房地产估价理论原则与方法房地产估价理论原则与方法
房地产估价是指对房地产物品进行评估价值和价格的过程。在房地产行业，估价是一项广泛应用的技术，可以帮助人们购买、出售和投资不同类型的房产。估价的准确性直接反映了市场价格，因此房地产行业的几乎所有参与者都需要对房地产估价理论原则与方法有一定的了解。
一、房地产估价的理论原则
1、先进性原则
估价的先进性是指估价人员应遵循现代估价理论和方法进行全面综合分析，把估价结果尽可能的提高准确性。为了达到这个目的，估价人员需要根据市场实际情况、企业内部管理信息、当地政府政策等多方面进行预测，评估目标物品未来收益的变化趋势。
2、综合性原则
综合性是指估价人员应当针对目标物品的不同因素进行评估，包括物品的历史成本、以往的销售价格、建筑和设备的质量、位置以及其他潜在的有益因素。估价人员需要通过综合考虑这些因素来评估物品当前的价值和市场需求。
3、实用性原则
估价的实用性是指估价人员应考虑到目标物品对于客户的实际意义，包括投资和出售等对于未来收益的影响。因此，估价需要得出的结果必须是客观、准确、实质性的，以符合客户的期望。
4、客观性原则
客观性是指估价人员应当遵循客观的评估方法，采用科学技术、先进工具和数据采集方法。在评估时，应避免任何形式的人为干扰和难以量化的主观因素。
二、房地产估价的方法
1、市场比较法
市场比较法是估价中最常用的方法，它是以市场中专业的买家和卖家进行的交易为基础，通过对类似物品在市场上的价格水平进行比较，以推断目标房产的市场价值。该方法需要估价人员建立具有可比性的销售数据，并考虑物品的重要因素，如地理、年龄、历史成本和建筑质量等。
2、收益法
收益法是指对于某一物品（如出租型商业物业）而言，该物业所能够产生的未来收益会对其价值产生影响。这种方法通过对未来现金收入进行预期，估计房产的价值。该方法包括净现值法、折现资本化法和内部收益率法等方法。
3、成本法
成本法是一种适用于新建物业或已经建造，但没有明确市场价值的物业。该方法估计的价格通常根据物业建造成本和它
的折旧，再附加市场调查建立的折损因素，以估计该物业的市场价值。
4、双重检查法
双重检查法是指估价人员使用多种方法进行评估，以确认他们的估计结果的正确性。它要求估价人员根据客户端的需求、物品的实际状况、市场数据等多方面考虑，并对结果进行多次验证。
总之，房地产估价理论原则与方法是确保估价价格准确性的基础，它能够为行业参与者提供有用的信息，以帮助他们进行投资和交易。通过应用快速发展的技术和新的评估方法，估价人员可以进一步提高他们的专业水平，推动行业的长期发展。
第一节评估的基本原则 一、评估基本原则 主要是有合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则6个原则。 1.2．1合法原则 在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。 1.2.2最高最佳使用原则 在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。 1.2.3供求原则 估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。 1.2.4替代原则 在估价一宗房地产的价格时，如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据代替原则，经过必要的修正，判断出估价对象的价格。 1.2.5估价时点的原则 估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 第二节房地产评估的基本方法 一、市场比较法 将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。 市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，有时简称市场法或比较法。 1、理论依据: 经济学的替代原则。 2、适用范围:比较广泛。房地产、单纯的房、地均可，但如果没有或很难找到比较案
房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。 一、房地产估价原则 房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。 1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。 遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。 应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。
房地产估价原理与方法2021 房地产估价原理 1.房地产估价的意义 从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因 素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格 所作出的判断与推断。 房地产估价既是一门科学也是一门艺术，正确的房地产价格的 推断与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法，但又不 能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，因 为房地产价格形成的因素发杂多变，不是任何人用某些公式就能够 计算出来的，评估是应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜 在的影响因素。 2.房地产估价的基本内容 （1）估价对象 估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价 实践中房地产估价对象主要有土地、建筑物、房产等。 （2）专业估价人员 房地产专业估价人员是指经房地产估价资格考试合格，由注册 管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专 业技术人员。
