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■课程背景
在国家税务总局要求下，加强土地增值税征管已成为近年年各地方税务机关工作重点之一。
为此，各省市纷纷出台了加强土地增值税清算管理的若干政策，清算口径趋向严厉。
并且国家税务总局将建筑、房地产业纳入2014年指令性检查项目范围，在专项检查工作方案中也强调了土地增值税的检查。
这一切都在预示着新一轮清算高潮即将来袭。
面对史上最严厉的土地增值税征管，作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
对于房地产业将施行的“营改增”，对地方财政的获取方式是一大挑战，对于建筑、房地产企业来说同样是一场不得不应对的挑战。
房地产业营业税是5%，“营改增”之后增值税率定为11%的话，税率上升比较明显。
该如何应对呢？
本课程以国家税务总局及各地2014年土地增值税清算最新政策为基础，以营改增政策为背景，进行理论升华，深度剖析，以庖丁解牛般的实战演示，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握土地增值税清算实战技巧及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化的利益！
■邀请对象
董事长、总经理、监事、独立董事、董事会秘书等高层管理人员
项目总经理、财务总监、财务管理人员等
■课程大纲
模块主题主要内容
第一部分：房地产企业“营改增”纳税全面准备一、营改增政策的解读
与实践
1.我国流转税制的形成及增值税改革
2.营改增试点的进展及总体规划
3.为什么要营改增？营业税有何弊端？营改增改革的基本指导思想
4.纳税人和扣缴义务人的认定
5.增值税的一般计税方法和简易计税方法
房地产企业《“营改增”17大风险防范与土地增值税清算全程攻略》。
“营改增”后房地产企业管理思路梳理“营改增”是指由增值税转变为营业税。
2016年5月1日起，我国在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点工作，对营业税改征增值税的行业逐步扩大。
这对于房地产行业的企业来说，带来了一系列管理思路的调整和转变。
一、税务筹划思路的转变在营改增前，房地产企业主要缴纳的是营业税，且税率较高。
而营改增后，房地产企业需要转为缴纳增值税，税率相对较低。
房地产企业需要根据自身情况，进行税务筹划，合理规避税负。
在这个过程中，房地产企业需要调整其税务筹划思路，从过去注重节税、减少营业税负的思维方式转变为注重合规、规避风险的思维方式。
营改增后，房地产企业需要调整财务管理思路，注重全面、准确、规范地收集和处理财务信息。
企业需要为满足税务报表的要求，加强财务报表编制和内部控制，确保税务报表的真实性和合规性。
企业还需要加强对各种财务风险的防范和控制，提高对财务管理的科学性和规范性。
三、销售管理思路的转变营改增后，房地产企业需要调整销售管理思路，注重通过多元化销售方式来提高销售额。
传统上，房地产企业主要通过直销及代理商渠道销售房产，而营改增后，房地产企业可以借助互联网销售渠道，通过线上销售和线下销售相结合的方式来提高销售额。
企业还需要注重建立健全的销售管理制度，加强对销售过程和销售人员的监管，提高销售效率和绩效。
营改增后，房地产企业需要调整供应链管理思路，注重与供应商和分销商的合作和协调。
企业需要根据自身特点和市场需求，选择合适的供应商和分销商，并与其建立长期稳定的合作关系。
企业还需要加强对供应商和分销商的管理，优化供应链流程，提高供应链的效益和竞争力。
营改增后，房地产企业需要调整人力资源管理思路，注重培养和管理人才。
企业需要积极招聘和培养具备税务技术和财务知识的人才，以应对税务筹划和财务管理的需求。
企业还需要加强对员工的培训和激励，提高员工的综合素质和工作效率，为企业的发展提供有力支持。
营改增对于房地产企业的管理思路产生了一定的影响。
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务房地产企业“营改增”后，这些事项明确
了！
房地产企业，营改增后，这些事项明确了！
2017-05-11 北京海淀国税局
房地产业营改增主要政策文件有：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（二）两类纳税人。
营改增实施细则全文要点深度解读营改增实施细则全文要点深度解读营改增实施细则是财政部、国家税务总局共同发布的细则，实施从2016年5月1日开始。
该细则主要是为了推进税制改革和减轻企业税负问题的研究制定。
全国营改增试点于2012年开始，随着时间推移，国家逐步深入改革，制定了全面推行营改增的时间表，具体方案实施在2016年5月1日开始执行。
本文将对营改增实施细则全文进行深度解读，并探讨其对企业和经济发展的影响。
一、关于营改增营改增是由“增值税取代营业税”改革而来，它是一个贯穿整个物流流程的征税模式，将增值税从生产环节的计税模式，扩展到在销售和服务环节的征税模式上。
相比传统的营业税，营改增的税率较低，减轻了企业的税负负担，同时有助于打击偷逃税行为、加强税收管理和监督，实现更为公平的征税方式。
实施营改增旨在淘汰营业税，逐步推进增值税一般纳税人制度，促进企业经营，增强消费者购买力。
营改增试点从2012年开始，现已在全国范围内推行。
二、增值税税率及计算方法1. 增值税税率营改增后，增值税的税率为17%，其中一般纳税人和小规模纳税人分别适用不同的税率。
其中，一般增值税纳税人适用17%税率，其中包括20项行业，如金融、房地产、石油天然气、建筑安装等；小规模纳税人也适用17%税率，不足100万元的小规模纳税人可以选择简化计税方法。
