（织里）中国童装城定位深化及招商策略总纲
黄晓威
2010年3月
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一、本项目定位及招商所存在的问题（仅为初步看法，可能存在偏颇！）
问题一：项目定位阐述并不清晰。项目的经营定位是什么？核心竞争力在哪里？如何让产业升级在招商与后期经营中有具体落点？项目在织里这一童装产业重镇的城市营销中扮演什么角色？在产业升级的大背景下，项目如何承担起织里政府与产业所赋与的史命？
问题二：政府、协会、媒体等第三方资源整合尚有欠缺。整合政府、协会资源的目的是什么？如何达到这一目地？在目前存在攻关缺口的前提下如何弥补？如何善用媒体资源？如何让小富即安的织里商户重振雄心？如何推动政府、产业、媒体自发的炒作，从而产生最大的新闻动能，实现信息爆发？
问题三：现有的招商策略的有效性需重新评估，招商政策动力不足，人员培训尚须加强。在开业时间不变的前提下，在短短的几个月里如按原有的策略进行招商，招商目标能否实现？是沿用现有的招商政策，还是推出阶段性让目标商户动心动容的优惠政策？
问题四：项目的经营策略缺位（或者没有清楚的阐述给外界）！现有的经营策略及推广不能给到欲进驻商户足够的信心！在经营策略不明确的前提下，势必造成商户的观望和不确定性；此外，在发展商持有60%以上物业的前提下，一旦经营策略缺位、经营管理沦为物业管理，势必给项目带来巨大的后续风险！
问题止：标识系统的标识性及表现张力不够，不能完全体现童装产业的特征；项目的推广主题及节奏尚须完善。
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二、项目定位梳理建议
1、项目总体定位：
织里中国童装城
中国*织里
定位语建议：国际童装一级批发总站
备选：1、中国最大的童装交易中心；2、中国首席一站式童装采购基地。
释义：
织里中国童装城建面为700000平米，建成后将汇聚长三角、珠三角等著名童装产区的各类产品及国际一线潮流品牌，形成中国童装产业门类最全、品种最多、款式最新颖、价格层次最丰富的产品线，成为全球童装产业采购效率最高、采购成本最低的国际商贸平台。
织里中国童装城凭借“五大中心，十大平台”在满足现有行业交易模式的基础上，构建一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际童装（羊绒衫）交易平台和集物流、会展、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、产业旅游等于一身的综合性产业服务基地。
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2、功能定位：建立以采购商、经营户需求为导向的“五大中心，十大平台”
（1）五大中心
1、商品交易中心：汇聚中国各大童装产区的各类服装产品，形成国内门类最齐全、款式最新颖、价格层次最丰富的服装产品线；
成为中国规模最大的一级童装集散地，成为中国各地二级童装批发市场的首席采购基地。
2、电子商务中心：提供市场供需信息，打通产业链条，联系供需双方，使交易顺利进行；建立电子商务大平台．整合网上网下资
源，提供信息查询、传递与电子贸易的全套服务。降低电子贸易的进入门槛，真正做到“市场无国界”。
3、产业服务中心：为客户提供高标准的商务服务：与质检、海关、工商、商检、金融、外汇管理部门、税务等政府机关和金融部
门合作，在项目设点，并争取政府有关政策支持，提供政府各种职能部门办公的一条龙服务与进出口配套服务；
通过战略联盟与合作的方式，打通纺织服装行业相关产业，有效地在中心内进行产业链条延伸。提供电信、邮
政、工商、税务、警署、保安、保洁、餐旅、停车等全方位的服务。
4、国际会展中心：以市场需求为主、有效与结合厂家为后盾，为客户进行市场推广与策划方案的制定与实施。帮助厂商加强产品
宣传与推广力度，做好协调与配合工作，提供必要场所与条件：展览中心将建成永不落幕的、国际性的纺织服
装交易会。随时展示最新的产品，并与织里政府和商贸部联手承办中国最具影响力的童装国际博览会。
5、商务配套中心：与整体商业相结合，设有星级商务酒店、特色便利餐饮店、大小型超市以及金融、医疗等辅助配套。
（2）十大平台
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1）国际儿童服装及羊绒衫产品的交易平台
汇聚中国各大童装产区的各类服装产品，形成国内门类最齐全、款式最新颖、价格层次最丰富的服装产品线；以厂家直接进驻和省级以上总代理商为主，抬高进场门槛，拒绝散户、小户入场，成为中国规模最大的一级童装集散地，成为中国各地二级童装批发市场的首席采购基地。
引进韩日等亚洲时尚品牌，吸引意、法等欧美国际品牌进场，建设成为国际品牌服饰亚洲区或中国区的市场总部和形象展示基地、加盟代理拓展中心。
2）国际儿童面料、辅料交易平台
汇聚中国各种童装材料的面料、辅料等中间产品与原材料，以及纺织机器设备等的交易市场．本平台将与童装交易市场相结合，使市场的产业链条集合功能趋于完善，使原材料和中间产品厂商可以与成品厂商直接在市场内进行洽谈交易，极大程度上打破市场信息的不对称，最大程度上节约交易的时间成本和资金成本。
3）电子信息平台（可与阿里巴巴合作）
以先进的网络与通信设备为基础，建设专业网上商城，在内部形成各类供求信息与行业动向的信息平台，形成有效与及时的信息收集、处理与发送网络；外部通过与行业协会、专业网站等部门与相关网站的合作，成为中国纺织服装业的大窗口。
提供市场供需信息，打通产业链条，联系供需双方，使交易顺利进行；建立电子商务大平台．整合网上网下资源，提供信息查询、传递与电子贸易的全套服务。降低电子贸易的进入门槛，真正做到“市场无国界”。
4）高效的物流平台
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与各类物流企业，特别是第三方物流公司，建立长期合作关系，在中心内设立代表处或业务处，为客户提供一整套的低成本、高效率的物流解决方案；配备标准化、机械化、现代化的包装、分拣、传送、储存等仓储设备；运用先进的技术，如全球定位系统(GPS) 、全球信息系统(GIS)和其他先进技术，对货物运送情况进行全过程实时跟踪：运用相关工具，对中心及全国、世界市场的物流信息进行深度开发与加工，为生产、营销等提供决策依据，实现有效的增值服务。
5）国际化会展与推广平台
以市场有效结合厂家为后盾，为客户进行市场推广与策划方案的制定与实施。帮助厂商加强产品宣传与推广力度，做好协调与配合工作，提供必要场所与条件：展览中心将建成永不落幕的、国际性的纺织服装交易会。随时展示最新的产品，并与织里政府和商贸部联手承办中国最具影响力的童装国际博览会。
6）产业服务平台
为客户提供高标准的商务服务：与质检、海关、工商、商检、外汇管理部门、税务等政府机关和金融部门合作，在项目设点，并争取政府有关政策支持，提供政府职能部门办公的一条龙服务与进出口配套服务；通过战略联盟与合作的方式，打通纺织服装行业相关产业，有效地在中心内进行产业链条延伸。提供电信、邮政、工商、税务、警署、保安、保洁、餐旅、停车等全方位的服务。
7）现代金融服务平台
以先进的物流管理为基础，与国内外金融机构合作，为客户提供货物抵押贷款服务；只要客户的货品进入织里中国童装城的仓库，我们将出具仓单，客户凭仓单就可以向金融机构申请融资，由中国童装城作担保，做到物不流，资金照常流动，为客户解决流动资金问题；在出口信贷方面，由新纺城统一争取国家进出口银行与其他金融机构的倾斜政策；在结算、资金划转、金融工具提供等方面为客户提供更及时、更周到的服务。
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8）行业自律与标准平台
