新舒适主义——城市大宅的人居思考

论坛：新舒适主义——城市大宅的人居思考

【苑晗】我们现在在北京看到有很多的大宅，我本人的喜好是想在城市的正中间有一块很大的绿地，同时有非常便利的交通、商业，这是我比较向往的城市大宅。

【苏婕】邵总一直是在做规划和设计的工作，我不知道在一个规划师、设计师的心里城市大宅应该是什么样的？

【邵云辉】大宅应该是相对于小宅说的，比如说中国人的居住面积，可能100多平方、200平方算是比较大的居住面积了，但是这个在美国可能就是一个小户型了。所以说首先大和小是一个相对的概念。即使在现在有了70、90这么一个政策的出现，造成了一些大户型的稀缺。在这种情况一方面大户型就显得更为可贵。另一方面就是说对大户型的需求，我想也有可能逐渐会有提升。相对于这个小，我觉得这个大应该是包括两个方面，一方面从户型内部的空间来说，它应该是一个所有的居住功能更加细分。因为你有了这么大的一个面积，有足够的居住功能可以细分，包括很多在小户型里面公用的空间，或者不加以考虑的功能，在大户型里面都需要考虑实现。当然这里面往深里说的话，还有一个个性化和产品定制的问题。

【邵云辉】另外一个我想谈的就是大户型向外的一个延伸，这个是说一个大的居住环境。就是说人对于大户型的需求仅仅是希望你居住的面积大吗？我想肯定不是这么回事。比如说很早以前回龙观也有过200多平米的房子，这种房子现在来看很多都不是那么合理，或者很多东西已经过时的。所以说大户型对外的延伸，就必然牵扯到我们对整个居住环境，人在其中的生活方式的一个追求，最终是体现一个人对生活方式的追求。比如说最早的小户型和最早的房子，可能仅仅是用来满足人的一个温饱，或者是一个居住安全的需求。逐渐人的需求就会上升到，或者社会的认可，或者尊重，包括建立和社会和朋友建立友情的需求，最终的目标是一种自我实现。现在很多人为什么这么想买房子？他往往是说希望把自己的成功，把自己的社会地位，把自己各种类型的愿望和梦想，折射在房屋上加以体现。

【苏婕】谢谢邵总，刚才苑总是讲了他心目中的城市大宅是城市中的绿洲是一个理想性的概念。邵总可能是从专业的层面，一个是从户型的角度，还有区域环境的角度，剖析的他心目中城市大宅的情况。李老师曾经也介绍过，出过三本书是关于户型选择的。李老师您从置业者的角度怎么考虑城市大宅的问题？

【李小宁】居住实际上是一种时间和空间的关系，经常有人问我是选择城市的小宅好，还是选择郊区的大宅好？其实住宅是由时间和空间组成的，居住也是时间和空间的一种交换。就是如果你选择城市中的小宅，空间虽然小了但是可以赢得时间，可以迅速完成工作和生活的切换，这一点是非常重要的，特别是对于正在奋斗中的年轻人就更重要了。因为城市中的小宅，不仅是处于城市的核心区域，最主要的是他周边的配套非常完善，可以满足人各方面的生活需求。选择郊区的大宅是用时间换取空间的一种转换，实际上空间也是表现了人的一种自尊、自信甚至自立，表现了对人的成就价值的肯定。所以生命是一种体验，所以选择郊区的大宅满足自己对空间的需求也无可厚非。所以我想选大和小是相对的概念，不是绝对的，因为你大和小是要用资金支持的。城市中心的住宅现在价格这么贵，你在城市中心选择一个大的住宅需要资金投入是比较大的，所以在这里面的时空关系大家一定要掌握好。 【李小宁】很多人就是买了郊区的大宅，确实偏一点的大宅获得了一个空间，但是实际上生活的氛围和居住的水准极具的下降，其实这也不见得是划算。因为你生命是一种体验，你缺少了这种体验的话，就是大家在想是买大的好还是买小的好，我觉得都不是绝对的，主要是看你要想获得什么。其实住宅我个人感觉是一个壳，最主要是壳以外的一些因素。也就是说住宅是一个母系统，周边的东西是一些子系统，这些子系统包括交通、医疗、教育、商业、商务还有其他休闲，由这些配套组成了子系统。如果一个住宅在一个子系统比较完善的情况下，你居住的水准也仍然会比较高。所以我说不是绝对大就是好，如果大换来的是子系统的匮乏，实际上你的生活并不见得质量会提高。目前北京城市基本上出现居住向郊区发展、向周边发展，也就是说城市中心区逐渐呈现了空心化。因为你原来的配套是在中心区，然后你的消费是一个面式的消费，但是现在你住在郊区变成了一个线式的消费，就是你所有的配套都要按照你的交通线选择。第一个是你的居住面便窄，第二个你选择的空间会非常的有限，就是你选择的时间点会因为交通的拥堵，和其他的距离便的狭窄会把里的各种需求给抑制住。

