制度信息表机电设备维保操作手册第一章总则第一条为规范机电设施设备的维修，及时处理设施设备故障，提高维修质量，现根据物业公司维保部实际情况，特制定本办法。
第二条机电设备指维保部所辖合同范围内的通风空调系统设备、低压供电设备、给排水系统设备，如有新增，另行修订。
第三条本规定适用于维保部维保人员对机电设备的维修管理。
第四条先抢修，后维修。
对影响运营业务的故障，按“先抢修，后维修”的流程处理，尽量减少系统中断时间，保证运营系统的连续运行。
第五条先测试，后维修。
在处理故障过程中，严格执行安全操作规程，尽量不中断系统，先测试原因，后维修。
第六条机电系统故障通常划分为常见性故障、一般性故障和紧急故障几种。
对于不同的故障类型，要用不同的处理办法。
对于紧急故障采取应急故障处理预案，制定的预案应将各种故障方案考虑周全，做到故障即发即修，避免故障类型的升级。
第二章通风空调系统设备维保操作规程第七条通风空调系统设备术语和定义：(一)水系统包括冷却水系统和冷冻水系统，具体设备有冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、水质净化器、水管、水阀等。
冷却水在冷却塔、冷却水泵、冷水机组的冷凝器间循环。
冷冻水在冷冻水泵、空调机组、冷水机组的蒸发器间循环。
(二)风系统包括隧道风系统、站台及站厅公共区送排风系统、设备房及管理房的送排风系统，具体设备有风机、风阀、空调机组、风管等。
第八条水系统维保注意事项（一）水系统运行前工作1、检查冷却水系统水压和补水系统是否正常，补水箱是否有水，进水是否正常；2、检查并确定冷却水系统阀门开关位置；3、检查冷却水泵及冷却塔的供电状态是否正常；4、检查冷冻水系统阀门开关位置和水压是否正常；5、检查冷水机组及相关水系统设备。
（二）水系统运行注意事项1、开启水系统回路里的相应阀门；2、开启冷却水塔，检查运行电流是否正常；3、开启冷冻水泵，检查水流情况和电机运行电流是否正常；4、开启补水泵，检查运行电流和运行情况是否正常；5、检查冷冻冷却水泵进出水压及压差是否正常；6、检查冷水机组冷冻水进出口水压差，冷却水进出口水压差是否正常。
第九条冷水机组系统维保注意事项1、检查各供电电压是否在360V－400V范围以内；2、检查各相关设备、阀门等附件是否正常开启, 相关设备参数及负荷能否满足冷水机组开启条件；3、检查冷水机房及控制房温度是否正常；4、如果室外气温较低，可考虑只开空调机组或回排风机，以利于节能；5、确认冷却水、冷冻水供水压力及温度是否正常，正常后检查并启动冷水机组；6、制冷机组启动后，应观察压缩机运行电流、压缩机吸排气压力、油压等运行参数，检查有无异常振动、杂音或异常气味，确认一切正常后方可确认机组启动完成；7、停机后，严禁关断总电源开关，应保持制冷主机冷冻油继续预热以便下次启动。
第十条冷冻、冷却循环水泵维保注意事项1、检查水泵进出水阀门均处于开启状态，周围环境清洁，无影响运行的障碍物；2、检查水泵电源箱已正常供电；3、检查水泵控制箱电源隔离开关处于合闸状态；4、将水泵电源控制箱对应的水泵电源空气开关合闸；5、在现场控制箱上，按下启动按钮，确认运行灯是否亮起；6、确认水泵电机电流是否正常、噪音及震动是否正常、进出水压力是否正常。
第十一条冷却塔维保注意事项1、检查冷却塔进出水阀门均处于开启状态，周围环境清洁，无影响运行的障碍物；2、检查冷却塔电源箱已正常供电；3、检查冷却塔控制箱电源隔离开关处于合闸状态；4、将冷却塔电源控制箱对应的冷却塔电源空气开关合闸；5、确认冷却塔电机电流是否正常、噪音及震动是否正常。