在政府有关部门与行业协会领导下，组织厂商形成行业自律协议与相关组织，制定游戏规则；与国家相关部门合作，打破传统的集市贸易方式，严格控制产品质量，起到监督把关作用，不容许市场内假冒伪劣商品的存在；为厂商提供专利申请与专利保护、原产地保护等的相关法律服务，有效地保扩厂商的知识产权，打击假冒伪劣行为；配合国家有关部门进行产品安全认证工作；
通过市场竞争培养出大型的厂家，并催生出一批名品、精品，有效地促进整个纺织服装行业的发展；在时机成熟时，推出织里中国童装城的价格指数、企业等级评定、各类流通指数等，使中心成为行业自我管理的平台与行业发展的晴雨表。
（9）文化与时尚发布平台
与中国及国际的童装设计界进行战略合作，使织里中国童装城成为中国紧跟国际时尚和潮流的面料和服装设计中心；
每周在项目品牌发布中心举行盛大新品发布SHOW，让织里中国童装城成为织里的一道人文风景线，小小模特们的梦想舞台！
与影视文化界展开广泛的合作，充分利用媒体优势，赞助少儿栏目、赞助小主持人服装等等，塑造项目广泛的市场影响力。
（10）童装及羊绒制品研发、设计、人才交流平台
中心将建立行业内最大的人才库，提供人才交流与培训服务；组织进行产品信息、技术与营销经验交流，同时举办各类专业竞赛、讲座、研讨会，促进行业内外的交流；为技术、设计和研究成果产业化提供交换平台，促进成果的市场化：在适当的时候建立纺织技术开发研究所和时装设计研究中心，广泛吸纳设计开发人才，为各类厂家提供设计与产品开发服务，力争使中国纺织服装产业拥有更多的自主知识产权，提高企业的综合竞争能力。
三、招商策略梳理与深化
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1、商户资质定位：
对于一个物流专业市场，商户的质量是市场成功的最基础的保障。要成为真正的首席一级批发市场，必须确保入场商户能够在产品、资金、价格、服务、客户网络、营销能力等方面具备吸聚二级批发商的能力。
（1）目标商户：全国童装产业基地(特色市、镇)厂家、一级总代理。商户需提供相关有效资质证明。（营业执照等）
（2）商户资质审核：制定严格的商户准入制度，确保商户质量，规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力。
此外，适当的拒绝一部份低档无竞争力的小商户进驻，制造反向话题，使其在行业内迅速传播，可达到在短期内迅
速提升项目知度的效果。适度的拒绝引起关注会更大！
2、项目招商区域策略：
（1）招商区域：浙江及织里本地、广东佛山、福建凤里等童装产业重镇；
（2）区域策略：采取远交近攻策略，实现成片招商，后期散户填空。
●产业镇招商：与杭州、佛山、凤里的商会或大商户合作，实现成片招商；（注意：此时要为本地商户留出整体区域）
炒作配合：把各产业集群镇招商情况即时在当地媒体、现场公布，制造紧张气氛，促进当地招商进度。
人员安排：由公司高层与各地协会、政府接触，或利用当地协会以代理招商的形式完成。
●当地招商：
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（1）政府、协会辅助招商；
（2）锁定龙头商户，实施种子计划，让龙头商户号召散户入驻，使羊群效应的效能最大化！
（3）散户自动入驻。
炒作配合：当地招商信息与各产业镇招商信息互动。
3、招商手段：
（1）竞争性租赁政策：让商户怦然心动。
?租约期限：3年
?核心区域的超常规优惠政策：针对织里本地及长三角地区以低租金，高免租为主要竞手段。
?行之有效的倒计时免租策略：结合开业及总体招商节奏制定递减式免租策略，督促商户签约
?大户鼓励政策：经国家认证的驰名商标、著名品牌以及公认的国内国际大品牌商户入驻可在正常优惠基础上享受额外3-5个月
的免租优惠，吸引大户进驻，引发小商户“跟风效应”，促进招商。
?产区政府鼓励政策：产区政府、协会组织本地企业成片区进驻，产区政府、协会可享受该片区免费的命名权，如“佛山厅”并
可在本片区内获得免费展示区的使用权。
（2）租金构成：本项目租金由三部分构成，基本租金、管理费、推广费。
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?租金（初步）：
?物业管理费：5元/平方米*月，开业当月起计算。（暂定）
?推广费：可以在每个合同周期根据实际推广需要约定。推广费作为经营推广基金，统一管理，透明使用，每月公布费用交纳和
支出明细。在业主委员会成立后可由委员会监督使用。如，暂定推广费用为10元/平米*月，则项目完全开业后一年的推广费用为8400万，如推广3年，则达到2.6个亿（未算免租的租金）！ 3年2.6个亿，巨额推广基金培育市场，使织里中国童装城具备了迅速做旺的前提和基础！
（3）租赁控制策略：
?严格按区分类招商
?在每一阶段预留部分好位置，预留给大户和名企
?规范市场，制度严格的准入制度，制造拒绝反效应提高项目知名度
制定严格的商户准入制度，确保商户质量，规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力。此外，适当的拒绝一部份低档无竞争力的小商户进驻，制造反向话题，使其在行业内迅速传播，可达到在短期内迅速提升项目知度的效果。由此规范市场，加强后期质量控制，打造纺织服装行业的“放心工程”。
（5）四大核心招商通路策略
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1）核心招商策略一：与产区政府、协会形成战略联盟，首攻特色名镇、基地的政府协会，成片击破。
?迅速整合童装产区政府、协会、厂商资源，迅速建立良好的合作关系。整合童装产区政府资源，与当地政府、市镇、厂商建
立良好的合作关系，与政府、企业联合推广，在行业内找到“领头羊”，制造羊群效应。
?与各大产区基地联合举办项目“巡回新闻发布会”。办新闻发布会在产区内集中火力进行招商宣传。
2）核心招商策略二：现场设招商中心，大型市场聚集地设展示中心，通过大众媒体广告等途径现场招商。
3）核心招商策略三：参加、协办大型展览会招商。
?参加全国各产区、交易区的各种展会、活动，接触产业名人、名企、政府官员、协会领导，建立初步沟通，释放招商信息。
4）核心招商策略五：专业网站、刊物广告招商。
建立网站，利用网络的迅速、便捷、低成本的特点加大宣传的力度，并为商户提供市场动态、供求信息等国际信息平台，与国际接轨。并通过项目的专业刊物让全球采购商了解项目，吸引商家，促进招商，并成为赢利的可能。
四、经营策略梳理
1、经营管理模式定位
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“经营决定价值”，这是任何商业地产的根本性价值规律。本项目要求发展商从原来的短期赢利模式向长期赢利模式的转变，要求发展商从物业管理向可持续的经营管理和产业服务的转变。
2、推出十大经营举错，为“织里中国童装城”驶入国际化快车道助力！
举错一：政府及行业协会全力扶持；
1、织里政府参股，2009年重点建设工程！织里工商、质检、海关、税务、金融、教育等全方位“绿色通道”一条龙服务经营户；
2、全面联合中国纺织工业协会、织里童装协会，以强大的行业专业背景掌控中国童装流通的话语权。
举错二：打造国际性童装品牌展览；
织里国际会展中心是项目四期重要配套，织里中国童装城将与政府、行业协会联合举办中国童装产业起点最高、影响力最大的品牌展会，并定期组织经营户组团参加国内、国际主要展览和行业论坛，拓宽市场通道。
举错三：高效率低成本现代仓储物流体系。
与优质第三方物流公司合作，依托织里大交通网络，为经营户和采购商提供高效率、低成本现代仓储物流服务。
举错四：创办织里童装市场专刊等“多媒体”服务体系。
与行业杂志合作，创办织里童装市场专刊，建设户外广告、流动广告等多种新型媒体形多，更好的为经营户提供媒体服务。
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举措五：建设专业网站，拓展“无国界”市场
与专业行业网站合作，建设织里中国童装城自有网站，构建全方位电子商务服务体系，为经营户拓展“无国界”市场。
