物业管理基本服务内容

物业管理基本服务内容第一节、安全管理人们常说“安全第一” ，安全管理工作的重要性由此可见，只有大厦的安全有了切实的保证，客户才能放心地在楼内工作。

因而安全管理也是大厦管理的基石。

门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

一、治安管理1、治安工作的特点及主要工作内容特点：（1）以预防为主。

（2）大厦保安与社会治安紧密联系。

（3）服务性强。

（4）“技防”与“人防”相结合。

主要工作内容：（1）门卫工作。

着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。

（2）安全巡检。

定时和不定时地对大厦内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。

（3）停车场管理。

疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。

（4）案件处理。

对大厦内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件按有关规定上报公安机关处理。

（5）消防工作。

消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。

2、管理控制措施（1）加强门岗的监控力度A、人流出、入区控制图门岗值勤B、物流出区控制图其他人员• 1 1------- ►1-------------------------------------------------------- ►确认无误，收回放行条执管理处开的放行条放行（2）特勤服务:南区安管部将配备有一定数量的，来自于特警、特种兵部队的保安人员，公司特别为其进行委托培训，在客户需要的时候，这些员工组成临时特勤队，为客户的私人保卫、重大活动、押运和VIP接待工作提供服务。

（3）礼宾服务:在没有发生重大安全事故和安全隐患的时候，安管员更多是以形象展示的作用业户来访客户送货及施工人员门岗值勤进入大厦询问后、指引办理门禁卡II从速通门进入大厦（并跟踪观察）从消防电梯进入大厦（并跟踪观察）业户-------------- ［大件贵重物品须经业户确认放行来访客户用门禁卡换回身份证件放行其他人员检查证件（出入证）放行用户所带物品-------- f c-■来访客户执用户证明----- k询问门岗值勤出现的：大门和大堂保安穿着高档制服，配无线对讲耳麦；大门和大堂固定岗统一为立正站姿，大堂岗遇到VIP 客户进出时立正并问候（您好，请进，再见，请慢走等）；具备日常英语会话能力。

（4）实行24 小时巡视巡逻人员实行24 小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。

（5）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。

（6）季度安全评估每季度对综合安全状况进行评估，并形成评估报告。

二、消防管理消防安全责任重大，消防管理的关键环节在于下列四个方面：1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“ 119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。

消防工作不只是少数人的事，而应是大厦中全体人员的共同职责，对于大厦的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1）大厦防火工作的各项有关规定；（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法。

管理处员工还应懂得以下两点：（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。

1、日常检查(1)防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏；(2)应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；(3)各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等；(4)各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等；(5)消防栓是否完好，水压是否符合要求。

2、让用户参与大厦的消防管理(1)组织大厦人员开展消防演习；(2)请消防支队做有关知识讲座；(3)成立义务消防检查队，对大厦消防设施进行检查。

3、消防报警特殊处理程序第二节、环境卫生管理物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。

物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。

一、全面实施IS09001质量保证体系和导入IS014001环境管理体系实施IS09001: 2000质量保证体系是进行大厦规范化管理的保证，建立和实施IS014000环境管理体系则保证南区成为生态绿色环保办公大厦。

1、环境管理的主要任务A负责大厦各个楼面和各部位公共区域，使其达到标准的清洁要求；B负责对保洁分包方进行监督和业务培训，使他们不断提高业务素质；C负责接受客户的委托清洁业务。

2、16小时保洁制度大厦实行16小时两班组保洁制度，早晨7: 00上班直至晚上11: 00时下班。

以保证大厦的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在大厦人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。

3、噪音污染控制噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65鸠上。

南区，位于主要干道，噪音污染问题比较严重。

把噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的重要目标。

我们的具体措施主要包括以下两个方面：A建议进一步加强大厦周围绿化，种植速生树木，形成绿色隔离带，减少噪音。

B进入大厦地下停车场车辆一律不能鸣喇叭，并限速15公里/小时内行驶。

4、垃圾分流在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对办公垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

（1）垃圾收集袋装化：办公垃圾的收集，统一采用垃圾袋袋装并投于收集处。

（2）分类回收的垃圾箱。

（3）垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

5 、杀虫灭鼠办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

（2）聘请专业队伍进行消杀工作。

（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体无害。

（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

（5）在办公区域内定期进灭虫、灭鼠的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到随杀。

（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、空调机房、电梯机房、食堂等部位（含餐厅厨房）以防鼠、蟑螂为主，其他设施和场所以杀虫为主。

（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下班后或节假日进行。

杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。

（8）对由市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。

、南区清洁主要工序、清洁工作检验标准和方法第三节、设备设施的维修和养护管理物业的维修养护是物业管理中硬件管理的核心部分，是使物业保值增值的核心手段。

南区作为高智能化写字楼，在做好日常物业管理工作的同时，制定长期的房屋本体及设备养护计划。

此外，我们将在南区的物业管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。

一、机电设备管理的基本原则1、大厦设备设施的管理采用安全而高效的管理模式（1）建立完善的设备管理维护体系。

服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。

运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

（2）制订高标准的设备的维护保养计划。

设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由工程部，设备定期维护保养则均由工程部负责。

设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

（3）实施高效的设备维修规程。

设备的修理分为小、中、大修。

维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为档案性质一直保留。

对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜进行年度保养。

电梯的维护保养由专业电梯公司负责。

2、建立完善的设备编码及标示方案（1）根据大厦图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》（2）制定含有设备编码编号的《设备台帐》。

（3）依《设备台帐》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

（4）机电的编号由公司工程部统一进行。

3、建立设备台账（1）设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，将跟踪设备至报废（2）利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受公司的宏观调控和监管。

（3）接受公司工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误，对新问题工程部专案协助解决。

4、建立完善的质量记录体系（1）任何工作做到有据可查。

（2）以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

（3）发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。

（4）适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。

（5）完善合格供应商供货渠道。

前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

（6）将集团商业管理公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成大厦管理处有力的技术后盾。

5、技术资料的管理（1）对于技术资料管理，工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

（2）工程部资料柜的钥匙由专人管理。

6、有关设备类钥匙的管理（1）设备类钥匙是指所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

（2）设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

（3）设立与本大厦相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。

二、设施、设备的维护管理1 、设备的日常运行和使用由服务提供部门负责，消防中心、停车场及大厦周围由保安负责，其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

2、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施，设备定期保养和分级保养则由工程部负责。

3、对电梯进行专业化管理。

充分发挥电梯维保专业公司的技术特长，要求驻场人员工作及时、规范，可以有效节约管理成本。

4、建立完善的设施、设备编码和标示方案。