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谈房地产增量市场与存量市场的互动关系

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谈房地产增量市场与存量市场的互动关系
内容摘要:本文利用四象限模型对房地产增量市场和存量市场互动关系进行定性分析,并以西安市为例,通过回归分析进行实证检验,认为存量房地产市场的繁荣是促进房地产市场不断健康发展的重要保障。

关键词:房地产增量市场房地产存量市场四象限模型
改革开放以来,我国房地产行业有了长足的发展,其已经成为我国国民经济的支柱性产业,但相对于国外比较成熟的房地产市场,我国房地产市场发展还处于探索阶段,而且理论研究也明显滞后于发展现状。

在宏观经济高速增长的背景下,迫切需要对房地产市场内部互动机理进行深入研究。

本文借助四象限模型分析房地产增量市场与存量市场之间的互动关系。

模型的构建
一般情况下,由于功能和质量上的差异,增量市场的均衡价格要高于存量市场的均衡价格,若设PS为存量市场的均衡价格,P为增量市场的价格,则两者的关系为:P=K*PS,式中的K为增存价格比,其值应大于或是等于1。

设以S表示房地产存量,以C表示房地产增量,假设房地产存量的灭失量为δ*S;其中δ为灭失率,当期增量全部转化为下期存量,则相邻两个时期的存量差为:ΔS=C-δ*S。

构建四象限模型假设如下:增量房地产和存量房地产的价格弹性保持不变;增存价格比固定;灭失量等于新增量,当期增量全部转化为下期存量;增量房地产的重置成本保持不变; 分析的房地产是同一类型的房地产。

图1为房地产增量市场和存量市场互动的四象限模型,其中第Ⅰ象限代表了存量市场,第Ⅱ象限代表存量与增量价格的关系,第Ⅲ象限表示增量市场,第Ⅳ象限表示房地产增量和存量之间的关系。

第Ⅰ象限,Ds代表了存量市场的需求曲线,它取决于存量价格和当时的经济条件。

Ss 为供给曲线,由于短期内存量市场的供给变化率较小,可以认为供给曲线是一条近似垂直于横轴的直线。

由需求曲线和供给曲线的交点决定了存量市场的均衡价格水平是E。

第Ⅱ象限,反映了存量市场与增量市场的价格关系。

一般情况下,由公式
P=K×Ps,可以看出增量价格和存量价格的关系是一条过原点的直线。

第Ⅲ象限,Sc是供给曲线,将第Ⅱ象限决定的价格P引至Sc,得到一交点,然后将该点引至C轴可以得到这时的房地产增量,此时的需求曲线Dc代表了目前增量市场的需求,这说明增量市场的需求源自于存量市场的价格,也就是存量市场的需求。

第Ⅳ象限表示了房地产存量和增量之间的关系。

如果假设灭失量等于新增量,即C=δ*S,可以看出房地产增量和存量的关系也是一条从原点出发的直线。

通过四象限模型(详见图1)可以看出,当存量市场的需求处于一定水平时,由存量市场的供给和需求曲线,决定了存量房地产的价格;通过增存价格比的作用,转化为增量房地产的价格;而通过增量房地产的价格可以得出增量房地产的市场需求;这个新增量最后会回到存量市场,对存量水平产生影响。

房地产增量市场与存量市场影响因素分析
当经济发展时,市场对存量房地产的需求增大,第Ⅰ象限的Ds曲线向上移动到Ds′,此时产生了新的市场均衡,从图2可以看出,当市场需求增加时,增量房地产的价格、存量房地产价格、房地产增量和房地产存量都会提高。

增存价格比是增量市场价格与存量市场的比率,代表了房地产存量与房地产增量在质量和功能上的差异,随着城市的不断发展,增量价格和存量价格差异会越来越小,即增存价格比将会逐渐减小。

从图3可以看出,当增存价格比减小时,就会降低增量市场的需求,在新的市场均衡中,会导致房地产增量、增量价格、存量的下降;但由于存量市场的需求不变,房地产存量的价格也提高了。

当增量房地产的开发费用变化时,同样会对房地产增量市场和存量市场产生影响,由图4可以看出,当开发费用增加时,即第Ⅲ象限的增量供给曲线Sc(实质为高于平均成本的边际成本线)左移为Sc′,即重置成本上升。

Sc的左移降低了房地产增量,从而降低了房地产存量的水平。

随着房地产增量和存量水平的降低,增量房地产和存量房地产的价格上升。

通过上述分析可以看出,在房地产市场中,存量市场的价格和增量市场的房地产增量存在正相关关系,即房地产存量价格上升,房地产增量增加;存量价格下降,房地产增量下降;并且,房地产增量的变化是由于存量价格的变化所引起的。

房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的实证分析
根据房地产增量市场和存量市场互动关系的四象限模型可以看出:存量市场
的价格和房地产增量之间存在着正相关的关系,即存量房地产的价格越高,要求的
房地产增量越大。

