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从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用

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人用车 的数量 急剧 增长 ， 但是居 民小区停
车位 的增长却相对 缓慢 ， 小 区停 车位已经 成为稀缺资源 。 但 目前 的法律对小区停车 位、 车库 的归属和利用缺 乏具体而 明确的 规范 ， 直接对此项制度 予以规定 的法律条
文也只有 《 物权法 》 第７ ４条 的规定 ： “ 建筑
物 的独 立性问题。根据物权法 ， 建 筑物的
专 有部 分限于独立物 ， 独 立物 有两个构成
６２ ・
经济与法
Ｉ Ｊ ａ ｎ ｕ ａ ｒ ｙ １ ／ ２ ０ １ ４ Ｉ
记 不发生车 位 、 车库 的所有权 变动 ； 而对 述 并不相 同 ， 第１ 款、 第 ２款均作 了“ 建 筑 区 划 内” 的限 制 ， 第 ３款 未 作 “ 建 筑 区划 内” 的限制 。虽然 第 ３款未作 “ 建 筑区划 内” 的限 制 ， 但是 “ 其 他场 地 ” 也 应 当指
于“ 出租” 的方 式 ， 则 自租赁合 同生效 之 目
起， 承租人即取得租赁权 ， 无须物权登记 。
《 物权法》 第７ ４条第 ２ 款 并未直接规 定当事人对车位 、 车库 的权利 归属没有约 定或约定不明时 的推定规范或补缺规则 ，
商享有专有权 ；如不能作为专有部分 ， 则
仅能 以共有部分为全体业主所共有。
因此 ， 问题的核 心就在 于车位 、 车 库
房屋一样 ， 都 是由开发 商建造 的 ， 按照“ 谁 开发 ， 谁受益 ” 原则 ， 最初 的所有权应 当归 属于开发商 。而且从 民法原理上讲 ， 建 造 建筑物 是所 有权原始取得的情 形之 一。 综合 上所述 ， 车位 、 车库可 以作为建 筑物 的专有部 分而成 为建筑物 区分所 有
从《 物权法》 ７ ４条浅析小区车位车库 的归属与利用
文ｌ 许鸣曦
随着我 国城 市化进 程的加快 ， 居民私
住宅小 区 内设置 的以停放机 动车辆 为 目
的的具有封 闭空间的场所 。
要件 ： 构造上的独 立性 ， 使用上 的独立性 。 首先 ， 从 构造 上来 说 ， 根 据《 物 权法》 ７ ４条 第 ２款 ： “ 建筑区划 内， 规划 用于 停放 汽车
存在 ， 因此具有构造上的独立性 。 其次 ， 从 使用 上来说 ， 车位 、 车库 的用 途只能 是车
的问题。 车位 、 车库设 置于建筑区划 内， 因 此可 以适用建 筑物 区分所 有权规 定 。依 《 物权法 》 的规定 ， 建 筑物区分所有权 由专 有部分的专有权 、 共有部分的共有权和成 员权 三部分组成。其 中专有权是核心。车
权 的客 体 。