第十二条组合空调机组维保注意事项1、检查组合式空调机组水管进出水阀门均处于开启状态，进出风风阀处于开启状态，检查门已关闭并固定牢固，周围环境清洁，无影响运行的障碍物；2、检查组合式空调机组电源箱已正常供电；3、检查组合式空调机组控制箱电源隔离开关处于合闸状态；4、将组合式空调机组电源控制箱对应的电源空气开关合闸；5、在现场控制箱上，按下启动按钮，确认运行灯是否亮起；6、确认组合式空调机组电机电流是否正常、噪音及震动是否正常、进出水压力、进出风风压是否正常。
第十三条各类风机维保注意事项1、检查风机的进出风风阀、是否处于正确状态；2、没有接风管的风机或风管有检查孔的风机要检查风机叶轮与机壳是否发生碰撞,机壳内有无杂物；3、检查风机电源箱已正常供电；4、检查风机控制箱电源隔离开关处于合闸状态；5、确认风机电机电流是否正常、噪音及震动是否正常进出风风压是否正常。
第十四条风阀维保注意事项1、检查风阀框架有无变形，与风管连接是否紧密；2、检查执行器与连杆连接是否紧密；3、检查操作器与环控电控柜指示是否正常；4、检查风阀叶片有无松动、变形；5、检查确认操作器与电控柜的指示正常，执行器与连杆连接无松脱或打滑；6、风阀实际状态是否与操作器、电控柜上的指示一致；7、与风阀相关的风机、风柜等设备电流是否正常；8、风阀前后风管有无异常（鼓起、凹陷或漏风）。
第十五条防火阀维保注意事项1、检查防火阀是否处于正常位置，能否正常动作；2、检查阀框、阀片有无变形损伤；3、检查电动控制防火阀的电源箱是否正常；4、当电信号或手动使其关闭时,可反时针转动叶片主轴上的复位手柄使其复位；5、当易熔断片熔断使其关闭时,则须更换新的易熔断片并重新使其复位；6、通过FAS（消防报警系统）控制显示器检查防火阀的开关状态；7、发现防火阀关闭应立即进行复位，遇到重要位置（如主风管，风机出入口等）的防火阀意外关闭时，应按要求立即关闭相应的正在运行的风机或空调机，并立即对防火阀进行复位；8、遇到正在使用的风管的防火阀关闭时，除按上述要求复位外，必须对相应的风管、风机、风阀进行检查，只有检查正常才能重新投入使用，以确保消防系统的正常使用功能。
第三章低压供电设备维保操作规程第十六条低压配电箱、双电源切换箱维保注意事项1、检查配电箱箱面上指示灯状态、转换开关位置；2、检查配电箱箱内各个断路器的分合状态及交流接触器、中间继电器的状态；3、检查配电箱箱内各个元器件的进出线有无烧损痕迹及破皮、断线现象和各个断路器进出线桩头有无烧损痕迹；4、检查PE线、N线有无断线及其紧固螺丝有无松动；5、正常情况下，应将所有开关(包括电源总开关，分路开关）合上，以便提供电源给相关用电设备（没有出线的开关的除外）；6、在某带分离脱扣塑壳开关的电路出现过载、短路情况时，会引起某分路或者总回路的塑壳开关跳闸，此时开关操作手柄处于中间位置(脱扣)。
在此情况下，可将已脱扣跳闸的开关操作手柄向下扳至断开位置(向下扳至尽头)，然后再将开关操作手柄向上扳至合闸位置（向上扳至尽头）而将开关重新合上；如上述操作不能将开关合上，或开关合上后不久又重新跳闸，应排除故障后方可送电；7、正常情况下低压配电箱盘面上的转换开关应打在自动面上；检修时，应把转换开关置于手动位置，检修完毕后要及时复位；8、一般情况下，A电源端通断指示器为ON，B电源端通断指示器为OFF，表示现在正处在A电源端供电状态中，若出现跳转，那就证明A电源端跳过电或正处在无电状态中，应及时检查A端电源回路状况，反之亦然；9、在有需要的情况下，可按下电源切换开关开关面板上的“选择按钮”来实现A电源端供电或者B电源端供电，切换回路后，应分别观察A,B电源端通断指示器中的指示状态，确认开关是否投入正确；10、若发生特殊情况，电源切换开关开关无法自动完成切换等工作的情况下，必须执行人工操作，人工操作分为：人工跳脱，人工A电源侧投入，人工B电源侧投入。