举措六：国际行业交流，拓宽国际市场通道。
与国际出口目的国的行业协会、采购组织广泛建立联谊及交流机制，沟通全球买家，为经营户拓宽国际市场通道。
举错七：建立科研中心技术服务体系。
建立童装技术开发研究所和时装设计研究中心，广泛吸收设计开发人才，为各类厂家提从设计与产品开发服务，为争使用权中国童装业拥有更多的自主知道产权，提高企业的综合竞争能力。
举错八：建立设计中心设计服务体系。
与中外著名设计师、设计机构合作，为入驻企业提供国际化设计服务，紧跟国际潮流。
举错九：高效率、高品质商业管理服务体系。
依托发展商。。。。。。管理经验，为经营户提供高效、优质的商业管理
举错十：营销推广中心市场营销服务体系。
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以项目建立的3年2.6个亿巨额推广基金为后盾，为经营户提供统一市场推广，个性化营销解决方案、专项品牌推广等服务，协助商户品牌纵横全国，决胜国际市场。
五、项目推广策略
1．卖点提炼
（1）发展商实力、第三方资源支持、经营推广类卖点
织里镇政府、织里镇童装商会、浙江合拓实业联合巨献，20亿元打造中国童装巨无霸；
湖州市服务业重大建设项目，浙江省服务业重大项目；
3．3个亿，立体化推广，打造中国童装市场第一品牌；
（2）项目规模、定位、设计类卖点
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规模最大、品类最齐、厂商最集中的一站式童装采购基地；
中国唯一南北交融、中外荟萃的集约化童装集散中心；
“五大中心、十大平台”，让采购商100%满意，经营商100%满意；
引领中国童装技术与设计潮流的时尚领地；
建筑名师精心规划，中国童装的行业地标。
（3）拓展事业类卖点
二年免租，让您的事业0风险；
抢驻织里中国童装城，做全国650亿童装大生意；
2．核心广告策略
1、大打政府牌和产业牌：织里政府产业“升级计划”作为“织里中国童装城”出场的序曲。
织里童装的“雄心”——打造全球童装产业中心的四大举措：
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?当之无愧的“双料名镇”：中国童装?品牌羊绒服装“双料”名镇：
?织里政府“产业升级计划”的信心与决心：压缩产业数量、提高产品质量、提升产业能级，在３~５年内把织里打造成
全国童装的先进制造中心、设计中心、品牌集聚中心、营销中心和信息发布中心！
?织里，不再满足浙北经济第一镇的名头，要做，就做中国第一！世界第一！
?打造中国童装展会第一品牌：织里国际童装展；
?一个全球性的重点工程：织里中国童装城！
（广告方式：1、可在当地政府大报用8个或4个全版开篇，气势恢宏，以示项目决心；2、以合办专栏的方式介入，在减
少广告费的同时用有力的新闻性软文轰炸，可与文字记者合作。）
2、各区域招商互动，是时发布招商动态，增强商户入驻的紧迫感，起到“围魏救赵”的效果。
?（如）广东佛山童装商会强势入驻织里中国童装城，为织里中国童装城的全球战略注入新动力！
?织里著名童装品牌****进驻织里中国童装城！
等等
3、重大节点投放硬性广告。
3．推广预算
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招商策略建议 编制： 单位： 部门： 审核： XX年XX月XX日
前言 第一部分本案商业定位 第二部分本案招商原则 一、招商之前的准备工作： 二、招商之中的具体操作内容： 第三部分招商策略 （一）以租代售。 （二）直接销售。 （三）销售方式组合分析。 （四）投资回报分析。 （五）、具体的招租方式 1、推出品牌商家进驻优惠策略 2、“客户领袖”奖励计划 3、针对目标客户采用DM策略 4、设置专职人员 第四部分招商计划 （一）招商团队的组建与分包体系的设置（X年2月～4月）（二）招商准备阶段（X年4月～6月） （三）招商全面启动阶段（X年6月～8月）
（四）招商全面、深入阶段（X年8月～X年11月）（五）招商收尾阶段（X年11月～12月） 第五部分营运方式及操作说明 第六部分招商推广配合 前言 地块的商业价值分析
地块南临诚外城家具广场，其1—3层为家具建材类主题商场，目前经营状况良好，物业的档次也较高。西侧紧临城寿寺路，但从现状来看，道路较窄，路况较差，路上行道树茂密，沿街朝龙市场主要为经营五金水暖、机电等临街商铺，商业氛围浓。东侧隔小红门路，北侧地块为中海城高档住宅区。 第一部分 本案的商业定位 定位是商业项目及产品成败的关键。 定位的优势： a 、可以使客户规避市场风险， 坚定投资信心， 增加销售热度。 因 为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在城外诚家具和朝龙五金机电市场，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目经营雷同于它们，必将增加市场压力，
加剧市场竞争，在这方面，本项目商业高层部分明显处于不利地位； b、有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，X房地产的发展带来五金机电的繁荣，X未来几年的发展对五金机电的需求量较大； c、目前在X区域集中的五金机电区（城）相对较少，且专业市场更少，因此本项目有着很大的发展空间； d、项目现在处于X建材五金主流区域，容易获得认同感，便于后期市场招商宣传； e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化； f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动； (一)业态定位 业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形式，而业态定位即对商业项目要做成什么形式的商业确定定位。 本案定位： (二)主题定位
目录前言 第一部分商业定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 二、项目总体定位 三、项目的功能定位 第二章商业业态定位 一、定位理由 二、业态定位 第三章商业名称定位 一、商业案名定位 二、博览城的解释 第四章商业治理功能定位 一、现有治理格局 二、金润物流的治理功能定位
三、现代化的治理体系第五章商业经营业种定位 一、主题物流定位 二、经营业种定位 三、定位规划 第二部分招商策略 第一章招商总策略 第二章招商时期设置 第三章招商工作打算表
前言 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲乏的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的困难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了都市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着都市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积存前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探究其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里查找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业进展格局，并制造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位