（3）估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的期望用途。不同的估价目的，来源于对估价的不同需要；不同的估价目的，将影响估价结果。 （4）估价的原则 估价原则是指人们在该房地产估价的反复实践和理论探索中， 在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一 些简明扼要的、在估价后动中应当遵循的法则或标准。 （5）估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内 在联系性及时间操作性所排列出的先后次序。 房地产估价方法 一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取： 1.基于理智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同 房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交 易的思路来求取； 2.基于明知的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房 地产所需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费 用的思路来求取； 3.基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利 用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。
一、房地产估价八大原则： ●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则 （5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则 市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则 投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则 现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则 ●房地产估价原则的作用： 房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 二、合法原则 ●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 ●《物权法》规定，下列财产不得抵押： （1）土地所有权 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。 （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。 （5）依法被查封、扣押、监管的财产。 《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押： （1）权属有争议的房地产。 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。 （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 ●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 ●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。 ●评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 ●合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。 三、价值时点原则 ●价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 ●价值时点的具体情形： （1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。房地产抵押估价、房屋征收估价、司法拍卖估价、在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。房地产损毁赔偿、保险理赔案件、房屋征收评估。 （3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。期房预收价格评估、预购商品房抵押评估、用于产权调换的期房价格评估。价值时点：房屋征收公告决定日。 （4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。房地产纠纷案件、估价鉴定或复核估价、重新估价。
房地产估价理论原则与方法房地产估价理论原则与方法 房地产估价是指对房地产物品进行评估价值和价格的过程。在房地产行业，估价是一项广泛应用的技术，可以帮助人们购买、出售和投资不同类型的房产。估价的准确性直接反映了市场价格，因此房地产行业的几乎所有参与者都需要对房地产估价理论原则与方法有一定的了解。 一、房地产估价的理论原则 1、先进性原则 估价的先进性是指估价人员应遵循现代估价理论和方法进行全面综合分析，把估价结果尽可能的提高准确性。为了达到这个目的，估价人员需要根据市场实际情况、企业内部管理信息、当地政府政策等多方面进行预测，评估目标物品未来收益的变化趋势。 2、综合性原则 综合性是指估价人员应当针对目标物品的不同因素进行评估，包括物品的历史成本、以往的销售价格、建筑和设备的质量、位置以及其他潜在的有益因素。估价人员需要通过综合考虑这些因素来评估物品当前的价值和市场需求。 3、实用性原则
估价的实用性是指估价人员应考虑到目标物品对于客户的实际意义，包括投资和出售等对于未来收益的影响。因此，估价需要得出的结果必须是客观、准确、实质性的，以符合客户的期望。 4、客观性原则 客观性是指估价人员应当遵循客观的评估方法，采用科学技术、先进工具和数据采集方法。在评估时，应避免任何形式的人为干扰和难以量化的主观因素。 二、房地产估价的方法 1、市场比较法 市场比较法是估价中最常用的方法，它是以市场中专业的买家和卖家进行的交易为基础，通过对类似物品在市场上的价格水平进行比较，以推断目标房产的市场价值。该方法需要估价人员建立具有可比性的销售数据，并考虑物品的重要因素，如地理、年龄、历史成本和建筑质量等。 2、收益法 收益法是指对于某一物品（如出租型商业物业）而言，该物业所能够产生的未来收益会对其价值产生影响。这种方法通过对未来现金收入进行预期，估计房产的价值。该方法包括净现值法、折现资本化法和内部收益率法等方法。 3、成本法 成本法是一种适用于新建物业或已经建造，但没有明确市场价值的物业。该方法估计的价格通常根据物业建造成本和它
2019房地产估价师《理论与方法》考点：房 地产估价原则 2019房地产估价师《理论与方法》考点：房地产估价原则 1.房地产估价原则的含义 房地产价格形成和变动有一些基本规律。房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。 在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 房地产估价原则(六原则) ①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤利用原则;⑥谨慎原则。 2.房地产估价原则的作用 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本
