物业共用设施设备维护管理规范
1 范围
本标准规定了物业共用设施设备使用、运行、维护管理的基本要求以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的基本要求。
本标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务提供参考。
2 本标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理服务。
3 术语和定义
3.1
共用设施设备
物业区域内属于全体业主共有的、保障业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。3.2
承接查验
物业服务企业承接建设单位移交的新建物业或者承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对物业本身的现存状况进行验收的行为。
注1：承接查验除了需要核查物业本身的质量/安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养结果等，物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。
3.3
特种设备
指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶，下同)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆。
注2：本规范所指的特种设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。
3.4
设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防腐等细节）、修理、技术改造、直至淘汰的全过程管理以及备品备件管理。设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘汰。
3.5
5S——质量管理类教材
是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个项目，因日语的罗马拼音均以"S"开头，简称5S。
3.6
点检
是指利用人的感观（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。
3.7
4 共用设施设备制度管理
4.1 总要求
物业服务企业应制定共用设施设备管理手册，建立设备长效管理机制。明确共用设施设备管理的目的和原则，确立设备管理模式，推行信息化的设备管理体系。
提倡物业服务企业采用国际、国内先进的设备管理经验，了解设备管理的新趋势，建立符合企业特点的设备管理体系。
4.2 基本要求
4.2.1 建立共用设施设备档案
物业服务企业宜建立基于共用设施设备档案为基础的信息化管理系统，档案管理的内容包括但不限于：
——设施设备的分类、分级和编号，在企业内或者一个特定的项目内，单台设备的编号是唯一的；
——单机台账和设备管理卡，内容含括设备的型号规格、技术参数、厂商信息、生产日期和安装验收的信息等，并以项目为单位建立设施设备统计表；
——与企业的VI体系相适应的设施设备标示及其状态标示；
——设施设备的图纸、安装使用说明书和安装、调试、验收资料；
——设施设备运行使用中的运行、维修、保养、改造和更新记录。
4.2.2 编制作业指导书
物业服务企业应编制与本企业技术水平相对应的共用设施设备运行、维修、保养作业指导书，以确保企业所提供的服务产品满足合同要求，作业指导书的内容包括但不限于：
——适用范围、依据和标准；
——准备工作；
——作业流程及作业人员的要求；
——作业步骤；
——安全注意事项；
——相关记录。
注3：作业指导书宜针对不同类型的设施设备一一编制，且在编制时，应对作业流程一一推演，以适合企业的管理运作方式。
4.2.3 建立运行使用管理制度
物业服务企业应制定符合项目管理规约所约定的共用设备运行使用管理制度，明确运行使用时间、故障处理、故障修复时间等方面的要求，明确运行使用管理责任人员的权责，明确运行时用的相关记录以及保存期限的要求。
提倡物业服务企业推行设备经济运行管理，结合物业项目的特点和各类型共用设施设备的作用，推广节能环保管理措施，如根据气候或时节变化，调整运行使用时间等。
4.2.4 设备维修保养、改造与更新管理
物业服务企业应根据物业项目的特点，制定共用设施设备维修保养、改造和更新的管理制度，明确实施计划和要求。
维修保养制度中应明确不同类型设备的维保周期、保养等级、维保标准和相关记录与证据
实施改造更新时，应征得业主大会或业主大会授权业主委员会的同意后方可进行，提倡物业服务企业以设备全寿命周期管理的方法，推广应用新技术、新产品、新模式，且不应采购国家或地方明令禁止的产品，应优先选用节能产品。
4.2.5 设备检查与评估评价
物业服务企业应定期或不定期对共用设施设备的使用运行、维修保养、更新改造结果进行检查或验收，并及时处理检查中发现的问题，尽可能减少因设施设备故障对业主或非业主使用人造成的不便。提倡物业服务企业实施设施设备点检工作（参见附录A点检工作系统图）。
物业服务企业宜根据检查结果评价共用设施设备与服务提供标准相匹配的能力，最大限度地优化配置要求，提高设施设备的综合管理水平。
注4：设备管理的评价方式可参照目标管理的方法实施。
5 设备房管理
5.1 设备房环境要求
物业服务企业应明确各类设备房的温度、湿度、通风、安全防护等基本要求，并制定超出环境条件下的应急处置措施。
5.2 管理制度上墙
物业服务企业应在项目设备房悬挂有关设备安全操作、维修保养、应急处理的流程和制度，以指导相关作业人员的规范操作。
5.3 设备房钥匙管理
物业服务企业应设专/兼职人员管理设备房钥匙，明确设备房钥匙使用管理制度，防止非授权人员未经许可进入设备房，以免发生设备或人身伤害。
5.4 设备房“5S”管理
物业服务企业宜制定设备房“5S”（整理、整顿、清洁、清扫、素养）管理制度，延长设施设备使用寿命。
6 共用设施设备运行使用管理
