房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书.
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书.
作：编委会
中国建筑工业出版社
2008年7月
16开精装
4册
光盘：0
定价：998元
优惠：468元
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详细：.......................................... ............
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第一篇总论
第一章概论
第二章房地产伍价
第三章房地产经营
第四章房地产经纪人
第五章房地产经纪管理
第二篇倍价师经纪人执业资格房地产经营管理第一章房地产经营管理
第二章房地产交易经营与管理
第三章房地产推销
第四章房地产市场营销
第五章房地产产权产籍管理
第三篇房地产值价师经纪人执业资格房地产经济评价
第一章房地产市场
第二章房地产商面
第三章房地产投资
第四章房地产市场供求关系和运行机制
第五章房地产市场预测
第六章房地产经济宏观调控
第五章房地产市场金融、税收与法制
第四篇房地产值价师经纪人执业资格与房地产价格估算
第一章房地产价格
第二章地产价摇评估
第三章房地产伍价制度
第四章房地产击价的原则与程廖
第五章房地产成本与利润
第六章路线价法
第七章戚本法
第八章市场比较法
第五篇估价师经纪人执业资格与房地产开发
第一章房地产开发
第二章房地产开发面期准备
第三章房地产开发程廖与管理
第四章房地产开发经营决策
第五章房地产开发顶目管理
第六章房地产开发顶目验收
第六篇房地产值价师经纪人执业资格与房地产制
度、政策
第一章建设用地制度与政策
第二章回市房屋拆迁管理制度与政策
第三章服市规划管理制度与政策
第四章房地产经营管理政策法规
第五章房地产申介服务管理制度与政策
第六章韧血管理制度与政策
第七篇房地产经纪人执业资格评审评估管理
第一章房地产经纪入管理
第二章房地产仔纪
第三章房地产经纪机栩
第四章地产交易经纪
第五章房地交易经纪
第六章房地产经纪入业务技巧
第七章房地产咨询经纪
第八篇房地产经纪人执业资格制度
第九篇房地产倍价师经纪入执业资格法律知识第一章房地产概论
第二章房地产开发管理法律制度
第三章城市房屋拆迁管理法律制度
第四章土地使用权法律制度
第五章房地产交易申介管理法律制度
第六章房地产价格管理法律制度
第十篇房地产价格评估经典案例
第十一篇房地产估价师经纪人执业资格评审评估
标准
第十二篇相关法律法规
《房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书》《房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书》《房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书》《房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书》《房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书》
房地产估价师经纪人执业资格评审评估实务全书第一篇总论
第一章概论
第二章房地产伍价
第三章房地产经营
第四章房地产经纪人
第五章房地产经纪管理
第二篇倍价师经纪人执业资格房地产经营管理
第一章房地产经营管理
第二章房地产交易经营与管理
第三章房地产推销
第四章房地产市场营销
第五章房地产产权产籍管理
第三篇房地产值价师经纪人执业资格房地产经济评价
第一章房地产市场
第二章房地产商面
第三章房地产投资
第四章房地产市场供求关系和运行机制
第五章房地产市场预测
第六章房地产经济宏观调控
第五章房地产市场金融、税收与法制
第四篇房地产值价师经纪人执业资格与房地产价格估算
第一章房地产价格
第二章地产价摇评估
第三章房地产伍价制度
第四章房地产击价的原则与程廖
第五章房地产成本与利润
第六章路线价法
第七章戚本法
第八章市场比较法
第五篇估价师经纪人执业资格与房地产开发
第一章房地产开发
第二章房地产开发面期准备
第三章房地产开发程廖与管理
第四章房地产开发经营决策
第五章房地产开发顶目管理
第六章房地产开发顶目验收
第六篇房地产值价师经纪人执业资格与房地产制度、政策
第一章建设用地制度与政策
第二章回市房屋拆迁管理制度与政策
第三章服市规划管理制度与政策
第四章房地产经营管理政策法规
第五章房地产申介服务管理制度与政策
第六章韧血管理制度与政策
第七篇房地产经纪人执业资格评审评估管理
第一章房地产经纪入管理
第二章房地产仔纪
第三章房地产经纪机栩
第四章地产交易经纪
第五章房地交易经纪
第六章房地产经纪入业务技巧
第七章房地产咨询经纪
第八篇房地产经纪人执业资格制度
第九篇房地产倍价师经纪入执业资格法律知识第一章房地产概论
第二章房地产开发管理法律制度
第三章城市房屋拆迁管理法律制度
第四章土地使用权法律制度
第五章房地产交易申介管理法律制度
第六章房地产价格管理法律制度
第十篇房地产价格评估经典案例
第十一篇房地产估价师经纪人执业资格评审评估标准
第十二篇相关法律法规
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编委会中国建筑工业出版社出版日期：2008年7月开本：16开精装册数：4册光盘数：0 定价：998元
考取房地产经纪人资格证的相关信息 1、取得房地产经纪人执业资格的途径是什么？ 答：通过全国统一的房地产经纪人执业资格考试。 2、报名参加房地产经纪人执业资格考试需要具备什么条件？ 答：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试： （一）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。 （二）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。 （三）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。 （四）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。 （五）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 3、房地产经纪人执业资格考试有哪些科目？ 答：房地产经纪人执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》。 4、2007年房地产经纪人全国统一考试在什么时间？ 答：2007年房地产经纪人全国统一考试时间定在2007年10月20日和21日。 5、各地考生在何时、何地报名？ 答：各地拟准备报名参加房地产经纪人考试的考生,请您留意自己所在省、市、自治区建设和人事主管部门的有关通知（各地考试部门可在本网站的“考试中心”栏目处查询），按通知要求的时间、地点报名。 6、考生如何获得考试报名表？ 答：请考生到您所在省、市、自治区考试报名地点咨询，并索取有关表格。 7、怎样购买房地产经纪人考试大纲和考试辅导教材？
