法国农村土地制度及土地流转制度

国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。

因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。

1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。

由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。

美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。

为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。

在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。

1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。

法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。

在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。

一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。

征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。

1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。

征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。

法国农村土地制度及土地流转制度法国原是一个农业长期落后的国家，但在战后用了二十多年的时间迅速实现农业现代化，1960年—1980年，农业总产值增长近四倍，粮食产量翻了一番。

究其原因，土地私有制度下，以土地集中为核心的土地流转制度发挥了重要作用，土地规模效益得到大幅提高，目前，法国有六成以上的农业用地以租赁方式经营。

一、法国土地制度变迁法国农村土地制度发展大致分为3个时期：第一时期，1789 年大革命前的封建领地制经济；第二时期，1789 年法国大革命爆发后的小农经济；第三时期，20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建。

1、1789 年大革命前的封建领地制经济在1789 年的大革命前，法国处于封建领地制经济时期。

其领地的特点是禁止私人圈占土地，实行公共放牧和强制性轮作制度。

领地和份地的结合是法国封建领地制的土地占有形式的主体。

领主是土地的所有者，同时又是领地的统治者。

封建土地的农民大致分为自由佃农和农奴两种。

前者与领主无人身依附关系，后者对领主有一种固定的人身依附关系。

13 世纪后，领主普遍减少了由自己经营的领地，将土地分成小块租给农民耕种，从而形成了法国封建土地制度的一个特点：领主一般不直接经营土地。

2、1789 年法国大革命爆发后的小农经济1789 年爆发的法国大革命，摧毁了旧的封建土地关系，通过暴力将贵族和教会地产分给农民，在农业中广泛建立起了以小块私有土地为基础的小农经济。

在大革命后，农村中高利贷活动十分猖獗，到了19 世纪，法国农民开始了两极分化的过程，很多农民破产，少数大土地所有者组织起了资本主义式的大型农场。

3、20 世纪20 年代开始的现代农村土地制度的构建第一，法国政府在将小农场土地合并的同时，限制土地过度兼并。

政府规定，对农村土地使用和转让时，私有农村土地一定要用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上进行建筑。

对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。

政府明确规定土地转让不可分割，该块土地只能整体继承或出让。

西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例一．西方发达国家法律如何划分和界定土地权属？（重点是所有权和使用权）土地公权与私权之间存在怎样的关系？（一）英国土地产权制度英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。

绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。

英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前。

1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础。

按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有。

除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等。

土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为土地保有权。

因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。

法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。

土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权。

地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。

自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。

另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。

租用保有权有125 年、40 年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。

最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益，如向自由保有权人支付较低的租金，保证土地租用者继续租用、使用土地的权利。

虽然1995年议会通过了一个法案，加大了保护自由保有权人权益的力度，但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法。

发达国家或地区的农地流转制度及其启示与借鉴陈利冬要素要发挥最大效用，实现市场配置最优，前提之一是要完全流动。

土地要素之所以重要，是因为发挥其生产力作用所必需%&’。

我国农村拥有巨大的发展潜力，如果主导农业产业的发展最重要的生产要素—土地要素不能流动，那么其利用效率肯定不能达到帕累托最优。

在国外，土地流转被称作是“买卖、租赁、抵押”等土地交易。

而在我国，土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地承包经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

一、发达国家的农地流转制度（一）美国美国是资本主义国家中典型的土地私有制国家，其大部分土地为私人企业和个人所占有。

美国土地经营基本单位是家庭农场。

目前，美国农地所有权的状况，按农场所有关系可分为四类：一是土地完全归农场主所有的业主农场，这类农场数目较多，但规模大多较小；二是部分土地为农场主所有，部分土地为农场主租用的部分业主所有，这类农场面积、规模都占主导地位；三是土地全部租用的农场，这类农场的数量和面积，以及规模大小都不占主导地位；四是雇佣经理人经营的农场，经理人经营的农场也就是指土地所有者委托经理人雇佣劳动力代为经营的农场，这类农场占有一定比例。

其特点如下：&(稳定而有保障的土地私有权。

在美国，国有土地的所有权掌握在国家手中，其经营权、使用权、处置权大部分由农场主掌握。

在土地流转过程中，一般不涉及土地的所有权，而大多是土地使用权和经营权的有偿转让。

土地所有者有土地收益和土地处分的权利。

同时，土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等方面具备完全不受干扰和侵犯的权利。

"(农地买卖和出租自由。

美国的农地买卖和出租很自由，土地转让的方式主要是租赁制，拥有土地而不自己经营的人找使用者或通过中介出租。

出租的形式主要有固定地租和分成地租两种，分成地租是指农场主从土地所有者那里租得土地及其它生产资料，作物收获后按很高的比例同地主分成，买卖或出租的价格由交易双方协议采取某种方式确定。

