土地增值税清算项目的划分

1 / 1 土地增值税清算单位各地规定的总结

• 税 种: 土地增值税

• 来 源: 新浪博客

• 日 期: 2014-08-12

• 引用文档： 法规(2)篇， 知识(4)篇

【正文】 大 中 小

北京 发改委立项

辽宁 发改委立项；工程规划许可证

安徽 工程规划许可证

宁波 工程规划许可证

深圳 销售许可证

重庆 工程规划许可证

浙江 审批、备案项目（不许自行划分）

吉林 发改委立项；五证/竣工备案证

江苏 发改委立项；自行分期结合工程规划许可证

1 / 1 厦门 工程规划许可证

大连 企业会计核算单位（税局审核）

广州 整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权

青岛 国土、规划审批

西安 工程规划许可证/销售许可证

湖北 工程规划许可证

海南 工程规划许可证

附：各地法规

清算单位确定各地政策规定总结表

一、中央的规定（国税发【2006】第187号）

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）

四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）

五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）

六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）

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九、大连的规定（大地税函[2008]188号）

十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）

十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号）

三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）

十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号）

十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）

十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）

十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）

十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）

十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿）

十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号）

十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号)

十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号）

二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号）

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二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）

二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）

二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）

一、中央的规定（国税发【2006】第187号）

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条 发文日期： 2006-12-28

二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号）

第三条 土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。

津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文日期 2010-07-15

四、海南的规定（琼地税发[2009]187号）

一、关于清算单位的问题

土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

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琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知 发文日期：2009-12-23

五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）

五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题

以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

鄂地税发[2008]211号：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知 发文日期：2008-09-28

六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）

第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

京地税地[2008]92号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2008-4-18

第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

京地税地[2007]134号：北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2007-4-9

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四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

京地税地[2007]325号：北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 发文时间： 2007-8-15

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）

第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

青地税发[2008]100号：青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知 发文时间： 2008-5-22

八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号）

一、关于清算单位确认问题

（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除

1 / 1 项目的。

2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

穗地税函[2012]198号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知 发文日期：2012年11月30日

七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题

对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；

（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题

对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

穗地税函[2010]170号：广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知 发文日期：2010-08-27

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三、关于项目界定及清算时点的问题[1]

《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。同一立项分期开发的房产开发项目，在最后一期开发的建筑物竣工结算并向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验备案表》的次季清算应交土地增值税。

穗地税发[2006]39号：广州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知 发文时间： 2006-2-27

九、大连的规定（大地税函[2008]188号）

纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。

大地税函[2008]188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 发文日期：2008-10-27

十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）

第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

厦地税发〔2010〕16号：厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 成文日期：2010-01-26

一、关于清算分期标准