TOD新镇土地规划设计研究

2018.03Doors&WindowsTOD新镇土地规划设计研究

张泽辉广州大学建筑与城市规划学院

摘要：土地利用控制弹性规划不仅能推动TOD新镇规划和轨道交通站点的协调发展，更能确保整个建设周期内的土地资源和资金得到高效应用。研究以国内外相关理论入手，通过研究苏州工业园以及新加坡的土地控制弹性实践，对实现土地利用控制性弹性的实施进行研究。关键词：TOD；新镇土地利用；轨道交通；弹性控制

1研究基础TOD一直被认为是解决国内大城市病的一个良方，但是

越来越多的城市在实践的过程中发现了水土不服的问题。例如，通过在新城建设高密度居住区和商住混合住宅之后，却发现周边基础设施和发展环境始终无法吸引置业或者投资的人群，新城始终无法建设成功。又例如，为了凑集资金建设轨道交通，政府为了迎合市场抛弃原本应该执行的TOD策略，力求迅速将土地售出，最终导致TOD的理念得不到实施。因此，TOD的理念在中国常常与土地财政之间具有很大的相斥性和

抵触性。导致了TOD新镇始终停留在规划阶段，而很难落到实处。为此本文通过土地弹性控制理论，找寻解决问题的思路。2土地控制弹性实践案例研究

2.1苏州工业园苏州工业园弹性控制主要源于，中规院借鉴了新加坡“白地”的规划理念，并且结合苏州工业园实际情况以及未来长期发展，最后衍生为了白地、灰地、临时绿地这三种理念图。“白地”（whitesite）主要被认为是现状无法确定其最佳的土地开发强度和用地性质，但是区位及其重要，未来具有巨大的开发潜力。苏州工业园管委会对“白地”的使用政策是在前期保留为绿地或允许短期出租建设临时性商业，后期伴随城市建设进一步完善周边土地开发日趋成熟，将其进行严格的论证和审批后确定用地性质并长期出让。“白地”的设置保证了土地的增值收益同时也为长远发展留足了空间。园区规划中“灰地”的提出主要是针对因土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地。苏州工业园对于灰地的指导理念，杨忠伟（2009）[1]归纳为包括：第一、批出去的灰地在2020年之前应该完成产业升级，即从原先工业用地进行用地功能改变为第三产业用地。；第二，如果仍要保持原有工业用地用地性质，在原则上同意后，需缩短使用年限至15年以下；第三，如果批出灰地的使用者希望对该土地增加投资。在经过审批之后，可以增加它的使用年限，但是最晚不得超过2030年。第四，随着使用年限的增加，如不想更新产业性质的，需加收房地产税保证土地使用收益。而“临时绿地”主要是在规划区内外部发展条件不充分，相关区位又必须保证一定生态环境的条件下，在规划期内维持一个良好的生态环境。在规划期后待土地外围环境良好再进行用地性质的变更，属于兼顾生态和发展的一种模式。而“临时绿地”也是白地的一种分支，因此下文将“白地”统一进行概括。2.2新加坡