车库 、 车位的概念与性质
所谓车 位 ， 是指住 宅小 区内设置在地 上 或地下 的以 停放机 动车辆 为 目的 的属 于 开放 式 空间 的场所 ； 所 谓车 库 ， 是 指在
能否作 为所有权 的专 有部分而 成 为独 立 的物 权客体 ， 也就 是解决车 位 、 车库 作为
一
｝ 商 要： 随着我 国城市化进程的加快， 居 民私人 用车的数量急剧增长， 但是居 民小区停车位的增长却相对缓慢 ， 小区停车位已经成为稀缺 资源。 本文首先分析《 物权法》 第７ ４ 条关于小区停车位、 车库的归属－ ￣ ３ ＇ ｉ 用的制度设计与制度价值 ， 进而提 出了对我国车位、 车库的归属与利 用制度的完善建议 。 关键词： 车位 ； 车库 ； 建筑物 区分所有权
的完 善提 出自己的观点与看法 。
体， 并成 为独立 的交易标 的 ， 是 由其是否 构成建筑物专有部分 决定 的， 如能作为建 筑物专有 部分 ， 就 能交易 ， 由业主 或开发
辆停放 ， 用途 单一且排他 ， 而且车位 、 车库 是可以Leabharlann 房屋相分离而单独使用 的， 因此
具有使 用上的独立性 。 此外 ， 车位、 车库与
要想分析车位 、 车库的权 利归属首 先 应 当解读车位 、 车库的性质 ， 即车位 、 车库
能否独 立作 为建 筑物 区分所 有权 的客体
的车位 、 车库 的归 属 ， 由当事人通过 出售 、 附赠或者出租等方式约定 。 ” 的规定 ， 业主
都是依 照与 开发商约定 来确定 自己在 建 筑区划 内车位 、 车 库的位置。而 且从实物 形态 上看 ， 车位 、 车库 都是通 过划线 与其 他停车位相隔离 ， 在 空间上个别 且单 独地
建筑区划内” 的场地 。因为对 于“ 建 筑区 当小区车位、车库没有约定或约定 “ 划 ” 之外 的场地 ， 业主是无法行 使权利 的， 不 明时的 权利 归属 问题
车位、 车库权利归属规则
（ 一） 车位 、 车库权利归属约定的主体 关于车 位 、车 库权利 归属 约定 的主 体， 存在两种学术观 点。有学者认 为应当 是开发商 和业 主 ， 不能是 业主之 间 ； 也有 学者认为 ， 约 定的主体 既应包括 开发 商和 业主 ， 也应包括业主之 间。 这里的业主 ， 根
经济与法
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位、 车库能 否成 为建 筑物区分所有权 的客
区划 内 ， 规划 用于停放 汽车 的车位 、 车库 应 当首先满足业主 的需要。建筑区划 内 ，
规 划用于停放 汽车 的车位 、车库的归属 ， 由当事人通过 出售 、 附赠或者 出租 等方式
约定。 占用业主共有 的道路或者其他场地 用于停放汽车的车位 ， 属于业主共有 。 ” 因 此， 本文 旨在通 过对 该法条 的解析探 讨小 区车库 车位的归属与利用 ， 并就该项 制度