招商项目计划书 篇一：XX项目招商策划书 成都舜法国联投资顾问有限公司 成都舜法国联投资顾问有限公司 第一部分 本项目招商的目的与目标 一、本项目招商的目的 根据项目的市场定位及营销要求，项目的招商主要是针对项目商业营业房使用展开，主要是要达到以下目的： 1、通过主动导向式招商完成项目格调文化休闲的主题定位； 2、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值； 3、通过招商形成项目的商流，最终增强投资者的投资信心； 4、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系； 5、通过招商推动项目的销售。以上目的主要构架形式为：成都舜法国联投资顾问有限公司 二、本项目招商的目标 针对项目规划设计和营销、经营的要求，本项目在招商过程中分为两个阶段展开。 （一）、销售期中的招商目标 在本项目的销售期中招商最主要的目的在于促进项目
的销售，为项目经营期主题化风格的形成打下基础，主要目标有： 1、在销售前引入2~3家国际性连锁品牌休闲主力店，主要集中在咖啡吧、酒吧、西式风格餐厅、休闲俱乐部几种形式上； 2、引入10家左右成都本地有一定影响力的酒吧、俱乐部、KTV量贩以连锁店的形式入驻； 3、实现40%面积营业用房的出租。 （二）、经营期开始前的招商目标 在项目的经营期中项目招商的最主要目的是通过招商形成项目完整的主题化形象，实现项目总体的品牌化塑造，最终建立起项目的系统经营体系，展开项目的全面经营。这一阶段的主要目标为： 1、实现项目商业营业用房95%出租； 2、引入20~30家多种主题化的休闲吧，4~5家有特色的异国风味餐厅； 3、引入5~6家小型生活配套经营商家，完善项目配套经营； 4、完成项目的形象认知度的提升。 第二部分 本项目招商人员要求 一、项目招商的机构建设
小西门项目招商方案前言： 昆明商业地产近期已进入白日化竞争状态，较往年逐步趋于规模化和专业化，所以机遇到挑战并存。商业地产曾经也是炙手可热；随后在既面临政策变化，又面临市场变迁的情况下，商业地产以往单一的模式已经难以让其在市场 许多 也往 用，大大增加了商业地产经营的风险。 所以商业地产需要改变以往的模式，商业地产开发商将保有项目的产权，只租不售，长期运营。这样一来，商业地产将成为长期投资者获得稳定回报的良好投资对象。从而极大地规避了商业地产的运作风险。其次专业的、大型的商业地产项目在面临众多市场同质化竞争情况下，将面临招商和业态定位的难
题，而更贴近休闲、娱乐的业态结构和更多国际化、差异化的品牌结构将是商业地产项目长期价值提升的一个重要砝码。 项目概况及简析 据资料显示：本项目一层、二层部分商铺已售出，部分正处经营中。出租与售出并存，其经营类别主要以居家用品和药店为主。三层、四层基本处于空置状 实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。 一、项目定位之前所面临的选择 在对项目进行定位之前，将面临一个方向性问题的选择，这会直接影响到定位的走向。
“质量”与“数量”的选择 投资的最终目的就是实现收益最大化，但获取收益的方式及途径是多种多样的，项目的收益主要来源于以下4个方面： 1、可营业面积租赁或产权销售所获取的租金与销售收益； 2、广告位出租面积所获取的广告收益； 入总量；（这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前 提。） ●在一定程度上可以增加商品经营的种类； 缺点： ●店铺数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能
某商业项目定位及招商策略 第一部分项目定位 第一章项目总体定位 一、前期沟通总结 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。 前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了成都市的商业发展格局，并创造性的提出了“新都物流中心商务区”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“新都物流中心商务区”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。 鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。 由于成都市物流中心总体竞争环境已实现战略格局化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径， 针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在
原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。 项目的总体定位 本项目立足于服务周边市场，集批发、商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。 三、商务区的功能定位 1、功能组合 （1）展示、交易功能区 该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托成都对于西南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。 同当前成都专属商务区差异化表现在： ●集中主题规划，导购便利（吸收商业/商务的优点）； ●增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展 示商品的风采，便于看样定货）； ●经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推 广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现 本项目的中档商品交易中心的定位）； ●销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良 好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大销售和批发交 易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境） ●对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能
中小企业科技园项目招商策划案 策划书Planning books 中国·上海 XX中小企业科技园项目招商策划案 第一部分成都市工业园区发展状况 全市范围内的各类开发区共有14个，即成都高新技术产业开发区（含西区、四川成都出口加工区）、成都经济技术开发区、成都xx 科技产业开发园等3个国家级开发区；西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、金堂三中园区（四川中美/外中小企业发展园区）、都江堰工业开发区、成都现代工业港（郫县）、邛崃经济开发区、成都华侨经济技术开发区（青羊区）、成都彭州工业开发区、成都锦江工业开发区等9个省级开发区；成都凤凰山第三产业开发区、成都牧马山旅游度假区等2个市级开发区。 第二部分项目概况 一项目简介 xx中小企业科技园是国家级工业园区——成都xx科技产业开发区专为xx中小企业开辟的创业起步区，科技园利用孵化器的政策和功能优势，为中小企业提供创业空间和资源，帮助企业降低创业成本和风险，促进科研技术成果商品化、产业化，推动中小企业的快速成长。 项目总规划面积300亩，一期占地73亩，其中待征地13亩，总建筑面积*****平方米，将建成五层孵化中心大楼*****平方米，工业厂房*****平方米，容积率为0.825。 二项目用地描述 （一）地理位置 项目位于成都西郊温江区国家级海峡科技产业开发区腹心地带，蓉台大道与柳台大道交汇处的502广场，两面临路，交通十分便利。