答：（1）考生可以在考试报名点购买考试大纲和考试辅导教材。（2）考生也可以到中国房地产经纪人网站（https://www.doczj.com/doc/bb322216.html,/）查询各地的购书方式。（3）考生还可以通过邮局寄款到中国房地产估价师与房地产经纪人学会邮购教材。邮寄地址是：北京市三里河路15号中建大厦B座9001室，邮编是100037，收款人是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。汇款时请在汇款单的附言栏中注明所购买的书名和数量。联系电话是88083156，88083151-106。 请考生购买正版教材，正版教材的版权页是用印有学会标志图案的水印防伪纸印制的。 8、房地产经纪人考试辅导教材有哪几本？ 答：全国房地产经纪人执业资格考试辅导教材一套共四册（含《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》）以及一本考试大纲。 9、考生是否需要参加各地举办的房地产经纪人考试辅导班？ 答：考生是否参加各地举办的房地产经纪人考试辅导班，可根据自己的实际水平和需要自行决定。 10、房地产经纪人考试有哪些题型？ 答：四科考试题型均为单项选择题、多项选择题、综合分析题。 11、考生在考试前要做哪些准备？ 答：考生在报名后应该认真复习房地产经纪人考试辅导教材，并通过书中的复习思考题检验自己的掌握情况。在考试前，请考生及时领取准考证、查看考场，准备考试用具（2B铅笔、计算器、钢笔等）。 12、进入考场，考生可以携带那些考试用具？ 答：2B铅笔、橡皮及钢笔或圆珠笔。 13、考生进入考场不能携带哪些物品？ 答：考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。 14、填写答题卡应注意什么？ 答：请考生仔细阅读涂卡说明，填写清楚自己的姓名、准考证号。注意数字和方框的填涂位置要相互对应。请不要在答题卡上做任何标记，要保持卡面清洁，不要折叠答题卡。一定要用2B铅笔把需填涂的方格填满，填涂时不要出格，也不要以三角、圆圈、圆点等形式代替填涂方格。
2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
某某房地产经纪机构 备案申报材料 封面说明： 1、直接写明“某某公司备案申报材料”； 2、统一用A4纸装订，封面用淡色稍硬一点的纸。为保证您的申报材料在审批运作中有关批示、建议及有关文本不散落，请不要用塑料做封面 申请单位：盖机构行政章 申请时间：年月日
目录 1、房地产经纪机构备案申请书…………..（） 2、房地产经纪机构备案申请表…………..（） 3、工商行政管理部门颁发的营业执照（原件及加盖公章的复印件）…………………………………….（） 4、组织机构代码证（原件及加盖公章的复印件）…………………………………….. （）； 5、法定代表人任职文件（加盖公章的复印件）（）.. 6、经工商行政管理部门备案的公司章程复印件（加盖公章）……………………………………. （） 7、固定经营服务场所证明及经营场所照片（房屋所有权证或房屋租赁备案证明原件及加盖公章的复印件）………………………………………………. （） 8、本机构执业的注册房地产经纪人、房地产经纪人协理资格证书或房地产经纪服务人员培训合格证书（原件及加盖公章的复印件）及身份证复印件…………………………………….. （） 9、注册房地产经纪人或房地产经纪人协理、从业人员与聘用单位签订的劳动合同（原件及加盖公章的复印件）…………………………………….. （） 10、本机构执业的注册房地产经纪人或房地产经纪人协理、从业人员的存档证明和社会保险缴存凭证，或者劳动、
人事部门颁发的退休证（原件及加盖公章的复印件）…………………………………….. （） 11、银行开户证明资料、银行对账单以及验资证明、审计报告…………………………………….. （）
2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余
房地产经纪人考试试题及答案 一、单项选择题： 1．根据购买目的的不同，可以将房地产市场分为自用市场和___________。 A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 答案：D 2.竞争性最强的房地产市场时___________。 A.土地市场 B.房地产增量市场 C.房地产存量市场 D.房地产抵押市场 答案：C 3.一般情况下，由开发商主导定价的房地产时___________。
A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产 D.所有房地产 答案：C 4.房地产调查一般内容有市场供给调查，市场需求调查，市场价格调查和_________。 A.市场交易量调查 B.市场趋势调查 C.市场竞争调查 D.客户调查 答案：D 5．房地产市场推广阶段市场调查的要点有：竞争项目基本信息调查，竞争项目销售信息调查，客户接触媒体习惯调查和____________。 A.成交量调查 B.价格调查 C.竞争状况调查
D.客户需求调查 答案：D 6．房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有：访问法、观察法和_____________。 A.电话调查法 B.抽样法 C.实验法 D.行为记录法 答案：C 7.不属于房地产市场供给调查的是_____________。 A.区内在售项目推出单位面积户型调查 B.区域总体价格走势 C.未来总体供给的预测调查 D.房地产细分市场供给调查 答案：B 8.市场调查中按照___________来划分，有全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点
