第四章企业选址分析

与企业的整体经营 运作系统有机结合，以便有效、
经济地达到企业的 经营目的。
4.1.1选址的内涵
设施选址包括两个层次的问题： 1、选位（选择什么地区）； 2、定址。 设施选址包括两类问题：1、选择一个单一的设施位置；
2、在现有的设施网络中布新点。
4.1.2选址必要性
1、投资：不同地点建厂对投资有很大影响 2、成本：涉及原材料、运输成本及职工工资。 3、职工：影响到职工的生活和工作积极性。 4、改变困难，作用深远
FC1 （厂址1固定成本） FC2 （厂址2固定成本）
0
Vo
V1
V2
盈亏平衡点
产（销）量
2）评分法
选址因素
评分法举例
最高
备选方案
分数
A
B
C
燃料可获性
300 200 250 220
水源供应充足程度 100
80
90
80
劳动力供应情况
250 220 200 200
生活条件
150 120 120 100
运输灵活性及前景 200 160 160 140
6、高度性 楼盘过高，一定要考虑电梯的数量，如果电梯满足不了用户、 时间很紧的话，上班匆匆忙忙，会很不方便，万一电梯维修 或停电的话，会很折磨人。 7、楼盘性 房子楼盘太大，鱼龙混杂的人想必也不少，物业再好也管不 了那么多，打扫卫生也不太方便，所以建议大家尽量选择楼 盘稍微偏小的，物业好管理。 8、环境性 置业者需重点考虑是否配套休闲、娱乐、运动设施及绿化率 情况。环境会影响一个人的成长，所以一定要查看一下周边 住的是什么人，开的是什么店，是否会影响到孩子的问题， 所以环境也是大家所考虑的因素。 9、医疗 尤其家中有小孩和老人的置业者，需要注重小区周边是否存 在完善的医疗配套，因为这可以解决你的后顾之忧。
本章内容回顾
5.1 选址的重要性和难度 5.2 影响选址的因素 5.3 选址的一般步骤 5.4 选址的评价方法
本章要学习：
5.1 选址的重要性和难度 5.2 影响选址的因素 5.3 选址的一般步骤 5.4 选址的评价方法
重点掌握 影响选址的因素
案例一：上海迪斯尼
• 华特·迪斯尼公司近日宣布，在上海建设主题公 园的计划已得到了中国中央政府的核准。尽管拿 到正式的批文可能还需要一段时间，但这家加州 娱乐业巨头已可以推进这个预计将成为中国境内 最大外国投资项目之一的主题公园。据媒体披露 ，上海迪斯尼总投资244.8亿元。迪斯尼已在香 港开设了一个主题公园。不过，将落户浦东新区 的上海迪斯尼乐园规模估计是香港迪斯尼的4倍 ，而且也直接进入了中国内地市场。它打破了迪 斯尼“一个国家只建一个乐园”的承诺。
• 比如光伏产业、跨国企业的投资
选址影响因素
• 二、其他因素 • 2、社会因素
• 企业投资选址要考虑的社会因素包括居民的生活习惯、 文化教育水平、宗教信仰和生活水平，基础设施对企业 的经营成本有很大影响，主要是煤、电、水的供应是否 充足，通讯设施是否便捷，交通运输是否方便。
选址影响因素
• 二、其他因素 • 3、自然因素
企业什么时候需要选址？
企业 选址
新设企业或 新增加独立 经营单位
企业扩大原 有设施
企业迁址
4.2 影响选址的因素
如果你要买一所房子，你需 要考虑哪些因素？
你需要考虑哪些因素？
1、价格 首当其冲应当考虑楼盘的房价，包括单价和总价，是否处在合理区 间而不是过分虚高；另外也要根据自身的经济条件，是否能满足首 付及后续供贷款。以上需慎重考虑，不然将给你带来沉重的经济压 力。 2、通透性 是否南北通风、四面通透，阳光是否能照射得进来，如果答案“否” 的话，房子会很压抑有透不过气、阴沉沉的感觉。
选址影响因素
• 选址关系到很多因素，而这些因素常常是互相 矛盾的
• 接近顾客往往不接近原材料产地 • 运输方便的地点地价高
• 不同因素的相对重要性很难确定和度量
• 心脏病医院建在人口稠密区还是城郊区
• 不同部门利益不同，所追求的目标不同 • 随时间变化，现在认为是好的选址，过几年可 能就不一定，反之亦然
• 大学在市中心不能发展 • 偏僻地点变繁华
选址影响因素
• 一、经济因素 • 1、物流费用 • （1）接近原材料产地 • 比如砖瓦厂、水泥厂、玻璃厂、钢铁冶炼厂 • 水果、蔬菜罐头厂 • 屠宰场 • 制糖厂 • （2）接近消费市场 • 比如家具厂 • 制冰厂、食品厂 • 商店、消防队、医院
选址影响因素
• 自然因素主要是气候条件和水资源状况。气候条件将直 接影响职工的健康和工作效率。
香港的工业用地每平米高达8万港元，全世 界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能 影响选址的因素 做服务业金融业