距成都外 环高速路16km，距火车西站13km，距火车北站约25km，距双流国际机场18km。连通温江与成都的光华大道建成后，从温江到成都市区仅需8分钟，成温邛高速公路的全面通车及北大道，草金路、西延线、温江段等工程的竣工将温江和开发区纳入大成都四通八达的交通网络中。 （二）土地面积及规划使用性质 园区规划面积300亩，目前已征地73亩，其中代征地13亩。 用地规划使用性质为工业用地。主要用于建设工业厂房、孵化楼及园区配套设施（食堂、宿舍）等。 （三）项目进展情况 目前土地已交付科技园，用地已打围，红线已画，原用地内沟渠已改，可以进行场平工作。新成立项目公司名称已注册，公司组织机构已初步建立，整个项目开发工作沿两条线同时推进，一条是项目规划、基建，一条是项目策划、招商。 第三部分项目策划方案 一项目SWOT分析 （一）项目优势（S） 1、成都市工业发展核心地带圈 温江是成都市城市的第二层次地带和经济发展的第一产业圈。开发区是成都市工业经济的增长，是全市发展生物制药、食品加工的重要基地，在发展工业上区域优势突出 2、国家级开发区优势 入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势 3、孵化器优势 科技园实际是开发区的“园中园”，入驻企业不仅享受开发区的资源优势同时可享受科技园独特的孵化器功能优势。
一、XX公司概况 XX公司是以化工为主导业务的集团公司，是中央管理的183家国家重点骨干企业之一。公司总部设在北京，总资产约100亿元，下属10个大型专业化公司，拥有100多家企业和科研机构，在美国、日本、澳大利亚及乌克兰设有海外分公司，并控股3家上市公司。 XX公司拥有国内最大的工业清洗、化工新材料、膜工业及汽车修理连锁企业，并在化工设备制造、信息产业、文化产业及快餐连锁(马兰拉面)等领域具有较强的实力。 二、XX公司产业及工业园区发展规划 XX公司将以工业清洗及相关产业、化工新材料及相关有机化工原料产业、膜与环保生物工程、电子信息产业、化工装备机电一体化产业及汽车修理连锁业及汽车修理产品等作为六大支柱产业。正在建设北京、上海、江西XX及四川XX等四个某高技术工业园区及哈尔滨石化、南通化工新材料、无锡及太原等生产基地。将以最优惠的条件吸引更多的国内外投资者到某工业区投资。
1.四川XX某科技工业园 依托四川XX科技产业园区，利用中蓝晨光化工研究院及国内外的高新技术，建设10000吨/年酯交换法聚碳酸酯、5000吨/年聚苯硫醚、1000吨/年芳纶Ⅲ纤维、1000吨/年尼龙11及聚酯弹性体、硅橡胶、硅酮密封胶、硫化硅橡胶、改性塑料产品等高科技新材料产业化项目，建设具有国际先进、国内一流的高新技术产业化基地。 2.江西XX某工业园区 在现有江西XX化工厂7万吨/年有机硅单体生产的基础上与江西省地方政府联合建设XX开发区，成为国家级南昌高新技术开发区的一部分。拟建设10万吨/年有机硅单体项目(国家计委即将批准项目建议书)、5000吨/年气相白炭黑(已与美国卡博特公司洽谈项目合资事宜，并签订合作协议书，开始进行可行性研究)及硅油、硅橡胶、硅树脂、硅烷偶联剂等有机硅深加工项目，将成为国际上知名和国内最大的有机硅单体及深加工产品生产的高科技工业园区，园区占地面积2000亩。同时在兰州建设配套的3万吨/年化学级工业硅项目。
童装行业分析报告 一、宏观环境分析 1.政治和法律环境： 相当长的程度上会对其发展有一定的扶持。 针对服装行业面临的实际困难，政府连续出手救市。首先是面临国外市场萎缩、人民币升值的不利环境，国内服装出口受阻。作为劳动密集型的传统产业，服装行业从业人数多、牵扯面大。政府在这样的不利局面下，首先提高了服装出口退税率，及时缓解了出口型企业的赢利压力；此后，又出台《纺织工业调整和振兴规划》。服装是一个国家的工业化跳板行业，在相当长的一个阶段，我国政府都一定会在政策上继续有所支持。 2.经济环境： 经济平稳快速增长；消费能力提高。 突出表现在两点，一是经济保持了快速增长，二是消费者的生活方式进一步转变。国家实施了货币与财政的积极政策，继续扩大投资、拉动内需。近几年中国儿童服饰需求呈逐年增长趋势，城镇居民对各式儿童服饰的消费量持续上升，年增长率为 26.5%。从消费档次看，由以中低档需求为主转向以中档需求为主，中高档需求增长迅速。从消费数量上来看，中等收入户、中等偏上收入户及高收入户对各式儿童服饰的消费呈现明显上升趋势，而最低收入户、低收入户、中等偏下户及最高收入户则呈下降趋势。这说明中等收入群体是儿童服饰消费的主体。 3.社会环境 市场=人口+购买力+购买欲望，因此，人口环境和市场营销的关系十分密切。常熟是中国综合实力的强县级市，中国大陆经济最强县级市之一，位于中国县域经济、文化、金融、商贸、会展和航运中心的前列。中国“区域经济强县统筹发展组团”成员。常熟市处在上海、无锡、苏州等大中城市之间，具有得天
独厚的区位优势。根据国家统计局2010年第六次全国人口普查公报，常熟总人口达 106.72万人，并且农村人口逐步向城镇转移，该转移人口通过产业调整有固定收人后，孩子的衣着需求亦会随之猛长，每年将增加2万左右的儿童服饰潜在消费者，城镇居民对儿童服饰的消费量呈上升趋势，年增长率高达 26. 5%，这也将成为带动儿童服饰市场需求增长的因素之一。 4.技术环境： 大量新管理理念、新技术开始运用到服装行业 伴随着快时尚理念的大行其道，大量新管理理念、新技术开始运用到服装行业，无论是供应链管理、电子商务、ERP还是FRID技术等等，都在逐渐地改变着服装这个传统的行业。儿童服饰设计文化多元化发展，儿童服饰设计水平提高。市场的儿童服饰款式多样，从面料选择、款式设计、印染技术等体现了儿童服饰生产已初具实力。 二、童装行业特点分析 市场特点： 消费需求以品牌化、个性化为主，同时对时尚化的童装追求程度也有所提高。而童装行业的市场细分也越来越明显一些新的细分现象已经出现端倪。 1.童装市场的多元性 （1）童装市场消费水平的多层次性 （2）童装产品的多元性 年龄段的差异性导致的不同童装消费；地域差异导致的童装消费多元性；不同家庭环境导致的童装消费的多元性。 （3）童装多元性现状
商业招商策划书 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。 第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才： 1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商 运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。 2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运 作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直， 勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。 4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好务（资料物品、来电来函、来人
