中国房地产价格影响因素分析.

房地产价格变动的　

影响因素分析　

■　刘爱芳　任晓宇（山东理工大学建筑工程学院　山东淄博　２５５０４９）　

◆　中图分类号：Ｆ２９３文献标识码：Ａ　

内容摘要：本文通过对影响房价变动　因素进行理论研究，并运用统计数据　建立计量回归模型进行实证分析，据　此得出了影响因素对房价影响程度。　实证结果表明居民收入差距拉大、人　民币升值将明显促进房价的上涨。针　对我国房价居高不下的现状，文章提　出应对高房价的政策建议。　关键词：房价　影响因素　居民收入　汇率　

住房问题关系到国计民生，房价过高　

导致居民无力承担。面对如此情况，我国　

政府倍加关注房价问题，并且中央政府出　台了一系列的调控政策以解决居高不下的　

房地产问题，虽然初有成效，但面对源源　

不断的需求以及外界冲击，房价一直难以　

下降。本文基于理论对影响房价的因素进　

行分析，并运用统计数据说明影响房价的　

因素，并据此建立回归模型考察一系列因　

素对房价影响程度，以探寻和度量影响房　

价的因素，据此提出稳定房价的政策意义。　

影响因素分析　

改革开放以来，我国政府针对住房制　

度进行一系列改革，从根本上打破了传统的　

计划经济对房地产市场的束缚，房地产业现　

已成为推动我国经济快速发展的重要推动力　

量。但是房地产市场快速发展导致一系列　问题出现，房价过高的问题越来越突出，　

并且已经完全超出了居民经济承受能力，　

而住房问题同时又是关系到国计民生重要　

方面，因此，受到众多学者关注，针对这一　

社会问题，本文通过分析影响房价的几个主　

要因素来解释其过快增长的原因。　（一）国民人均收入对房价的影响　

伴随着时间的推移，我国经济得到快　

速发展，同时国民收入水平也不断提高。因　

此对房屋的居住环境以及使用面积也有了　更好的要求，城市出现了住房供不应求的　

现象。近些年来，住房销售量持续大幅度　

增长表明居民需求依然旺盛，国民经济增　

长带动城镇居民收入的大幅增加，超过住　宅价格增长速度。随着收入的增长，生活　

房地产价格影响因素研究

房地产价格是一个城市的经济和社会发展的重要指标，它的涨跌程度会影响整个城市和国家的经济走势。因此，探究影响房地产价格的因素对于政府制定宏观经济政策和个人房地产投资具有极为重要的意义。

首先，基础设施建设是影响房地产价格的一个重要因素。高速公路、高铁、机场、地铁等基础设施可以提高城市的交通配套设施和生活品质，从而提高房地产价格。一些新建的商业中心、科技研发园区等项目落地也会带动附近区域的房价上涨。

其次，就业机会也是影响房地产价格的因素之一。一个城市的就业机会越多，就会吸引越多的人口涌入该城市，这会导致房屋需求量的增加，从而推动房价上涨。例如，一些经济发达的城市，由于就业机会多，吸引了大量外来人口，房产价格随之上涨。

第三，货币政策的变化也会对房地产价格产生影响。当央行放宽货币政策，降低利率时，购房成本相对降低，可更容易地借款买房，房地产市场价格上涨。当然，如果央行升息，升值汇率，通货紧缩等情况出现，房价则有可能下跌。

第四，政策的调整也会影响房地产价格。例如，限制购房政策，调整地产税的政策，会影响投资者和开发商的预期，从而影响市场的供需状况，导致房地产价格的变化。

第五，房地产供给量的变化也会直接影响房地产价格。如果供给量过少，需求量过大，价格便高涨。相反，如果供给量大于需求量，房屋空置率高，价格就会下降。

综上所述，影响房地产价格的因素多种多样，其中涉及到经济政策、社会需求、市场供给等多个方面。房地产价格的波动也会对于城市的经济和社会发展产生不同程度的影响。因此，只有多方面考虑，可持续发展地促进房地产市场健康发展。

