交付筹备计划表【葛学鸿】4-22

制定人：葛学鸿 审核人：

责任人协作人备注10日20日30日10日20日30日10日20日31日一物业服务中心工作

1人员招聘与基础管理1）管理架构的确定与部门主管的到位(客服/安保)√√2）编制人员入职计划（含招聘职位/数量/入职时间）√√3）员工编制、职责、聘用条件及福利制度的核定√√4）准备招聘相关资料（招聘试题等）√√5）管理人员面试及聘用手续办理（会所/客服/安保）√√6）基层员工面试及聘用手续办理（工程/客服/安保）√√7）员工培训计划之制定(针对承接查验和首次交付)√√8）各部门各层级员工的入职培训√√√9）全体新入职员工的培训考核√√√10）确定员工制服样式及订制（配置标准/发放签收）√√√11）员工作息时间的安排和工作纪律的监管√√√12）承接查验阶段人员支援计划的拟定与调整√√√13）业主收楼期间人员支援计划的拟定与调整√√√14）对新员工入职表现的考察评估及适时调整√√√

2方案制定及计划安排 1）制定《皇家宫殿物业服务方案》（草案）√√√ 2）制定《皇家宫殿物业服务品质提升计划》（草案）√√√ ★已提交《皇家宫殿物业服务方案》（草案） ★已提交《皇家宫殿物业服务品质提升计划》（草案）

3管理模式与体系文件的确定与修正 1）按开发商的项目定位拟作“1+N”点对点服务模式的探索√√√√√√ 2）在金辉体系文件的基础上结合项目特点适时加以修正√√√√√√

4制度规程修订与常用表单印制1）确定各类制度规程的清单及内容(初稿与确认稿)√√√工作内容物业项目交付前工作计划进度表(执行版)

工作进度4月5月6月序号

项目经理

项目经理

项目经理部门经理

部门经理

部门经理2）确认服务中心常用表单的分类、格式及使用数量√√√3）完成各类制度规程及常用操作表单的印刷√√√4）完成相关制度规程的上墙公示√√√

5物业管理物资装备的准备及落实1）对讲机的统计、采购、分配及使用保管规定√√2）防台防汛物资的准备（沙袋/挡水板/抽水机等）√√3）交通管理物资的准备（荧光背心/隔离带/指挥棒等）√√4）治安管理物资的准备（警棍/强光手电筒/照相机等）√√

6落实交楼期间现场布置及物品器材准备（包括公共卫生间耗材/易耗品的统计配置）√√√项目经理客服主管

√√√

8小区预算计划之报批审核√√√项目经理部门主管√√√

10协助物业公司与保险公司洽商购买公众责任险\财产一切险\雇主责任险等险种√√√项目经理综合管理

11物价局停车收费报批√√√√√√ 2）准备收取停车管理费需具备的政府文件√√√

12物业管理用房及员工生活设施的落实 1）物业办公用房之安排确定及布局装修√√√ 2）员工餐厅、宿舍之落实安排及配套布置√√√ 3）工程值班、维修操作、工具备件用房的选位及落实√√√ 4）保洁绿化工具、用品及物料库房的选位及落实√√√13配合推进管理软件上线调试及通讯设备的使用协助物业公司办理营业执照、资质证书、收费许可证及税务登记等手续

配合发展商与专项机构：供水、供电、排污、环卫、公安局（门牌号码）、消防局、邮政、有线电视、电信等部门联系接洽业务事宜

落实停车管理费收费标准申报物价局手续及收费许可证等收费证书的领取7

9

1）项目经理

项目经理

项目经理

项目经理

项目经理

项目经理部门主管

安保主管

综合管理

综合管理

综合管理

工程主管 1）接入公司OA系统√√√ 2）保证网络畅通√√√ 3）保证客服热线专用电话的开通√√√ 4）保证内部办公电话的合理分配与正常联络√√√二财务收费工作（综合管理员兼）

1财务工作制度(初稿和确认稿)√√√公司财务客服主管2电脑操作及管理√√√ 1）财务软件上线√√√ 2）财务软件操作培训√√√3财务人员操作技能基础培训√√√公司财务综合管理4收费前准备 1）确定收费方式（POS可联系银行办理代收管理费等）√√ 2）使用财务软件输入收楼业主资料√√√√√√ 4）准备各式财务表格及票据√√5付款通知书及追收欠款通知的设计使用√√√

