某商业街项目策划提案.pptx

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• 朝阳街交通流线
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• 朝阳街建筑
当地建筑有很多一 层坡屋顶住宅建筑， 临街的也有改用为 小商店。部分年久 失修，部分尚可正 常使用。
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• 朝阳街建筑
当地也有很多石材建筑，多为 二层，使用空间较大，建筑可 正常使用，不过这些建筑多为 后期建造的，并不是传统建筑。
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• 朝阳街建筑
当地还有一部分灰砖建筑，建筑 结构没有被破坏，尚可以正常使 用。临街的多为二层，功能为一 些小商店。
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• 朝阳街建筑
当地建筑屋顶多为二坡屋顶， 大部分为红瓦坡屋顶，少部分 为灰瓦坡屋顶。少部分为四坡 屋顶，也有少部分平屋顶。
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• 朝阳街建筑
晚上朝阳街全貌的夜景还是很 美的
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项目选址结论
少数为石材所建，采用石头 的墙面，有的外部抹灰，有的 直接石头裸露在外。
还有一部分为砖和石头相结 合的建筑，墙面下部分为当地 石材，上部分为砖。主要原因 是石材就地取材，且可以防潮， 不易破坏。砖材则易加工。
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选址二
• 朝阳街历史
朝阳街历史街区是烟台市确定的五个历史
街区之一，综合分析了古城与历史街区的特
在方案中，将太阳能
热水管安置于立
面做到每家每户单独
使用热水，便于管理
和维修，而太阳能
热水器则安置在向阳
面上，倾斜角度的存
在保证了单位面积
能够得到更多的热量
( 标准层平面图中红
色框出的就是太阳能
热水器的位置，上半
部分则是百叶)
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案例研究
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整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中 商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华 堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。

日常消费性商业物业市场供应较少
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现状商业
规划商业15万
规划商电器 千针街 中铁物流购物中心
鑫星商场 规划商业4万 万客隆 明日东方商城 万益家隆商城 恋日汽配装饰一条街 上海联华
1KM
2KM
3KM
CBC 区域
本项目
7
项目周边有可能成为该地区的商业中心
40000
上海联华（公益东桥店） 公益东桥南侧 大中电器（洋桥店） 洋桥东南角
大中电器（鑫星商场店） 鑫星商场一、二层 专业市场 大中电器（光彩路店） 恋日汽配装饰一条街 洋桥窗帘家具建材城 中铁物流购物中心二层 草桥东路 洋桥西北角
8000
35000 15000
11
周边主要批发商业情况
项目周边区域批发商业规模情况：
增长率（％） 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
人均国内生产总 值（人民币元） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03

资） 702 DM资料 (含邮
资) 703 POP贴报（含
工资） （七）合计
单位： 万元
1
1.5
0.1
2.6 3 2
5
核算日期：2006/08/24 2000份 5000份 5000个
15000份/次*2次 针对商家资源投递资料
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案名：
（八） 传 播 媒 体 类
（九） SP 活 动 类
美欣滨江丽景 801 NP 802 网络广告 803 CF制作 804 出租车广告 805 RD 806 车厢广告 807 宣传车 808 定点广告 809 电话行销 （八）合计 901 促销活动 902 赠品奖品 903 开盘活动 904 房展会 （九）合计
5236-7854
5400－7200
柏庐路 1.1-1.3 396－468 5760－9360
7200-8509
6600－9360
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参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5％左右的回报率可以大概推断，本 项目沿昆太路1－2楼商铺平均合理售价范围为8500－9360元/平米。 昆太路1－2楼价格，按照均价9000元/平米可以计算出， 一楼11000， 二楼7000， 三楼5500， 四楼4300。 按一般商业规则，内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可 以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。 同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。
7
汽车展示厅
汽车展示厅
美食城
银行超市移动8Βιβλιοθήκη 汽车展示厅汽车展示厅
美食城
银行超市
9
飙歌城或健身场所
办公区间
10
美食城
纤体美容
特色工艺品
特色餐饮

推 广
培 训
市 场 推 广
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务
1、市位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
3 商业管理服务
通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
银泰城商业街招商运营及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业街招商执行策略 3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
消费调查 商户调查 业态调查
竞争调查 投资调查 价格调查
市场定位
主题定位 功能定位 规模定位 业态定位 文化定位 客层定位 竞争定位
商业街招商执行方案
哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
哈尔滨商业市场调研
✓ 把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 ✓ 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇
中央大传街统商商圈圈 商圈
洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算 主力店
签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
商业 功能 规划
方案 设计 论证
租售 策略 设计