经济因素
•运输条件和费用 •劳动力可获性与费用 •能源及水资源可获性与费用 •厂址条件和费用
政治因素
•政治局面 •法律法规 •政策
–城市，农村，城郊？
• 城市设厂：
–优点
• 城市人口稠密，人才集中，交通便利，通讯发达， 各种企业聚集，协作方便，动力供应便利，资金 容易筹集，基础设施齐备。
–缺点
• 地价昂贵，生活水平高，对环境保护要求高。
–以下情况适于在城市设厂
• (1)服务业；(2)工厂规模不大；(3) 占用空间少； (4) 对环境污染小。
• 量本利分析法可以用来评价不同的选址方案。 • 任何选址方案都有一定的固定成本和变动成本
总成本 固定成本 变动成本 固定成本 销售数量 单位变动成本
成
销售收入
本
利润
总成本 变动成本
固定成本
0 盈亏平衡点Vo V1
产（销）量
成
收入
本
利润
TC2（厂址2总成本）
TC1 （厂址1总成本）
• 一、经济因素 • 2、劳动力可获得性
• 不同地区劳动力的工资水平和受教育的程度是不相同的 ，是否容易获得企业所需的合格劳动力，是选址时要考 虑的重要问题。
选址影响因素
• 一、经济因素 • 3、能源的可获得性和费用
• 没有燃料和动力，企业就不能运作，出于供应时间和采 购成本的考虑，对原材料、燃料消耗量大，依赖性强的 企业必须认真考虑此项。比如火电站、钢铁厂。
社会因素
•居民的生活习惯 •文化教育水平 •宗教信仰 •制造业设施选址与定位要考虑的因素
服务业设施选址与定位要考虑的因素
与顾客接 近程度
与对手相 对位置
人群密度
服务设施 选址因素
收入水 平
聚集效应
交通条件
服务业与制造业选址区别
• 注意：制造业企业与服务性企业选址的不同 • 1、制造业企业更多地考虑地区因素； • 2、对于服务性企业，更多地考虑定址。考虑设施周围的人群密度、
4.1.2选址必要性
竞争优势
投资
建设新工厂或新服务设 施需要一大笔投资，影 响投资回报
成本
不同地点影响提供产品 和服务的成本，从而影 响到价格和竞争力。
人员
地点影响吸引优秀人才 、职工的生活和工作积 极性
改变困 难
巨大的永久性投资，一 旦出错，难以补救
4.1.3企业何时选址
企业生产选址需求的原因多为：投资新办、增设分产、增 产扩容、战略性搬迁、新建市场区位、原材料耗尽、原有 地址无法扩张、政策牵引等因素。
收入水平、交通条件等。设施必须靠近顾客群，并考虑与竞争对手的 相对位置； • 3、对于制造业企业，选址决策应使整个生产分配链的成本最低。与 竞争对手的相对位置并不重要。
• （三）不同的决策部门利益不同，所追求的目标不同； • （四）判别的标准会随时间变化。
• 汇源——果汁行业的龙头老大，销售收入、市场占 有率都是国内第一；
(三) 定址：
–比较不同地点，作出决定。
• 考虑厂区平面布置方案，留有适当余地。 • 考虑整理厂地环境的费用。环境、道路、供水等。 • 考虑职工生活方便。住房、上下班交通等
4.3 选址的评价方法
• 1）量本利分析法 • 2）评分法 • 3）线性规划运输问题算法 • 4）仿真方法（略）
1）量本利分析法
选址影响因素
• 一、经济因素 • 4、厂址条件和费用
• 厂址的地势、土地利用情况和地质条件，都会影响到建 设投资。
• 地价是影响投资的重要因素，城市地价高、城郊地价较 低，农村地价更低。
选址影响因素
• 二、其他因素 • 1、政治因素
• 政治因素包括政治局面是否稳定、法制是否健全、赋税 水平的高低等因素。
• 农村设厂：
–优缺点与城市设厂相反
–以下情况较适于在农村设厂：
(1) 工厂规模大，需占用大量土地； (2) 生产对环境污染较大，如噪音、有害气体或
液体； (3) 需大量非技术性粗工； (4) 有高度制造机密，需与周围隔离。
• 城郊设厂：
–城郊具有城市和农村的优点，且由于现代 交通和通讯发达，将有越来越多的工厂设在 城郊。
环境保护法规
50
30
40
30
税收稳定性
50
30
40
30
共计
1100 840 900 800
2）评分法（续）
加权法
选址因素
交通条件 土地状况 停车场地 公众态度 扩展能力
权重
0.25 0.10 0.20 0.25 0.20
备选厂址
A
B
C
70
100
80
80
70
100
70
60
60
90
80
90
90
80
80
• (4) 外国企业纷纷在中国建厂。 • (5) 早期的军工企业以及二汽等单位把企业建在偏 僻的山区。
• (6) 许多超市都搞连锁。 • (7) 柳州的自行车都生锈。