合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。 评判评估价值是否正确，可以检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则(此细节应记住)。 【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。( ) 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。
房地产估价理论与方法 随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。 一、什么是房地产估价理论 房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。 二、房地产估价方法 房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。下面将分别介绍三种方法及其应用。 市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。 收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投
资的效益并决定其价值。这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。 成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。 三、房地产估价的意义 房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。 首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。 其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。 另外，房地产估价能够为房地产公司和投资者提供决策依据。它可以帮助他们选择合适的项目和资产，并组成合理的投资组合，为其利益最大化提供有力保障。 最后，房地产评价仍是税务机关征税的重要依据。通过对房地产的估计，可以合理确定其所需缴纳的税款。 四、总结
《房地产估价理论与方法》课程教学大纲 课程编号： 一、课程说明 1. 课程类别 学科专业类课程 2. 适应专业及课程性质 房地产开发与管理必修 3.课程目的 （1）掌握房地产估价的原理及意义 （2）掌握房地产估价的方法 4. 学时与学分 学时为64，学分为3.5. 5. 建议先修课程 房地产经济学、房地产开发与经营 二、课程教学基本内容及要求） 第一章房地产估价概论 计划学时：4 基本要求： （1）了解房地产估价的含义、本质 （2）了解房地产估价要素 （3）了解房地产估价的现实需要 （4）了解房地产估价师的职业道德及我国房地产估价行业发展概况 教学重点及难点： （1）房地产估价要素 基本内容： （1）对房地产估价的基本认识 （2）房地产估价要素 （3）对房地产估价的现实需要 （4）房地产估价师职业道德 （5）中国房地产估价行业发展概况 思考题： （1）什么是专业房地产估价？ （2）什么事估价目的？目前有哪些估价目的？ （3）搞清楚估价目的有哪些重要意义？
（4）什么事估价对象？目前的估价对象主要有哪些？ 第二章房地产及其描述 计划学时：4 基本要求： （1）了解房地产估价的含义 （2）掌握房地产的特性 （3）掌握房地产的种类 （4）理解房地产状况描述 教学重点及难点： （1）房地产特性 （2）房地产状况描述 基本内容： （1）房地产的含义 （2）房地产的特性 （3）房地产的种类 （4）房地产状况描述 思考题： （1）如何判定一物是否为房地产定着物? (2) 房地产的实物、权益、区位的含义分别是什么？（3）房地产有哪些基本存在形态？ （4）如何分析一宗房地产的变现能力? 第三章房地产价格和价值 计划学时：4 基本要求： （1）了解房地产价格的形成条件 （2）掌握房地产价格的特征 （3）掌握房地产供求和价格的关系 （4）理解房地产价格和价值的种类 教学重点及难点： （1）房地产价格和价值的种类 （2）房地产估价的本质 基本内容： （1）房地产价格的含义和形成条件 （2）房地产价格的特征 （3）房地产供求与价格 （4）房地产价格和价值的种类 思考题： （1）什么是房地产价格？ （2）成交价格是如何形成的？ （3）正常成交价格与非正常成交价格如何区分？（4）什么是比准价格、积算价格和收益价格？
2022年房地产估价师《理论与方法》：房地产 估价原则 【本章主要内容】 1．房地产估价原则的含义 2．房地产估价原则的种类 3．房地产估价原则的作用 4．独立、客观、公正原则 5．合法原则 6．使用原则 7．估价时点原则 8．替代原则 9．慎重原则 1．房地产估价原则的含义 人们在房估价的反复实践和理论探究中，渐渐熟悉了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此根底上总结、提炼出一些简明扼要的进展房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则2．房地产估价原则的种类（三层次六原则） 三层次
根本原则 普适技术性原则 特别原则 六原则 独立、客观、公正原则 合法原则 使用原则 估价时点原则 替代原则 慎重原则 两种分类 可分为估价行为准则和技术性原则 可分为普适性原则与特别性原则 根本原则 客观、独立、公正原则（房地产估价的行为准则） 普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）合法原则 使用原则 估价时点原则 替代原则
特别原则（某些估价目的应遵守的原则） 慎重原则（抵押估价） 【2022年真题】 以下关于房地产估价原则的表述中，错误的选项是（）。 A．独立、客观、公正原则属于根本原则 B．合法原则属于一般性原则 C．使用原则属于技木性原则 D．慎重原则属于一般性原则 【答案】D 【解析】一般性原则就是普适技术性原则 除了行为准则以外的全部属于技术性原则 3．房地产估价原则的作用 估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的根本前提具有熟悉上的全都性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于一样或近似 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则 【2022年真题】 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的根本前提具有熟悉上的全都性，对同一估价对象在（）下的估价结果
