商业投资管理——商铺投资管理

商铺投资六大技巧技巧一：商铺投资目的要明确购买商业用房的目的大致分为三类。

一类是以短期升值转让赚取差价的收益。

投资者一般在项目销售前期通过一次性付款或按揭贷款的形式购入，在该项目后期较为成熟并价格升值较高的情况下出售，获取差价收益。

另一类是作为资金保值并升值的手段。

考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少;而股票、债券、期货市场摇摆不定，纯住宅投资回报低。

可见，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。

这类投资者一般采取按揭贷款的方式购入，并通过出租并收取租金的形式获得长期收益。

目前市场认可的投资年收益率为6~8%，而北京大部分中小型投资人的收益期望值为8~10%或者更高。

此外，有相当一部分自营性质的投资者，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。

尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

建议，投资人应根据不同的需求制定投资计划，切不可盲目投资。

目前北京市场优质商铺仍聚集在成熟商圈中，如CBD、西单、王府井、中关村、亚奥商圈、马甸、公主坟、朝阳门、三里屯等地。

这些商圈的商铺价格高，回报也较高，适宜长期投资。

而适宜短期投资的商铺多为这些商圈的辐射商圈中的项目，在前期低价购入后，待成熟之后即刻转让，收益也不菲。

另外，对于社区性商铺则可长期持有或自购经营，因为其价格低、租金收益较低，而需要至少3~5年的养商，度过养商期的优质社区性底商，仍具有很高的价值。

技巧二：商铺投资类别选择要恰当商铺根据所处的物业特性，分为综合性购物中心、底商、街铺、市场。

一般可投资的商铺主要为综合性购物中心和底商两类，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资。

综合性购物中心项目，多数会在引入知名主力店的情况下出售少部分产权(多为一层黄金铺位)，即万达模式。

商铺投资（十一）★业态配比的合理性。

这主要就是避免太多同类产品互相冲击市场。

假如在一个容纳500-600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

■商业街投资投资商业街、商业中心的商铺时又应该考虑以下因素：★地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。

其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

★开发商对于业态的规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。

什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定，商场中一层摆什么，二层摆什么，都是有商业规律的。

遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。

投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资，一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力，就很可能失败。

★整个商业街是否实行统一的管理。

商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。

但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

★商业街的推广有无完整的计划。

一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2-3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

★同一地段商业街是否过于雷同。

同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，导致竞争加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。

但这一点要一分为二地看待，因为商业还讲究一种气氛，讲究“扎堆”，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

用什么方式开店？是单打独斗自个儿开店好？还是邀亲友合伙好？抑或是加入加盟体系，由总部提供开店资源好？开店的成功率到底有多高,美国对开店成功率曾进行过调查,结果显示,加入加盟体系开店成功者约为80％,独立开店成功者约为20％。

投资社区商铺的秘笈社区商铺是指分布于居住社区内或社区沿街的商铺，主要是为满足居民日常的购物所需。

社区商铺历来是商业房地产投资的重要品种和热点，且这一趋势已为境内外投资机构所认同，部分区域市场上已出现了高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的布局态势。

和大型商业物业相比，新建社区配套的商业店面数量要少得多，并且售价也相对便宜，销售的压力不大，开发商一般不会投入大笔的广告费去宣传。

因此，看起来似乎社区商铺受到冷落，不容易引起人们的注意。

但开发商对此并不着急，因为随着社区的建成，业主陆续入住，人们对一些必需的生活配套服务需求不断增长，而这些社区商铺多为独立小店面，非常适合社区便利店式的经营，只要有商机自然不愁店面卖不出去。

目前来看社区便利店突出“便利”特色，十分符合现代社区的生活需求，并且利用社区商铺因单价低、面积小，投资总额相对较低，因而具有投资风险较小、收益较稳定的特点，扬己之长避己之短。

一般来说，投资社区商铺的成本回收期在十年左右比较合适，最长不应超过十五年。

社区商铺投资应因地制宜，在客户源的预测上不仅仅要看社区内居住的人口有多少，还应注意周边区域的消费能力和消费习惯；住宅区附近大都是居民，这一地段家庭生活商品的消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能提供这类服务的商店，一般都能获得较好的发展。

而像目前人口并不多的市郊地段，随着城市建设的发展，将来会变成繁华的社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。

但是任何投资都是有风险的，业内人士建议投资者还需把握好以下几个关键的节点。

一、经营前期考察全一点。

就像住宅从期房到现房会升值一样，商铺从期铺到现铺也有个升值过程，在这个阶段，社区商铺升值空间为5%-45%、甚至可达60%，决定升幅的原因除了楼盘自身品质外，还与以下一些因素有关，在购买商铺时要特别注意：商铺的商业价值———越临近交付使用期，越体现商业价值；周边商铺数量———数量越少，其对应的顾客数量就越多，价值越高；单个商铺的面积———在店面面积和结构的选择上，一般来说，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用做超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等都不需要很大的“腹地”。

