房地产研究报告

房地产研究报告一、产业概况及形式1、受经济复苏、政府刺激政策影响，趋势向好受金融危机影响， 2008年国内各行业均受到不同程度影响。

房地产市场一片低迷，需求量锐减，价格由07年的峰值大幅下挫，在某些一线城市的楼盘，价格下降幅度甚至达到四、五成。

与此同时，开发商也面临资金回收困难、融资成本增加等一系列生存危机。

地产业的严冬不期而至。

为刺激经济复苏，政府执行了一系列积极的财政政策并推行适度宽松的货币政策。

到2009年第三季度，GDP同比增长达到7.7%，达到了此前制定的目标，并有望在第四季度实现同比10.1%的高速增长。

由数据可知，本论刺激政策已显成效，促使宏观经济走出低迷状态，为今后经济的平稳发展打下一定基础。

房地产行业作为国内经济发展的支柱性行业，在本轮刺激政策下受益颇深，从下面两张表中我们可以看出：随着宏观经济状况的不断好转，开发商的日子也越来越好过，相对宽松的流动性与通膨预期推动新建住宅价格不断上扬，至09年7、8月诸多城市的房屋价格水平已经达到07年峰值水平。

个人认为随着经济复苏水平进一步发展，地产行业仍然存在向上发展的空间。

2、中国城市化进程加快，房地产行业长期向好改革开放30年来，尤其是近20年来国内城镇化水平不断加快，从1991年至2008年，全国城市数由479个增加到655个，人口城市化率由26%上升到45.68%，并有逐年加速的趋势。

至08年末，中国仍有7.6亿人未达到城市化水平，有权威预计，在未来20年内，全国将有3亿人口实现城市化。

城市化水平的加速为房地产行业的长远发展提供了有力保障。

3、短期定价水平过高，供求关系失衡随着年内房屋价格指数不断上扬，成交量却没有进一步放大，反而有盘整萎缩迹象，可下图：所以，当今短期的房地产市场处于价涨量缩的状态。

其主要原因，我们分析是短期房价上涨过快，供求关系遭到破坏，市场观望情绪浓厚。

房价短期上涨空间相对有限。

4、一线城市价格上升空间趋窄，开发商将注意力转向二、三线城市一线城市房价高企，有得甚至超过07年峰值水平，短期风险增大。

一些开发商已经将注意力着眼于二、三线城市的市场。

作为投资者，我们重点关注在二、三线地产市场提前布局，拥有资源的实力较强的地产企业。

二、地产股二级市场行情分析1、大盘分析自2008年10月上证综指创出1664点新低，大盘展开一轮反弹行情，在走出3400点阶段性高点之后，走出震荡行情，据统计，两市已披露三季报的1264家上市公司，共实现营业总收入50708亿，同比下降2.8%；三季度末账上留有预收账款5754亿，同比增长30%。

据三季度历史数据分析，2000年前后，该部分上市公司预收账款占营业总收入之比徘徊在3%至5%之间，至2002年增至7.4%。

此后6年，该比值在8%至9%之间小幅波动，今年突增至11.3%，同时创下历史新高。

再统计预收与营收的同比数据，可知今年三季度是这1264家企业历史上首次出现营收负增长，亦是少数预收增幅高于营收增幅的会计期间。

回看此前30年，中国从未遭遇过大型经济危机，企业也惯以年增30%为正常的发展速度。

至2008年四季度，金融海啸波及中国，许多产品一夜间需求顿失，不少行业毛利率暴降20%成为寻常，企业家们大有措手不及之感。

2、地产板块独占高增长鳌头统计显示，预收账款余额前20位中，地产企业占据7席，其次是建筑建材业占5席，再次是钢铁业占4席，余下采矿、百货、机械设备及石油石化等各占一席。

从总量上看，预收款中有28%来自地产业，23%来自建筑建材业，其余行业“贡献”较小。

从预收款占营业额之比的排名来看，前20位清一色是房地产企业。

以上数据正可印证2009年初以来各行业的复苏序列：由固定资产投资拉动基建回暖，再一路传导到房地产市场，最终反馈为上市公司报表上高企的预收账款。

以地产为例，截至10月29日，93家已披露三季报的地产企业累计实现营业收入1184亿，同比增长27%；三季度末账上留有预收账款1609亿，同比增长66%，较年初数更劲增1.16倍。

反观历史可比数据，2001年底该部分企业三季度末预收账款占营收总额之比在40%左右，至2004年跳增至64%。

此后四年，随着住房市场的暴热暴冷，该比值在2007年达到119%，至2008年又跌回103%。

今年前三季，该比值突增至136%，创出历史新高。

比较营收同比与预收同比的历史数据，可见后者超越前者的情况甚为少见。

去年三季度，该部分房企预收账款同比仅增11.8%，营收总额增30%。

即使在行业高峰的2007年，两者数据分别为105%及146%，预收款仍未超过营收额。

2009年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，随着我国经济形势的逐步企稳回升，今年一、二、三季度，全国地价总体水平呈现由降缓升的变动态势。

中国城市地价动态监测系统28日公布的《2009年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，全国地价总体水平呈现上升趋势。

今年第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2519元／平方米，商业、居住、工业分别为4287元／平方米、3561元／平方米和610元／平方米；环比增长率分别为1.90％、2.25％、2.27％、1.32％；同比增长率分别为－0.12％、0.85％、0.73％、－1.52％；1至9月综合、商业、居住、工业地价累计增长率分别为1.83％、3.55％、2.34％、0.58％。