中国房价影响因素分析　［提要］近几年，我国房地产价格不　断上涨，国家为了抑制房价过快上涨，先　后出台了一系列政策，但收效甚微。那么，　到底是哪些因素造成了房价增长？应采取　什么对策？本丈通过建立计量经济学模　型，探究影响房价的因素，并给出建议。　关键词：商品房；房地产；价格因素　中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ　原标题：影响中国房价的因素分析　收录日期：２０１２年１２月１６日　一、引言　２００３年国务院颁布的《关于促进房　口文／徐春娥　（云南省宣威市房地产监理所云南・宣威）　地产市场持续健康发展的通知》首次提　出：“以住宅为主的房地产业已经成为我　国国民经济的支柱产业”。房地产业以其　对上下游产业的强大带动效应、对维持经　济安全和政治安全所起到的重要作用，成　为支撑中国经济大厦的巨大基石。自　１９９８年房地产改革以来，我国房地产Ｉ订　场的发展历经“泡沫”与“寒冬”。２００９年　下半年起，房价又面临新一轮的居高不　Ｆ。进入２０１０年，全国７０个大中城市房　屋销售价格同比上涨１０．７％，海口、三亚　的房价更是分别上涨了５８．４％￣１１　５６．１％。　终于，在历经了１９个月的三番五次调控　加码后，房价只涨不跌的神话存２０１　１年　１Ｏ月破灭。国家统计局发布了最新一划　的７０个大中城市住宅销售价格数据，统　计测算显示：２０１１年１０月份，７０个大中　城市房价平均环比下降０．１４％，首次实现　整体回落。房价是涨是跌，政府怎样通过　宏观调控使市场得以良性发展，成为目前　广为关注的问题。　二、高房价原因探析　１、我国人口基数大，人地矛盾尖锐　我国城镇居民约有５．６亿人，约１．９亿　家庭。其中住房困难户（人均住房面积低　于１０平方米）约有１，０００万户，仅保障这　肥农药的补贴等。这一举措可以达到激励　菜农，在一定程度上减轻他们的蔬菜种植　成本负担的功效。蔬菜种植的优惠、补贴　可以采取农机补贴、相关农药补贴等方式　展开。　３、注重、展开蔬菜产业的基础设施建　设，并在此过程中推进蔬菜种植的规模　化、专业化。其中，基础设施建设可以划分　为多个方面。例如：（１）在蔬菜种植上就要　考虑更加机械化、规模化的种植方式的推　广，用于蔬菜种植的土地面积不断受到工　业、房地产等的挤压而缩减，在注重保护　耕地、保证基本农业用地的同时，也应当　从现代科技的角度对现在的蔬菜种植土　地加以充分合理的利用。政府应引导菜农　走上现代化的蔬菜种植道路；（２）在蔬菜　运输与配送上加大投入，降低跨区销售的　成本，将“最后一公里”的消耗尽可能地降　低。流通环节是菜价高涨的重要因素，无　法解决这一环节的问题，菜价平稳与菜农　增收就无从谈起。政府可以对蔬菜运输提　供一定的指导意见，尽量节约资源，将蔬　菜产地与较近的菜市场联系起来。另外，　也可以借鉴国外普遍利用的“农超对接”　■　方式降低菜农种植蔬菜的风险和成本；　（３）在蔬菜消费量较大的地区建立蔬菜储　存基地，可以利用例如冷藏技术等对蔬菜　进行储藏，尤其是在冬季以及交通运输繁　忙、不便的时候可以一定程度上抑制受气　候异常与游资炒作造成的菜价的不合理　变动，起到一个“蓄水池”的作用，为市场　较稳定地供应蔬菜。　４、建立健全权威、全面的蔬菜价格信　息体系。当前大部分菜农对市场信息的了　解都是滞后、不全面的，他们通常只能通　过蔬菜的实际销售情况和较为狭窄、不准　确的信息渠道获取信息。　对此，可以考虑以网络、广播等为载　体，由各地地方政府全权负责发布本地区　的蔬菜价格实时变动信息。在全国形成一　个较大、较全的蔬菜价格信息系统，打破　目前很多地区生产与消费几乎脱节并由　此给菜农带来损失，以及一些商家与投机　者对蔬菜价格进行炒作，散布虚假信息以　谋取利益的局面。这一举措将帮助菜农有　目的性地进行蔬菜种植，能够相对避免供　给与需求脱节，只增产不增收的现象发　牛。　主要参考文献：　［１］李里特．农业结构调整与果蔬业健康　发展．安徽省菜篮子工程信息网专家论　坛，２００２．　［２］孙倩，穆月英．蔬菜价格变动、影响因　素及价格预测——以北京市批发市场为　例［Ｊ】．中国蔬菜，２０１１．９．　［３］虞华，陈光亚，程鑫等．蔬菜价格居高　不下原因探析及调控对策——基于盐城　市蔬菜价格高位运行的思考［Ｊ】．蔬菜，　２０１１．２．　［４］汪洪琼，何震．南充市蔬菜价格高的原　因及对策…．长江蔬菜，２　０１　０．６．　［５］５王晶晶，陈永福．２　Ｏ１　０年我国蔬菜市　场分析与预测…．农业展望，２Ｏ１　０．６．４．　［６］黄宗智．长江三角洲小农家庭与乡村　发展．中华书局，１９９２．　［７］黄宗智．华北的小农与经济社会变迁．　中华书局，１９８６．　［８］石再．评马歇尔的“经济学原理　．　１９６４．　【９］周振亚，李建平，张晴，罗其友，阴晴．　中国蔬菜价格解析［Ｊ］．经济问题探索，　２０］２．１　《合作经济与科技》

