夫妻离婚时按揭贷款房如何定性

夫妻离婚时按揭贷款房如何定性 “按揭”方式购置商品房虽然是新生事物，但却在社会上迅速普及。目前，以“按揭”方式购房为代表的新类型财产分割问题，在离婚案件中如雨后春笋般不断涌现。但现行的法律、法规的滞后性导致对夫妻离婚时按揭贷款房没有明确规定，法院在审理婚姻家庭案件时很难对此类房屋定性。笔者认为对此种案件不能简单地确定按揭贷款房是夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产，而是先要弄清按揭贷款房涉及到的法律关系以及所有权归属，才能很好地确定各种类型的按揭贷款房在夫妻财产中的性质。

一、按揭贷款房涉及的法律关系及所有权归属 按揭贷款购买房地产一般有现房按揭和楼花按揭两种。无论是现房按揭还是楼花按揭都基本涉及到三方主体、两个合同。主体分别为开发商、购房者、银行；合同一个是购房者与房地产开发商签订的房屋买卖合同，另一个是购房者与银行签订的借款合同。

购房者通过向银行借款的方式全部付清了房款，通过与开发商签订的房屋买卖合同就可以取得现房或房屋建成后获得房屋的期待权。购房者对开发商的付款义务已完成，只要到房地产管理部门办理确权手续，就取得了完整的房屋所有权。虽然这种房屋的所有权是通过抵押向银行借款而取得的，带有一点瑕疵，但这并不影响所有权的归属。

二、夫妻离婚时按揭贷款房归属问题 如果夫妻双方书面约定了房产的归属问题，则离婚时按照夫妻双方的约定即可。但在现实生活中，许多夫妻书面约定房产归属，离婚时就产生了争议。2001年修订的《婚姻法》使夫妻离婚时财产分配进一步明确：一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，取消了一方婚前财产经婚后夫妻长时间使用变为共同所有的规定。一方婚前购买的房屋，取得了产权证，就意味着其婚前就拥有了该房屋的所有权。所有权属于物权，它和债权是不同的概念，不能因为是用另一方的收入或夫妻共同财产还贷，就改变房屋所有权的归属，婚前一方按揭贷款房屋仍旧应为其个人财产。下面，笔者将深入剖析不同情况下夫妻离婚时按揭贷款房如何定性的问题。

1、婚前一方按揭购买，取得房产证的情形。 不动产物权适用物权登记生效原则，应以向房地产登记机关进行登记为生效要件。产权证作为房屋权属的公示凭证，在没有相反证据证明的情况下，产权证上的名字就是该房屋的所有权人。据此，一方婚前买房取得产权证，该房屋就是一方婚前个人财产。而婚后夫妻用共同财产还贷，并不因此而改变房屋所有权的性质。

房屋的所有权原则上只属于一方，只是因为在婚后还贷中，涉及到了对于共同财产的处理，另一方就此的投入份额成为了购房一方的债务，购房一方需要对另一方做出适当的补偿。补偿双方可以约定为金钱、该房屋的部分或全部产权、其他财产或财产权利。可见，婚前买房、婚后还贷，房屋的所有权若无其他的约定，仍应作为婚前财产，属于婚前按揭购房一方。

2、婚前一方按揭购买，婚后取的房产证的情形。 现实生活中，期房按揭即楼花按揭的情形大量存在。楼花按揭发生在商品房预售的情形下，对商品房预售的行为，我国1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款和建设部1994年《城市商品房预售管理办法》规定了预售登记。预售登记并不是任何确定产权变更的公示方法，主要是使预购者享有优先请求的权利，其目的在于保护债权而非保护物权。总之，期房按揭中的“登记”，不是物权中的“登记”，而是债权中的“预登记”。

那是不是因此就表示，这种情况下取得的房屋应该为夫妻共同财产？《婚姻法》第18条规定：一方的婚前财产为夫妻一方的财产。如果该财产的取得权利发生于婚前，而财产的实际取得在婚后，也应属婚前财产为个人所有。婚前一方按揭购买商品房，婚后取得房产证就属于此种情形。房屋的所有权是债权特别是预售登记的当然后果，权利是在婚前就已经获得，只是在婚后才实际占有房屋。笔者认为，此物权的取得是以债权的存在为前提的，如果夫妻之间没有其他特殊约定，因此取得的物权应属于原来拥有债权的一方。

因此，笔者认为对于一方在婚前按揭贷款购买、婚后夫妻共同使用居住并偿还贷款的房屋，不管是婚前取得了房产证还是婚后才取得房产证，都属于夫或妻一方个人财产，关于婚后还贷是以夫妻共同财产还贷的情形，在离婚时，由房屋所有权拥有者一方给予一定的经济补偿。

离婚时按揭房如何处理 （一）约定了按揭房屋归属的房屋如何处理 我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。

若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。

约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

（二）按揭房屋的产权证书取得时间对认定按揭房屋权属是否有影响 在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同的履行结果。

我国实行不动产登记制度，未经登记，不发生物权效力。依法登记的房屋所有权受法律保护。房屋产权即房屋所有权，指拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权证书是房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门即登记机关向房屋产权人颁发的唯一合法的物权凭证，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房地产权证》《房地产共有权证》（广州、上海、北京、厦门、重庆等地已实行房产证与土地证两证合一）。房屋共有权证书与所有权证书具有同等的法律效力。

