土地一级开发及盈利模式分析

国内开发区（园区）平台公司发展阶段及运营模式国内开发区（园区）平台公司现状分析（⼀）平台公司发展阶段分析开发区平台公司共经历三个发展阶段：第⼀阶段，以园区的融资建设为主要特征，主营业务为⼟地⼀级开发，平台公司承担部分⼟储中⼼职能，主要收⼊来源于⼟地整理后的⼟地出让⾦返还。

第⼆阶段，以园区开发为主要特征，主营业务为⼟地⼀⼆级联动开发，以房地产开发、销售和租赁为主要盈利来源，同时开展政府项⽬代建、公⽤事业运营、物业管理等业务。

第三阶段，以园区开发与运营为主要特征，以产城融合为⽅向，依托于产业地产，开展产业招商、资产运营、企业孵化、企业增值服务和公⽤事业管理等。

⽬前，⼤部分开发区平台公司处于第⼆个阶段，以园区开发为主要特征，通过开展⼟地⼀⼆级联动开发，房产销售和租赁、政府项⽬代建等为主，同时开展供⽔、污⽔处理、供热、市政养护等市政服务。

（⼆）平台公司运营模式⽬前，开发区平台公司主要以管委会直接管理⼀个平台公司或⼏个平台公司的⽅式运作。

1.“1+N”运作模式开发区平台公司由开发区管委会或当地财政局100%控股；开发区平台公司下设N个⼦公司，可100%控股或绝对控股，平台公司负责总体管控，⼦公司承担相应开发建设、招商引资、融资及城市运营职能。

⽬前，国内已审批的14个临空经济⽰范区均采⽤此种模式。

投资集团有限公司（以下简称“兴港投资”），是保税区下属的国有独资公司。

截⾄2020年2⽉29⽇，集团公司实收资本160亿元，下属全资、参控股企业及分公司138家，合并资产总额1839.52亿元，净资产565.32亿元。

兴港投资⾃成⽴以来，始终坚持以“服务空港建设、助⼒经济发展”为使命，紧紧围绕航空港实验区“三年打基础、五年成规模、⼗年⽴新城”的总体⽬标，不断拓宽业务领域，持续优化资产结构，逐步形成了政策性建设、⾦融、经营性地产、产业园、公⽤事业、智慧城市、⽂化等七⼤专业化⼦集团协同发展的业务格局，涵盖城市开发、建设、运营、服务等各领域完备的业务系统，⽆论是经济指标，还是管理能⼒，均进⼊河南国企第⼀阵列。