影响房地产价格的因素

摘要:随着市场经济的发展,近年来房地产市场持续升温,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素,以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。

关键词:房地产 价格 流动性 宏观政策

房地产行业的发展状况是关系国计民生的重大问题。随着我国社会主义市场经济的快速发展,国内房地产市场不断升温,市场规模不断扩大,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,我们更需要分析影响房地产价格的因素,以便政府出台若干宏观调控措施,构建法律监管制度体系,共同规范房地产行业的发展。

1 近年我国房地产价格的现状

根据2009年中国统计年鉴有关数据(图1)所示:自2000年开始,我国房屋销售价格持续上升,到2003年局部地区出现房地产热,“长三角”地区房价涨幅超过了两位数。2004 年起,有关房地产泡沫的争议再度响起。

再进一步考察近年来的房地产价格指数,2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。由于受到金融危机的影响,2008年底房地产价格指数迅速跌落,但2009年1月以后,房地产价格指数迅速攀升,到2010年4月已达到最高点112.8。由此可见我国房地产业正处于一个价格持续上升的状态,过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。

2 影响房地产价格的因素

(1)我国流动性过剩问题严重,它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。

M2(广义货币供应量)与GDP的比率,常作为衡量流动性最常用的指标。2009年底,我国M2与GDP的比值为182％,不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯,更远远高于同为发展中国家的印度。

具体表现为货币供给过多。2000年至2008年,M2年均增长约17.1％,2009年增速进一步加快,达到28.4％。货币供给量的增长高于实际经济增长速度,势必会导致物价上升,进一步影响到我国房地产市场。此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资,这些游资在房地产市场的投机炒作,加剧了房地产价格迅速膨胀,推动了房地产泡沫的形成。在货币供给量超额增加时,大量游资找不到出路,而房地产行业作为一个暴利行业,在一定程度上吸引了大量游资的进入,不仅进一步加剧了房价的上涨,更是房地产热的重要原因之一。