本文通过陕西西安的数据(见表1)对此进行实证分析。

研究分析采用以下指标:房地产增量市场的指标选用商品房新开工面积;房地产存量市场的指标采用商品房的销售价格代替存量房地产的价格。

以增量价格代替存量价格主要原因有两个:一是由于我国房地产市场发展较晚,还没有建立完整的统计资料,对存量交易价格的记载较少;二是西安作为一个繁华的省会城市,随着城市化的不断发展,增存价格比将越来越近似等于1,分析的是房地产增量市场与存量市场之间是否存在正相关的基本关系,而不是验证两个市场相互作用的准确关系。

所以在此采用商品房的销售价格来代替房地产存量市场的价格进行分析。

利用线性回归分析得出的结果为Y=-387.4+0.73X,其中,Y为商品房新开工面积,X为商品房销售价格。

该现行统计模型的相关度为R=0.91,说明X和Y之间密切相关,表明该线性回归模型可以作为分析的依据。

从线性回归模型可以看出,房地产存量市场的价格与房地产增量市场的增量密切相关,存量房地产的价格的高低,决定了房地产增量市场增量的大小,该结果与四象限模型的理论推导一致。

结论
通过上述分析,本文认为必须重视发展房地产存量市场,存量市场应该成为房地产市场交易的主体,通过发展一个市场容量更大、交易活跃的房地产存量市场来制约波动较大的房地产增量市场,只有这样才能保证我国房地产业不断健康地向前发展。

参考文献:
1.周伟.房价上涨的基础性动因—市场结构性失衡[J].管理纵横,2007
2.孟勉.谈中低收入阶层住房供给问题[J].城市开发,2004(07)
3.刘琳.房地产市场互动机理与政策分析[M].中国经济出版社,2004。

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房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析

房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析

第Ⅱ象限，反映了存量市场与增量市场的价格关系。 一般情况下，房地产的价格应该是存量房地产的价格决定 增量房地产的价格（Ｊ·Ｂｌａｃｋ）。设 Ｐ ＝ Ｋ × Ｐｓ，（其中 Ｐ 为增量价格的均价，Ｋ 表示增存价格比（Ｋ ≥ １），Ｐｓ 为存 量价格的均价），假设有增存价格比不变，已知存量价格 的均价 Ｐｓ，由此可以确定增量房地产的价格 Ｐ。
图 ３ 房地产增量市场与存量市场互动的四象限模型
因此，存量市场价格和增量市场的增量数量存在着正相关 关系，并且存量价格的变化是房地产增量价格变化的原因。即存 量的价格上升，增量数量增加。反之，存量的价格下降，增量数 量减少。但是需要注意的是，存量房地产的价格变化所引起的增 量房地产价格的变化的幅度有赖于四象限模型中各条曲线的斜 率，不同种类的房地产、不同区域、不同时点，二者的作用强度 都有所不同。
Ｍａｒｋｅｔ Ｏｂｓｅｒｖａｔｉｏｎ 市场观察
房地产增量市场 房地产存量市场 与
互动机理分析
Analysis on interaction mechanisms between the incremental market and the stock market of real estate
冯 １， 王如渊２
商品房平均销售价格（元 ／Ｍ２） １９９７ ２０６３ ２０５３ ２１１２ ２１７０ ２２５０ ２３５９ ２７１４
数据来源：１９９７ － ２００４《中国房地产年鉴》［９，１０］
通过 Ｅｘｃｅｌ 进行回归分析结果如下：
表 ２ 回归分析结果
回归统计 Ｍｕｌｔｉｐｌｅ Ｒ Ｒ Ｓｑｕａｒｅ Ａｄｊｕｓｔｅｄ Ｒ Ｓｑｕａｒｅ 标准误差 观测值
第Ⅰ象限，Ｄｓ 为需求曲线，Ｓｓ 为供给曲线，由于假 设空置率为零所以供给保持不变，供给曲线是一条垂直于 横轴的直线，由需求曲线和供给曲线决定了存量市场的均 衡价格水平是 Ｒ。供给不变，存量市场的均衡价格水平就 决定于需求，并与需求呈正相关关系。需求曲线向右移 动，价格水平提高，反之，价格水平下降。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析