2. 增值税计算方法增值税的计算方法是按税率×应税销售额计算，应税销售额等于货物销售额加上劳务报酬。
三、纳税人申报和缴纳增值税1. 纳税人申报和缴纳增值税的时间纳税人应在每个纳税周期申报应纳税额并缴纳增值税。
纳税周期可以分为月、季和年三种。
其中，年度纳税周期是由具有考核价值的小规模纳税人和纳税评估优良纳税人经批准后可选择的。
季、月度纳税周期适用于一般纳税人和无体积协议纳税人。
2. 纳税人申报和缴纳增值税的方式纳税人可以通过电子申报系统在线申报和缴纳增值税，也可以前往当地的国税局办理申报和缴纳手续。
《营改增最新政策》全面解读一、全面推开营改增试点，有哪些新的措施和改革内容?答：全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”。
一是扩大试点行业范围。
将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。
其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
二是将不动产纳入抵扣范围。
继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。
根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
二、全面推开营改增试点的意义?答：营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。
一是实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。
二是将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。
三是进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。
四是创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。
三、李克强总理在政府工作报告中提出，全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增，请问将采取哪些措施落实总理提出的要求?答：营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。
从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412 亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。
“营改增”后房地产企业管理思路梳理自2016年起，我国开始推行营改增政策，即取消营业税，改为增值税。
这一政策对房地产企业的管理和经营方式产生了积极的影响。
本文将就营改增后房地产企业的管理思路进行梳理。
一、增值税税负下降营改增政策的核心是将原来的营业税转化为增值税。
营业税是按照销售额计算征收的税收，其征收方式十分复杂，对企业经营造成很大的压力。
而增值税则是按照增值税的税率计算征收的，既能够降低企业的税负，又能够简化征税程序，提高企业经营效率。
对于房地产企业来说，增值税的税率是11%。
与营业税的税率相比，无论从税负的角度还是从征收程序的角度来看，增值税都更为优惠和实用。
此外，增值税还采用了抵扣制度，在房地产企业购进原材料和设备时，可将付出的增值税作为开支直接申报减免，降低企业的成本和税负。
二、资金运作更加便捷营改增后，房地产企业可以通过增值税专用发票对往来账目进行清单化管理，方便企业进行账目记录和资金管理。
此外，增值税的计税周期为月度，这有利于企业更加精准管理手中的资金，并能够更加清晰地把握企业经营的现金流动性。
大部分房地产企业都需要借助贷款来经营业务，通过缴纳增值税可以协助企业减轻融资成本，提高企业获得融资的能力，这可以提高企业获得贷款的信用度和便捷度。
此外，在开展资金运作方面，营改增后，房地产企业还可以进行资产证券化和直接融资等多种方式。
三、加强税收合规管理增值税征收制度的推行，对企业进行税收合规管理提出了更高要求。
营改增后的房地产企业，需根据相关规定及时缴纳税款，在税收审核等方面，企业需要进行更加全面、规范的管理。
此外，营改增后企业的税务风险也相应增加。
房地产企业应切实履行税收相关的法律法规，并建立健全纳税报告体系，严格控制税务风险。
关注税收合规管理，全面保障企业合法权益，是企业健康经营的必要手段和保障。
总之，营改增政策对房地产企业的管理和经营方式产生了积极的影响，对提升企业效益和扩大企业规模起到了积极作用。
“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析
随着我国实施“营改增”改革，房地产开发企业的财务管理出现了变化，主要表现在以下三个方面。
一、税收成本上升。
营业税税率为5%，而增值税税率为17%。
营业税和增值税有相似之处，都是按照销售额计征，但它们的征税对象不同。
营业税征收的是企业销售的所有产品，而增值税则只征收企业增加的价值。
房地产开发企业的产品不同于其他行业，是不动产产品，因此原本除营业税外无需缴纳其他税，但“营改增”后，由于增值税税率较高，企业的税收成本也因此上升，给企业带来了压力。
二、减税优惠力度增加。
“营改增”实施后，对小规模纳税人、个体工商户、创业型微利企业等一些小型企业实施了更大力度的税收减免和优惠政策。
对于房地产开发企业而言，如果符合相关减免政策的条件，可以获得更多优惠。
三、财务管理变得更加复杂。
随着“营改增”改革的全面推行，原本税务登记规则变得更加复杂，需要企业花费更多时间和精力去学习和适应。
企业需要进行商业处理，分类登记，核准虚开，对发票认证等等，如果有任何违规行为发生，都会对企业财务造成极大的不利影响。