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意思主义的不动产物权变动——《物权法》第74条第2款简析

意思主义的不动产物权变动——《物权法》第74条第2款简析

不 动产 物权 取得 。 非 基于 法律 行 为发生 的不 动 产物 权取 得情 形
法》 ２ 第 ９条 ） 因合 法建 造 、 除房 屋 等 事 实 行 为 “ 拆 设 立或 者 消灭 物权 的 ， 自事 实行 为成 就 时发 生 效 力 ”《 （物权 法》 ３ 第 ０条 ） 。
上述 非 基 于法 律 行 为 而 取得 （ 有 ） 动 产 物 享 不 权 ， 经登 记 即发 生效 力 。其原 因在 于 ， 方面 是 不 一 为了弥 补登 记 生效要 件 主义 过 于严格 ，不能 完 全
法》 ７ 条第 ２ 第 ４ 款显得相当另类 ， 令人顿生疑惑。 二 、物 权法 》规 定 的 自合 同生效 发生 的不 地承包经营权 自土地承包经营权合同生 效时设立。县级 以上地方人 民政府应 当向土地承 包经 营 权人 发放 土地 承包 经 营权证 、 权证 、 原 林 草 使用 权 证 ， 登 记造 册 ， 并 确认 土地 包 经 营权 。 ” （物权 法 ）２ 《 ） ７条 ） １ ，就农 村 土 地承 包 经 营权 的设 立 而言 ， 国亦实 行纯 粹 的意 思 主 义。“ 我 承包 方 案 经村 民会 议 或村 民代 表会 议讨 论 同意 ，集体 经 济 组织 成 员相 互熟 悉 ， 承包 的地 块人 所共 知 ， 这本 身 就 能起 到 相应 的公 示 作用 ”［＇） 一 ， 国农 村 ，ｉ６第 ２ｚ“ １３ ｆ 我 地 区基 本上仍 属 于典 型 的熟 人社会 ，土地 承包 经 营权 这样 重 大 的物权 变动 ，人 们 可 以经 由非制 度 的方 式 获取相 应 信息 ，从 而减 少 了 以登 记作 物 权 ‘ 公 示 的必 要 ； 二 ， 第 土地 承 包经 营权 的取 得 与集 体 经济组 织 成员 的社 员权 有 密切 联系 ，交 易相 对人 亦 可通 过 某人 是 否具有 成 员资 格 ，而在 一定 程 度 上 了解 其 是否 享有 土地 承 包经 营权 ； 三 ， 村 地 第 农 区 尚无完 善 的土地 登记 制 度 ，如要 求 土地 承包 经 营权 以登 记为 设立 要件 ， 制度 缺乏 物 质基础 ， 则 亦 难 以实施 ， 且农 民观 念 上 亦很 难 接 受 ； 四 ， 第 如果 以登记 为 设立 要件 ，则 势 必使权 利 取得 程序 复 杂 化 ， 重农 民负 担 ” 目前我 国 的农 村 在 很 大 加 。Ｉ 程 度上 仍 然属 于熟 人社 会 ，哪块 土 地发 包给 谁家 通 常是 众所 周知 的 ，况 且发 包程 序 本身 就是 由生 活共 同体所有成员参与的 ， 一般不会 出现“ 一地两 包” 的现象 ， 农村土地承包经营权的没立没有必要 另行通过登记进行公示 。 相反 ， 建筑区划 内停放汽
小区车位归属法律规定(3篇)

小区车位归属法律规定(3篇)

第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，住宅小区的建设规模不断扩大，停车位的需求也随之增加。