【李小宁】我觉得中国的发展不同于西方国家。我每年要跑很多地方，走了全世界大概40多个国家，我刚刚从澳洲回来，前一段时间去了巴西。我简单讲讲居住，实际上在国外城市集合住宅面积也不是特别大，这个往往是满足工作生活快速切换。实际上真正的生活空间是郊区住宅提供的。我们刚才讲到美国住宅，美国住宅在美国的城市中，比如说纽约、曼哈顿，满哈吨的城市集中住宅是极为有限的，平均的面积都是在120、130平米左右。我看了一批新建的住宅，他的标准户型就是三居室，基本上控制在130平米。在西方人的感觉上，他们对住宅的要求，一个就是在城市集合中心的住，要求生活极大的便利，迅速完成生活和工作的切换，这是他们对于时间的要求大于空间的要求。而对空间的要求更多是选择郊区的住宅，而且他们不但是房子的要求，最重要的是草坪。在美国你拥有的房子最关键的是有一个草坪，因为在西方的郊区住宅面积已经可以放大到非常大了，三四百平米都是非常正常的。但是最重要的是你所居住的区域和你区域的配套是不是非常细致完善的，这个是最关键的。

【李小宁】所以城市住宅究竟要大到什么程度？我个人感觉，咱们国家的集合式住宅相对于国际水准来说也不算小。巴黎标准的居住面积应该是130平米，像东京这样的地方可能70平米就是他的标准面积，韩国80平米，澳大利亚大概是150平米。悉尼奥运村他是低密度的标准，当时运动员他们的居住面积大概是150、160平米，是上下层的。所以我觉得面积大和小是一个相对的关系，主要是看我们围绕住宅周边相关的因素是不是完善。因为现在的居住人们不是满足于传统的房子有多大空间，是空间以外和空间以外的这种关系是否密切和完善，这是最重要的一点。所以我们在讨论住的时候，如果单纯的讨论面积的话，就失去了这个意义的。

【李小宁】在现在房价这么高的情况下，我想不见得要以面积论输赢，或者是以面积论高低，我觉得主要是看建筑内外的关系是不是完善，因为它直接影响未来的生活质量。

【苏婕】谢谢李老师，李老师上来首先切入了一个点，就是我们的居住是时间和空间的平衡点，你选择的居住的户型和面积都是时间和空间的平衡。另外李老师从国际化的视角，对我们国际上面及的相对论，空间的切换做了一个叙述。我们刚才讲到小宅跟大宅的区别，其实讲到大宅未必是一个郊区的概念，比如说万象天他其实未必是城市的中心点，但是就他的配套、便利性跟城市中心比是不逊色。我现在跟现场的几位专家做一个现场调查，我们拿大宅跟远郊的别墅比，我们有几个选项，觉得大宅胜于，或者说优于别墅是什么地方，这五点，第一个是价格，，第二是交通、第三是居住配套，第四是景观、会所也就是大的居住环境，第五个是物管，第六个选项是其他。我们请几位专家思考一下，我们这六个选项里面，如果真的是拿远郊区的别墅PK我们城市大宅的话，它的优势是在哪？我们显先请邵总从设计的层面做一个选择。

【邵云辉】同样面积的一块地，如果你做别墅的话和做集合式的住宅，它的容积率可能会有很大的差异。对于只要不是在城市中心区，比如说像万象新天这样的区域，或者是更远的区域来说，我认为越多的居住面积会带来更多的居住人口，对他整个的交通、商业等各种配套是更有利的。所以我们做设计的时候就一直觉得，应该在郊区或者是近郊区的地方做项目，我们始终强调一个保持适当的规模，就是规模不能太小，因为太小了所有的配套设施就无法形成规模、形成气侯。所以从这一点来说，我觉得从生活配套的角度来说，我觉得大宅会比别墅更有竞争力。

