海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试试题

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;. 海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。

A：10．0

B：12．5

C：13．5

D：40．0

E：工业用地的监测点评估价格

2、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由__组织建立，__为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．建设部；房地产管理部门

B．建设部；中国房地产估价师学会

C．人事部；房地产管理部门

D．人事部；中国房地产估价师学会

3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是__。

A．同处于一个领域

B．同处在同一供求范围内的类似地区

C．同处于一个相对稳定的环境

D．同处于公平竞争的地区

4、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券

B．股票

C．债券

D．投资基金

5、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定

6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

7、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于__。

A．基准地价 .

;. B．政府定价

C．评估价

D．按国家规定确定的最低价

8、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

A．4～5

B．4～6

C．6～10

D．3～5

9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

10、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。

A：489.99

B：495.53

C：695.53

D：800.00

E：工业用地的监测点评估价格

12、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性

13、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

14、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列__不属于预备费。

A．不可预见费

B．价差 .

;. C．勘查设计费

D．包干费

15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

16、假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为

A：4.42％

B：8.11％

C：8.13％

D：9.54％

E：借款合同

17、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为__m2。

A．92500

B．88800

C．80000

D．76800

18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．周期风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

19、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

20、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。

A：房屋总登记

B：房屋所有权初始登记

C：房屋所有权转移登记

D：房屋所有权变更登记

E：执行层的组织协调

21、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5% .

;. C．2%

D．2.5%

22、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同

23、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。

A：商业信用

B：银行信用

C：消费信用

D：民间信用

E：执行层的组织协调

24、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．框架剪力墙结构

25、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。

A．资金融出机构的资金来源和财力状况

B．资金融出机构的对外形象

C．各项融资收费的合理性

D．对资金调动和转移的灵活性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)

A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

2、《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。

A：合法建造取得的房屋所有权

B：最高额抵押权的设定

C：主债权转让申请抵押权转移

D：房屋所有权人更名

E：受赠取得的房屋所有权

3、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。

A．商业、办公、工业、居住

B．商业、办公、居住、工业 .

;. C．办公、商业、居住、工业

D．商业、居住、办公、工业

4、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题)

A：产品调查

B：价格调查

C：市场需求质量调查

D：分销渠道调查

E：促销策略调查

5、房地产金融的特点包括。(2007年试题)

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长

6、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。

A：砖木结构

B：砖混结构

C：钢筋混凝土结构

D：钢结构

E：执行层的组织协调

7、下列不属于房地产区位因素的是__。

A．交通

B．用途

C．环境

D．楼层

8、选取可比实例时，应符合的要求包括等。

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B：可比实例的交易类型与估价目的吻合

C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

9、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。

A：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款

B：房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C：中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D：中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

E：执行层的组织协调

10、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。