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一、单选题（每题2分）第1题：无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程，而（）是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。
A．施工控制B．成本控制C．项目管理计划D．项目组织与协调【正确答案】：A第2题：财务费用中，计息基础（）自有资金的所有投资。
A．包括B．不包括C．有时包括，有时不包括D．不确定是否包括【正确答案】：A第3题：通过招标投标承包工程项目是一种（）。
A．投资行为B．协议行为C．商业行为D．合作行为【正确答案】：C第4题：按照工程项目阶段划分，进度计划的分类不包括（）。
A．目标性计划B．总进度计划C．客观进度计划D．单位工程进度计划【正确答案】：A第5题：居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性、居民使用的安全和方便性以及城市道路交通、自然地形条件、住宅层数和人口密度等综合考虑，具体讲，居住小区的规模一般以（）为其人口规模的下限。
A．一个居住生活单元B．一个小区的最小规模C．小区公共服务设施的服务半径D．2-3个居住区【正确答案】：B第6题：居住区的用地组成中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的（）左右。
A．35%B．45%C．50%D．60%【正确答案】：C第7题：（）中确定了工程干管的位置、走向、t管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。
A．总体规划B．控制性详细规划C．分区规划D．修建性详细规划【正确答案】：C第8题：城市管理部门建议的（）是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。
A．可行性研究报告B．关于项目选址意见书C．关于项目环境影响评价书D．关于启动该项目的经济评价【正确答案】：B第9题：分区规划的主要内容中规划分区图图纸比例为（）。
A．1/1000B．1/2000C．1/3000D．1/5000【正确答案】：D第10题：在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用，其中拆迁补偿费由（）承担。
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（）。
A．法律B．行政法规C．部门规章D．地方性法规【答案】B【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
2．征收基本农田，须经（）批准。
A．国务院B．省级人民政府C．市级人民政府D．县级人民政府【答案】A【解析】征收土地批准权限的规定有：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
3．某住宅用地出让年限50年，建设期2年。
建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（）年。
A．38B．40C．58D．60【答案】A【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。
4．国有土地上房屋征收主体是（）。
A．国务院B．省级人民政府C．市、县级人民政府D．房屋征收部门【答案】C【解析】国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收的主体是市、县级人民政府。
2011年房地产估价师考试制度与政策真题及答案一、单项选择题(共40题，每题0.5分)1.廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重取权属证书，应缴费用D.更改建筑设计3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年A.38B.40C.68D.704.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线9.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金10.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承11.房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。
A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日12.在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。
全国2011年10月自学考试房地产经营管理试题(总分100,考试时间150分钟)课程代码：00172一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1. 在我国的房地产供给体系中，由国家定价并向低收入者提供的住房是( )A. 经济适用房B. 廉租房C. 商品房D. 公房2. 国家颁发的“建设用地批准书”是针对下列何种方式取得的土地使用权证?( )A. 划拨B. 出让C. 招投标D. 转让3. 下列选项中，作为物业管理专项服务的补充和完善的是( )A. 常规公共服务B. 特约服务C. 特殊服务D. 个性化服务4. 房地产经营管理的客体是指( )A. 企业营业执照B. 房地产商品C. 房地产企业D. 物业管理机构5. 房地产经营管理资金主要来自于( )A. 自有资金和借入资金B. 自有资金和企业股本C. 企业注册资金和赠与资金D. 抵押货款和社会集资6. 房地产经纪业存在和发展的基础是（）A. 佣金B. 手续费C. 差价D. 信息费7. 下列选项中，不属于物业管理公司职责的是( )A. 制定小区管理办法B. 制止违反规章制度的行为C. 选聘专业公司承担专业管理业务D. 改变业主管理委员会不适当的决定8. 下列选项中，不发生土地使用权转让的流通方式是( )A. 出售B. 赠与C. 抵押D. 交换9. 土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给状况是( )A. 无弹性B. 弹性较大C. 弹性很小D. 弹性无法确定10. 房地产中介服务属于( )A. 第一产业B. 第二产业C. 第三产业D. 信息产业11. 土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和( )A. 划拨B. 出让C. 抵押D. 交换12. 根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产开发主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起( )A. 10日内B. 15日内C. 20日内D. 30日内13. 下列选项中，属于房屋成本租金构成的是( )A. 地租B. 保险费C. 利润D. 维修费14. 解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、仲裁、诉讼和( )A. 解除B. 变更C. 协商D. 终止15. 房地产赠与和继承，都是房地产权利( )A. 有偿转让的行为B. 私下转让的行为C. 无偿转让的行为D. 公开转让的行为16. 下列选项中，属于物业管理中的常规性公共服务的是( )A. 开办图书室B. 为住户收洗衣物C. 代请保姆D. 日常清扫保洁17. 下列选项中，属于区域性开发的是( )A. 城市综合开发B. 房地产综合开发C. 房地产单项开发D. 国土开发18. 中国的土地市场基础为( )A. 集体所有制B. 私有制C. 国家所有制D. 公有制19. 房屋出售是一次性让渡房屋的( )A. 所有权和使用权B. 占有权和处分权C. 收益权和处分权D. 使用权和占有权20. 我国房地产市场调控的内容不包括( )A. 房地产业与国民经济协调发展调节B. 政策性房地产开发调节C. 房地产供求平衡调节D. 房地产收益分配调节二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-80单选题1、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是()。
A、9%B、12%C、12.5%D、15%2、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A、0.5B、1.0C、1.5D、2.03、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()。
A、房地产租金B、房地产实际出租量C、出租房屋空置率D、房价租金比4、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为()。
A、0.5年B、1.5年C、2年D、3年5、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是()。
A、开发强度系数B、土地转化率C、住房可支付性指数D、住房市场指数答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是供给指标。