【邵云辉】当然对于规划面积超过一定面积以后，我们可能要做的就是一个非常复合型的社区，就是既也别墅，也有花园洋房、高层等等，这样它的形态更加复合，更能满足不同人的需求。如果是作为交通来说，你如果是拥有私人的小汽车的话，这个就不存在太大的差别。但是对于公共交通的建立，比如说你小区的班车，或者是说有一些轻轨这样一些公共汽车的服务，从这些方面来说我觉得也是同样一个原理。就是说越是面积大、居住人口越多他配套服务提供起来更便利，这样也是会更具有优势。

【邵云辉】从居住环境来讲并不是说只有别墅才有好的居住环境。我觉得郊区的楼盘往往会具有一个特点，就是它的自然环境更好。在同样的环境里面，无论是别墅或者是大宅我们都能选择非常好的环境。关于物管这方面不是我的专业所长，我了解的就不是很多了。

【苏婕】邵总觉得大宅可能在跟别墅PK的优势上，其中几项是它根据都市做的一些配套，还有它在公共交通方面是它的优势。其他的话我想特别是在它的景观和物管方面可能是各有所长的一个状态。大家有一个说法，说别墅是人类居住终极的目的。这个想请问一下我们苑总的大宅跟别墅做比较是什么样的情况？

【苑晗】首先从价格来讲，我觉得如果从总体的趋势来看，现在在北京别墅的价格，可能还会低于所谓的城市豪宅的价格。因为像别墅的用地可能是在比较长的时间就开始运作的，所以就第价来讲还是比较便宜的。现在城市的大宅价格会高于别墅的价格，这是现在整体的情况。从交通问题来讲，别墅要解决城里的一段交通，还要解决一段高速的道路，这是必然的趋势。作为配套大多数的产品不会做的比城市大宅更高。我们万象新天在这一点上就比较有体会，我们的居住人口多了以后，我们的配套就会完善很多。就居住环境我认为别墅是优于城市大宅的。实际居住率造成实际的功用费用会非常高，而且别墅大家还有一个质疑的问题，就是安保的问题，因为别墅的地理位置都比较偏僻，所以这也是很多的别墅业主回归到城里的一个原因。

【苑晗】还有一个是刚才说别墅是人类居住的终极理想，我认为也是这样的。但是人要达到终极理想之前，生活状态也要实现终极。我认为比较好的生活状态有足够的经济能力，同时有能够比较好的支配的时点，如果有了这些东西的情况下，还是应该选择别墅的。如果你没有这些东西，选择别墅并不是特别适合。

【苏婕】刚才苑总几个方面都讲的非常细，我们现在发现目前城市大宅是比别墅贵，他既然比别墅贵，他在其他的方面的优势就更为明显。我们如果讲到真正居住的层面，就免不了要问李老师，不知道李老师对整个这样一个话题会怎么样看？我现在知道是说有这样一个趋势，就是有些人可能是一开始住在郊区的别墅里面，可能他们住了一段时间之后不能适应这样的生活，转而向城市中的大宅生活。对这个现象您怎么看？

【李小宁】关于住郊区的别墅类住宅还是主城市的大宅，其实是一个生活方式的问题。我讲一下东方人和西方人的巨大差别，东方是一种焦点聚居的方式，东方人包括中国人、日本人、韩国人，东南亚地区的人，这些亚洲人种都是喜欢聚居的人。在世界上之所以形成城镇，就是因为东方人的居住特点形成的，就是他们的日常交往，还有日常的依托是聚居产生的。西方人的聚居方式从原生的就是散点式的，他们喜欢分散的居住。西方你看一些偏远的地区，他都是散开的，城镇旁边的一些小小城镇都是散开的，居民之间的联系都是用小路进行沟通的。但是西方人这种城市和进程虽然加剧了以后，但是这种居住方式仍然起着一个很重要的作用，特别是在一些西方国家还是主导的方式，这和中国的居住方式完全不同。中国实际上是农村、城市的差别关系非常大，农村是散点式的，城市是焦点式的差别非常大。西方人是城市和农村的差别非常小。所以这两点是由东西方的文化确定的，所以说居住方式之所以会出现别墅类住宅。实际上别墅类住宅主要还是来源于西方的城市住宅结合乡村的居住模式结合起来的居住方式，所以带来别墅类的住宅。