就按揭房屋而言，支付首付款、以银行贷款支付剩余按揭款的行为都是购房方履行房屋买卖合同的行为，购房方取得房屋所有权的时间是房屋登记即房屋产权证书上填发的时间。在离婚案件中，有几种情形，根据取得房屋产权证的时间容易认定按揭房屋的权属： 1、双方在结婚前共同出资购买房屋及结婚后以一方名义或夫妻双方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻关系存续期间取得房屋产权。

结婚前双方均认可以结婚为目的，共同出资购买的房屋，无论在结婚时房款是否付清，只要房屋产权在结婚后取得，均为夫妻共同财产。

结婚后购买房屋，无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少，只要没有约定婚姻关系存续期间及婚前财产归各自所有，即便是以一方名义签订购房合同，也可视为家事代理，认定为夫妻双方共同购房，在离婚前取得了房屋产权，房屋即为夫妻共同财产。

这两种情形，即使没有办理房屋共有权证，在房屋产权证上只登记了一方名字，在离婚时都应按夫妻共同财产来处理。

2、结婚前，夫妻一方个人出资按揭支付了全部房款，并在结婚前取得房屋产权。 根据《中华人民共和国婚姻法》（下称《婚姻法》司法解释(一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。” 的明确规定，夫妻一方在婚前个人出资按揭，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证，离婚时该房屋属一方婚前个人财产，不能作为夫妻共同财产分割。

3、结婚前，夫妻一方个人出资购买房屋，按揭支付了部分房款，结婚前取得房屋产权。 此种情况同上，因取得产权证的时间在结婚前，房屋也是婚前个人财产。不论结婚后是以按揭的方式继续以个人财产支付贷款，还是以夫妻共同财产支付贷款，或是部分以个人财产支付、部分以夫妻共同财产支付贷款，不论在离婚时，按揭款是否支付完毕，都不影响房屋权属。离婚时房屋的所有权仍归原购房方所有，若夫妻用共同财产还贷，只是在夫妻之间产生了债权债务关系，不改变房屋所有权的归属。结婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割，由享有所有权的一方予以返还；离婚后未偿还的贷款仍是个人债务。

上述情形，以结婚登记日为基点，房屋产权证在婚前取得房产归个人所有，在婚后取得就是夫妻共同财产。但并不意味着房产证在婚后取得，该房产绝对属于婚后财产。

由于办理新建房屋产权证书需房屋开发商向房地产部门提供齐全的房屋前期资料；测绘部门根据上述资料进行实地测绘并绘制管理图；据测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户；凭借买卖合同，房地房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。因有些开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善、有的行政部门作业繁忙、二手房按揭贷款中房屋出卖人不配合办理房屋产权证等因素发证时间可能还有延缓。这就造成了一方以个人名义在婚前签订了商品房销售合同，本应在婚前取得产权证，有可能在结婚后才取得房屋产权。房地产部门颁发产权证是因申请的行政行为，另一方除有相反证据证明其对该房屋享有权利并申请登记为所有权人外，财产权益的归属在婚前签订购房合同时就已经确定，申请颁发产权证的一方，一般是最后房产证上记载的房屋所有权人，不能因他人因素造成发证时间延缓，不能因该房屋产权取得时间是在结婚后，而改变按揭房屋属一方个人财产的性质。在离婚时，购房方应举证证明上述客观因素造成的产权证颁发的延缓，法官在审理时也应结合此因素考虑产权证取得时间对认定房屋产权的影响。 （三）支付购房款的资金来源对认定房屋权属是否有影响 房屋产权证是证明房屋权属关系的法定物权凭证，房产证上登记的所有权人应为房屋产权人。但某些情况下，支付购房款的资金来源对房屋权属是否有影响常引发争议。

1、实际出资购房，却没有登记为房屋产权人 实践中出现了一方以结婚为目的在婚前以个人财产出资购房（包括支付按揭房屋首付款和分期还款），考虑到比如恋爱时关系很好或另一方办理按揭方便，甚至可以享有政策优惠等多种因素，购房合同是房屋出卖人与另一方签订，按揭款也是以另一方的名义向银行支付，最后产权证上只登记了没有出资或出资很少的另一方的名字，这种情况如何认定房屋权属？

在离婚时，没有显名的一方也可对房屋主张权利，要求确认其对房屋享有的分额，但负有举证责任，需举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有，且与另一方共同出资，其对房屋的出资不是赠与或借款。若能举证证明，虽然表现形式上是由另一方签订了购房合同，办理按揭手续。则此类按揭房屋从客观出资和主观是所购房屋为共同所有房屋的角度考虑，也应认定为夫妻共同财产，同时对按揭贷款债务认定为夫妻共同债务。

2、一方结婚前购买房屋，支付了部分房款（包括支付按揭房屋首付款和分期还款），结婚后以夫妻共同财产支付按揭款，且结婚后取得所有权。若结婚后产权证登记为夫妻双方所有，则可认定为结婚后双方对房屋权属已达成共识，明确约定了产权归双方共有，法院在审理离婚案件时按夫妻共同财产处理，分割时，对已还房款应分为结婚前个人财产偿还部分和夫妻共同财产偿还部分处理，对未还房款按夫妻共同债务处理。