大连XX项目策划报告书第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。
随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。
世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。
目录1 前言 (1)1.1本项目须解决的问题 (4)1.2解决方法 (4)2 大连市房地产发展状况及特征分析 (6)2.1大连市商业市场分析 (6)2.2大连市消费模式和特点 (6)3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 (8)3.1天伦商厦 (8)3.2天百大楼（天津百货大楼） (8)3.3国泰商业大厦 (9)3.4新世界百货 (10)3.5巴黎之春购物中心 (10)3.6友谊商城 (11)3.7胜利广场 (11)3.8大连商场 (12)3.9秋林女店 (13)3.10大商新玛特 (13)3.11百年城 (14)3.12迈凯乐 (15)3.13分析结论 (16)4 项目竞争对手分析 (17)4.1 52号地(天和广场) (17)4.2 53号地(天植商城) (17)4.3 54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) (17)4.4 56号地(民生乐园) (18)4.5 修竹地块 (18)4.6 52号地对面地块 (18)4.7 分析结论 (19)5 项目基本情况分析 (21)5.1项目概况 (21)5.2商业气氛分析 (21)5.3结论分析: (21)6 本项目竞争力分析 (22)6.1项目优势分析 (22)6.2不利因素分析 (23)6.3项目竞争力研判 (23)7 项目定位 (25)7.1项目档次定位： (25)7.2功能定位： (25)7.3目标买家及消费群： (25)7.3.1针对的目标买家： (25)7.3.2主要消费目标客户： (26)7.4品牌定位 (26)7.5广告定位 (26)8 推广时机 (27)9 项目定价策略 (28)9.1三号地（天植商城）价格策略 (28)9.1.1定价方法 (28)9.1.2楼层系数 (28)9.2项目成本分摊计算 (29)9.3我们的定价策略和方法 (29)9.3.1均价定位 (29)9.3.2具体操作： (29)9.3.3系数制定 (30)9.3.4楼层建筑面积均价 (30)10 付款方式策略 (31)11 媒体策略 (32)11.1报纸在媒体组合中的运用 (32)11.2电视广告的运用 (32)11.3电台广告在媒体组合中的运用 (32)11.4车身广告在媒体组合中的作用 (32)11.5其它媒体 (32)12 项目分货计划 (33)12.1推广节奏 (33)12.2项目分货计划 (34)13 促销措施 (35)13.1针对负二层、三层销售的促销措施 (35)13.1.1 8+8+8计划 (35)13.1.2 购铺易计划 (36)13.1.3 完全创业计划（零首期） (37)13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 (37)13.2.1 利润分成计划 (37)13.2.2 折扣： (39)13.3其他策略 (39)13.3.1 使用权出售： (39)13.3.2 旧业主介绍大行动 (39)13.4租赁策略 (39)13.4.1 抬高租金、延长免租期策略 (39)13.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” (40)13.4.3 与“国际名牌”总代理合作经营 (40)13.4.4 带租约出售 (41)13.4.5 保底出租 (42)14 营销推广建议 (43)15 推广部署 (44)15.1第一阶段形象建立期 (44)15.2第二阶段：公开发售一期 (47)15.3第三阶段：项目调整期 (51)15.4第四阶段：强势销售期 (52)15.5第五阶段消化期 (53)16 招商安排与计划 (53)17 附件 (54)12前言2.1本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。
大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇大连万达广场项目营销策划案例研究1大连万达广场项目营销策划案例研究随着经济的不断发展，城市的建设不断迅速，对于城市的商业建设也越来越重视。
作为一个综合性的商业地产项目，万达广场在大连市的发展史中发挥了不可替代的作用。
本文旨在通过分析大连万达广场的营销策划案例，探究其在市场营销中的成功经验。
一、项目概况大连万达广场是由万达集团投资兴建的一座综合性商业地产项目。
项目地处大连市中心繁华商业区域，总建筑面积达到100万平方米，其中商业面积达到70万平方米，涵盖了购物、娱乐、美食、办公等多个方面。
该项目以高档商业街为主，通过打造全球最大的室内鲨鱼馆、大连最大的IMAX厅、以及众多知名品牌的入驻，成为了大连市中心重要的购物、娱乐、消费中心。
二、营销策划案例1.品牌策划品牌策划是整个项目的营销策略的核心，它关乎到项目的定位、形象等一系列重要因素。
大连万达广场项目在品牌定位上，选择以面向年轻人群、同时突出高品质、艺术与文化元素融合的方式来打造形象。
这样的定位，在当时的大连市场中较为新颖，成为了其成功品牌定位的重要保证。
2.媒体宣传作为一个大型的商业地产项目，媒体宣传是促进项目成长不可或缺的手段。
大连万达广场项目在媒体宣传上备受重视，采取了综合广告投放的方式，通过电视、报纸、网络等多种渠道来传递项目形象与信息。
3.网上宣传万达广场项目还开发了自己的网站，实现了项目的网络推广。
网站上除了展示商业街的详细信息，还开设了电商平台，满足消费者的购物需求。
4.营销活动营销活动是万达广场项目中非常重要的部分，常常以全民参与的方式来扩大项目的影响力和宣传效果。
例如，为庆祝万达广场开业，项目主办了多项营销活动，如精彩大秀、奇妙游戏、美食节等，吸引了大量消费者前来参与。
三、营销成果在营销策划的支撑下，大连万达广场项目取得了较大的成功。
首先，在品牌营销方面，项目凭借其独特的品牌定位，拉近了与年轻人群的距离，进一步宣传了其高品质、文化的特点，为后续的市场推广奠定了坚实的基础。