新农村建设模式的盈利模式分析一、背景介绍随着城市化进程的加快，农村经济发展面临着转型升级的挑战。

新农村建设模式应运而生，旨在改善农村基础设施、提升农民生活水平和促进农业现代化。

然而，新农村建设如何持续盈利成为一个关键问题。

二、产业结构优化新农村建设的首要任务是优化农村的产业结构。

通过引入现代农业生产、农产品加工等高附加值产业，提升农村经济效益。

此外，农村旅游、文化创意产品等新型产业也有助于增加农民收入。

三、土地综合开发新农村建设可以通过土地综合开发实现盈利。

农村土地资源有限，通过规划和整合土地，将分散的承包地整合成大片，开发农村旅游、休闲地产等项目，提高土地的利用率和经济效益。

四、环境保护产业农村的环境资源丰富，可以依托环境保护产业实现盈利。

比如发展农村生态农业，推广有机农业，推动农村环境的修复和保护。

同时，可以通过环境污染治理、水资源保护等项目实现盈利。

五、农民合作经济农民合作经济是一种有效的农村盈利模式。

通过合作社、农民专业合作社等形式，整合农村资源，提高农业生产效益。

此外，可以联合购买农业生产资料、联合销售农产品，降低成本，提高收益。

六、农产品品牌化新农村建设可以通过农产品品牌化实现盈利。

通过加工、包装、营销等手段，提高农产品附加值，并建立知名品牌，将农产品销往城市和国内外市场。

同时，农产品的品牌化还可以拉动农村旅游和乡村特色产业的发展。

七、农村金融服务农村金融服务是新农村建设的重要一环。

通过引入金融机构、设立农村合作银行等方式，为农民提供融资、理财、贷款等金融服务，满足农村经济发展的需要。

同时，金融服务本身也可以成为盈利的来源。

八、农村人才培养新农村建设需要大量的专业人才支撑。

通过开展农村人才培训、引进优秀人才等方式，提高农村的人力资源素质，推动农村产业发展和经济增长。

农村人才培养也是盈利的一种方式，培训机构和人才服务机构可以从中获得经济收益。

九、农村基础设施建设新农村建设需要加强农村基础设施建设，包括道路、供水、供电、通信等。

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

北京是采用这一模式的典型。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外，这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。

在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。

但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。

通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。

二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。

根据** 市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。

主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。

2、纳入年度土地储备开发计划。

确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。

3、土地预审审核通过。

新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。

4、实施方案经政府有关部门审核通过。

根据** 市政府出具的用地批复文件，实施方案报 ** 市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。

新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。

我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。

这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。

向我公司出让城市国有土地 ( 简称毛地 ) 或农村集体土地 ( 简称生地 ) ，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。

地产土地一级开发工作流程地产土地一级开发是指对土地进行开发和利用，包括规划、设计、施工和销售等环节。

下面将详细介绍地产土地一级开发的工作流程。

一、选址分析选址是地产开发的第一步，通过对市场的调研和对土地的勘测，选定一块合适的土地进行开发。

选址分析主要包括以下五个方面的内容：1. 地理位置：选址要考虑交通条件、商业区域、人口密度、教育机构、医院等因素。

特别是要考虑开发区域的人口基数和目标购房人群的需求。

2. 土地状况：选址时需要对土地的用途、地貌、地质、地下设施、绿化等多方面进行评估。

特别要考虑开发是否会对周围环境造成破坏和影响。

3. 投资成本：选址时必须考虑到投资成本，将所有费用清晰列出来，包括土地的购买、规划审批、建设费用、贷款利息等，以及销售后所需的税费和物业管理费用等。

4. 开发策略：选址需要考虑到开发策略，比如选择盈利模式、区域面貌、建筑设计等。

最重要的是要把开发策略与土地状况和市场需求相结合。

5. 市场需求：选址还必须考虑到市场需求，包括目标消费群体的人口构成、购房需求、支付能力、社会信用等因素。

最终找到符合市场需求的土地。

二、土地规划第二步是对土地进行规划。

规划应包括整个项目的主题、开发方案、用地面积、设计标准、建筑布局、景观布置等。

主要包括：1. 定位主题：对整个项目定位主题，确定产品定位、品牌定位、营销定位及其它多个定位。

这些定位可参考市场调研数据和综合分析而得。

2. 制定用地方案：依据选定的土地状况，制订合理、经济、安全、环保的用地方案。

可参考城市总体规划、地区规划等，合理编制用地。

3. 制定建筑布局方案：依据用地规划方案，制定项目的建筑布局。

主要建筑物和功能区域的布置，建筑总高度、总建筑面积、厂房等建筑物的布局位置等。

4. 制定景观布置方案：依据城市设计、规划和环境保护法规，制定项目的景观布置方案。

设计好景观建筑、庭院、绿化带等。

5. 制定设计标准：依据相关国家、省、市、县的规划要求，制定土地开发的设计标准，确定高度、体积、幅度、色彩等相关要求。

⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。

区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。

关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。

本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。

对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。

现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。

从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。

（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。

国土资源LAND&RESOURCES21GUANLIYUANDI管理园地随着土地一级市场的成熟，自持型和销售与自持并举型地产出让的案例将会越来越多，在适应市场变化的前提下，如何合理地运用各种评估方法测算自持型地产地价，合法、合规、合情、合理地确定自持型地产的地价显得尤为重要。

