事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购
事件二：新型城镇化规划出台?利于房地产发展
事件三：央四条力度超预期?个贷放松刺激需求
事件四：春节后杭州首降价?全国市场进入调整
事件五：国开行获万亿PSL?棚改融资压力缓解
事件六：融绿并购风波再起?企业并购渐成趋势
事件七：房价下行压力较大?创近十年最大跌幅
事件八：万科启动合伙人制?掀房企股权激励潮
事件九：邯郸房企融资危机?民间借贷乱象堪忧
事件十：互联网渗透房地产?商业模式不断创新
事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购
事件 2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
评析 回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。而在房价上涨压力较大的热点城市，仍然存在着供应不足、供需矛盾突出的问题，限购政策退出难度较大。
目录
第一部分：2014年上半年深圳土地市场分析
附一：2014年上半年成交地块分布情况
附二：2014年上半年成交地块的主要指标
第二部分：住宅市场
一、新房市场
1、2014年上半年新房供应分析
附：2014年上半年取得预售证项目
2、2014年上半年新房成交分析
2.1 成交均价分析
附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图
2.2 成交量分析
附一：2014年上半年新房成交主要数据
2.3 热点片区分析
2.3.1蛇口片区
2.3.2香蜜湖农科片区
2.3.3龙华片区
2.3.4西乡片区
2.3.5新安片区
2.3.6平湖片区
2.3.7坂田片区
2.3.8龙岗中心城
2.3.9布吉片区
2.3.10坪山新区
2.4 2014年上半年深圳新房供求比
2.5 2014年上半年深圳房价收入比
2.6 2014年上半年深圳租售比
2.7 2014年1-6月深圳新房量价走势分析
3、2014年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10
3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10
3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10
4、2014年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10
二、二手房市场
1、2014年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月挂牌均价走势图
2、2014年上半年深圳各行政区二手房成交分析
3、2014年1-6月深圳二手房量价走势分析
4、2014年上半年深圳住宅租金
附：2014年上半年各区代表性楼盘1-6月租金走势图
附、2014年1-6月深圳各行政区租金走势
三、2014年上半年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较
第三部分：商业市场
一、一手商业
1、商业新增预售分析
附：2014年上半年取得预售证的商业项目
2、一手商业成交分析
附：2014年上半年深圳一手商业成交TOP10
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商业物业整体策划案
本策划书由两章组成：
第一章：住宅部分细化；
第二章：商业部分细化；
第一章 住宅部分细化
第一节：项目宏观说
一、主要优势
1、商业区与居住区的临界点：本案所处地理位置的商务运作与财富聚集的地位相当高，财富干线有足够的长度。本案可谓在“贵族”圈子里诞生、成长，本案的位置居于商业区与居住区的临界点，一动一静的转换之间，生活与经营近在咫尺、瞬间切换，有似城市心脏的部位。
2、次中心城市：该区位是**北部的中心城市，用不了多久，特别是在新商圈、新形象包装完成后，该区位的次中心城市的经济繁荣将会有一个很大的发展，本案即成为这个中心的中心点，辐射广场金融区、南坊新区和西北物流区。
3、适宜打造纯居住生活概念：本案处在环境视野开阔、空气质量较为清新的特殊地位。如果打出“纯居住生活概念”的人本主义，通过现代的行销手段 2 与促销方式，提升核心品牌的升值潜力，必定受到新宠。
二、主要劣势
1、本地域对应客群面对北部新近开发的新商圈和生活区还没有新的印象或印象不深，加上市区建筑的个性化、差异化不足，让客户选择这一区域生活居住还有待于引导。
2、本案面临着来自周边比较强大的一批区域性竞争，老对手不少，新对手也日渐增多，形势不容乐观。本案物业的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强。
3、周边商业业态整合过于重叠，如果不选择“剑走偏锋”的道路，对本物业的商业部分业态定位势必带来一定的局限性。
4、周边物业对客群的选择、定位包罗万象，商住、纯居住应有尽有，本案若不出奇制胜，会陷于在有限的区域内争夺相同客群的“抢客现象”，势必减缓销售，制约资金快速回笼。
5、本案物业体量较小，宣传推广资金有限，难具竞争力。
三、竞争性项目市调分析
（一）河畔花园
1、河畔花园规划
广告宣传未开展，整体处于酝酿期。
总建筑面积正在整体规划阶段，包括2栋19层高层，6栋12层小高层。
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四季山水二期销售执行报告
全策行.深圳
2010年1月11日
2 目 录
1. 一期回顾总结 ............................................................................................................................................................................................. 5
1.1 成交客户基础特征分析 ...................................................................................................................................................................... 5
1.2 形象认知 ............................................................................................................................................................................................ 11
1.3 硬件设施 ............................................................................................................................................................................................ 12
