我国农村土地流转制度的现实困境与法律对策

《 物权法 》 体现的立法精 神仍 然是 传统 的城 乡二元结构 。由此就
２３ ．农业产业 的先天缺陷。相 比较城市 用地 ， 农村 土地 的效 益要低的多 ， 了制度上城 乡土地不公平对 待的制度之外 ， 除 体现 在其他经济上的 因素包括 ： 产品的价格过 低 ， 农 从建 国初期农产 品 与 工 业 产 品 剪 刀 差 的 原 始 积 累 到 今 天 农 业 的现 状 ，农 民 的收 入 增 长 速 度 远 远 低 于 城 市 居 民 ； 业 是 一 项 弱 质 性 产业 ， 业 生 农 农 产受 自然条件影响较大 ， 农产 品的供给具有特殊性 ， 即供给波动 大而需求 相对稳定。 由于种地满足不 了生活需要 ， 多农村青壮 许 年劳力外 出打工 ， 土地被抛荒 。 ２ ． ４土地流转市场的 中介服务组织缺乏 。 农村 土地市场是一 个不完全 市场。 由于土地市场信息不全和需要大量专业知识 ， 大 多数 市场 主体处 于不对 等的位置 。 为了土地交易顺利进行 、 服务 于 土地 市 场 的专 业 人员 和机 构 必 不可 少 。 地 价 格评 估 、 地 交 土 土 易法 律 政 策 咨 询 、 地 交 易 经 纪 等 中介 服 务 ， 土 地 市 场 运 行 的 土 是 润滑剂 。由于 目前农村土地交易规模不大 ， 流转方式较单一 ， 建 立专业运作 的中介 服务组织还需要市场本 身的推动 。 ３ 构 建 和 完 善 我 国农 村 土 地 流 转 制 度 的法 律 对 策 十七届ｊ 中全会决议提 出：抓紧完善相关 法律法规和配套 政策 ， 规范推进农村 土地 管理 制度改革 。希 望我们克服瓶颈 ， 为 农 村 土 地 流 转 创 造 一 个 良好 的 法 律 环 境 ， 新 一 轮 “ 地 改 革 ” 为 土 保驾护航 。 ３１ 地 承包 经 营权 物 权 化 ．土 明确 农 民土 地 上 的权 利 ，才 能 保 障 农 民 的利 益 不受 过 于 随 意的干扰 。 国农 民对集体土地不具备抵押 和买卖权 ， 我 农民在土 地 权 利 缺 失 的 背 景 下 ， 益 屡 受 侵 害 。在 此 情 况 下 ， 要 明确 土 权 更 地的使用权 、 流转权 。 土地承包经营权物权化的是土地使用权 流 转的基础 ， 为法律上 的明晰 的物权是 土地进 入市场的条件 ， 作 物 权具 备使 用 、 收益 的权利 。如果 只是一项债权 ， 进入流转过程是 要受很多限制 ，制约了流转关系 ，为集体土地所有者用行政 手 段、 准行政手段干预 留下 了余地 。所 以土地 承包 经营权 物权化 ， 能够使权利 人所享 有权 利的性质 、 内容 、 种类更具有确定性 。［ ２ １ ３ ． 它 与 农 地 使 用 权 的物 权 属 性 相 适 应 的权 利 流 转 机 制 。 ２建 在农地使 用人对土地进 行合理开发 、 珍惜用地 的情况 下 ， 鼓 励规 范农地使用权 的流转 ， 实现有限资源的充分利用。 所谓物权 化流转机 制就是 以实现农地使用 权的使用 权 、受益权和部分处
用。
２１ ． 土地使用 权的“ 另类负担” ——社 会保 障功 能。 现在对农 民来说 ， 土地就是他们最大的储 蓄 ， 民储蓄在很大程度 上也替 居 代了我们 的社会保障 。中国是个人 口大 国，又是一 个发展 中国 家，我们不可能提供足够的社会保障基金来解决人 民群众急需
的 问题 。老 百 姓 家 里 有 人 生 病 ＿ 孩 子要 上学 了 ， 有 其 他 什 么 ｒ， 或 急需 的时 候 ， 会 向政 府 要 钱 ， 不 而是 让 亲 戚 朋 友 来 支 援 帮 助 。他 们 的钱 从 哪 里 来 ？ 在 广 大 的农 村 土 地 产 出 的农 产 品 变 现 价 值 就 占农 民家 庭 收 入 的 绝 大 部 分 ， 而 替 代 了社 会 保 障 。 从 ２２土地使用权城 乡二元结构 的延用 。 出台的《 ． 新 物权法》 除 了赋 予土地承包经 营权 以物权性 的属性 之外 ，没 有多少东 西。
