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1 范围本标准规定了农用地定级工作的目的、任务、对象、原则、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及档案管理等。
本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地，不适用于自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。
2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GB/T 18507—2001 城镇土地分等定级规程（2001年11月12日）《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）《中国土壤普查技术》（全国土壤普查办公室，1992年5月）《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。
农用地：本标准所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。
农用地级：在行政区（省、县）内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。
因素法：通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别的方法。
修正法：修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。
样地法：样地法是以选定的标准样地为参照，建立定级因素计分规则，通过比较，计算定级单元因素分值，评定农用地级别的方法。
4 总则4.1 目的与任务4.1.1 目的科学量化区域内农用地质量及分布，为土地整理、耕地占补平衡、基本农田保护、农用地估价及其他有关土地管理工作提供依据。
中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001 —————————————————————————————城镇土地估价规程2001-11-12发布 2002-07-01实施—————————————————————————————中华人民共和国发布国家质量监督检验检疫总局目录1 范围 (1)2 引用标准 (1)３总则 (1)４估价原则及价格影响因素 (2)5 基本估价方法 (3)6 基准地价评估 (10)7 宗地地价评估 (26)8 主要用途土地价格评估 (28)9 基他权利土地价格评估 (31)附录A（标准的附录）收益还原法原理及公式 (33)附录B（标准的附录）市场比较法原理及公式演变 (34)附录C（标准的附录）基准地价评估用表 (34)附录D（标准的附录）名词解释 (64)附录E（标准的附录）估价报告规范格式 (65)中华人民共和国国家标准GB/T 18508－2001城镇土地估价规程—————————————————————————————1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。
本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。
农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过本标准中引用而构成本标准的条文。
在标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨、使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001－93 城镇地籍调查规程3 总则3.1 土地估价目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。
3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
第一章土地管理概述1、从土地管理的角度出发，谈谈土地的定义。
答：土地是指地球的陆域表面，含内陆水域和沿海滩涂，而不包包括地球上的大气，植被与人工设施以及地下矿藏等附属物。
大气，水文地质，基础地质等各种自然因素以及人工设施和人类对土地的形成和发展虽有重要作用，且影响土地的质量，但不是土地的组成部分。
2、土地具有负载功能、养育功能、存储功能和观赏功能。
3、简述土地的特性答：土地具有自然和社会经济双重属性。
①自然特性：a 、土地位置的固定性b 、土地面积的有限性c 、土地利用的永续性d 、土地地域的差异性②社会经济特性：土地作为社会资产还具有社会经济特性。
主要体现在其商品属性。
4、我国土地的主要特点5、土地管理的主要内容答：地籍管理；土地权属管理；土地利用管理。
6、地籍的定义答：地籍是指由国家监督的、以土地权属为核心、以地块为基础的土地及其附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等土地基本信息的集合，用图、数、表等形式表示。
或是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。
7、地籍的分类答：①按地籍的发展阶段，划分为税收地籍、产权地籍（法律地籍）和多用途地籍②按地籍的特点和任务，分为初始地籍和日常地籍③按地籍行政管理层次，分为国家地籍和基层地籍④按城乡土地不同特点分为城镇地籍、农村地籍。
8、地籍管理的内容答：土地调查；土地分等定级；土地登记；土地统计；地籍档案管理。
9、地籍管理在土地管理中的地位和作用答：①制定土地政策的科学依据②促进土地管理工作的开展③保护土地产权不受侵害，避免纠纷④为土地的经济活动提供参考。
10、土地调查的内容答：土地调查纵向来说包括：土地权属状况的调查、土地利用现状的调查和土地条件的调查，横向来说包括：农村土地调查和城镇土地调查。
土地利用动态监测严格地说属于土地利用现状调查的范畴。
11、土地调查包括哪三个方面的调查答：①城镇土地调查②农村土地调查③土地利用动态监测12、土地调查的特点答：①土地调查是具有法律特征的②土地调查是定期开展的③真实性是土地调查的生命④土地调查的成果是地籍信息系统13、GIS数据采集与数字化测绘的异同之处答：相同点：对象相同；技术相同。
第三章农用地定级第一节农用地定级的方法与步骤3.1.1 农用地定级的方法和原则1）农用地定级的方法和原则农用地定级的两条思路：①从原因或本质入手，以土地质量为标准，从分析造成土地质量的原因入手，评价量化土地因素质量分值，评价土地级别；优点：客观、真实；缺点：影响土地质量的因素存在地区差异，评价因素和指标难以统一，不利于地区间比较。
②从结果或外在表现入手，对土地产出或土地收益进行修正，排除非土地因素的影响，根据修正后的土地产量或土地收益来反推土地级别。
优点：将土地级别与土地利用的结果紧密联系，有利于不同地区间土地级别的比较；缺点：非土地因素如投入强度、经营管理水平、科技水平等不确定因素的影响造成土地利用结果不稳定。
目前我国采用第一种思路开展定级工作，并形成了三种基本方法：因素法、修正法和样地法。
因素法——通过对构成土地质量的自然和社会经济因素的综合分析，确定定级参评因素因子体系及其权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别；优点：独立性强，不受有无分等结果影响；缺点：与区域为其他农用地定级结果可比性差。
修正法——是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等结果进行修正评定农用地级别是分等结果的细化和深入；优点：充分利用分等结果，地域间土地级别可以比较；缺点：独立工作性较差。
样地法——以选定的标准样地为参照，建立特征属性计分规则，通过比较计算定级单元特征属性分值，评价土地级别。
缺点：依赖土地分等结果，可比性差。
2）农用地定级的基本原则①合分析原则②导因素原则③土地收益差异原则④定量与定性分析相结合原则3.1.2 农用地定级的主要步骤（1）定级工作准备（2）资料的调查收集与整理分析①农用地自然条件资料（气候资料、水文资料、土壤资料、地形资料和农田基本建设情况资料；农田基本建设情况资料包括：灌溉条件、排水条件、田间道路、田块大小及平整度等。
②农用地利用条件资料包括：最近三年主要农作物的播种面积、单产、总产的统计资料，土地利用条件样点基本情况资料和农业生产实测资料和农业技术试验资料。
城镇土地分等定级试题及答案(一)判断题来源：16．对面状的土地定级因素，只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理。
()17．城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段。
()18．城镇土地分等定级是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，以揭示城镇之间土地质量的地域差异。