B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 D.调查所采用的具体方法 答案：B 9.随机抽样的方法有_____________、分层随机抽样和分群随机抽样。 A.简单随机抽样 B.任意随机抽样 C.就便随机抽样 D.配额随机抽样 答案：A 10.房地产市场调查的目的可以通过探测性调查，描述性调查，因果性调查和________来确定。 A.现实性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 答案：C
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
1、房地产经纪人资格证 报考条件： （1）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。 （2）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。 （3）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。 （4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。 （5）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 （6）凡已经取得房地产估价师执业资格证书者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。 报名时间： 7月14日-8月8日在宁夏人事考试中心报名，并按要求提交相关资料即可。 2、房地产中介代理资质 （一）申办房地产中介机构资质需提交的资料 1．申请 2．企业名称核准书或营业执照原件（校验）、复印件。企业名称要符合公司法等法律法规关于机构名称的有关规定，必须有“房地产信息、咨询、代理、经纪、策划、中介、顾问”等字样，不得与其他房地产中介机构同名或同音。 3．企业章程及董事会、监事会委任书原件。 4．审计、会计事务所、银行出具的当年有效资金到位证明及验资报告书原件（验资报告书于当年出具的，当年有效，于上年第四季度出具的，有效期到次年第一季度末）。注册资金、流动资金50万元（含）以上。 5、营业场所证明。营业场所必须为非住宅，面积不少于20平方米，工商营业执照记载的地址相一致。自有房屋，提交申请机构法人代表或董事或监事的《房屋所有权证》或已备案的《商品房买卖合同》原件（校验）、复印件:租赁证原件（校验）、复印件。 6、不少于6人（含）的从业人员花名册、登记表（均含法人代表）；从业人员身份证原件（校验）、复印件，其中3人须有中专以上学历、初级以上技术职称证书原件（校验）复印件。 7、不少于3人（含）的房地产经纪人资格证原件（校验）、复印件。 8、具备与经营业务相适应的办公设备（如：桌椅、固定电话、电脑等，）具备房地产中介服务网络经营的条件。
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
全国房地产经纪人执业资格考试大 纲（试行） 欧阳光明（2021.03.07） 第一部分房地产基本制度与政策 一、房地产业 掌握房地产业的概念和行业细分，房地产法规体系。 熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。 了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。 二、建设用地制度与政策 掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。 熟悉土地使用权划拨的含义，农地征用补偿的范围和标准，闲置土地的处理。 了解现行土地所有制，农地征用应遵守的原则，农地征用的工作程序，土地使用权出让合同及其管理。 三、城市房屋拆迁管理制度与政策 掌握房屋拆迁补偿的对象、形式和标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。
熟悉城市房屋拆迁的程序和纠纷的处理。 了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。 四、规划设计与工程建设管理制度与政策 掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。 熟悉城市规划的编制与审批，建设工程招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。 了解勘察设计单位的资质管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。 五、房地产开发经营管理制度与政策 掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，房地产广告的有关规定，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。 熟悉房地产开发的概念，确定房地产开发项目的原则，房地产开发用地的取得，房地产开发项目资本金制度，房地产开发项目管理。了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。 六、房地产交易管理制度与政策 掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的政策规定及实施要点，房地产租赁的政策规定。 熟悉房地产交易及转让、抵押、租赁的概念，房地产租赁的分类。了解房地产交易的管理机构及其职能。 七、房地产权属登记制度与政策
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定
以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的
目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