商铺投资分析范文市场概况：商铺投资是一种相对稳定的投资方式，具有相对较低的风险和可持续的回报。

商铺作为商业地产的重要组成部分，是商业活动的核心场所，对于城市的经济发展和商业格局起着重要作用。

商铺投资主要分为一手商铺和二手商铺，前者指的是刚刚竣工或者尚未投入使用的商铺，后者指的是已经有人使用过的商铺。

商铺投资的优势：首先，商铺投资具有较稳定的收益。

由于商铺作为商业活动的核心场所，其需求相对较稳定，租金收益相对可靠。

此外，商铺投资也具有一定的资产增值潜力，如果投资者选对了地段和品质较高的商铺，随着时间的推移，商铺价格有可能上涨，投资者可以获得资产增值收益。

其次，商铺投资的风险相对较低。

与股票、期货等金融投资相比，商铺投资的风险较低。

商铺是实物资产，在经济不景气或金融市场动荡的情况下，也能保持一定的价值稳定性。

再次，商铺投资具有较高的流动性。

相对于其他形式的房地产投资，如住宅、别墅等，商铺投资更容易转手。

投资者可以根据市场需求和个人需求，随时出售商铺并获得现金流。

投资策略：选择地段优越的商铺是商铺投资的重要策略之一、地段优越的商铺通常拥有较高的租金收益和资产增值潜力。

因此，投资者应该选择位于商业街、购物中心、大型写字楼附近等人流量较大的地段投资。

另外，投资者还应该选购品质较高的商铺。

商铺的品质包括建筑质量、商铺设计、装修等方面。

商铺品质较高的商铺更容易吸引租户和购买者，从而提高租金收益和资产增值潜力。

投资者还可以考虑商铺的租期和租户的信用状况。

长期稳定的租赁合同可以带来稳定的租金收益，同时租户的信用状况也影响着租金收入的稳定性。

风险分析：商铺投资也存在一定的风险。

首先，市场需求的变化可能导致商铺租金下降甚至难以租出。

投资者应该对市场需求进行充分研究，选择需求稳定的行业和地区进行投资。

其次，政策风险是商铺投资的主要风险之一、政府政策的调整可能会影响商铺的使用权和租赁合同。

例如，城市规划调整、商业竞争政策等都可能对商铺的价值产生影响。

商铺投资指南商铺投资的好处风险前景商铺投资的好处一：不折旧就住宅而言，使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，无论何时出售都会有折旧的“待遇”。

而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，“旺就行”。

二：不装修在非商业物业投资中有一件让投资者头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2～3年就得装修翻新一次，以至让物业快租或租上好价。

而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修。

三：不忧租一般来说住宅都要到经纪公司放盘，而且空置的时间较长，相对损失显大。

商铺就不同，还未到期就可以提前在中介登记，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。

四：投资回报高商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下；商铺出租一般签约在3～5年，每年都会有递增，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。

而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费。

再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。

商铺投资的风险一：开发商的信用和管理风险经营管理是商铺投资成败的关键。

所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。

人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。

二：商铺招商定位模糊和过度炒作的风险商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。

普通投资者要对一些炒作行为警觉。

三：商铺的硬件及交通条件带来的风险人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

四：商圈不佳与消费资源不足造成的风险投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。

五：投资者自营“养铺”风险投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。

商场投资项目管理制度第一章总则第一条为规范商场投资项目管理行为，保障投资者合法权益，提高商场投资项目管理效率，树立良好市场形象，根据有关法律法规、政策规定，制定本制度。