童装市场调研报告 一、背景分析： 随着第三次人口生育高峰的到来，作为服装市场组成之一的童装市场已成为企业的一个新的竞争焦点。据最新的人口统计资料显示,目前我国14岁以下的儿童人数占全国人口的25.4％，同时每年新增的婴儿数约为XX多万，再加上儿童生长发育的速度快，因而每个儿童每年对于服装都会有新的需求，由此可见，我国童装的市场潜力是多么惊人。但是，在我国的整个童装行业中，童装市场与日益扩大的消费需求还不能很好的融合，童装市场还存在一些弊端。主要表现在以下几方面：1.童装的产品结构不合理；2.童装设计水平比较低；3.国产童装品牌缺乏竞争力。 二、调研对象：0岁至12岁的儿童。 三、调研时间：201x年1月~2月。 四、企业概况 小天使服饰有限公司是一家专业儿童服装公司：集设计、研发、生产、营销推广、市场管理为一体的综合性的公司，公司以完善的产品结构、优质的售后服务，积极开拓和发展中国童装市场，将最佳、最新颖的产品带给消费者全新的感受。以其系列化、专业化、精致化的商品伴随着儿童度过快乐的童年。 公司旗下主打品牌【xx】秉承以促进儿童快乐过童年为核心的企业宗旨，积极倡导儿童健康穿着新观念，我们坚持”以诚待人、以信为本、以勤创业”的企业宗旨，展望未来，我们将致力于【xx】品牌的全面升值! 五、调研目的： 通过对dudu品牌详细的市场调查，分析出xx童装的特点及其竞争优势以及竞争中的不足，提出合理化的建议。 六、品牌竞争对手分析 随着人们生活水平的提高，童装消费正日益成为当前国内家庭生活消费的重要支出之一，尤其对高档童装前景看好，因此xx童装面临着许多的竞争对手，例如巴拉巴拉童装，红黄蓝童装，博士蛙童装，嗒嘀嗒童装，其中以巴拉巴拉童装的竞争最为激烈，但是在这种激烈的竞争之下，dudu童装亦能占有一定的市
招商项目策划书（一） 一、项目建立背景 20**年10月1日，多媒体旗下的《多媒体电视》十二个频道正式向世界开播。在20**年2月预计实现手机浏览，城市居民家用电视上浏览的目标。《多媒体电视》十二个栏目是全国最具专业化特色，国际化商务与贸易咨询相结合的多媒体电视平台。预备在全国各省市筹建站运营分支机构，与地方政府、机关、企事业单位、及广告文化公司铿锵连手，通力合作，实现双赢。 二、栏目现状与发展 为了推动IT多煤体综合数字电视传媒业的发展，进一步适应迅速崛起的数字电视传媒产业的发展，特拟《多媒体项目招商企划书》，旨在寻求战略合作伙伴。 多媒体电视十二个频道以“十二合一”全新运营的理念，全面开发和利用频道资源，发挥效益空间，改变传统电视传媒，依赖广告收入的单一经营模式，变消费者市场需求为核心，将①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》④《人文中国》⑤《贸易中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》十二大主体有机结合，更有利的开拓广阔市场空间。 《多媒体电视》十二个频道的发展，紧随着中国IT数字电视的发展与普及，不断的扩大栏目的容量，提高栏目质量，以打造精品栏目为重点，不断开发栏目资源，使《多媒体电视》频道成为中国多媒体综合数字电视传媒业的焦点品牌。 三、栏目优势与平台 根据频道的定位，在今后一段发展中，频道资源内容可分为：①“打造名人”②“影视新秀”③“同城易货”④“人文奇景”⑤“贸易信息”⑥“连锁招商”⑦“名牌产品”⑧“IT 产业”⑨“健康咨询”⑩“房地产走势”⑾“信息荟萃”⑿“游戏天堂”。 从目前栏目的经营分类可定义为： ①《搏在中国》②《影视中国》③《易货中国》⑥《招商中国》⑦《名牌中国》⑧《IT 中国》⑨《健康与中国》⑩《房地产中国》为八大效益频道；④《人文中国》⑤《贸易中国》⑾《信息中国》⑿《游戏中国》为四大公益频道。 四、联盟模式与条件 （一）建立影视联盟多媒体集团：结合当地传媒业优势，报道名牌企业或产品、各种商务展会、IT产品及游戏、健康行业、房地产行业等最新动态。与当地相关行业：如政府站，报纸、电台、电视传媒机构、保险公司、银行、酒店、休闲业、旅游业、房地产业、文化艺术产业等相关行业，建立互动多元化的合作模式，发展为当地最具挑战性的多媒体影视集团。 （二）地方联盟连锁企业主要合作条件： l、联盟方主要有一定的经济实力，并对数字电视节目有一定的了解，有信心的大中型私营或国营企业及机构。 2、注册成立联盟合作公司，合作经营，联盟方需具备摄制场地、办公场地以及制作《多媒体电视》栏目电视节目的运营资金。 3、《多媒体电视》提供栏目资源，全力支持联盟合作公司，负责电视节目的播出，和编辑制作以及电视节目的运营管理，上的各种培训等。 4、联盟方负责当地的人力资源、工作机构、财务管理、资金统筹等。 5、在频道整体规划下，合作公司负责开展在地区的易货、公关、包装、广告、经纪、招聘、招商、版权转让等相关业务。 6、经营利润及版权可归联盟合作公司所有。 7、建立联盟影视中心：在地方城市成立拥有一流设备，人才制作中心，结合当地传媒业优势，发展成为当地最大的影视人才，打造名人的基地。
招商的七大策略 商业地产招商之商业招商七大策略 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合项目的实际情况，特提出以下招商策略： 一、招商先行、销售跟进 招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行； 注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。 二、大户先行、散户跟进 大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本
就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成； 尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位； 主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。 大户优惠政策： 优先选位：大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺； 优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）； 优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。 小户扶持政策： 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户； 给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力； 三、同业差异、异业互补
童装市场分析报告 一、童装市场概况分析 1. 中国童装业的迅猛发展 中国童装业目前被誉为服装界的朝阳产业，之所以有这样的赞誉，与近几年童装业在我国的迅猛发展分不开。在我国，0～16岁的儿童有3.8亿人，约占全国总人口的1/4，这一庞大数量成为我国童装业发展迅猛的必要前提。而随着我国国民生活水平的不断上升及社会与家庭对孩子的重视程度不断提高，童装的消费支出在家庭的消费支出中所占比例也逐年上升。而相对于市场的旺盛需求，我国童装的年产量却只有6亿多件，平均每个孩子每年不足3件。由此可见，一方面是市场旺盛的需求，而另一方面是生产上供给的相对不足，因此童装市场蕴藏着巨大的商机。 2. 中国童装业的发展现状在我国童装业发展迅猛的背景下，更需冷静地审视其中的成绩与不足。 在童装品牌建设方面，我国涌现了一批具有良好口碑与较高知名度的国产童装品牌，如趋势发布、自己的专业化的设计师队伍、专门的童装设计大赛等等。可以说，我国的童装业伴随着我国的快速发展，也在迅速成长着。但在看经济到成绩的同时，也要看到我国童装业的一些问题。 3. 尽管现在市场上童装产品可以说是玲琅满目，但国产童装品牌只占品牌童装50 %的市场份额，另外一半的市场份额均被外资或合资的童装品牌所占据。而在国产童装中，只有30 %是有品牌童装，另外70 %是无品牌产品。究其原因，是多方面的。有价格问题，如目前童装市场价格两极分化严重；也有设计方面的，如款式不够新颖，没有符合儿童心理；也有质量方面的，如目前媒体频频爆出的童装质检方面的问题等等。但其中有一个重要问题不能忽视，就是国内童装的市场细分不够到位。 二、童装品牌市场细分 (一)童装品牌文化及形象 品牌文化是一个品牌生命力的源泉，是一个品牌能在变化纷繁的时尚潮流中不迷失自我的依靠，也是其产品设计师天马行空的想象开始出发的地方，而品牌的形象直接向外界与消费者传达着品牌文化。因此，品牌“文化”与“形象”的细分，对增强童装品牌的竞争力来说是十分重要的。 在这方面，很多品牌做得都比较到位。如美国的“史努比”，品牌形象就很有特色。它的店面是由鲜亮的大红色与纯净的白色组成，与其色彩干净而艳丽的服装搭配得相得益彰。醒目的小狗“史努比”懒散而可爱的形象随处可见，恰到好处地宣扬了其既“休闲”又“运