第一部分房地产估价原则 重点掌握三大原则:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则 一、合法原则—房地产估价的前提原则 要求掌握知识点： 1、房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提，就是要求房地产估价必须在符合有关的法律、法规、合同（如出让合同、租赁合同等）规定进行，而合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分方式。 ①在合法产权方面:应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 【值得指出的是，不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来估价，不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来 估价。】 ②在合法使用方面:应以城市规划、土地用途管制等为依据。在估价时，要核查估价对象的现状用途与其法定用途是否相符。 ③在合法的处分方面: 如果在估价中涉及到估价对象的交 易或处分时，要求估价对象的处分方式合法。应以法律、法规、或合同（如出让合同）等允许的处分方式为依据。 通过以抵押为例，说明合法的处分方式：（课本P95-97） ⒈法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，即没有抵押价值，或者说抵押价值为零。
2.法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者说抵押价值为零。【小结】根据上述第1、2点可得出，作为估价对象房地产由于其处分的不合法或不符合转让条件而不能成为以抵押 为估价目的估价对象，但作成为其他估价目的的估价对象。 ⒊评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。 4.▲评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 5.▲评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 ④最后，合法原则还要求所评估出来的估价结果必须要符合国家有关的价政策规定。如（房改售房、经济适用住房、有关农地征收、城市房屋拆迁等） 又如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 2、重点例子【以拆迁估价为例，说明合法原则的具体应用】： ①在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。如果被拆迁房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予拆迁估价，或者拆迁估价的评估价值为零。 ②在对拆迁估价必须要明确被拆迁房屋的性质和面积，否则就无法进行估价（即对被拆迁房屋的性质与面积的认定）。
房地产评估原则 房地产评估原则是指对建筑物及其所在土地的价值进行评估和确定的原则。以下是房地产评估的七个原则： 1. 适用性原则：评估过程必须根据特定目的和使用群体来进行，以确保评估结果的准确性和可靠性。评估师需要充分了解评估对象所应用的法律、政策、规章等，确保评估结果符合相关要求。 2. 完整性原则：评估对象的所有重要属性都应该被充分考虑，包括建筑物的结构、材料、装修、功能等方面，以及土地的位置、用途、规划等方面。评估师需要充分了解评估对象的各个方面，确保评估结果具有完整性。 3. 独立性原则：评估过程应该独立进行，评估师应该独立完成评估工作，不受任何利益相关方的干扰和影响，以确保评估结果的客观性和中立性。评估师应该遵守专业道德规范，不偏向任何一方，不因与任何一方有利益关系而影响评估结果。 4. 合理性原则：评估结果应该是合理的，即评估对象的价值应该反映市场价值和公平交易的原则。评估师需要通过市场调研和分析来确定评估对象的价值，避免过高或过低估计。 5. 可靠性原则：评估结果应该是可靠的，评估师需要通过充分的数据收集、分析和验证来确保评估过程的可靠性。评估师需要了解评估对象的历史交易记录、租金收入、市场趋势等数据，以及相应的调查和验证工作。
6. 综合性原则：评估过程应该综合考虑各种因素，包括市场因素、经济因素、政策因素等。评估师需要综合考虑评估对象所在地区的供需关系、人口结构、经济发展趋势等因素，以及国家和地方政策的影响。 7. 透明性原则：评估过程应该是透明的，评估师需要向委托人和其他利益相关方提供评估报告，并解释评估方法和结果。评估师需要确保评估过程的透明度，让相关方能够了解评估的过程和结果。 总之，房地产评估原则是评估师在进行房地产评估过程中应该遵循的基本原则，包括适用性、完整性、独立性、合理性、可靠性、综合性和透明性。评估师需要根据这些原则，进行全面、客观、科学、合理的评估工作，为委托人提供准确、可靠的评估结果。
一、房地产基本概念和内涵 1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。 2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。 3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物. (比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.） 7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。 二、房地产的表现形态（实物） 1、估价对象的主要表现形态 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。 2、估价报告涵盖的对象 在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