第十七条区间维修电源箱维保注意事项1、可插接箱内电源插座接取维修所需电源，必要时得使用工业连接器；2、维修电源箱中微断开关的为维保注意事项同低压配电箱。
第十八条环控电控柜维保注意事项1、检查环控电控柜柜面上各个指示灯状态、转换开关位置；2、检查环控电控柜各个断路器的分合状态；3、检查环控电控柜进线电源电压、电流表指示是否正常；4、检查环控电控柜两路电源进线转换开关的位置及主用、备用状况；5、正常情况下，先检查进线电源柜两路电源电压表显示是否正常；6、将开关操作手柄旋至“—”位置，即将开关合上；将开关操作手柄旋至“○”位置，即将开关断开；7、倘若电路出现过载、短路情况时，会引起回路的塑壳开关跳闸，此时开关操作手柄处于脱扣位置。
在此情况下，可将已脱扣跳闸的开关操作手柄继续往下旋转直至转过“○”位置听到脱扣复位的声音，然后再将开关操作手柄向上旋至合闸位置即可把开关重新合上；8、正常情况下，应将环控电控室内所有环控电控柜上的“BAS环控”转换开关置于右边位置，综合监控系统可以对环控电控柜进行自动控制及监视；9、检修时，应将电控柜上“ BAS环控”转换开关置于左边位置，检修完毕后要及时复位；10、馈线柜柜面上的指示灯有黄、绿、红依次代表故障/停止/运行；另外组合风阀的柜面上多1个红色的指示灯，表示另一种运行状态。
第十九条照明系统维保注意事项1、更换灯具时，按开关上所标示回路将开关操作手柄向下扳至尽头(对翘板开关则按至断开位置)关断相应照明回路电源；2、在确认没电的情况下，方可进行灯具更换的作业；3、正常情况下，送电后绿色电源指示灯亮起，然后点按配电箱面板上的启动按钮，“运行（红色）”指示灯也亮起，照明配电箱便进入正常使用状态，箱内所有开关（包括电源总开关，分路开关）应处在闭合状态，配电箱面板上“手动/自动”转换开关置于自动位置，可通过BAS 系统界面点亮或切断相应回路照明，若发现BAS无法控制照明开关时应及时报修；4、相应配电箱无电源进入或电源总开关已跳闸，“电源HG(绿色)”指示灯和“运行HR(红色)”指示灯均熄灭时，应及时排除故障。
第四章给排水系统设备维保操作规程第二十条给排水系统设备术语和定义：1、潜水泵：改变供电电源频率和电压控制交流电动机转速，使水泵转速和流量可调节的给水设备；2、电动蝶阀：电动蝶阀属于电动阀门和电动调节阀中的一个品种；3、变频给水设备：改变供电电源频率和电压控制交流电动机转速，使水泵转速和流量可调节的给水设备；4、污水处理设备：为使污水达到排放标准或再次使用的水质要求，对其进行净化的设备。
第二十一条潜水泵设备维保注意事项1、使用前必须检查电缆引线是否有断裂或破损，检查潜水泵淹入水中的深度，并清除水泵周围的杂物，不得陷入淤泥中，以防散热不良而烧坏；2、潜水泵电源接好后，应先试运转一下，看旋转方向是否正确；若反转，可将电源任何两相接线对调一下；3、启动时，点按潜水泵控制箱上某台泵的启动按钮，启泵指示灯亮，水泵启动；4、停泵时，点按潜水泵控制箱上某台泵的停止按钮，停泵指示灯亮，水泵停止；5、在两个相邻运行周期内，潜水泵互为主、备用；6、水泵的启动与停止，由集水井内的水位浮球开关自动控制；7、水泵出现故障不能正常运行时，故障信息将自动反馈到综合监控系统工作界面；8、水泵启动后，应定期巡视水泵运行状况，如有异常响声及震动，应立即停泵检查。