发达国家农村土地流转实施经验分析及其借鉴作者：暂无来源：《农村-农业-农民·上半月》 2013年第10期土地流转是解决我国农业和农村问题的关键，土地制度影响着我国农业现代化的发展进程。

相较于发达国家，我国的土地流转制度仍存在许多不足。

法国、日本、美国的土地流转在充分明确的法律政策前提下，因地制宜，采用多样化的流转方式，实现土地流转的规模和实效。

发达国家土地流转的实施经验为完善我国的土地流转、发展农业现代化提供了良好的经验借鉴和政策启示。

马喜珍十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，提出进一步完善国内土地承包经营权流转市场，强化土地承包经营权流转服务和管理，本着农民自愿和给予补偿的原则，允许农民以转让、出租、转包、互换、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。

我国农村通过开展土地流转促成土地耕种的适度集中，从而实现农民的规模化经营。

但目前我国的土地流转存在很多问题———土地流转效果差，流转过程中不能充分保障农民的合法权益，土地流转政策贯彻不力等，由此造成了严重的人地矛盾，并严重阻碍了农业现代化进程。

因此，通过借鉴国外土地流转的先进经验，探索有效的土地流转体制及相关模式，对于推进我国农业现代化具有重要的意义。

一、土地流转与农业发展的关系经济发展的过程是传统农业逐渐转变为现代农业的过程。

在此过程中，传统的分散式小农经济因其生产率较低而必将被淘汰，土地流转及因之而兴起的现代农业经营模式将成为现代农业的发展趋势。

土地是整个农业活动的载体，农业在土地上经营效率的高低是衡量农业现代化的重要尺度。

因此，发展农业现代化，必须有效提高农业土地的经营效率。

农村土地流转的本质是对所承包土地的使用权依法进行转让、处置，并从中获得土地收益的行为。

在所有权不变的前提下，政府通过制定土地流转政策，促使农民土地承包经营权的合理转让，实现对土地资源的优化配置，为发展现代化的农业生产创造良好条件。

从法国摆脱小农式发展的实践谈我国农地规模化经营的对策黄延廷【摘要】法国主要从采取激励性的、调控性的农地规模化流转措施、实行装备现代化的农地投入模式、建立公司化运作的生产组织、实施科教兴农的战略策略等方面摆脱小农式经营,发展现代化农业生产.其中有着深厚的理论基础.我国农地规模化经营应该借鉴法国在这方面的成功经验.【期刊名称】《湖南师范大学社会科学学报》【年(卷),期】2012(041)005【总页数】5页(P5-9)【关键词】法国小农规模化;实践理论;对策【作者】黄延廷【作者单位】河南师范大学法学院河南新乡453007【正文语种】中文法国是欧洲的农业大国，素有“欧洲的中国”之称，但它在农业规模化、产业化、社会化、现代化的道路上，却曾远远落后于欧美其他发达国家。

即使到20世纪中期，仍是小农分散经营和手工耕作技术占主要地位。

故法国努力采取一系列措施摆脱小农式发展。

1.采取激励性的、调控性的农地规模化流转措施让农民积极流转土地、退出农地经营的最佳办法就是给予他们放弃农地生产的替代性收入补助。

于是法国就颁布法律规定，凡农户出租农地就给予一定的财政补贴，卖出农地给予的补助高于出租农地的补助，而且实行层级补助办法，转出农地的面积越大给予的补助越高。

为鼓励老人让出土地，法国在1962年通过了《农业指导法补充法案》，其中有关条款规定，65岁以上的农民如果放弃农业经营可以获得高额补助，具体数字是，平均每人每年可以得到1 500法郎。

20世纪70年代，又设立“非退休金的社会福利补助基金”，将这一补助范围扩大到55～65岁即将退休的农民，如果这一年龄段的农民放弃农地经营，他们每年可以领取一笔数额相当可观的“非退休者补助金”，足以使他们衣食无忧且快乐地生活。