五一路**项目 招商及管理方案要点 有机.生态.绿色农副产品批发零售市场项目招商策划案及管理方案 广西博源恒房地产项目管理有限公司 广西泰然物业服务有限公司 二零一六年一月二十二日 项目招商策划报告提纲推广总策略→项目卖点→具体 计划→招商分期管理制度建议→形象方面建议产品推广策略基础→具体实施→销售建议招商策略产品建议项目档次定位→产品市场定位→客户定位→案名定位→价格定位项目定位项目扫描→项目SWOT分析→项目消费心理分析项目分析目录第一部分：项目分析一、项目扫描（一）、 区域概况项目位于南宁市江南区五一路成熟生活圈中心地段，地块发育成熟。项目嵌于成熟生活区内，项目四周被居民区围绕。是广西区内第一家按照超高标准化要求设计的绿色生态有机农贸批发零售市场。本市场位于五一路商圈辐射5公里内，江南区域常住人口在41万人左右，是南宁市人口密度最高的核心区域之一。1、从地段上看，本项目地址五一路拥有广西区内最重要的配套设施菜篮子工程之一：在华南区排名前五大的“淡村农贸批发市场”。本项目定位：传统农贸市场的升级版，专做有机生态绿色农贸商品批发市场。这几年有机生态绿色农贸副产品在市场的消费力日趋升高，传统的农贸市场长远来看已经不具备有力的市场竞争力，一个行业的升级标志着是否发育完善的重要标志之一。2、从交通上看，本项目紧靠五一路中段，临南宁市车管所，交通比较便利，方便货物的运输。3、从布局上看，本项目由于地段发育较早，区域规划不太合理，整体布置显得有点杂乱，影响了项目的整体形象。4、项目对面恒宇国际公馆小区将间接呼应本项目稍微提升形象。
（二）、项目概况该项目规划用地面积：12386平方米，总建筑面积：15029平方方米，底下建筑面积：3587平方米。绿化率12%.停车位124个。1号楼共三层每层层每层各1331平方米。3号楼共三层每层各459平米。中间以楼梯及自动扶梯贯通好的商业环境氛围。
上海松江“地中海”Shopping-mall 项目招商定位(1ST) 一、商业区分类 本项目属于地区性商业区：主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国，城市的外围地区及大城市边缘地区，大型地区性购物项目以新的零售开元地中海的形式出现，这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。 邻里商业区：以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。 特点： 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 规模适中——为社区或片区服务 可变性——开间、层高富于变换 人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能 有凝聚力——围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 而且，据研究，街区式商业物业的人流速度最慢，人情味最浓。 目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场，东方时代，蓝色加勒比以及学苑风情港。 邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查，有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐，70%的人群会选择居家附近就餐。 二、商业形态 核心旗舰店：主要商业形态是大型百货公司，它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域，沿核心商业区分布。 商业步行街：一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街，它一般与影剧院、银行、广场相连接。 其特点是既有底商“以街为市”的特点，又有新的形式和功能，并可能带来更多的人流量。专业购物街：由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。 专门零售商场：是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品 低租零售业：可以为低收入人群提供服务，也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书
一、《让国皇帝》历史背景 辽朝公元907～1125年是中国五代十国和北宋时期以契丹族为主体，统治中国北方的封建王朝。辽朝原名契丹，称“辽”. 二.项目卖点 v 1.这是一个在影视界至今无人触及的历史题材。 v 2.观众喜欢历史剧，通过轻松地看电视就可以了解历史。 v 历史题材的影视作品一直备受广大观众的喜爱。而好的剧本和影视创作更是令老百姓口碑相赞。现如今，商、周、秦、楚、汉、三国、隋、唐、五代、金、宋、元、明、清。历朝历代的历史故事都被人们所了解。而继五代后、金国前的辽朝却不被百姓所知。其中原因是关于辽代的历史资料记载不多。辽代皇陵尚未完全挖掘，可做考据的历史资料或出土的辽代文物还在被专家研究。所以，除了钻研辽史的学者或研究辽史的史学家，无笔者可以编造那段两百多年的历史。辽西区域文化研究会副会长董明先生、根据多年的辽代史钻研以及多方历史资料考证、真实的将辽代皇室史以及辽文化变迁的渊源历史精细完整的还原文学。编著出书《辽代北镇踪涵》。后董明先生又与著名剧作家张国庆先生工作室合作改编叙述性大型历史题材电视连续剧《让国皇帝》。相信该剧一定能给广大电视观众一个崭新的全新的对历史题材剧作的新视听享受。 三.投拍电视剧的意义 支持文化事业、投资影视制作是现代企业界有识之士的明智选择，是高层次广告宣传的最佳手段，具有展示本企业经济实力和企业文化形象的双重功效，这些效应还具有不可估量的底蕴和持恒性。 四.投资规模 项目总投资规模拟定5300万—1.5亿元人民币 包括剧本编写、策划及稿酬、前期筹备费用、宣传费用、企划费用、制作费、全组工作人员费用、演员费用及后期制作费用。 五. 版权，策划及制作 剧本版权：董明先生 影片项目策划：董明先生、北镇市文化广电旅游局 拍摄制作单位：
童装项目 招商引资报告规划设计/投资分析/产业运营
童装项目招商引资报告 伴随着消费群体的扩张，中国童装市场规模快速上升。根据调查数据 显示，国内童装市场规模由2008年的722亿上升到2017年的1796亿，年 均复合增速达到了10.66%。虽然市场总量快速上升，但是中国童装的人均 消费金额只有19.2美元，远低于美、英、日等发达国家，未来存在较大的 提升空间。 该童装项目计划总投资6825.27万元，其中：固定资产投资5536.68 万元，占项目总投资的81.12%；流动资金1288.59万元，占项目总投资的18.88%。 达产年营业收入9605.00万元，总成本费用7392.46万元，税金及附 加122.66万元，利润总额2212.54万元，利税总额2640.38万元，税后净 利润1659.40万元，达产年纳税总额980.97万元；达产年投资利润率 32.42%，投资利税率38.69%，投资回报率24.31%，全部投资回收期5.61年，提供就业职位164个。 坚持“实事求是”原则。项目承办单位的管理决策层要以求实、科学 的态度，严格按国家《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求，在全面完成调查研究基础上，进行细致的论证和比较，做到技术先进、可
靠、经济合理，为投资决策提供可靠的依据，同时，以客观公正立场、科学严谨的态度对项目的经济效益做出科学的评价。 ......