交楼后初期跟进事项（对接营销中心）√√√（二次装修费用、垃圾清运费及公共能耗均摊等事宜）√√√

三客户服务工作

1配合营销中心开展的工作 1）业主收楼期间的相关培训√√√ 2）业主收楼期间的资料准备√√√ 3）业主收楼期间的客户解答√√√ 4）业主收楼期间的装修告知√√√ 5）与营销中心联系并落实交接业主资料等事宜√√√ 6）根据合约条款与营销中心协定交楼具体事项√√√★已提交《地产销售物业配合服务方案》及实施细则√√6使用财务软件输入收费项目（管理费、二次装修费用、各类证件押金、工本费等） 3）

客服主管

客服主管项目经理

公司 IT

综合管理

综合管理

部门主管工程主管

综合管理

客服主管★与发展商营销中心专题讨论交付收楼及销售配合等事项√√

2建立客户服务部各项管理制度及工作程序 1）修订《客服作业手册》并明确客服操作流程√√√ 2）对每栋楼大堂服务人员定位并安排替岗补位人员√√√

3小区环境布置及温馨提示设计 1）小区宣传栏的设计与制作（便民服务资讯/健康卫生等）√√√ 2）展板的设计与准备（文学典故/趣味故事/有奖猜谜等）√√√ 3）温馨提示牌的设计与制作√√√A. 安全类：如高空抛物/嬉水危险/发现可疑及时报告√√√B. 季节类：如台风/暴雨/高温/严寒来临时的防范宣传√√√C. 作业类：如维修/保养/清洗/安装作业前的事先告知√√√ 4）大堂前厅的环境布置与设计制作√√√A. 服务类：如服务时间/项目/收费标准/特约服务等√√√B. 标示类：如服务员相片/姓名/工号/监督电话等√√√C. 氛围类：如书报架/壁画/干花/雨伞架/水吧等√√√

4引进专业公司共建社区服务平台1)联系快递、快餐、干洗、家政等公司提供一站式服务√√√√√2)联系装潢设计、装修施工等公司提供点对点咨询服务√√√√√ 3）联系院校及培训等机构提供医疗、保健、家教等服务√√√√√ 4）联系网购、团购等组织提供小区速递站便民服务√√√√√

5核定公共区域垃圾桶及垃圾清运路线 1）在恰当位置设立垃圾中转站（干湿分离/防止污染等）√√√ 2）在各楼层摆放垃圾桶（数量/点位/规格/款式等）√√√ 3）户内垃圾分层收集和定时清运（时间/频次/路线等）√√√

6确定二次装修期间大件物料及装修垃圾的监管规程 1）制定二装期间大件物料搬运规程√√√A. 事先申报核准，明确搬运路线，指定专用电梯√√√B. 禁入运输车辆，提供短驳工具，保安全程监督√√√ 2）制定二装期间装修垃圾清运规程√√√A. 户内袋装待运，走道三面保护，前厅电梯围挡√√√B. 规定时间清运，统一地点堆放，专人跟进巡查√√√客服主管

客服主管

客服主管

客服主管

安保主管项目经理

部门主管

部门主管

安保主管

部门主管7协助确定并制作各类标识和证件√√√√√√√√√A. 确定标识内容及摆放位置√√√B. 各类标识内容式样之选定、报价及订制√√√

2）小区标识管理(包括小区总平面示意图/楼层指示标识/道路指引牌/门牌号及小区娱乐设施指引等，由发展商制作)√√√

A. 协助发展商对小区标识项目清单进行选定√√√B. 协助安装、摆放标识及制定巡查维护规定√√√

8清洁绿化工作的安排 1）确定清洁绿化承判公司（外判公司自行招聘员工）√√√ 2）协助发展商确定开荒清洁工作范围及工作计划、程序√√√ 3）完成公共区域及单元内部开荒清洁工作√√√ 4）安排交收楼现场（包括公共卫生间）清洁工作√√√ 5）监督保洁公司及绿化公司对各岗位人员进行交楼前业务技能及服务意识的培训√√√

9跟进交收楼前后的清洁及绿化维护工作 1）小区绿化草坪的缺漏补种√√√ 2）小区绿化取水口的设计与配置（位置/数量等）√√√ 3）绿地拖把池的设计与配置（位置/数量等）√√√ 4）绿地草坪排水沟的设计与改进（防止大雨后流土泥泞）√√√ 5）小区名贵植物的防台风护架及树木简介牌制作等√√√