为了鼓励农业经营者大量转入土地、进行规模化经营，政府也实行了一系列的刺激措施。

首先，对转入土地者也发放财政补贴，面积越大补助越高。

其次，对大量转入土地达到国家规定的中等农场、大农场的规模标准者，给予优惠的信贷政策。

法国用的地籍管理制度一、法国地籍管理制度的历史渊源法国地籍管理制度起源于古罗马时期，当时的地籍管理主要是用于确定土地所有权、税收征管和土地利用等方面。

随着时间的推移，法国地籍管理制度逐渐完善，尤其是在法国大革命后，地籍管理制度成为国家土地管理的重要组成部分。

19世纪末，法国政府对地籍管理制度进行了全面的改革，确立了现代地籍管理的基本框架和原则。

20世纪以来，法国地籍管理制度不断完善，为法国土地管理、交易和开发提供了重要的支撑和保障。

二、法国地籍管理制度的基本框架法国地籍管理制度的基本框架主要包括地籍登记、地籍调查、地籍图件、地籍档案和地籍信息系统等组成部分。

其中，地籍登记是地籍管理制度的核心，主要包括确定土地权属、界址确定、土地利用和土地价值评估等内容。

地籍调查是地籍管理制度的前提和基础，通过地籍调查可以获取土地的真实情况和所有权状况，为地籍登记提供依据和数据支持。

地籍图件是地籍管理制度的重要产品，通过地籍图件可以清晰地了解土地的位置、面积、界址和权属等情况。

地籍档案是地籍管理制度的重要组成部分，通过地籍档案可以查询和了解土地的历史演变和所有权变迁等信息。

地籍信息系统是地籍管理制度的重要工具，通过地籍信息系统可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享等功能。

三、法国地籍管理制度的内容和功能法国地籍管理制度的内容主要包括土地所有权登记、界址确定、土地利用管理和地籍信息服务等内容。

其中，土地所有权登记是地籍管理制度的核心和基础，通过土地所有权登记可以确定土地的所有权者、土地的性质和用途等信息。

界址确定是地籍管理制度的重要内容，通过界址确定可以明确土地的边界和范围，为土地的利用和交易提供依据和保障。

土地利用管理是地籍管理制度的重点和难点，通过土地利用管理可以协调土地的开发、保护和利用，实现土地资源的合理配置和可持续利用。

地籍信息服务是地籍管理制度的重要功能，通过地籍信息服务可以实现地籍信息的管理、查询、更新和共享，方便公众和政府部门获取和利用地籍信息。

国外一些国家土地产权制度演进及土地流转经验【摘要】世界上一些发达国家在从农业化向城市化发展的过程中都遇到了这样那样的问题，在土地流转方面有着自己的经验、教训。

有些国家走了弯路，付出了巨大的代价，有些国家取得了较大成功，他们的经验可以值得我们国家借鉴。

梳理诸如英国、日本和我国台湾地区的土地产权制度变迁及他们土地流转问题的做法、经验和教训显然有着重要意义，这将是我国有关理论工作者、政策制定者以及政策执行者的重要参考，而且这对我国的土地流转而言，他们所走过的路也不啻为我们的”历史明镜”！【关键词】产权制度英国土地流转日本土地流转台湾土地流转1、英国农村土地产权制度（1）国王所有，领主持有，领主或农民耕种：封建庄园制的形成1066年诺曼底公爵威廉渡海侵入过后，没收了贵族的土地，国王成为一切土地的所有者，然后把土地分封给亲属和随从使用。

此外，教会的地产也不断扩大。

英国形成了由世袭领地和教会领地所构成的封建领地制。

庄园是封建领地制的经济细胞，庄园中耕地分为领主自营领地和租佃领地即份地两部分，实行”敞田制”，即耕种时不分归属一起耕种，收获时只在自己的地上收获。

此外，还有公地即庄园村民共有的森林、荒地等。

公地名义上属领主所有，但使用权归庄园农民。

（2）土地集中化程度进一步提高，租赁业及其发达：圈地运动时期14纪初，英国的农奴制解体，工商业慢慢兴起。

随着养羊业的发展出现了圈地现象。

哥伦布的地理大发现以及世界市场的迅速扩大，进一步推动了毛纺织业的发展，圈地现象更加普遍。

17世纪中叶，英国资产阶级取得政权后，制定一系列法令（enclosureact），使圈地运动合法化。

18世纪中叶以后圈地运动加强，1865年至1875年，圈地运动基本结束。

一是已没有多少地可圈；二是政府为保护公用地，开始对圈地进行限制。

圈地运动之后，土地的产权主体是地主和雇工经营的租佃场主。

此外，仍然存在大量不雇佣工人的小租佃农场，但其所占份额甚小。