固定资产、无形资产、投资性房地产的后续计量总结

第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。

甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。

甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。

A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。

知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。

投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本和公允价值计量两种模式。

两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整项目间的差异如表1所示：表1 两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整项目比较历史成本公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税务处理应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一部分拆除等情形。

此外，《企业所得税暂行条例实施细则》规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。

尚无针对公允价值计量模式的涉税规范。

现行实务中的税务处理与成本模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。

论文网纳税调整项目折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于2004年开始建造一栋楼房，工程于2005年12月完工并达到预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。

环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出20000000元，该楼房预计使用年限为50年，税法上规定可使用40年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000元，所得税税率为33%，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006年12月31日，公允价值为21000000元，假定无其他纳税调整事项。

按两种计量模式对2006年的会计处理及纳税调整比较如表2所示。

通过上表可以看出，两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响，具体如下：一是会计处理方面。

投资性房地产后续计量的纳税调整及账务处理[摘要]投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种,它们的会计核算方法比较特殊。

税法将投资性房地产列作固定资产或无形资产处理,从而导致会计准则与税法之间存在较大的差异。

因此,在会计期末企业需要将两者之间的差异进行纳税调整,并作出相应的账务处理。

[关键词]投资性房地产准则:税法;差异;纳税调整;账务处理投资性房地产准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

由于投资性房地产业务的会计核算方法比较特殊。

加之财务会计与税法遵循的原则不同。

服务的目的不同,因此。

其会计处理与税法规定有一定的差异。

企业在申报纳税时,必须按照税收政策进行分析,对应纳税所得额进行调整,并作出相应的账务处理。

一、成本计量模式的纳税调整与账务处理(一)会计准则规定企业外购的投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时,应按其实际发生的成本入账。

对于投资性房地产中的建筑物而言,应当比照固定资产准则对其计提折旧,计提折旧的政策与固定资产计提折旧的政策完全一致;对于投资性房地产中的土地使用权而言,应当比照无形资产准则对其进行摊销,摊销的政策与无形资产摊销政策完全一致。

投资性房地产如存在减值迹象,应当按照资产减值准则的规定进行减值测试。

计提相应的减值准备,而且减值损失一经确认,由于其价值恢复的可能性极小或不存在,因此,应当视其为一项为永久性减值,在以后会计期间不允许转回。

(二)税法规定税法没有将投资性房地产单独列出,而是将其分别作为固定资产或无形资产处理。

同时规定,对外出租的房地产,允许在所得税前扣除按税法规定计提的折旧或摊销,但出租的房地产计提的减值准备不得在所得税前扣除。

从会计准则与税法的规定可以看出,投资性房地产在不存在减值迹象的情况下,如果会计上计提折旧的政策与税法的折旧政策完全相同,那么采用成本模式进行后续计量,会计规定计提的累计折旧或累计摊销额与税法规定计提的累计折旧或累计摊销额是一致的,即投资性房地产期末会计的账面价值(初始计量成本或原价一会计累计折旧或累计摊销额)与税法规定的计税基础(初始计量成本或原价一税规累计折旧或累计摊销额)相同,不存在计提折旧方面的暂时性差异。

中级会计师职称实务重点：资产三兄弟2017年中级会计师职称实务重点：资产三兄弟老大、固定资产(一)固定资产取得时的几件特殊事情1、以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配。

如果购入的多项资产中包括其他资产，也应按照类似的方法予以处理。

2、高危行业企业安全生产费的提取和使用(1)提取时借：生产成本等贷：专项储备(2)用于支付消耗性(费用性)支出时借：专项储备贷：银行存款(3)用于购买或建造安全生产设备借：在建工程(或固定资产)贷：银行存款等同时按照形成固定资产的成本借：专项储备贷：累计折旧该固定资产在以后期间不计提折旧。

3、待摊支出的分摊待摊支出，是指在建设期间发生的，不能直接计入某项固定资产价值，而应由所建造固定资产共同负担的相关费用。

待摊支出应该按照各项工程的成本比例进行分配。

4、弃置费用特殊行业的特定固定资产（对周边环境造成严重污染的固定资产），初始计量时应该考虑弃置费用。

企业应当将弃置费用的现值计入相关固定资产的成本，同时确认相应的预计负债。

在固定资产的使用寿命内，按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用，计入财务费用。

预计负债调整时，应按照以下原则调整固定资产成本：对于预计负债减少，以该固定资产的账面价值为限扣减固定资产成本。

如果预计负债减少额超过该固定资产账面价值，超出的部分确认为当期损益（营业外收入）。

对于预计负债的增加，增加该固定资产的成本。

按照上述原则调整的固定资产，在资产剩余使用年限内计提折旧。

如果固定资产的使用寿命结束，预计负债的所有变动应发生时确认为损益（营业外收入或支出）（二）固定资产折旧双倍余额递减法年折旧额二年初折余价值X2/使用年限=（原价-累计折旧）x2/使用年限年数总和法年折旧额=(原价-预计净残值以剩余折旧年限/年数总和例题1、甲公司2011年6月购入并投入使用一台不需安装的固定资产，原价100000元，预计净残值2000元，预计使用年限10年。