空置率=空置量/存量=750/5000=15%。
参见教材P40。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=(600+200)/400=2。
参见教材P40～41。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
参见教材P40。
4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是供给指标。
评价建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=报告期新开工面积/新竣工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积/新竣工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积/新竣工面积=(90+30)/80=1.5(年)参见教材P41。
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1.某房地产投资项目的目标收益率为10﹪，内部收益率为16﹪，实际收益
率为12﹪，银行贷款利率为7.5﹪，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是
(C ).
A.1.82﹪
B.2.33﹪
C.3.57﹪
D.5.45﹪
2.对于同个房地产投资方案，某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')
之间的关系是( D).
A.Pb< Pb'
B.Pb ≤Pb'
C.Pb=Pb'
D.Pb >Pb'
3.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建
设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是(A ).
A.10.42﹪
B.11.57﹪
C.31.25﹪
D.34.72﹪
4.( A)是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
5.获取土地使用权是房地产项目的( B)。
A.投资决策阶段的工作
B.前期工作
C.建设阶段的工作
D.租售阶段的工作
2.2 房地产投资的特点（8⼤特点） 区位选择异常重要 适于进⾏长期投资 需要适时的更新改造投资（适应性） 投资价值难以判断因⽽易产⽣资本价值风险 变现性差 易受政策影响 依赖专业管理 存在效益外溢和转移 2.3 房地产投资的物业类型 物理形态划分： ⼟地、建成后的物业、在建⼯程 按使⽤⽬的划分： 居住物业、商⽤物业、⼯业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业 3. 房地产投资的形式 3.1 直接投资 -投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理⼯作 3.1.1 房地产开发投资 3.1.2 房地产置业投资 3.2 间接投资 －投资者将资⾦投⼊与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理⼯作 3.2.1 投资房地产企业股票或债券 3.2.2 投资房地产投资信托基⾦ 3.2.3 购买住房抵押⽀持证券 3.1.1 房地产开发投资 概念： 是指投资者从购买⼟地使⽤权开始，通过在⼟地进⾏规划设计和⼯程建设等过程，建成可以满⾜⼈们某种需要的房地产产品，然后将基是⾏销售，转让给新的投资者或使⽤者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程 性质： 属于短期投资，形成房地产市场上的增量供给 ⼟地⼀级开发为主的⼟地开发投资 我国将开发投资分为商品房建设投资和⼟地开发投资 3.1.2 房地产置业投资 概念： 向已具备了使⽤条件或正在使⽤中的房地产进⾏投资，以获取房地产所有权或使⽤权为⽬的的投资 可以是增量房地产，也可以是存量房地产 ⽬的（两个）： ⾃⽤ 投资 置业机构投资者的选择 缺乏投资经验⼜具有低风险偏好的投资者－购买黄⾦地段的优质成熟物业，购买价格⾼，收益⽔平低，风险⼩ 具备投资管理经验⼜风险偏好型的投资者－购买处于优良区位的新竣⼯甚⾄尚未竣⼯的物业，初始投资和收益⽔平低，增值潜⼒⼤ 3.2.1 投资房地产企业股票或债券 ⾸次公开发⾏ 配股 公开增发或定向增发 发⾏可转换债券 3.2.2 投资房地产投资信托基⾦ 概念： 是购买、开发、管理和出售房地产资产的⾦融⼯具 投资者将资⾦交由信托基⾦，基⾦由专业⼈⼠进⾏投资组合，将资⾦投⼊房地产业，基⾦机构将收益再分配给投资⼈ 优越性： 收益相对稳定－主要来源于租⾦收⼊ 流动性很好－可以进⾏交易 类型： 权益型基⾦ 抵押型基⾦ 混合型基⾦ 3.2.3 购买住房抵押⽀持证券 把⾦融机构所持有的个⼈住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押⽀持证券，以达到筹措资⾦，分散风险的⽬的。
1、房地产正常成交价格的形成⽅式是买卖双⽅经过充分讨价还价的（ ）。 A．协议⽅式 B．调解⽅式 C．交易⽅式 D．成交⽅式
2、下列费⽤不⽤计⼊商品住宅价格的为（ ）。 A．⾮住宅⼩区级的公共建筑的建设费⽤ B．住宅⼩区内的营业性⽤房和设施的建设费⽤ C．住宅⼩区内的公共设施 D．住宅⼩区的⽂化娱乐中⼼
3、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即（ ）。 A．估价时点 B．待开发项⽬开⼯之⽇ C．待开发项⽬取得⼟地使⽤权之⽇ D．该开发项⽬开始销售之⽇
4、中国⼤陆⽬前主要有所有权、使⽤权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，（ ）属于⾃物权，其余属于他物权。 A．使⽤权 B．抵押权 C．所有权 D．租赁权
5、收益法根据将未来预期收益转换为价值的⽅式不同可分为（ ）。 A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法 C．⽑租⾦收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法
6、在某宗房地产估价中，三个可⽐实例房地产的⽐准单价分别是6800元／m2、6700元／m2和6300元／m2，根据可⽐性综合评估得到的三个可⽐实例对应的⽐准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2，如果分别采⽤加权算术平均法和中位数法测算最终的⽐准单价，则前者与后者的差值是（ ）元／m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100
7、（ ）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为使⽤，它可以帮助我们确定⽤途。例如，在⽇常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不⼀定能获得⾼收益，从⽽在这样的地区开设专卖店就不是使⽤。 A．权益原理 B．收益递增递减原理 C．均衡原理 D．适合原理
8、房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。共同之处是（ ）。 A．都是价格，⽤货币来表⽰ B．都有波动，受供求因素的影响 C．都是按质论价 D．市场性质相同
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅收集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。
除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