()19．不同等级的商业服务中心，其功能、服务对象不同，吸引和影响范围不同，不相互包含。
()20．用多因素综合评判方法评定城镇土地级，得到的任何一个综合分值，只能对应于一个等级。
()21．环境质量优劣度是直接对土地的经济和交通区位等构成影响，而影响人类活动的因素。
()22．土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。
()23．土地定级单元大小要适宜，太小时，地块整体属性易被破坏，太大时，影响评定的土地级别精度。
()24．任何道路等线状地物都可作为单元划分的界线。
()25．在任何条件下，定级单元的大小都不能大于25hm2，否则影响精度。
()26．用格法划分定级单元又分为静态格法和动态格法。
()27．城镇土地质量必然是连续变化的，变化规律同城镇复杂程度有关。
()28．对城镇而言，土地质量的变化的总体趋势是从中心向边缘，土地质量由高向低逐渐减少。
()29．采用多因素分值加权求和计算总分而确定的是最终的土地级别。
()30．初步的土地级别确定后，要通过土地收益测算进行验证。
() 31．当土地收益测算结果与初步分级结果不完全吻合时，应将土地级别进行修正和归并。
()32．在土地级别确定出来后，应根据政府及应用成果部门的要求，调整级别数目。
()33．城镇土地定级中，城镇规划资料的调查重点是城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图鉴资料，主要调查收集城市规划中有关商服中心、道路、对外交通、主要基础设施等资料。
()34．单元是评定和划分土地的基本空间单元，其内部土地特征和区位条件应有较大差异。
三、城镇土地分等定级的因素分析与确定
（一）影响城镇土地等级的因素主要有：
1、区位因素
城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。
城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。
我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。
这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。
二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。
四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。
2、自然因素
包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。
（1）城镇土地地质条件
城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。
如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。
建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。
良好的地质环境易产生较好的经济效益。
而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。
（2）城镇环境质量
环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。
大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。
美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。
如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。
3、经济因素
影响城市土地分等定级的经济因素主要有：
城镇聚集规模、城镇基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、特殊因素
4、社会因素
影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。
（1）城镇用地潜力
城市化表现为人口向城镇集中和城镇数量增加，城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于城市郊区土地资源数量和市域人口密度。
土地供给的刚性，以及土地需求的柔性，决定了土地的市场价格很大程度上受供给影响。
故用地潜力的大小对城市土地的等级有着重要的意义。
（2）政策
政策因素主要表现在以下两个方面：
首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。
改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。
其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。
政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。
3）特殊因素
城镇土地质量还受一些特殊因素的影响。
如：
（1）特殊的自然人文景观。
较典型的例子是西湖对于杭州市整体地价的影响。
（2）国家迁都，区域行政中心搬迁。
如韩国首都汉城，房价已位居世界大都市前列，一套90多平方米的公寓住宅，价格竟高达2.5亿至5亿韩元（1美元约1180韩元）。
一名普通公务员要购置这样一套住宅，需要支付15年至18年的积蓄。
汉城寸土寸金，在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。
2003年12月29日，韩国国会召开总会，决定将首都从汉城迁至忠清地区，据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价、地价将大幅下降，而韩国新行政首都的地价必将提高。
（3）有国际影响的大事件。
例如北京市承办奥运会，上海市举办世界博览会都将提高两市整体土地价格。
（4）战争、政权变更突发事件。
（5）土地投机。
如韩国在1972—1978年间因通货膨胀和大量外资涌入，引发了土地投机，主要城市价格在1977年上升了50%，1988年上升了79%.中国的北海市，在20世纪90年代初也是国为土地投机，使其土地价格在两三年内成倍上涨。
（二）定级因素的选择与权重的确定
1、因素选择原则
因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；
因素指标值有较大的变化范围；
选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；
不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
2、因素选择的方法
根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4 ，结合特尔菲法确定要选择的因素。
3、因素权重的确定原则
权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1；
因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用
地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。
无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。
4、因素权重的确定方法
特尔斐测定法(Delphi方法)、因素成对比较法、层次分析法(AHP方法)
（三）定级单元的划分
1、定级单元的概念
定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。
定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。
定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。
2、单元划分原则
单元内主要定级因素的影响大体一致；
采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；
划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；
商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；
商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；
住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；
工业用地定级时，以交通道路为单元界线。