一、开发商自持地产盈利模式分析自持地产就是开发商拥有固定的产权，以投资者的姿态将物业进行长期租赁、股权进行投资获取收益的形式。

目前的主流观点认为，如果开发商自持地产只是作为租赁使用，假设市场租金没有大幅上涨，收回成本的可能性比较小。

首先，回笼资金的时间成本非常高，过长的持有时间会给开发商带来很多不确定性的因素，也会带来更多的成本支出。

其次，除了购地费用外，税负、融资成本、管理成本等其他费用也都相对较高，这都会对开发商收回成本带来较大的压力，所以开发商自持地产如果仅用于自用则可以降低持有成本，但如果用于租赁，则是一种对租赁商业地产的探索，收回成本的可能性较小。

开发商自持地产更期待的是其增值的空间以及融资的可能，因为只要商铺能出租、在运营，它就具备升值的可能，从而实现 “进退自如”的理想境地，“进”就是可以带租约销售，“退”就是先持有、后寻机融资或者再售。

对自持型地产在地价评估中的思考□宁波市土地市场服务中心 陈 懿 孙世宏Copyright©博看网 . All Rights Reserved.国土资源LAND&RESOURCES22国土资源LAND&RESOURCES二、开发商自持地产的地价确定（一）地价的内涵开发商自持地产的土地使用权为不完全权利束的出让国有建设用地使用权，地价即为不完全权利束的出让国有建设用地使用权价格。

与无约束的出让土地相比，通过合同约定实现开发商一定年限内自持一定数量物业的地价，对于出让时开发商取得的土地增值收益会有更进一步的限制，即地价为受到进一步限制的地价。

具体而言，通过对产权的约束实现了对地价的限制。

新政策背景下“⼟地成⽚开发”模式分析作者：⼯隆建通研究员李坤来源：信贷⽩话去年9⽉末，国务院办公厅出台了《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴的意见》，⾃然资源部⼜发布了《⼟地征收“成⽚开发”标准（试⾏）》，加之去年初施⾏的新版《⼟地管理法》，为节约集约利⽤（农村）⼟地、调整⼟地出让收⼊⽤途和确保⽀农⽀出提供了制度规范。

针对出台的两个意见，已有部分解读⽂章，也提出了⼀些应对措施，本⽂从农村集体建设⽤地的征收、⼟地出让收⼊的分配以及地⽅财政整体的应对思路等内容，并结合案例分析，讨论现⾏政策下农村集体建设⽤地成⽚开发的可⾏途径。

⼀、农村集体建设⽤地我国的⼟地分为三类，即农⽤地、建设⽤地和未利⽤地，建设⽤地包括城市建设⽤地、农村建设⽤地（乡镇村），农村建设⽤地的所有权属于集体，农村集体建设⽤地包括宅基地、公益性公共设施⽤地和经营性⽤地。

关于农村⼟地征⽤补偿，⼟地管理法中有详细规定，⽬前是实物补偿为主、货币补偿为辅。

补偿对象，⼀部分是对失地农民的补偿，⼀部分是对农村集体（典型为社区）的补偿。

对失地农民的补偿，包括房屋征收补偿、青苗补偿、其他所属建筑物补偿以及安置费等。

对农村集体的补偿，包括对集体财产的补偿和对征⽤⼟地的补偿；如果是征收集体建设⽤地，⽤于房地产开发，则表现为出让⾦返还，如果是合作进⾏，主要为实物分配，也有核定经济发展⽤地指标补偿⽅式。

⼆、《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴》中关于确保⽀农⽀出的内容1、设定⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例⼀是按照当年⼟地出让收益⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到50%以上计提（不低于⼟地出让收⼊8%），⼆是按照当年⼟地出让收⼊⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到10%以上计提。

这⾥的10%（下⽂均以该⽐例进⾏论述），指的是⽤于农业农村的最低⽐例，由于此前的⼟地出让收⼊⼀直有⽤于⽀农⽀出的部分，⽽且本次意见也明确表⽰“已计提的农业⼟地开发资⾦、农⽥⽔利建设资⾦、教育资⾦等，以及市、县政府缴纳的新增建设⽤地⼟地有偿使⽤费中，实际⽤于农业农村的部分，计⼊⼟地出让收⼊⽤于农业农村的⽀出”，所以，此次“意见”实际是规定了以省为单位，⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例。