我国房地产存量市场与增量市场结构分析

我国房地产存量市场与增量市场结构分析我国房地产市场是一个庞大、复杂且极富竞争的市场，可以分为存量市场和增量市场。

存量市场指的是已有的房屋和土地资源，而增量市场指的是新增的房屋和土地资源。

本文将从不同维度分析我国房地产存量市场与增量市场的结构。

首先，从供需角度分析。

在存量市场中，供应主要来自于已建成并上市交易的房屋和土地资源，也包括二手房交易。

这一市场对供应商而言，是有限的，房屋源需求受制于市场已有的现存房屋数量，供给相对稳定。

需求方主要包括住房消费者、刚需购房群体和投资者等，他们在存量市场上寻找适合自己的房屋。

而在增量市场中，供应主要来自于新建的房屋和土地资源，需求主要来自于城市化进程带来的人口增长、城市更新和改善住房条件的需求等。

增量市场上供求双方的弹性相对较高，供给方可以通过增加房屋开发和土地供应来满足需求方的需求，但也面临着供应不足、地价和成本上升等挑战。

其次，从消费者需求分析。

存量市场主要面向的是消费者的实际居住需求，他们购买房屋的目的是用来居住，满足个人或家庭的生活需求。

在存量市场上，消费者更加注重房屋的地理位置、居住环境、社区配套设施等因素，同时也关注价格、地段等因素。

而在增量市场中，除了满足实际居住需求外，房屋也成为了一种投资手段。

许多投资者在增量市场上购买房屋，以期望未来能够在房地产市场中获得价值的增值。

因此，增量市场上的消费者更加关注房屋的价值潜力、投资回报率等因素。

再次，从产业链结构分析。

房地产市场是一个复杂的产业链，涵盖了房屋建设、物业管理、金融、销售中介等多个环节。

在存量市场中，主要涉及到的产业链环节是二手房交易、销售中介和物业管理等。

消费者在存量市场上购买房屋时，需要与房屋中介机构、交易所等相互合作。

而在增量市场中，除了上述环节外，还涉及到房地产开发、土地供应、建材、家居装饰等多个环节。

增量市场上的产业链更加全面和广泛，需要协调各方面的资源和因素。

同时，增量市场上的企业也更多样化，例如房地产开发商、建筑公司、设计机构等。

房地产市场导论02

房地产市场导论02

系数（Es）
Q / Q Q P P / P P Q
|Es|=1 |Es|>1 |Es|=
供给单一弹性 供给富用弹性 供给完全弹性
4 房地产供求的均衡与非均衡分析
P
S P1 E P0
D
QD1
Q0 Qs1
Q
图2-5 房地产市场的供求均衡示意图
房地产市场的供求均衡与非均衡分析

马歇尔局部均衡理论
3. 生产性房地产需求曲线
4. 生产要素的最优组合
5. 生产要素的替代效应和产出效应
6. 土地招标租金曲线
7. 市场土地租金曲线 8. 厂商最佳位置选择
P1/P2=MP1/MP2
五、房地产投资及理财需求
1.含义 2.房地产投机需求曲线
P S
D Q 图 2-7 房地产聚合后的交易量曲线
六、房地产的需求弹性

影响房地产需求的因素
某一类特定房地产的价格水平 消费者的收入水平 相关房地产的价格水平 消费者的偏好 消费者对未来的预期 1989年人均年收入： 浙江1648.8元 北京1597.1元 福建1440.5元天津2374.6元 江苏1372· 3元广西1304:2元 辽宁1289· 山东1250.1元 3元 河北1234.1元四川1226.3元

|E |=0 需求完全无弹性 理论上的必需品 在经济学里，将弹性数值（取绝对值）分为五种类型：
d d
需求弹性
d
0<|E |<1 需求缺乏弹性 （1）弹性数值大于1，称为富有弹性；
Ed Q / Q Q P P / P P Q
生活必需品 理想的一般商品 生活奢侈品 理论上的奢侈品 稀缺资源 生产周期较长的产品 理想的一般商品 生产周期较短的产品 理想状况下生产的产品
我国房地产存量市场与增量市场结构分析

我国房地产存量市场与增量市场结构分析

我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言房地产市场是我国经济的重要组成部份，包括存量市场和增量市场。

本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行详细分析，以揭示其特点和发展趋势。

二、我国房地产存量市场结构分析1. 存量市场概述我国房地产存量市场是指已经建成并交易过的房地产物业，包括住宅、商业和办公用房等。

存量市场规模庞大，具有稳定的供需关系和成熟的交易机制。

2. 存量市场结构特点（1）区域分布：存量市场主要集中在一、二线城市，其中一线城市的存量市场规模较大，二线城市逐渐崛起。

（2）物业类型：存量市场以住宅为主，商业和办公用房占比较小。

（3）价格分布：存量市场价格差异较大，一线城市房价高企，二线城市相对较低。

（4）供需关系：存量市场供需关系相对稳定，供应量逐渐增加，但需求也在不断增长。

3. 存量市场发展趋势（1）政策引导：政府将加大对存量市场的支持力度，鼓励二手房交易，提高市场活力。

（2）市场创新：随着互联网技术的发展，存量市场将借助在线平台和大数据分析等手段，提升交易效率和用户体验。

（3）差异化服务：存量市场将逐渐注重个性化服务，满足不同消费者的需求。

三、我国房地产增量市场结构分析1. 增量市场概述我国房地产增量市场是指新建房地产物业的市场，包括住宅、商业和办公用房等。

增量市场是房地产市场的重要推动力，对经济增长具有重要作用。

2. 增量市场结构特点（1）区域分布：增量市场覆盖全国各地，但一、二线城市是主要增量市场。

（2）物业类型：增量市场以住宅为主，商业和办公用房逐渐增加。

（3）价格分布：增量市场价格相对较高，一线城市房价高企，二线城市也在逐步上涨。

（4）供需关系：增量市场供需关系紧张，需求旺盛但供应不足。

3. 增量市场发展趋势（1）政策导向：政府将加大对增量市场的调控力度，保持市场稳定，防范房价过快上涨。

（2）绿色建造：随着环保意识的增强，增量市场将更加注重绿色建造和可持续发展。

（3）智能化发展：增量市场将借助科技创新，推动智能化建设，提升居住品质。