新加坡作为战后高速发展的新兴经济体，一直以来以追求效率而闻名。因此在对待土地开发时序和建设周期上，新加坡重建局(URA)致力于追求地块效益最大。为此新加坡政府从1990年代初起便意识到不可以盲目的将未来可能有高收益的土地随意进行出售，为此新加坡在97年总规中，将新加坡分为5个区域，而后细化成55个小分区。而每个小分区内部规划有一定数量的白地，进行未来长期建设规划。不仅仅如此白地在强调严控开发时序的同时，对于白地内部的用地性质进行功能混合。按照传统规划，当开发商对于内部用地功能进行变更之后，针对其变更的所产生的收益，征收增值发展费。而“白地”上的规划，可以在批准的多种用地功能中任意变更，亦不需要缴纳发展增值费。然后大多数时候，白地是作为一个地块中的一部分，一起进行统一出让。开发商在按照规划建设确定的用地性质之后，可以任意按照自身项目需要和市场条件，对于白地进行任意功能的转化，符合市场效率的最大化。新加坡在2001年进行的信息科技园的规划项目中，明确了85%的用地为商业用地性质，对于另外15%划分为白色用地。而对于白色用地URA对其规定了容积率之外，还明确了开发商可以任意转换的用地功能、需要特别申请和不被允许的用地功能。新加坡“白地”规划的控制性指标分为规定性指标和指导性指标，前者除了在用地功能外有较大的弹性，其余与我国的控制性指标中强制性刚性内容差异不大，而指导性原则则更侧重于项目开发和城市设计等相关。2.3案例总结2.3.1“灰地”与“白地”的差异（1）目标不同。“白地”是通过对现在发展机遇不明朗，而未来具有前景的土地进行提起控制，确保在时机成熟阶段进行开发，保护土地价值。“灰地”是为了协调并满足不同时期内对土地功能的需求，并对具有较好发展机遇的土地资源的控制保护。（2）规划模式不同。“白地”是通过对重要价值地块在短时间内的保留，通过临时绿地或者临时建筑来确保土地不进行建设开发，是一种静态的过程。“灰地”是车轮滚动式的规划过程，伴随着发展时期的不同，用地功能一同产生改变，实时选择最符合当下的用地功能。在这一过程中，土地并不存在着闲置的情况。（3）规划流程不同。在确定了该地块为“白地”之后，只要等待周边基建、人流、发展条件成熟之后。能够满足政府规划预期土地价值之后，经过一次规划过程确定日后长期的用地性质。是属于单次规划的过程。而“灰地”为了满足不同时期内都能产生最大的价值，因此需要不停地变更规划用地性质，直至达到了最符合该用地现状的情况。因此这个过程是动态的，可能要经过多次不停地变化和替换。2.3.2“灰地”与“白地”优势与劣势（1）灰地优势与不足。灰地主要的优势在于，在多个时期内土地资源都充分的调动，充分进行合理开发。避免了土地闲置带来的资源浪费。不仅仅如此，“灰地”不仅确保整个过程一直产生土地收益，并且最后的规划目标与预计的规划目标相符。不仅满足了当下，也满足了长远期的土地收益。较为适合现阶段仅适合建设工业或者效益较低的产业，但是未来需要进行产业升级的地块。因此十分符合现阶段中国正在扩张的城市，既满足了现阶段对产业用地的需求，也满足了未来可以顺利的进行产业升级，而不需要缴纳大量的拆迁费用以及改造费用。而这一点对于轨道交通站点周边用地亦是十分有用。但是另一方面“灰地”也有其的局限性，主要是因为每次出让的时间短。所以开发商考虑他的长远回报，必然会慎重考虑。因此灰地仅仅适合现阶段土地资源十分紧张的城市。

建筑规划与设计1502018.03Doors&Windows

性非常高的现代化技术，在输出设计信息的时候可以实现高可靠性、高安全化以及高质量，这样就可以进一步提高建筑结构设计数据信息的数字化程度。4.3BIM技术在钢结构建模中的应用目前，我国大跨度建筑物的主要结构形式常常都会采用钢结构，在实际的建模过程中，设计人员常常需要解决加强件分布以及结构链接等来自多方面的难题。在钢结构中经常会用到的连接形式主要有梁梁刚接、梁柱连接以及梁梁铰接等，因此，建筑施工单位的设计人员在工作过程中需要根据梁的高度来设计建筑结构中所需要的连接件，并将其专项化以及参数化。利用BIM技术可以将参数在各个层次的用户之间实现共享，这样就可以控制螺栓的间距和数量，进而就可以使设计人员的设计过程简化，只需要对相应的参数进行调整就可以构造出新的连接件。对于连接件以及加强件的设计来说，施工单位的设计人员只需要画出大样就可以了，这样技术人员可以钢结构的施工过程中参考相应位置的设计来确定连接件和加强件的实际位置，这有利于提升钢结构设计的质量和生产效率。5BIM技术在实际应用中存在的问题BIM技术是一种比较现代化的高新技术，虽然这几年以来BIM技术在我国建筑行业中的应用逐渐广泛起来了，但是仍处于比较初级的阶段，许多建筑施工单位在利用BIM技术的过程中还缺乏相应的标准体系，并没有相应标准设计规范。除此之外，针对BIM技术的信息传递功能，相关的工作人员在未来的设计过程中也需要根据实际的应用情况来建立与之相协调的标准体系。现阶段，BIM技术仍然是一种需要消耗大量成本的新兴技术，建筑施工单位要想应用这项技术不仅需要购买较为昂贵的医疗器材，还需要引进这方面的技术人才。从现在的情况来看，我国在这方面的技术人才相对短缺，难以满足建筑行业的发展需求。因此，建筑施工单位很可能还需要投入一定的资金用于人才培训。除此之外，在信息时代的背景之下，设备的更新换代是很快的，建筑单位需要花费一些经费在产品维修以及设备升级上面。6结束语