额 ， 导 土 地 让 双 方 交 易 。 １ 指 １ Ｉ ２ 我 国农 村 土 地 流 转 制 度 的 现 实 困境
形成 了两个完 全不 同的阶层 ，城市居 民和农 民的身份不问直接 导 致他们 在土地 权利 享有 和权利 的实现 方式 上有着 巨大 的差 异。 城市 居民土地使用权可 以抵押 ， 不动产可以抵押。而农村宅 基地与一般土地使用权却不能抵押 。 同样都是土地使 用权 能 ， 一 个可 以抵押 、 融资 ， 另一个却 为制度所不容 。这实 际上 是我 国传 统 的城 乡二 元结 构 的影 响在 土地 使用权 立法 观念上 的继续延
度。
关键 词 ： 农村土地流转； 现实困境； 法律对策
土 地 作 为 社 会 生 产 力 发 展 的 重要 组 成 部 分 ，是 农 业 生 产 不 可或缺 的重 要生产资料 ， 具有位 置的 固定性 、 源的稀缺性 、 资 不 可再生性和权 利的垄 断性等一 系列特殊属性 ，同时作为特殊的 商品 ， 农村土地资源 的市场化流转有利于提高土地利用价值。 １ 土 地承 包经 营权 流 转 的法 制要 素 １１ ． 土地承包经营权流转 市场的主体。 农村 土地 承包 法》 《 第 五条规定 ：农 村集体经 济组织成员有权依法承包 由本集体经济 组织发包 的农村土地 。任何组织 和个人不得剥夺 和非法限制农 村集 体经济组织成员承包土地 的权利 。个体 的农村集体 经济成 员组 成土地承包经 营户 ， 在农 村家庭是一个生活单位 ， 也是一个 生产单位 。 农村土地承包法》 《 第二 十四条规定 ： 土地承包经营权 的主体是承包方 。 为受让方过去 的说法是 ， 作 土地承包权在村 民 之间流转是没有 问题的 ， 流转 给村外 的人就不行 ， 现在这 个界线 已经 被 打 破 了 。 １ ． ２土地承包经 营权流转 市场的对象 。按 照《 物权法》 的规 定， 农村土地承包权是可 以转让 的。《 物权法》 １ ３条规定 ， 第 ３ 通 过招标 、 拍卖 、 公开协 商等方式 承包荒地等农 村土地 ， 依照农村 土地承包法等法律和国务院的有关 规定 ，其土地承包经营权 可 以转 让 、 股 、 押 或 者 以 其 他方 式 流 转 。 入 抵 １ 土地承包经营权流转交易 的规则 。 农村土地承包法》 ． ３ 《 第 三十 条规定 ： 家庭土地承包经营权流转的原则是平 等协 商 、 自 愿、 有偿 ， 任何 组织 和个 人不得强迫或 者阻碍 承包 方进行土地承 包经营权流转 ；流转不得改 变土地所 有权 的性 质和土地 的农用 用途 ； 流转 的期限不得超过承包期的剩余期限 ； 受让 厅须有农业 经营能力 ； 同等条件下本集体经济成员有优先受让的权利。 在价格确定上 ，需要组建具备一定资质 的土地 价格评估机 构 ， 照 马 克 思 主 义 地 租 理 论 ， 定 包 括 土 地 级 差 收 人 ， 表 农 按 制 地 作物 ， 区域 差异 ， 规划用途 ， 基础设 施条件等 因素在 内的基 准价
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交流 研 讨
我 国农村土地流转 制度的现实 困境 与法律对 策
蒋辉 宇
（ 安徽 财 经 大学， 安徽 蚌 埠 ２ ３４ ） ３０１
摘 要 ： 我国农村土地特有的社会保障功能、Байду номын сангаас乡二元观念在土地使用权领域的延用、 城 农村产业的先天缺陷以及农村土地
流 转 市场 中介 组 织 的缺 乏 等 都 对 我 国农 村 土 地 流 转 制 度 的合 理 构 建形 成 了障 碍 。 我 国应 从 土地 承 包 经 营 权 物 权 化 、 立 土 建 地使用权权利 流转机制 、规 范土地使用权 流转程序及健全流转 登记制度 等方面进一 步构 建和 完善 我国 的农村土地 流转制