总之，“营改增”对房地产开发企业的财务管理产生了重大的影响，企业需要积极适应和应对这一变化。
企业可以通过加强税务部门与财务部门之间的沟通协调，利用好政府推出的税收优惠政策，完善和规范自身公司的财务会计制度，从而更好地适应新的财务管理模式。
建筑业营改增解读一、纳税人的界定与适用税率文件规定：I.财税[2016]36号规定应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
II．《实施办法》第十五条规定，纳税人提供建筑服务的税率为10%，对于小规模纳税人及特殊项目适用3%征收率。
实务解读：1.增值税征收率是指对特定的货物或特定的纳税人销售的货物、应税劳务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。
2.增值税征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。
适用征收率的货物和劳务，应纳增值税税额计算公式为应纳税额=销售额×征收率（3%），不得抵扣进项税额。
3.相比较于营业税制下的3%、5%等税率，建筑业增值税税率确定为10%，在使用一般计税办法（销项税额-进项税额）下，如果进项不足，同时议价能力有限，可能面临税负增加的风险。
4.一般纳税人适用税率为10%，但清包工纳税人、甲供工程纳税人，建筑老项目纳税人可以选择适用简易计税方法，小规模纳税人适用征收率为3%。
二、计税方法文件规定：I.一般计税办法一般纳税人适用一般计税方法，一般计税方法的应纳税额计算公式为：应纳税额= 当期销项税额—当期进项税额=当期销售额*10%—当期进项税额II.简易计税方法财税[2016]36号确认了建筑施工企业在四种情况下可以采用简易计税方法计税（1）纳税人为小规模纳税人；（2）以清包工方式提供建筑服务；（3）为甲供工程提供建筑服务；（4）为建筑工程老项目提供建筑服务。
一般纳税人存在上述（2）-（4）情形可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，且会丧失营改增后取得不动产的进项税额自取得之日起分2年从销项税额中的抵扣权利。
房企财务总对营改增的17条深度解读，绝对走心2016-03-28杨小扉明源地产研究院5月1日开始，房地产业、建筑业等纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
前两天营改增细则已经发布，相信各位房企的财务人员也正在忙碌地学习新规。
明源君特地邀请了一位房企资深财务总为我们解读新规，一共17条心得，满满的都是干货。
为节省篇幅，财税（2016）36号文简称《36号文》，其附件1《营业税改征增值税试点实施办法》简称《附件1》，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》简称《附件2》，附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》简称《附件3》。
1免租期、送车位有视同销售的风险，移交公建可能不征税类型：收入条文：《附件1》第十四条，“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
”《附件2》第一条第（二）款，“不征收增值税项目5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
”解读1、房企出租房产的免租期条款和买房送车位送家电的销售方式需要关注，会有视同销售的风险。
2、明确了资产重组过程中的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
3、向政府或街道移交公建很可能不需要视同销售，但是需要证明这些建筑是“用于公益事业或者以社会公众为对象”，具体需要什么样的证明材料或者某一类型直接认定，需要新的征管办法确定。
2成本利润率由国家税务总局确定类型：成本条文：《附件1》第四十四条，“成本利润率由国家税务总局确定”。
解读注意，原营业税体系下，成本利润率是由省、自治区、直辖市税务局确定的。
3纳税义务发生时间需要考虑操作细节类型：收入成本费用条文：《附件1》第四十五条，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”解读房企销售时收取的诚意金是否需要纳税？挞定收入是否为价外费用，需要纳税？定金该如何开票？均是需要在实践中重点考虑的操作细节。
4建筑服务发生地、不动产所在地和机构所在地不同该怎么办？类型：收入成本费用条文：《附件1》第四十六条，“增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
”解读1、在建筑业和房地产业，必然存在着建筑服务发生地、不动产所在地与机构所在地不同的情况，具体操作可能两种：（1）业务发生地的预缴及机构所在地的申报，同月申报两次；（2）先预缴，再按季度或是年度在机构所在地进行申报。
2、在营业税体系下，建筑业存在着在服务发生地以票管税的征管方式，许多外出经营的建筑公司均在服务发生地代开发票，营改增后，建筑业的服务发生地很有可能继续通过票等方式进行预缴的管控。
同一市不同区项目的发票如何领购？是值得重点关注的细节。
3、在大城市，区的定义有可能等同于县（市）。
5二手房销售、出租增值税可能由地方税务局代收类型：收入条文：《附件1》第五十一条，“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。
纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
”解读这一条很可能针对的是二手房销售，以前个人出租不动产委托街道代征的现在可能由地方税务局代征。