2011年房地产估价经营与管理考试真题 一、单项选择题（共35 题，每题1 分 ） 1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。 A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。 A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。 A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。 A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万㎡。A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。 A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。 A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ) A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验 C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ） A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ) A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法 11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。 A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场 12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。 A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境 13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。 A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率 14.我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点） A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放 15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（ ） A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元 A. 91.76 B. 142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（ ）元。 A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.43 19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。 A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.75 20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。 A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益率 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ） A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求 C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求 22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年 年末 0 1 2 3 4 5 净现值/万元 -2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元 -2000 -1553.65 -1121.33 -588.74 51.93 507.5 A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92 23 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。 A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31 24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ） A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( ) A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是甭进行投资。 A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ） A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( ) A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ） A.总投资估算表 B.经营成本估算表 C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。A 发行可转换债券、 B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券 31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临( ) A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险 32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( ）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是 A 本次贷款的月还款额/月均收入 B （本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入 D. （本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ） A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系 35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 % ，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。 A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10 二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。 A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资 D房地产开发投资 E. 房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（ ） A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。 A 商品住房限购政策导致住房租金上涨 B. 居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D. 房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E. 通货膨胀导致房地产重置成本增加 4 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ） A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理 D. 房地产开发企业不能直接委托分代理 E. 房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。 A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6. 下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（ ）。 A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式 C. 购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式 E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（ ）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期 8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。 A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（ )。 A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（ )。 A.风险估算 B.分析风险概率分布情况 C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关 E.提出应对风险的建议 11 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。 A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件 E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。 A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费 E.土地开发工程费 13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ )
