房地产经济学7房地产税收

年 份 商品房销售面积（ 万平方米 ）
３２ ． ６ ０５ ４ ４ ８． ６ ２ ８８
６８ ． ６ ７ ９ｌ ７３ ． ５ ２０ ３
２０ ０８年第 ６期
商品房销售额（ 万元 ） 单位销售额（ 平方米 ） 元／
２ ７５ ７ ３ ８９ ４ ６９ ８ ２ ５３
８ ３ １ ６ ７ ４ｌ ｌ ８９ ０ Ｏｌ ４ ５
的房地产税包括 ： 契税和耕地 占用税。转让环节 存在 的土地 ， 也包括独立计税的房屋 ， 还包括房屋 的房 地 产税 包 括 ：营业税 、 城市 维 护建 设 税 、 所得 与 土地 的共生 体 ， 通常称 为 房地产 。 税、 土地 增值 税 、 花税 。保 有环 节 的房 地产 税包 印
为 ， 从 制 度 改 进 的 角度 提 出相 应 的 对 策 。 并 关键 词 ： 地 产 ； 产 税 ； 税 ； 计 房 房 避 会 ．
中图分类 号 ：２５ ９ Ｆ３．１
文献标识码 ： Ａ
文章编 号 ：６ １— ２ ８ ２０ ）６— ０ ３— ４ １７ ８ ０ （０ ８ ０ ０ ２ ０
收稿 日期 ：０ ８ １ －１ ２ ０ ．２０
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自从房地产商品化后 ， 房地产业发展迅速 ， 商 业附加值越来 越高 ， 逐渐 成为市场 的投资热点 。 由于其较 强 的产 业 关 联 性 ， 宅 的 发展 能够 促 进 住 相 关产 业 的兴 起 和 发 展 ， 各 国房 地 产 业 和 我 国 从 房 地产 业发 展 的实 践 来 看 ， 国房 地 产 业 必 然 成 我 为 居 民的 消费热 点 和推动 国民经 济 发展 的新 的经 济增长 亮点 。在 过 去 几 年 中 ， 国房 地 产 开 发 投 我 资 增长 直接 和 间接 地 拉 动 了 Ｇ Ｐ每 年增 长 ２个 Ｄ

有或 囤积 大 量 住 房 的 成本 过 低 ， 助 长 了投 机 。
１ ． 住 宅 市 场 供 不 应求 是 房 价 上 涨 的 根本 原 因
房地产归根 到底属 于商 品， 根据经济学上的供需理论来
说， 一种商品的价格是 由该商品的供 给与需求决定的。因此 ， 房地产 的价格 也是 由住房 的供给量 与房地产 的需求 量共同 决定的。２ ０ ０ ０年 以来 ， 我 国城 市人 口年 均增长 ３ ％叫 ％ ， 意 味着在人 均居 住水 平保 持不变的条件下 ， 城镇新增人 口带来 的住宅存量增 长需 求年增长为 ３ —４ ％。随着 经济增长和城 镇人均收入水 平的持续 上升 ， 人们对居住设施齐备及居住空 间的改善要求越来越强烈 ，年度城镇住宅改善需求为 ２ ％一 ３ ％。由于经济增长快 ， 我 国城市 ｌ ９ ６ Ｏ ～ｌ ９ ８ ０年的许多建筑 设计标准上就注定其应 被废弃 ， 年度城镇住宅折 旧需求保守 估计为 ２ ％一３ ％。以上诸项需求合计 ， 意味着城镇住宅存量
角度彰显 政府采 取坚决的措施遏 制房 价的过快上涨 ， 促进民
生改善和经济发展 的决心。 但从近期房地产成交量 和成交价
的年均增 长率 应达到 ５ ％—１％。上述需求包 括了“ 刚性 ” 的
和“ 改善性 ” 的需求 ， 都是 天经地义 、 无可指责的需求 ， 没有包 含所 谓 的 投 资 、 投 机 需 求 。根 据 国 家统 计 局 公 布 的新 建 住 宅
２ ０ １ ３ 年第 ５期 总第 １ ８ ７ 期
经济研究导刊
Ｅ Ｃ ０ＮＯＭＩ Ｃ ＲＥＳ Ｅ ＡＲ ＣＨ ＧＵＩ ＤＥ
ＮＯ． ５． ２ ０１ ３
Ｓ ｅ ｉ ｆ ａ Ｊ Ｎｏ ． １ ８ ７

四、简答题（评分标准：按参考答案要点得分。共5题，每题4分，共20分）
1、为什么不同区位会影响房地产价格？
从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。（1分）不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：（1分）一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；（1分）另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。（1分）
2、按房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些？
根据房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。（1分）预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等；（1分）指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比（租价比）等；（1分）滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标，通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。（1分）
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。（1分）
3、增加房地产业的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。（1分）
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系？
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1分）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段；（1分）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。（1分）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同，但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。（1分）

积的快速 提高 、 住宅 小区 品牌 的快 速 升级换 代 ， 于国民 对 经济 内需 的强 力拉动成 效 明显 。 １２ ０ 年起 至今， 但 ￣０３ １ 房地 产 开发投资额 连年 高速 增长， 商品房销 售价则年 年攀高， 已远 远 超 过普 通 居 民的购 买承 受能 力， 房价 成 为最让 政 府 头 痛 的经济 问题 。 ０ ６ ２ ｌ ８ ２ ０ 年１ Ｙ ２ 日国务 院签 发 《 国家 税务总局 关于房地产 开发企 业 土地增 值 税清算管理 有关 问题 的通知 》 文件 ， 要求各 地 从２ ０ 年２ 日起 ， ０ ７ 月１ 开展房 地产 开发企 业 土地 增值 税 清算 ， 式 向企业 征收 ３ ％一 正 ０ ６ ％不等 的土地增 值 税 。 文将从 经 济学 角度分析 土地 ０ 本 增 值税 开征对房 地产行业 的经济影 响。
关键词： 土地增 值税 ； 房地产行业 ； 经济影 响
中图分 类号ห้องสมุดไป่ตู้： ０ Ｆ ６ 文 献标 识 码 ： Ａ
近 年来我 国住宅 产业 的快 速 发展 、 镇人 均居 住面 城
格 销 售 出去 。 短期 内， 在 由于房地 产 供 给相对 稳 定 ， 地 房
产 的供 给 价格 弹性 具 有 刚性 ， 对 于属于 耐用 消费品 的 而 房屋 ， 日常生活用品相 比， 费者的需求价格 弹性较 大， 与 消
系。 所以， 算土地增 值税 虽然 提高 了房地产发 展商房子 清
的成本 ， 但不 会对房价 的上涨产 生直 接的影 响。 如果市场
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２０ 年 ｇ ０ ８ 月 第４ （ 第６ 期１ 期 总 ９
济 南职业学 院学报
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