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11交收楼文件及物品工具的准备√√√ 1）与发展商项目部落实锁匙交收日期√√√ 2）接收锁匙物品的准备√√√A. 锁匙柜√√√B. 锁匙扣√√√C. 贴印房号标签（贴在锁匙扣上）√√√D. 编制接收锁匙表格√√√ 3）核对、接收并管理所有单元锁匙√√√ 1）

10业主交付引导牌的选样制作（包括交楼期间各类指示牌/业主证/停车证/工作证式样/业主纪念品等）

配合工程部与发展商、承建商讨论遗漏工程处理方案并进行初检,复检工作和遗漏工程跟进处理工作客服主管

客服主管

工程主管客服主管

外包驻场

外包驻场

客服主管安保主管 4）准备资料文件袋√√√A. 备齐资料文件袋√√√B. 备齐车位资料文件袋√√√C. 准备有关证件√√√D. 准备交楼需具备的有关证书√√√（用镜框镶起来）√√√E. 落实交楼期间接待处与交楼处人员工作编排及演练√√√ 5）准备便民服务资料√√√A. 无偿服务项目√√√B. 有偿服务项目√√√ 6）制作展示牌√√√A. 《收楼流程》√√√B. 《验楼指引》√√√C. 《缴费指引》√√√7)交付给业主的相关资料文件之定稿与印刷A. 《业主手册》√√B. 《装修守则》√√C. 其它相关告知性文件等√√

12交楼后初期跟进事项（对业主） 1）验收问题跟进协调与其它投诉问题处理回复√√√ 2）制定《装修指南》并安排专人进行监管√√√ 3）各种装修许可证、出入证的申领发放√√√ 4）各类制度、规程及告示、通知的公布√√√

13对业主的宣传 1）物业管理相关法规及基本常识√√√ 2）消防安全常识√√√ 3）灭火自救和救人的基本技能知识√√√ 4）报警知识和紧急疏散逃生知识√√√ 5）安全防范知识√√√ 6）紧急事件处理知识√√√ 7）环保绿化知识√√√ 8）其它关联性知识√√√四工程管理工作

1物业承接查验的准备工作 1）与发展商、承建商协调并制订承接查验方案√√√客服主管

项目经理

客服主管

客服主管部门主管

公司行政

项目经理

部门主管 2）编制承接查验程序√√√ 3）统一验收标准√√√ 4）编制资料移交清单√√√A. 产权资料√√√B. 技术资料√√√C. 开发商原有装修标准及招商承诺的优惠条件等资料√√√5)各项承接查验工具和表格的准备√√√ 6）承接查验的时间安排与人员编组分工√√√7)承接查验的培训√√√A. 工程人员承接查验的应知应会√√√B. 参与人员配合工作和注意事项√√√

2设备设施的安装调试

1）电力系统（电力分配、外墙、小区照明、车库照明、楼道照明、电表设置、设备控制等安装调试）√√√ 2）电梯（电梯的效能、通风、运力、安全监控、轿厢装潢、施工代管等检查测试）√√√ 3）弱电系统（智能化系统功能、安防、BAS系统、停车场管理、门禁、监控中心配置等建议与操作培训）√√√ 4）给排水系统（绿化水源预留、对给水设备选型、电梯井排水、设置相关计量水表等提合理化建议）√√√ 5）空调系统（空调负荷、供冷分配、公共区域空调配置、中央空调循环水处理、空调系统计量等合理化建议）√√√ 6）小区配套设施及其他（外立面维护设备设施配置及垃圾房、库房、员工食堂的选址定位与配置）√√√

3设备与设备房标识及系统图的制作 1）机房、设备房制度上墙及标识（设备编号/标牌等）√√√ 2）设备操作区安全警示（黑、黄警示线）√√√ 3）配电房、泵房系统图√√√ 4）泵房水压、水位标示（红、绿、黄）√√√ 5）各类管道分色及走向标识（红、绿、黄）√√√ 6）电梯机房标示（手动盘车轮及线槽）√√√7)分区责任人、上岗证等照片、证书上墙√√√ 8）巡检表、值班记录本的定位摆放或固定悬挂√√√ 9）温度计、湿度计及挡鼠板的点位设计与安装√√√10）机房、设备房清洁工具架的定位与配置√√√工程主管