房地产估价应遵循的原则 一、引言 房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。准确的房地产估价是房地产交易、担保和税收等方面的基础，对于确保市场的公平、稳定和可持续发展具有重要意义。在房地产估价过程中，应遵循一系列原则以确保评估结果的公正、准确和可靠。 二、公正原则 公正是房地产估价的基本原则之一。公正原则要求评估人员独立、客观、中立地进行估价工作，不受任何个人、组织或利益集团的影响。评估人员应遵循法律法规和估价规范，慎重选择估价方法和技术，确保估价结果客观、真实、可信。 1. 独立性 评估人员应保持独立性，不受其他利益主体的干预或操控。他们应自主选择估价方法、技术和数据，全面考虑房地产市场的表现、交易活动以及相关规模和特征。 2. 中立性 评估人员应保持中立性，不对特定的买家、卖家、金融机构或政府机构偏袒或歧视。他们应客观、公正地评估房地产的价值，不加以主观判断或影响。 三、准确原则 准确是房地产估价的核心原则。准确原则要求评估人员使用科学、合理的方法和技术，获取准确、可靠的数据，并对数据进行全面、系统的整理和分析，以确保估价结果的准确性和可信度。
1. 数据收集 评估人员应收集与房地产估价相关的各类数据，包括但不限于市场交易数据、租赁数据、土地信息、建筑物状况、经济指标等。他们应确保数据来源可靠、准确，并对数据进行验证和核实。 2. 估价方法 评估人员应选择适用的估价方法，如直接比较法、收益法、成本法等，并根据具体情况进行权衡和组合。他们应对不同方法的适用范围、特点和限制有清晰的认识，并对不同方法的结果进行比较和分析。 3. 技术应用 评估人员应善于运用现代科学技术，如地理信息系统、遥感技术、人工智能等，提高估价的效率和准确性。他们应熟练掌握相关技术工具和软件，将其应用于估价过程中。 四、规范原则 规范是房地产估价的基本原则之一。规范原则要求评估人员遵循行业规范和伦理要求，进行估价工作。他们应具备相应的资质和能力，并不断学习和更新估价知识，提高估价水平和专业素养。 1. 估价资质 评估人员应具备相关的估价资质和认证，如房地产估价师资格、注册评估师资格等。他们应符合估价规范和伦理要求，保持良好的职业操守和道德品质。 2. 估价培训 评估人员应参加定期的估价培训和学习活动，提高专业知识和技能水平。他们应了解最新的估价法规、技术方法和行业动态，不断更新估价理论和实践。 3. 质量控制 评估机构应建立健全的质量控制体系，确保估价工作的质量和合规性。他们应制定详细的估价操作流程和标准，对估价过程和结果进行严格把控和检查。
房地产估价理论与方法
《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一章房地产估价概述 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房 3
房地产估价理论与要领 第1讲:房地产和房地产估价(2004) 第一章房地产和房地产估价 第一节引言 一、房地产估价就是对房地产的“客观公道代价”或“代价”进行估算和判定的运动。 房地产代价从某种意义上讲是客观存在的，不以个体人的主观意志为转移，是由市场决定，便是由市场到场者团体的代价判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成代价的机制和历程，将客观存在的房地产代价或代价揭示、显现出来。 二、房地产估价受到政府和社会的高度重视体现在以下四个方面： 第一、房地产估价成为国度法定制度。房地产代价评估制度和房地产代价评估人员资格认证制度。 第二、房地产估价师实行了国度统一考试。从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。 第三、房地产估价执业制订了国度统一标准。1999年2月建立部会同国度质量技能监视局联合宣布了《中华人民共和国国度标准房地产估价范例》，自1999年6月1日起施行，其内容包罗：总则、术语、估价原则、估价步伐：、估价要领、差别估价目的下的估价、估价结果、估价陈诉、职业道德等。 第四、房地产估价行业创建了全国自律性组织。1994年8月创建了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。 例题：从某种意义上讲，房地产代价是： A、个体人的代价判断 B、估价人员的主观订价 C、由市场力量决定 D、市场到场者团体竟拍的结果 E、由生意业务双方委托经纪人确定 答案：C、D 第二节房地产的观点 一、房地产的整体观点 (一)房地产的界说 房地产是指土地、修建物及其他地上定着物。其中： 土地是指地球的外貌及其上下一定范畴内的空间。 修建物是指人工修建而成，由修建质料、修建构配件和修建设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指牢固在土地或修建物上，与土地、修建物不能分散，大概虽然可以分散，但是分散不经济，大概分散后会破坏土地、修建物的完整性、使用代价或功效，大概使土地、修建物的代价明显受到损害的物。如为了提高土地或修建物的使用代价或功效，种植在地上的树木、花卉，埋设在地下的管线、设施，在地上制作的庭院、花圃、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 由于其他地上定着物往往可以视为土地或修建物的组成或隶属部分，因此，房地产本质上包罗土地和修建物两大部分。 例题：下列那些属于房地产（） A、种植在地上的树木花卉 B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、地上制作的庭院、花圃、假山 答案：ABD （二）、房地产的实物、权益和区位 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功效三个方面。 2、权益包罗权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻干系等。 在差别类型的资产中，实物和权益对代价的影响是差别的： （1）．呆板、设备、家具等有形资产，主要是实物的代价 （2）．专利权、专有技能、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的代价。 （3）．房地产，其实物和权益在代价决定中都很重要。如一幢衡宇，其代价既受修建结构、设备、装修、新旧水平的影响，又受产权状况的影响，例如，该衡宇的产权是完全产权照旧部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改本钱价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，代价就有很大的差别。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益差别，代价可能有很大的差别；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况差别，代价也可能有很大的差别。 例题：房地产代价实质上是房地产的（）的代价。