珠三角五个主要城市三旧改造及城市更新政策125页PPT

【解读四】鼓励农村土地转国有建设用地
鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧 村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货 币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
三旧改造项目
开发体系&投资拓展流程
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“三旧”改造项目开发体系
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“三旧”改造项目拓展流程
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“三旧”改造概念
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定 “三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：
可借鉴深圳市城市更新工作的做法，
确保改造范围内用于城市基础设施、公共服 务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地
不小于改造范围的15%，
并视不同需求按5-15%的配建比例落
城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房 用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄 等。
旧城镇
旧厂房
“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内 “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园 国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及 区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的 对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库， 临时建筑的改造； 及危旧居民用房的改造；

实用文案 文案大全 珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍

一、“三旧”改造城市更新工作历程

二、总体实施情况 截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积2127.12公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、561.98公顷用地（占比26.42%）；②正在实施改造75个项目、478.72公顷用地（占比22.50%）；③正在推进前期审批工作68个项目、474.8公顷用地（占比22.32%）；④尚有611.62公顷用地（占比28.75%）待实施改造。 三、“一二三+N”政策框架体系 实用文案

文案大全 四、“两个层级”城市更新专项规划体系 主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。 五、在规划研究环节落实“利益共享” 结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开实用文案 文案大全 发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。 注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。 六、组织架构 在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、社会维稳组。目前这两个小组工作还是在珠海市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。 七、申报审批流程 实用文案

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流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
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流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
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流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
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流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
房地产权属证书登记注销：
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
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第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
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第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认

前 言土地，作为城市建设的载体，是不可再生的宝贵资源。

随着广州的飞速发展，土地资源捉襟见肘，城市存量土地的节约集约利用，成为我们不得不面对的选择。

“三旧”改造，正是这样一条新路的探索。

自2009年以来，广州“三旧”改造取得了显著的效果。

随着三年试验期的即将届满，广州市对“三旧”改造政策进行了必要的补充和完善，并相应更新了一些配套政策。

为了让全社会对广州市当前的“三旧”改造政策有一个全面的了解，特编写了这本《广州“三旧”改造政策问答》。

本书分为五部分，第一部分介绍了广州市“三旧”改造的一般政策；第二部分介绍了广州市的旧城、旧村（城中村）、旧厂改造的具体政策；第三部分介绍了广州市完善历史用地手续；第四部分介绍了广州市“三旧”改造业务管理；第五部分附录了广州市“三旧”改造的几个主要政策文件。