随着经济形势的逐步企稳回升，一、二、三季度，我国地价总体水平呈现由降缓升的变动态势。

第三季度各用途土地的环比增长率全部转为正向增长，结束了一季度以来出现的负增长状况，商业和居住用地的同比增长率也转为正向增长。

由国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院开发的这一监测系统显示，第三季度，商业和居住地价增幅均较大。

据监测，全国35个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国保持一致，总体水平为3345元／平方米。

1至9月综合、商业、居住、工业地价累计增长率分别为2.20％、4.36％、2.48％、0.84％。

第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国主要监测城市2519元／平方米的总体水平，其中长江三角洲地区综合地价水平最高，为3798元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3245元／平方米；环渤海地区最低，为2844元／平方米。

3、“招保万金”四十巨头形势喜人随着今日保利地产、招商地产三季报的发布，上市房企“四大金刚”三季报已经全部出炉。

“万保招金”实现了报告期内业绩的全线飘红，对应的净利润增幅分别为101%、67.44%、179%和338.30%。

1至9月，四大巨头总计实现净利润将近64.76亿元，较之去年同期的42.75亿元增幅达51.5%。

保利地产三季报显示，报告期内公司实现营业收入31.6亿元，归属于上市公司股东净利润为3.91亿元，同比分别增长140.89%和67.44%，基本每股收益0.11元。

招商地产报告期内实现营业总收入24.1亿元，归属于上市公司股东净利润 4.74亿元，分别同比增加419.9%和 178.98%，基本每股收益0.276元。

前三季度，四大巨头均实现了营业收入和净利润的“双增”。

四家公司总计实现净利润将近64.76亿元，较之去年同期的42.75亿元增幅达51.5%。

由于房地产市场的回暖，房产巨头的销售和新增项目情况也呈现明显增长态势，万科、保利在销售金额和面积上全面告捷。

1至9月，两家企业总共实现销售签约面积902万平方米，销售金额达784.85亿元。

其中万科前三季度累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，分别比08年同期增长26.8%和29. 6%。

保利地产1至9 月公司销售签约面积392.24万平方米，销售金额323.35 亿元，同比分别增长163.16％和165.20％。

新增项目情况较去年同期也有改观。

保利地产三季报显示，公司报告期内在建拟建项目83个，总规划面积2898万平方米，同比增19%，尤其是报告期内公司新拓展项目16个，而去年同期仅2个。

对于第四季度，万科表示，由于9月份多数城市的批售面积较7、8月份已出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善，新房供应的增加有助于缓解短期内新房供应跟不上销售的情况，四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。

三、房地产板块投资策略分析1、金融环境依旧宽松截至9月底，房地产开发贷款累计达到8190亿元，同比增幅为47.2%。

虽然7月份以来，商业银行加大了对二套房的审查力度和贷款发放标准，但事实上并没有影响到地产业整体的资金状况。

9月份，房地产贷款更多的来自个人按揭和订金的增长，二者当月累计同比增幅分别达到107%和52%，高于开发贷款47.2%的整体增速。

我们用个人按揭贷款增速+1/销售额增速来衡量地产业金融环境的宽松程度。

如果该指标为负或接近于0则说明房地产业获得资金面临着较大的困难，反之则说明金融环境较为宽松，9月份，该比值为0.2，明显高于7月和8月，说明房地产面临的金融环境依旧宽松，我们认为，由于目前宏观经济仍处于复苏的关键时期，房地产投资在民间投资中占比较大，政府部门短期还不可能出台较为严格的调控措施，因此，房地产面临的政策环境不会发生大的变化。

虽然市场预计四季度信贷整体增长大致在1万亿元左右，相比之前更趋于理性,但这不会影响到未来房地产企业的资金获得能力。

可以看出，目前地产商资金来源的渠道已经多元化，预付款、按揭贷款、次级债以及其他信托贷款等对房地产资金的支持力度正在增强。

我们认为，随着明年一季度新一轮银行信贷创造周期的来临，地产企业资金充裕的状况至少会保持1-2年。

2、地产股仍将活跃有了业绩和流动性的双轮推动，中期内地产股走势仍会强于大盘。

10月以来，申万地产指数涨幅为4.84%，在23个一级行业中排名第11位，同期全部A股涨幅为4.32%。

我们预计，三季度地产行业的整体业绩增长会超出市场的预期，全年业绩同比增幅将超过40%。

从市盈率角度看，截至10月21日，以TTM整体法计算，申万地产板块市盈率为45.02倍，在23个一级行业中排名第7，同期全部A股的市盈率为25.86倍。

虽然与一些行业比，房地产板块的市盈率并没有太大的优势，但纵向来看，地产股还是存在一定的低估。

从历史数据看，申万地产板块PE的均值为39.26倍，均值上限为58.29倍，在目前预期业绩大幅上升的情况下，地产股的PE仅比均值稍高，仍处于合理范围内，有理由相信未来地产股将会被更多的机构看好。

这一点也能从行业成交占比中体现出来。

10月21日，房地产板块成交金额为725.97亿元，占全部A股成交额的9.86%,已远远超出7.01%的历史均值和8.45 %的均值上限，说明更多的机构持续看好地产业。

此外，从换手率看，10月21日，以整体法计算，申万地产板块换手率为3.37%，在23个一级子行业中排第7位，明显高于A股整体1.94%的换手率。