童装项目招商引资报告目录 第一章申报单位及项目概况 一、项目申报单位概况 二、项目概况 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 二、产业政策分析 三、行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析 一、资源开发方案。 二、资源利用方案 三、资源节约措施 第四章节能方案分析 一、用能标准和节能规范。 二、能耗状况和能耗指标分析 三、节能措施和节能效果分析 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 一、项目选址及用地方案
项目招商计划书范本 一、招商的目的及流程： （一）招商主要的目的： 快速回笼资金，缓解压力 快速建立营销网络，占领市场 锻炼队伍，总结经验，提炼市场运作模式 （二）招商的流程： 组建招商工作组→整体招商方案设计→建立信息库（数据库）→广告创意媒体选择发布→1次信息处理（来函来电）→工作信息处理（书面回复）→发出会议邀请→召开招商会议（签约）→督促履约→款到发货→档案移交（招商人员转给协商人员）→协销、督导工作开始 二、招商应注意的6个因素 （一）确定招商目标定位 招商第一步就是要做好“自我定位”，搞明白“我是谁，我为谁，我能做到什么”。 1．产品定位 见“策略篇”和“内容篇” 2．资金定位 绿金有多少钱又准备拿多少钱“攀亲”，是关键，关系前期招商和后期招商连续，要量力而行，而不是“人有多大胆地有多大产”，希望能够持续而稳定地进行招商。因此需要
同财务部门进行密切配合，对招商预算在先，因此根据内容需要拟定一个“招商预算表” 3．网络定位： 我们所拓展的通路网络是单招省级经销商还是地、市、县级经销商一起招，经销商是越大越好还是适可最好，是全面开花还是重点“精确打击”。 我个人认为应该采取小区域范围内招商：以县作为最大招商面积，允许有实力的经销商包揽几个县。经销商着重选择发展型中小经销商，因为他们在拥有一定资金的前提下，对公司产品的认同度非常高。 （二）掌控招商关键环节 招商是项系统复杂的大工程，事项多、时期长、投资大，核心强化的是细节。“细节”包括： 招商目标定位 经销商标准确定 评选经销商策略 邀约步骤 招商掌控（包括投资、终端、服务等掌控） 招商培训辅导 招商政策 招商书制定公布 合同权利义务、签约规范
常州华岳无极灯项目招商手册资料 一、营销策略： 1、打造样板工程。已经实施和正在实施的样板工程有：首都机场、中石油、中石化、胜利油田、上海中环高速、上汽集团、远东集团、今创集团、万达集团、宝钢集团、港成物流、利达重工、德胜钢铁等。 2、以技术领先为基础，实施品牌战略。公司加大对上海电光源研发中心的支持力度，不断推出新产品，确保公司技术水平保持领先地位。在此基础上，通过行业协会、政府公共活动、新闻媒体、互联网等多种途径宣传公司的发展战略，在央视、省市卫视、各大报刊、门户网站、搜索引擎等媒体投放广告，参加影响力大、知名度高的国内、国际展会，不断巩固华岳无极灯的市场地位，扩大行业影响力。让华岳真正成为无极灯行业的排头兵。 3、高效灵活、不断创新营销模式。公司建立完善的直销、EMC合同能源管理、项目竞标等不同模式的销售操作流程，根据市场变化，及时调整营销模式。 4、构建营销渠道。以互惠互利、共同发展为宗旨，与适合的工程公司、经销商建立合作关系，三年内在全国建成500个省市县级办事处或者分公司，形成反应迅速、渠道畅通、售后完善的营销体系。公司将重点支持50个千万级代理商，实现代理商与公司的合作共赢。公司将为代理商提供八大支持，帮助代理商快速打开市场。具体如下： 1）品牌支持：包括华岳品牌、企业VI视觉系统、宣传片、产品宣传册等； 2）广告支持：向央视频道、省级卫视、知名报刊、各大门户网站、搜索引擎等媒体投放广告，参加影响力大、知名度高的高品质展会，提高产品的知名度； 3）培训支持：公司提供经营管理、产品技术服务、营销策略、销售技巧、团队建设等多样化培训，让代理商成为行家里手，轻松掘金； 4）运营支持：公司协助合作商做好市场调查评估、公关督导、项目谈判、方案审查等全套运营管理方案。对于重点合作商，公司派遣业务精英，巡回指导，协助商务谈判，促进合作； 5）技术支持：公司负责对合作商进行前期免费技术培训，并可随时电话指导。通过不断引进领先的生产技术，推出新产品，保持市场活力，为合作商提供源源不断的发展动力； 6）区域保护：公司执行严格的区域独家代理制度，代理商一旦签订区域独家代理合同，除享有优惠代理价格外，还可独立发展下级合作商； 7）物流支持：方便快捷的物流配送体系，朝下单，夕发货，全程一站式供货； 售后支持：总部建立风险预警机制，完善的售后服务工作流程，彻底解除合作商的后顾之忧。 二、产品优势 1、无极灯优势： 1)长寿命：平均寿命长达10万小时，质保5年，常年使用免维护，是目前寿命最长的光源之一，长 寿命减少了经常维护更换的问题，降低维修费用，特别适用于维修困难的照明场所。 2)高光效：系统光效可达到90Lm/W，通常大功率的无极灯系统光效在85Lm/W左右，高效节能。 3)低光衰：6万小时光通量维持率不低于70%。 4)高显色：显色指数CRI大于80,色彩分辨率更为逼真。 5)快速启动：无极灯即开即亮，不需预热，启动电流小。 6)可选色温范围广：从2700～6500K,由客户根据需要选择，而且可制成彩色灯泡,满足各种场合需求。 7)高功率因数：功率因数可以达到0.98以上，无功损耗大大减少。 8)低谐波、电磁兼容性能优越：总谐波畸变率（THD）不超过10%，达到国际L级标准。电磁兼容(EMI) 符合标准要求，消除了对环境及电网的污染。 9)高效节能：与白炽灯相比，节能达75%左右，85W的高频无极灯的光通量与450W白炽灯光通量相当。 10)绿色环保：由于无极灯内使用汞齐，而不是直接充入液体汞，极大地降低了生产过程中的汞污染。 11)无闪烁：由于它的工作频率高，所以没有频闪效应，不会造成眼睛疲劳，保护眼睛健康； 12)环境适应性强：在-40℃～+50℃的环境下正常工作。 13)恒功率：电源电压波动±10%，输出功率变化小于±3%，保证光输出恒定。
童装市场调研报告范文 儿童服装简称童装，指适合儿童穿着的服装。下面，为大家分享童装市场调研报告，希望对大家有所帮助! 一、童装市场概况分析 1.中国童装业的迅猛发展 中国童装业目前被誉为服装界的朝阳产业，之所以有这样的赞誉，与近几年童装业在我国的迅猛发展分不开。在我国，0～16岁的儿童有3.8亿人，约占全国总人口的1/4，这一庞大数量成为我国童装业发展迅猛的必要前提。而随着我国国民生活水平的不断上升及社会与家庭对孩子的重视程度不断提高，童装的消费支出在家庭的消费支出中所占比例也逐年上升。而相对于市场的旺盛需求，我国童装的年产量却只有6亿多件，平均每个孩子每年不足3件。由此可见，一方面是市场旺盛的需求，而另一方面是生产上供给的相对不足，因此童装市场蕴藏着巨大的商机。 2.中国童装业的发展现状在我国童装业发展迅猛的背景下，更需冷静地审视其中的成绩与不足。 在童装品牌建设方面，我国涌现了一批具有良好口碑与较高知名度的国产童装品牌，如趋势发布、自己的专业化的设计师队伍、专门的童装设计大赛等等。可以说，我国的童装业伴随着我国的快速发展，也在迅速成长着。但在看经济到成绩的同时，也要看到我国童装业的一些问题。
3.尽管现在市场上童装产品可以说是玲琅满目，但国产童装品 牌只占品牌童装50%的市场份额，另外一半的市场份额均被外资或合资的童装品牌所占据。而在国产童装中，只有30%是有品牌童装，另外70%是无品牌产品。究其原因，是多方面的。有价格问题，如目前童装市场价格两极分化严重;也有设计方面的，如款式不够新颖，没 有符合儿童心理;也有质量方面的，如目前媒体频频爆出的童装质检 方面的问题等等。但其中有一个重要问题不能忽视，就是国内童装的市场细分不够到位。 二、童装品牌市场细分 (一)童装品牌文化及形象 品牌文化是一个品牌生命力的源泉，是一个品牌能在变化纷繁 的时尚潮流中不迷失自我的依靠，也是其产品设计师天马行空的想象开始出发的地方，而品牌的形象直接向外界与消费者传达着品牌文化。因此，品牌“文化”与“形象”的细分，对增强童装品牌的竞争力来说是十分重要的。 在这方面，很多品牌做得都比较到位。如美国的“史努比”， 品牌形象就很有特色。它的店面是由鲜亮的大红色与纯净的白色组成，与其色彩干净而艳丽的服装搭配得相得益彰。醒目的小狗“史努比”懒散而可爱的形象随处可见，恰到好处地宣扬了其既“休闲”又“运动”的品牌文化。韩国的“本卡拉”，无论是店面还是服装，只有黑白二色，给人以强烈视觉冲击之时，也很好地宣扬了其“酷”的主张。国内的一些童装品牌店面形象也很不错，如