73% 64% 54% 32%
投资回报
4.1.未来目标.
4.2.财务预测.
4.3.融资需求.
4.1.未来回报
85%
文本 文本 文本 文本
市场覆盖率
90%
推广范围
15W
用户群体
4.2.财务预算
产品
项目一 项目二 项目三 项目四 总计(元)
（元） (元)
(元)
(元)
产品A 2,300 4,500 13,000 20,000 39，800
竞争优势
点击此处添加文本此处添加文本 添加文本此处添加文本点击此处添加文本此处添加文本 添加文本此处添加文本点击此处添加文本此处添加文本
02
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01
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.....
2.4.发展计划
04
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03
此处添加文本 此处添加文本 此处添加文本
框架完整的
商业项目计划书
BUSINESS PLAN
汇报人：774688
1.1.投资亮点 1.2.我们的愿景 1.3.团队介绍 1.4.公司业务
目录
CONTENTS
2.1.商业模式 2.2.竞争对手分析 2.3.竞争优势 2.4.发展计划
3.1.市场分析一 3.2.市场分析二 3.3.市场分析三
4.1.未来目标 4.2.财务预测 4.3.融资需求
4.3.融资需求
需求四
添加文本此处添加文本 添加文本此处添加文本 添加文本此处添加文本
需求三
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需求一
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锦里的成功要素： 以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休 闲文化气氛，锦里民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营 管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。
商业界策划案例三（婚庆） 宁波：日湖婚庆广场
宁波日湖婚庆广场
区位：江北区人民路与大庆南路延伸段之间，紧邻日湖公园东侧 规模：总建面21000平米，商铺140余个 定位：以婚礼消费为主题的一站式婚庆消费商圈 构成：设婚街、喜街、家饰街三个主题街区
以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区
针对主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
商业界策划案例二（民俗） 成都：锦里
成都-锦里
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色 纪念品等各类商业元素
锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建 筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、 各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深 厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工 艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、 游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹 编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动， 再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成 都风貌有更深入的了解。
婚街主题广场总面积11000平米，商业步行街，包括品牌婚纱影楼区、 婚礼时尚区、婚庆用品区、精品购物区、精致餐饮区、婚姻登记区等业态

目前市场上常见 的经营模式
从项目的定位、持续经 营以及良好形象的维护 来看，需要以统一的形 象来经营。
项目定位思考
3万平米的商 业做成什么
思路一：
类似于万象城辐射全 市的购物中心
不可行
需要突破困局
思路二：
辐射本区域的购物中心。 可行利益受限制
项目定位思考
需要突破困局
从区域地理上突破
从消费模式上突破
突破的可能性
较高的车位配比 周边道路的通达性较差 项目处在河东区人居
重要衔接区域
本项目从外部环境到项目本身具备 突破的可能性
永州项目招商计划书
目录
项目的定位问题 项目的销售问题
目标的界 定和沟通
解决的问 题
项目营销策略 项目推广策略
项目自身 建议
营销推广 建议
项目分析 任务分析 目标界定及沟通
项目的业态组合 项目的租售方式
市场调研内容
- 项目所处区块 - 项目交通情况 - 周边设施情况 - 人文地理情况
Add Add Add
• 自行车≥7.5 • 机动车≥0.45
• 自行车≥ 7.5
• 机动车≥0.3
• 自行车≥3.6 • 机动车≥0.3
1. 本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示， 2. 其他各型车辆停车位的换算办法，应符合表中的规定。
项目经营模式建议
项目经营模 式的确定
在解决售卖模式之前， 我们需要明确项目整 体的经营模式
结构性购买商品
结构性购买商品针对 所有人群；针对不同 的人群应该有不同
的档次
针对商业业态： 大型百货商店 及其附属商业
业态构成分析
随着楼层的增高， 业态针对的客户具有

➢城市解读
武威步行街发展机遇
武威步行街商圈
依托凉州商厦、仟盛百货、浙江大厦等物业，形成武威商圈现代服务中 心。
依托南北文化广场，打造多元化商业中心，重点发展综合体业态。 依托政府单位、金融企业、公共服务等支持，打造武威多元化品牌。
➢城市解读
小结
在政策杠杆支撑下，凭借着人才、交通、资源等优势：
.1 依托政策项目实施，在未来重新“定位”武威商业街，把武威地1商业广场当成标杆来建设。 .2 在未来发展中，武威步行街借助浙江大厦、仟盛百货、南北文化广场等业态，全力推进以武威地
如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？
➢周边市场分析
仟盛百货：市场消费最具影响力的2Km范围，中、高端消费群体。
丽达百货：市场消费最具影响力的3Km的范围，中端消费群体。
浙江大厦：市场消费最具影响力的5Km的范围，低、中端消费群体。1.5Km 凉州商厦：市场消费最具影响力的6.5Km的范围，低端消费群体。
能、配套等方面权衡考量。
武威大十字商圈现已是武威市商业核心，辐射面覆盖东西南北，它的发 展，将对促进整个武威城区的升级，拉开城市框架、布局城市结构有着重 要的意义。借着围绕东西大街的改造，武威地1商业街再次引来发展良机。 城市面积33249平方公里，凉州区现常住人口约105万人，武威总人口 192万人，流动人中约10.8万
是
否
占比 其他
问题二：请问以下哪一类最能代表您个人的平均每月总收入？ （包括所有工资、奖金、津贴、分红等）
占比 其他
3000- 4000- 50003999元 4999元 5999元
6000- 7000- 8000- 9000- 10000 6999元 7999元 8999元 9999元 元以上