这里面是否包括房地产一般纳税人自建转固定资产后的不动产，是否视同二手房销售，是需要关注的细节。
6中介及物业管理公司适用6%增值税率类型：收入、成本条文：《附件1》第十五条，“增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
《附件1》附销售服务、无形资产、不动产注释之第（六）现代服务，“8.商务辅助服务。
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
（2）经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。
包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。
解读1、房地产中介及物业管理公司属于“现代服务业”，适用6%的增值税率。
2、物业公司或地产公司按照租约转售水电等市政支出给租户的情况，到底是按水（13%）电（17%）适用税率？还是作为提供物业管理服务的价外费用（6%）征收，是需要重点关注的细节。
7要重点关注不同类型的施工证及施工证日期的认定类型：成本条文：《附件2》第一条，第（三）款销售额之第10点，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”。
解读1、土地出让金扣除了，那么支付的市政配套费能否扣除？其他各种政府收费能否扣除？拆迁补偿费等其他土地成本能否扣除？这些有待观察争取。
2、《建筑工程施工许可证》上如果没有合同开工日期，很可能将默认为发证日期。
3、遇同一项目期区多个许可证，按开工日期划分，新老项目均有的情况，需改变现行的核算方式，收入及成本均需进一步细分。
4、土地出让金如何扣减？是一次性扣除还是分摊扣除。
扣除的计算方法是（含税价—土地出让金）/1.11,还是（含税价/1.11—土地出让金），需要等待新的征管办法出台落实。
5、由于房地产企业与施工企业对老项目的划分有不同，可能会出现房地产企业认定为新项目但施工企业认定为老项目的情况出现，这在上下游税率衔接有点问题，具体处理中需要内部协调，也需要和税务部门商议处理办法。
6、施工证可能存在多个情况，桩基的施工证、地下室的施工证日期不同，如果都能被认可，则可以选择对自己有利的日期。
8过渡期间，重点关注建筑商已支付的分包款未能抵扣的情况类型：成本条文：《附件2》第一条，第（三）款销售额之第9点，“试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
上述凭证是指以发票为合法有效凭证。
”解读按行业惯例，大部份工程都存在承包商垫资的情况，即先付分包款再收回总包款，在过渡期间，如尚有已支付的分包款（发票为营业税票），营改增后可否继续扣除再计增值税？需要重点关注分别处理。
9未来建筑行业可能均选择清包工的方式类型：成本条文：《附件2》第一条，第（七）款建筑服务，第1点规定，“一般纳税人以清包工方式提供的建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税。
”解读以后的建筑行业所有工程，很可能都会选择清包工或甲供工程的方式。
不知道新的征管办法是否会对此再提出进一步要求。
10建筑服务，不同计算，预缴税款率不同类型：收入条文：《附件2》第一条，第（七）款建筑服务，第4、5点规定，“一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
”解读这种不同，可能是考虑到建筑服务发生地和机构地税款的平衡，大家可以博弈。
11老项目计税房企有选择权类型：收入条文：《附件2》第一条，第（八）款销售不动产，第7点规定，“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税”。
解读1、老项目应该可以根据有利原则，自行决定是采用简易征收还是一般征收。
2、同一个项目公司既有老项目，也有新项目，应该可以采取不同的征收方式，这点有待实践。
3、同时存在两种征收方式（一般和简易），发票征管操作的探讨，可能有两种情况：（1）增值税普通发票分两种，根据编号区分；（2）发票均可共用，自由选择。
具体是怎样，有待实践，但大家可以先有个心理准备。
12房地产的出租与转租重点考察“取得”的定义类型：收入条文：《附件2》第一条，第（九）款不动产经营租赁服务，第1点，“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易征收方式按照5%的征收率，在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税”。
解读如何判断“取得的不动产”？房地产公司将其资产统一转租给资产管理公司，资产管理公司是否可以认为是取得的不动产？在《36号文》中多次提到取得的不动产，这些表述是否内涵一致呢？需要在实践中重点考察。
13未达12个月按销售现货处理，达12个月以上按销售旧货处理类型：成本条文：《附件2》第一条，第（十四）款销售使用过的固定资产，“一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
”解读一般来说，也就是未达12个月按销售现货处理，达12个月以上按销售旧货处理。
14不动产可全额扣除的情形类型：成本条文：《附件2》第二条，第（一）款进项税额第5（1）点，“原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。
其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
”解读购入的无形资产，不动产只要有用于非上述项目的，即可全额扣除进项。
