《中国房地产行业研究报告》

中国房地产行业研究报告研究背景房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。

近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。

2012年，我国房地产调控进入第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，房地产行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升，2012年无疑成为了房地产行业全面回稳的一年。

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。

2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

报告用途及研究价值此行业研究报告主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于世界房地产行业整体发展大势，对中国房地产行业的发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及预测，并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判，最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。

房地产行业界定及分类1、行业定义、基本概念房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2、行业基本特点房地产行业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

3、细分行业介绍房地产主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

中国房地产行业的产业内容包括：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

第一章房地产行业发展现状分析一、房地产行业发展历程从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。

直到1979年开始经济体制改革，中国房地产行业才有了发展契机。

按发展速度，中国的房地产市场大致可以分为以下三个阶段：第一阶段：1979-1991年，中国泛地产市场复苏成长。

1980年4月，邓小平发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。

1990年，中国国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》再加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。

第二阶段：1992年-1997年中国房地产市场初步形成。

1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展，1992年，房地产投资开发731亿元，同比增长11.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。

1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产行业出现了过热的趋势。

这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业解禁2万家。

中国随机采取了一系列调控措施，房地产也告别疯狂，迎来理性。

1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长31.8%和23.3%，1997年更是出现负增长，为-1.2%。

第三阶：1998年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产也进过几年的调整，泡沫成分已经得倒控制，在加上宏观经济步入未定发展期，因此国家采取了一系列的措施来鼓励房地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期。

近10年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高，我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、市场为导向、社会资金为依托、一配套建设为中心的综合开发阶段。

进入20世纪90年代，房地产业计入一个前所未有的兴旺发达时期，土地成片开发和大量的外资引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，房地产开发规模正义每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位。

二、国内市场中存在的问题1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下几个方面：第一，土地获取问题。

我国房地产行业快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规现象发生，如滥用土地资源、非法占用农业用地等，甚至有的开发商通过暗箱操作低价取得国有土地的使用权，造成土地资源的流失，损坏了国家的土地储备，严重危害国民经济的可持续发展。

第二，有效需求问题。

对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。

居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了出租需要，而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。

由于我国房地产的投资规模不断扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地产行业的有效需求不足。

第三，市场调节问题。

随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益暴露。

许多开发商在利益驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性飞涨。

也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需求的人买不起房，两极分化日益严重。

第四，金融信贷问题。

我国房地产行业的金融信贷风险在不断升高。

部分开发商自筹资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而致使银行的金融信贷风险不断增加。

也有些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。

第二章房地产行业环境分析一、政策环境分析在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。

十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析“国五条”细则是在 2011 年新“国八条”的基础上进一步细化和完善限购措施，明确了限购政策统一执行的标准，要求限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等， 2 月 20 日国务院常务会议提出“国五条”，指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此开始。

3 月初“国五条”细则落地，相比 2010 年的“国十条”和 2011 年的“国八条”，限购统一范围、涵盖新旧住房，限贷继续提高二套房门槛，严厉程度继续升级，并且再次要求地方制定房价控制目标，更明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策，调控范围逐渐延伸向存量房。

2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了"中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定"，对中国下一步进行的全面深化改革做出了战略性的安排。

决定中直接涉及到房地产行业的部分很少，但是通过十八届三中全会可以知道： 1、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。

放开房地产上市公司的借壳、再融资等应该会加快审批的进程，地产股的融资通道将会打开。

2、强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控，今后更多地是以税收和货币政策为主要手段，而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化。

3、推进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

同时，还强调从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。

大城市尤其是一线城市的房地产市场将会继续更加容易处于供不应求的状态。

4、建立城乡统一的建设用地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面，但由于仅仅是从线而不是从面上解决问题，这种影响将会比较有限。

5、加快房地产税实施并适时推进改革，并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控，其同时更是地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖，这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。

6、房地产税铺开是大势所趋，但从征收条件上看，仍然需要一个过程，其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台的建立，以及房地产税正式确立等等，房产税全面征收之路仍有很长路要走。

短期内甚至2014 年房产税试点城市征收是大概率的事件，并可能呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

二、经济环境分析我国国民收入水平不平衡，贫富差距过大。

根据世界银行的统计数据，2006年我国基尼系数哈斯0.465，超过了0.4的估计禁戒线。

低收入人群有住房需求，但没有购买力。

高收入人群对房产的需求主要是为了提高现有住房条件或为了自己的第一套房第二套房。

由于对未来房地产价格走势的不确定性问题的存在，高收入人群的购房欲望会受到抑制。

因此贫富差距是房地产市场的一个重要问题。

并且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过10%，部分地区房价的增速甚至达到年平均的20%-30%。

3-4年的时间，部分区域的返家已经翻倍，短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过度需求，并且这种需求在一定时期内得到来释放；在今后一段时间内，房价上升缓慢或者下降，从而会抑制投资需求。

而且中国2014年房地产泡沫已经达到巅峰，继续投资房地产的人数急剧下降，对房地市场的预期已经失去优势，有可能进一步影响中国的房价。