第二条本制度适用于商场投资项目管理所有环节，具体包括商场项目立项、投资计划编制、项目审批、合同签订、项目实施、验收验收、结算分配等各个环节。

第三条商场投资项目管理应当遵循诚实信用、公平公正、合法合规、科学规划、效率高效的原则，并不断完善和改进管理制度，提高管理水平和服务质量。

第四条商场投资项目管理者应当履行管理职责，维护商场利益，依法维护商场秩序，促进商场发展。

第五条商场投资项目管理者应当建立全面的投资项目管理制度，包括招商引资、项目审批、项目实施、商场营运等各个环节，确保项目管理的规范性和有效性。

第六条商场投资项目管理者应当根据市场需求和投资环境及时调整和完善管理制度，提高管理水平和服务质量，推动商场的健康发展。

第七条商场投资项目管理者应当根据相关法律法规、政策规定，合理制定商场投资项目管理制度，确保管理工作的合法性和规范性。

第八条商场投资项目管理者应当加强对管理人员和相关人员的培训和考核，提高其管理水平和服务质量，促进商场的稳健发展。

第二章商场招商引资第九条商场招商引资是商场投资项目管理的重要环节，商场投资项目管理者应当根据商场需要开展招商引资工作，并制定相应的招商引资计划。

第十条商场投资项目管理者应当建立健全的商场招商引资管理制度，根据商场定位和发展规划，确定招商引资的具体目标和任务，制定相应的工作方案，明确责任人和工作流程。

第十一条商场投资项目管理者应当加强与招商代理公司和相关机构的合作，共同开展招商引资工作，为商场引进优质商家和品牌提供支持和帮助。

第十二条商场投资项目管理者应当注重宣传和推广工作，积极参加各类商业展会和招商活动，扩大商场知名度和影响力，吸引更多的投资者和商家入驻商场。

第十三条商场投资项目管理者应当建立健全的商场评估机制，对招商引资工作进行定期评估和总结，及时调整和完善招商引资策略，提高招商引资的效率和质量。

商铺投资, 魅力何在?大家都知道储蓄、国债收益低得可怜,就连投资理财保险业收益也不过5%左右。

据报道,目前商铺的投资收益率大约在10%—14%。

商铺投资专家们分析认为,商铺的魅力就在于,它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。

普通的公寓和别墅在几年以后,需要面临一个房子折旧的问题。

而商铺就不必担心折旧,只要它地段好,人气旺,哪怕商铺本身破旧些,依然能够卖出好价钱。

如果你问问身边的生意人生意怎么样,他们中的绝大多数这样说:赚的钱都交房租了。

所谓“雇员给老板打工,老板给房东打工。

”在香港房地产业界,流传这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。

“投资商铺低投入,较高回报,而且风险也小”已经成为房产投资商们普遍的共识。

投资商铺, 风险依旧相对其他形式的投资,商铺的优势显而易见,但投资于商铺也面临着两个必须化解的风险:一.如何将购得的商铺顺利租出去?二.如何获得稳定的、长期的投资回报?虽然投资者在购买这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的考察,但承租者因为某种原因退租或其他因素的变化都可能使投资者计算好的回报率仅仅成为一个愿望,投资者为此感到苦恼不已。

那么,有没有这样一种商铺,投资者购买后不必为租约担心同时又可获得稳定而长期的回报?产权式商铺,商铺投资中的宠儿钻石大厦就是这样一种全新概念的物业投资形式。

这种产权商铺的与众不同之处在于,购买者出于投资目的购买商铺后,将该商铺交由品牌经营商进行统一经营。

它不仅解决了投资者商铺出租难题(直接签10年租约),而且有第三方提供回租担保。

所以,投资者在选择次类物业时,特别要注意是否有第三方提供担保,并签订相关协议。

如果有良好经营业绩和稳定性成长的公司给予回租返款担保,则给投资者获得稳定、长期回报奠定了坚实基础。

据了解,钻石大厦将采取的操作方法是,将大厦一至五层进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从15～80平方米不等。

商铺投资指南商铺投资新手入门必读商铺投资新手入门必读伴随中国经济持续稳健的发展，人民生活日益富裕，财富逐渐积累，通过投资来实现财富保值、增值的欲望不断提升。

作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。

由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂，因此，作为新手，要想使得自己的投资精准、科学，能获得稳定的投资收益，则需要从入门阶段就有所规划，以免走弯路。

下面，我们汇集了资深商铺投资人士的经验，总结出商铺投资的6个“W”，并编撰成篇，供投资新手们参考。

Why投资商铺第一步该做什么？——明确投资目的是首要投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。

这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。

据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。

分别是短期投资、长期投资和自主经营。

短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。

此类投资者一般会在商铺项目销售的前期，通过一次性付款或按揭贷款的形式买入，然后在项目升值后以较高的价格转手出售，从而获得差价收益。

长期投资的投资者则更多看中商铺投资的长期性和稳定性，一方面可以避免通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，实现资产的保值、增值；又可以获得比股票、债券、期货市场更稳定，比纯住宅投资和银行储蓄更高的回报率。

此类投资者一般会选择按揭贷款的方式购买，并通过“以租养贷”的形式获得长期收益。

购买商铺除了租售，还有一类投资者为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺进行自主经营。

此类投资者通常会选择成熟商圈中的商铺来设立形象店、旗舰店，来展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

目前，武汉商铺项目呈现岀局部集中，整体分散的分布特点。

大多数优质商铺聚集在江汉路、武广、中南、街道口、徐东、光谷等大型商圈中，这些商圈中的商铺价格相对较高，回报也较高，适宜长期投资。

而位于这些商圈的辐射商圈中的商铺项目则适合短期投资，在前期以较低价格购买，待商圈日渐成熟之后转让，亦可获得可观回报。

商铺投资十三招-商铺投资,投资理财商铺投资十三招2011/8/9/8:30价值中国张雪奎★技巧六：周边民众购买力需知晓商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。

当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。

★技巧七：人流量很重要投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。

真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。

★技巧八：路边店能讨巧如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。

★技巧九：建筑结构必须好建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。

建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。

★技巧十：了解商铺的开发商选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。

实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。

★技巧十一：周边交通要便利理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，也是不可或缺的。

★技巧十二：不忽略发展空间投资商业物业要具有发展的眼光。

有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。

★技巧十三：把握投资时机有诀窍关于投资时机的把握方面，投资理财专家张雪奎认为：经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。

反之，在商业和经济形势不景气的时候投资，反而会在经济回升的时候获得更大的投资回报。

另外，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。