总而言之，BIM技术在建筑结构设计中的应用对于我国建筑行业的发展具有非常重要的意义，这不仅会影响到我国建筑行业的未来走向，还会在一定程度上影响到我国经济的发展前景。现如今，人们对建筑的要求不断提高，建筑企业需要面对日益激烈的市场竞争，只有企业自身不断进行完善，才不至于在竞争中被淘汰，为此我国的建筑企业应该积极引入BIM技术，促进建筑行业的发展。

参考文献：[1]王耀锐.房屋建筑结构设计中BIM技术的应用[J].魅力中国,

2017(51):222.[2]马青龙.建筑结构设计中BIM技术的应用探析[J].建筑工程

技术与设计,2017(29):1902.

（上接第148页）（上接第149页）中国几千年的陶瓷文化和传统文化底蕴，现代室内设计师也可以通过对图案的重新编排，让传统文化更加完美的融合在现代室内设计中，让现代室内设计体现出更加强力的设计感和艺术风格。4结束语

现如今，社会经济和科技正处在高速发展的时代，现代室内设计也逐渐实现统一化，导致我国室内设计的传统文化和民族特色渐渐消失和淡化，从而使中国传统文化无法发挥自身的价值和作用，所以，现代室内设计需要积极传承中国传统文化，在现代室内设计中完美融合中国传统文化，形成具有中国特色的现代室内设计风格，促进我国现代室内设计健康发展。

参考文献：[1]张睿.中国传统文化在现代室内设计中的传承[J].山西农经,

2016(2):108.[2]张文婷.中国传统文化在现代室内设计中的传承与应用[J].

文艺生活·文海艺苑,2015(9):162.[3]曾华严.中国传统文化在现代室内设计中的融合运用[J].现

代装饰:理论,2015,25(1):228~230.[4]彭媛媛.中国传统文化元素在现代室内设计中的运用[J].设

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论,2015(8):48~49.

（2）白地的优势与不足。“白地“的最大的缺陷在于，在等待周边土地和市场成熟的过程中，白地是处于一种闲置的状态。相对于”灰地“的综合利用而言，是一短时间内的资源的浪费。例如在新区建设轨道交通必须耗费巨大的财政进行建设，因此需要尽快出售周边土地回拢资金。但是如果随意出售地块，很难协调远期轨道交通站点与周边土地的衔接和统一开发。最终可能导致轨道交通站点无法吸引人流，更无法对周边土地进行增值。因此白地在这一方面缺乏灰地的优势。但是“白地“的优势在于，一次规划后的长期出让，保证了土地权属的不变更。能够顺利进行出让。并且新加坡在白地的使用和细化规章已经形成了一套成熟的体系，能够较好的借鉴。（3）与TOD新镇的联系。TOD新镇为了能够确保TOD理念的施行，必须对轨道交通周边站点的土地进行控制。确保周边土地与轨道交通站点具有高可达性，高开发强度，功能混合等等特性。因此，对于这种情况我们可以这么分析：白地较适合现阶段正在建设轨道交通的城市。正在建设轨道交通站点的城市，其轨道交通站点的土地虽然在要等待轨道交通的落成后统一开发新建。但是这个时间段尚属于短期，因此运用白地的手段，对核心地块进行控制。在轨道交通落成后，统一开发和出让，保证较好的贯彻TOD理念。这种城市较适合现阶段的广州四号线、知识城支线。以及其他正在新建地铁的城市。灰地较适合未来将新建轨道交通，但现阶段还不具备条件的城市。轨道交通需要一定人口的支撑，因此现阶段很多城市还未具备这个条件。但是提前将确定好的站点周边土地进行出让，等到将来时机成熟的时候再进行开发。代价巨大，更谈不上什么TOD原则。因此灰地便适合这种情况的城市，能在现阶段收取部分的土地收益价值，又能在未来保证长远的TOD理念的紧凑协调发展。适合的城市如珠海、中山现阶段不具备建设条件，但是未来发展潜力巨大的城市。3总结TOD公交理念的建立有赖于一系列规划硬性条件和机制