本书内容还有诸多不完善之处，随着广东省和广州市“三旧”改造政策的逐步完善，本书还需要适时修改充实，恳请批评指正。

目 录第一部分“三旧”改造一般政策1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？ (2)2. 哪些土地属于“三旧”改造的范围？ (3)3.“三旧”改造用地与新增建设用地的差异有哪些？ (4)4. 省市关于“三旧”改造的核心政策文件有哪些？ (4)5.“三旧”改造政策与现行土地管理政策的主要差异是什么？ (5)6. 广州市“三旧”改造总体思路和策略是什么？ (7)7. 与56号文相比，《补充意见》有哪些主要变化？ (12)8. 哪些用地优先纳入收储范围？ (14)9. 广州市“三旧”改造的财政支持有哪些？ (15)10. 边角地、插花地、夹心地如何处理？ (15)11. 广州市“三旧”改造目前的成效如何？ (16)12. 目前没有纳入标图建库范围的地块是否有机会享受“三旧”改造政策？ (18)广州“三旧”改造政策问答第二部分“三旧”改造具体政策旧城改造1. 旧城更新改造的思路和实施策略有哪些？ (20)2. 旧城更新改造的拆迁补偿安置如何保障市民的知情权和参与权？ (23)3. 旧城更新改造的基本模式有哪些？ (23)4. 旧城更新改造项目如何保障公共服务设施建设？ (24)5. 旧城更新改造的财政扶持政策有哪些？ (25)城中村改造1. 城中村改造的主要思路和实施策略有哪些？ (26)2. 全面改造的城中村项目用地范围如何确定？ (27)3. 城中村改造的基本模式有哪些？ (27)4. 如何规范城中村的改造主体和运作方式？ (28)5. 城中村改造有哪些优惠政策？ (29)6. 城中村改造范围内集体经济物业复建总量核定的标准是什么？ (30)7. 城中村改造的成本核算标准是什么？ (31)8. 城中村改造的货币补偿标准是什么？ (34)目录9. 城中村改造中的安置房能否办理房地产权证和交易？ (35)10. 56号文规定广州市全面改造的城中村有哪些？ (35)11. 全面改造的城中村总体要求是什么？ (36)12. 全面改造的城中村项目有什么财政支持政策？ (37)13. 全面改造的城中村，拆迁补偿安置方式有哪些？ (38)14. 全面改造的城中村，村民回迁补偿安置建筑面积如何确定？ (38)旧厂改造1. 旧厂改造的原则是什么？ (41)2. 旧厂改造中纳入旧城区成片改造范围但不具备独立开发的旧厂房用地如何处理？ (41)3. 旧厂改造中的原土地使用权人和实际使用人不一致时，如何处理？ (42)4. 旧厂改造的土地收益如何分配？ (42)5. 旧厂改造公益征收项目如何补偿？ (43)6. 旧厂改造项目，原址用地性质不符合规划控制要求且近期内未纳入储备计划或者实施规划建设的如何处理？ (44)7. 政府可否先行组织地块出让再实施搬迁？ (44)广州“三旧”改造政策问答第三部分完善历史用地手续1. 利用“三旧”改造政策完善历史用地手续的主要好处是什么？ (46)2. “三旧”改造完善历史用地手续工作分哪几种类型办理？ (46)3. 哪些用地可以按“三旧”改造政策申请完善历史用地手续？ (47)4. 哪些用地可以申请直接办理国有建设用地或集体建设用地权属确认手续？ (47)5. 哪些用地可以申请完善征收手续？ (47)6. 哪些用地可以申请完善集体建设用地手续？ (48)7. 城市规划为城市绿地和道路等的用地，是否可以按“三旧”改造政策完善历史用地手续？ (49)8.“三旧”改造完善历史用地手续需要编制改造方案吗？ (49)9.“三旧”改造完善历史用地手续工作主要涉及哪些费用？ (49)10.“三旧”改造完善历史用地手续涉及费用由谁承担？ (50)11. 有集体土地所有证是否可以不办理《确认函》？ (51)目录12. 已办理《集体土地所有权证》的用地，还需要完善历史用地手续吗？ (51)13. 完善历史用地手续是否需要抵扣留用地指标？ (51)14. 如何认定用地发生时间为1987年前？ (52)15. 办理《勘测定界报告书》过程中权属调查需注意哪些事项？ (52)16. 关于完善征收类型中，哪些情况需被征地村集体出具留用地安排情况说明？ (53)第四部分“三旧”改造业务管理1.“三旧”项目改造方案具体有哪些申报主体？需要注意哪些特殊情况？ (56)2.“三旧”项目改造方案的申报和审查程序是如何规定的？ (57)3.“三旧”项目改造方案如何批复？ (58)4.《补充意见》印发执行后，如何做好新老政策衔接？ (59)5.“三旧”改造方案批复后，改造主体如何办理报建手续？ (60)6.“三旧”改造年度实施计划的编制原则是什么？ (60)7. 年度实施计划可以调整吗？ (60)8. 如何监管“三旧”改造方案实施过程？ (61)广州“三旧”改造政策问答9. 如何避免“三旧”改造项目特别是城中村改造项目烂尾？ (61)附录“三旧”改造主要政策文件一、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） (64)二、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） (72)三、关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见（穗府〔2012〕20号） (94)四、“三旧”项目改造方案报批管理规定（穗旧改办〔2012〕71号） (103)第一部分“三旧”改造一般政策第一部分“三旧”改造一般政策广州“三旧”改造政策问答1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？答：“三旧”改造是城市发展到一定阶段，在土地集约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”的改造。