然而，小区车位归属问题成为业主们关注的焦点。

本文旨在梳理我国现行法律、法规和政策中关于小区车位归属的规定，为业主们提供参考。

二、小区车位类型及归属1. 公共车位（1）定义：公共车位是指小区内供业主共同使用的停车位，包括小区道路、绿地、广场等公共区域划定的停车位。

（2）归属：根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

因此，公共车位归业主共有。

2. 人防车位（1）定义：人防车位是指利用人防工程改造的停车位，用于停放车辆。

（2）归属：根据《人防工程使用管理办法》第六条的规定，人防工程的所有权属于国家，使用权可依法转让。

因此，人防车位的所有权属于国家，但业主可以依法取得其使用权。

3. 地下车库车位（1）定义：地下车库车位是指建筑区划内地下空间建设的停车位。

（2）归属：①开发商所有：根据《商品房销售管理办法》第十七条的规定，房地产开发企业应当在销售商品房前，将规划用于停放汽车的车库、车位等情况书面告知购房者。

地下车库车位属于开发商所有。

②业主共有：根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。

因此，地下车库车位在满足业主需要的情况下，归业主共有。

4. 按揭车位（1）定义：按揭车位是指业主通过银行贷款购买的车位。

（2）归属：按揭车位属于业主所有，但需在还清贷款后才能完全拥有该车位的使用权。

5. 转让车位（1）定义：转让车位是指业主将已购买的车位转让给其他业主。

（2）归属：转让车位后，原车位业主失去对该车位的使用权，新业主取得该车位的使用权。

三、车位使用及管理1. 车位使用（1）优先权：根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。

（2）收费标准：根据《物业管理条例》第三十七条的规定，物业服务企业应当按照国家有关规定，合理确定物业管理费、停车费等收费标准。

小区车位和车库的法律权属研究

小区车位和车库的法律权属研究


各 区分 所 有权 人 对 于共 用部 分 ．按其 应 有 部 分 不仅 得 自由 使
用 、 益 ， 且 得 自由处 分 ， 而 纵 割 式 区 分 所 有 所 有 建 筑 物 收 而 因 共 用 部 分 之 所有 关 系 ． 解 为 按份 共 有 。 公 寓 大 厦等 横 切 式 宜 在
和混 合 式 区 分所 有 建 筑 物 ．其 共 用 部 分 比较 复 杂 。除 共 用 壁
２０ ０ ９年 ３月
湖北 经 济 学 院学 报 （ 文社 会 科 学 版 ） 人
Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｂ ｉＵｎｖ ｒｉ ｆＥ ｏ ｏ ｃ（ ｍａ ｉｅ ｎ ｏ ｉ ｃｅ ｃ ｓ ｏ ｒ ａ ｏ Ｈｕ ｅ ｉｅｓｔ ｏ ｃ ｎ ｍｉｓＨｕ ｎｔ ｓａ ｄＳ ｃａ Ｓ ｉｎ ｅ ｙ ｉ ｌ
义。
共 有 部 分有 明 确 的份 额 ．才 能 确定 其 利 益 分享 与 费 用 分 担 的
新 施 行 的 《 权 法 》 对 建 筑 物 区 分 所 有 权 进 行 了规 定 ， 物 中
比 例 。 国 《 权 法 》 是 在第 八 十条 对 费用 分 摊 、 益 分 配做 我 物 只 收 出 了 规定 ：建 筑物 及 其 附 属 设施 的费 用 分摊 、收 益 分 配 等事 “ 项 ， 约 定 的 ， 照 约定 ； 有 按 没有 约 定 或 者约 定 不 明确 的 ． 照业 按 主 专 有 部 分 占建 筑 物 总 面积 的 比 例确 定 。 ” 者认 为 ． 于 我 笔 基
２０ ｏ ７年 ． 经 １ 历 ３年 的 酝 酿 和广 泛 讨 论 ． 造 中 国 立法 史 创 上 单 部 法 律 草 案 审议 次 数最 多 记 录 的 《 权 法 》 于 得 以通 过 物 终 颁 行 。《 权 法 》 物 的颁 布 在 我 国法 律 发 展史 上 具 有 里 程 碑 的 意
浅议住宅小区车位、车库权利归属问题

浅议住宅小区车位、车库权利归属问题

Legal Sys t em A n d s cc i et y 翼篓霎璧慧霪象霪罢萎霆匿襄悉己口，口年g B C T)i太{；I j占轧金豳翻幽幽豳幽进答蝠益筮瞄溢豳瀚避一一．．一三：：：=三坚：：!!=：!二：璺浅议住宅小区车位、车库权利归属问题陈玢李少敏摘要住宅小区车住、车库权利归属问题是开发商、业主及物业管理单位之间的主要纠纷之一．2007牟我国正式颁布的恸权法》第74条对车位、车库的归属问题首次作出了明确的界定，但是这一规定对当事人无约定的情形以及业主优先权适用的原则和范围欠缺考虑．因此有必要就小区车位车库法律归属问题进行进一步的探讨．关键词车位车库物权法权利归属中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)09-084-01随着中国经济的飞速发展和居民收入的不断增长。

城市居民拥有私家车的数量逐年递增，这一现状使得居民住宅小区的车位、车库日益成为稀缺资源，就停车位的归属问题而导致的纠纷也逐渐增多。

有关停车位纠纷的主要表现是权属不明，主要集中于小区停车位、车库属于业主共有还是开发商所有等问题，其实还是车位、车库的归属和利用问题。

一、住宅小区车位、车库的类型目前，我国住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：第一，地下停车位。

地下停车位四周有明确的界限，与其上的房阃有墙壁相隔，是与住房相区别的、独立的特定物，可以成为单独所有权的客体。

第二，地面车位。

指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位。

对此。

我国《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

”第三，独立车库。

独立车库不同于车位，一般具有相对的封闭空问，分设于室内或室外，具有建筑物的一般特点。

由于其有一定的独立性，因而可以做为独立的财产。

第四，建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位。

其权属依附于计算容积率的住宅单元，此部分车位应由全体业主共有。

=、现行《物权法》关于车位车库之权属制度‘物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。