房地产经纪人是干什么的 房地产经纪人,是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认,依法取得房地产经纪人资格,并经过注册,从事房地产经纪活动的专业人员。 房地产经纪人工作内容 1、担任客户的招待、咨询作业,为客户供给专业的房地产置业咨询服务; 2、伴随客户看房,促进二手房买卖或租借事务; 3、担任公司房源开发与堆集,并与客户建立杰出的事务协作关系。 ⑴收集、核实和剖析客户与房源等信息,规划与处理房号系统,填写和剖析事务报表等; ⑵陪同客户检查房子,测算购房费用等; ⑶署理契约鉴证与契税交纳及权证处理,咨询与署理各类房贷事宜,协理房子验收与移送等; ⑷申办租售许可证,调研房地产商场,核算与评价房价,规划价格系统,编制宣扬展现与处理用图表文件,规划平面组织和处理面积差错。 全国注册房地产经纪人执业资格考试是建设部和人事部统一组织的全国性考试,每年的通过率大概在8%-16%之间,刚开始两年通过率偏高。两年一个滚动周期,一次性能通过四门考试的比率大概在5%-8%。注册后有资格签法律合同,做公司法人。 各省组织的经纪人考试和协理考试较容易,基本参加培训后大多数能通过。各省组织的考试和全国考试完全是两个概念,两个难度,不在一个层次。 扩展资料: 房地产经纪人协理职业资格考试设《房地产经纪综合能力》和《房地产经纪操作实务》2个科目。考试分2个半天进行,每个科目的考试时间均为2.5小时。
房地产经纪人职业资格考试设《房地产交易制度政策》、《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》和《房地产经纪业务操作》4个科目。考试分4个半天进行,每个科目的考试时间均为2.5小时。
《房地产估价案例与分析》估价报告的规范格式 A.0.1 封面（含“估价报告名称”等七项内容 估价报告名称 （标题：）（应概括出估价目的，如 估价项目名称应说明项目全称（估价对象所在 估价机构 估价委托人J ：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名 :估价机构全称 A.0.2致估价委托人函（四项内容）缺项算一处错误! （标题：）致估价委托人函 一、 致函对象（委托方的全称） 二、 致函正文（六项内容）缺项算一处错误！ 、致函落款（估价机构全称,并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。|致函方没有盖章|或|加盖的为分 公司的公章 可算一处错误！注意： 法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！ ） 四、致函日期 （为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期 （标题：）估价师声明（鉴证性的估价师声明） 我们郑重声明： （1 ）注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗 漏。 （2） 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到 本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 ） 抵押、征收 估价报告,没有估价目的］算一处错误!） 区位、 名称、用途，不能与估价对象混用） (1) (2) (3) (4) (5) 估价对象 估价目的 价值类型 价值时点 估价方法 估价结果 （名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！） （缺项算一处错误！） （致委托方函 和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！） （缺项 算一处错误！ （缺项算一处错误！ （缺项算一处错误！ 。若与估价报告完成日期或出具日期不一致 算一处错误！） A.0.3 目录（六项内容）缺项算一处错误！ 一、 （标题：）目录（|目录中不应有“致委托人函” 二、 注册房地产估价师声明 ............. 三、 估价的假设和限制条件 ............. 四、 估价结果报告 ...................... 五、 估价技术报告 ...................... 六、 附件 ............................. A.0.4注册房地产估价师声明 ，且|目录应放在“致委托人函”后面 ??…GG 页 GG 页 GG 页 ................. GG 页 .................. GG ?页 （七项内容）|缺项或没有“注册” ,否则算一处错误！） 均算一处错误!
词目 房地产经纪人资格证 编辑本段考取条件 申请取得《北京市房地产经纪资格考试合格证》（房地产经纪人协理资格）的人员应具备以下条件： ????①具有完全民事行为能力； ????②在本市有固定住所； ????③具有高中或中专（含）以上学历； ????④具有房地产或相关专业技术职称及相应的专业技能（相关职称是指建筑类、财经类及法律类相应的专业技术职称。）； ????⑤申请房地产经纪资格之前连续三年没有犯罪和经济违法行为。 报名条件 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试： （一）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。 （二）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。 （三）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。 （四）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。 （五）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 （六）凡已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。 上述报名条件中有关学历或学位的要求是指经国家教育行政主管部门承认的正规学历或学位；从事房地产经纪业务工作年限是指取得规定学历前后从事该项工作时间的总和，其截止日期为2009年年底。 按照原人事部《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发〔2005〕9号）和原人事部、国务院台湾事务办公室《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》（国人部发〔2007〕78号）有关要求，符合报名条件的香港、澳门和台湾居民参加房地产经纪人执业资格考试，在报名时须提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书和从事相关专业工作年限证明等材料。台湾居民还须提交《台湾居民来往大陆通行证》。 编辑本段考试科目 房地产经纪人执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》。