开发区平台公司运营模式的研究开发区是区域经济社会发展的主战场和主阵地，在新发展格局下，推动产业聚焦发展、转型升级是其重要的任务。

当前，开发区正不断创新体制机制，优化营商环境，创新产业园区运营模式，加快推动开发区高质量发展。

通过搜集相关文献资料及对周边地区开发区平台公司经营状况的调研，现将调研情况报告如下：一、开发区平台公司的核心功能对于平台公司来说，围绕产业做文章是必然的。

在管委会领导下，平台公司要为优化营商环境做出贡献。

同时，平台公司也必须要以市场化的思维看待产业、寻找自身发展的商机和机会点。

一个关键就是要从生态链向生态圈思维转变。

对于建立现代化产业体系来说，产业链思维很重要，以链式思维抓产业，推行链长制，打造链主，充分发挥政府作用和龙头带动作用，加强建链、补链、延链、强链工作，更要链接产业链上下游企业，以园区为核心搭建产业生态，加快产业转型升级和产业集群打造。

平台公司则需要在产业链思维上叠加产业生态圈思维，这样才能平衡平台公司在产业发展上的经济责任和社会责任，也能够找到更多的机会。

因此，要更注重运营和服务的模式创新和质量提升，加强智力创新资源、产业要素整合、特色产业园区打造等工作，以产业生态圈服务于区域产业转型升级。

在产业生态圈打造中，需要明确平台公司作为综合产业平台的核心功能，然后围绕核心功能展开业务布局和投融资模式、经营机制创新。

从实践中看，平台公司作为综合产业平台，其核心功能主要是以下五个：第一，产业和产业园区规划。

区域的产业规划要立足区域价值分析，准确分析区域的资源禀赋和比较优势，明确区域发展的阶段和坐标，找到区域产业定位、选择主导产业、明确产业布局和产业园区的规划等。

从实践中看，管委会在产业规划上要充分发挥政府的引领作用，平台公司则要积极融入产业规划的工作。

有条件的平台公司应该在主题产业园区的定位和战略规划上发挥更大的作用，充分利用市场机制深度融入主题产业园的规划中。

第二，产业园区投资建设。

产业园区“来钱道”：园区盈利模式实战解析?⽂/侯建⽂克⽽瑞城市运营事业部项⽬经理随着经济调整期的到来，房地产⾏业也在做着巨⼤的调整，产业园区的开发，成为这个节点上的热门，笔者从实战⾓度出发，梳理了产业园区“赚钱之道”，试图为产业园区的发展提供依据与动⼒。

产业地产升温，“钱多⼈傻速来”伴随时局变⾰，政策引导，发展实际等诸多市场因素，产业园区的发展空间巨⼤。

1、时局变⾰2014年3⽉16⽇，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》落地，不但开启了国家发展的新路径，同时为产业园区的发展提供的了新的机会；⼀⽅⾯，产业园区引导的产城⼀体化模式，是新型城镇化建设的路径，需要以⼈为本，结合现代服务产业发展，从⽽实现产业与城镇配套的双重效应，不难看出，产业园区为引导的“产城⼀体化”是新型城镇化建设的路径;另⼀⽅⾯，“要坚持⾛中国特⾊新型⼯业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”，这⼀论断的提出，针对的就是我国传统城镇化模式造成的⼯业化与城镇化严重背离，产业地产更是破解城镇化与⼯业化不相协调的关键。

总之，新型城镇化的规划建设将为产业地产的发展带来巨⼤空间2、政策引导财政部⼒推PPP（公共私营合作制）模式，产业地产迎来新机。

PPP模式，推动城镇化同时，扩⼤了产业地产的发展空间。

政府主推PPP模式：官⽅及业界认为，PPP模式将更强调由政府和社会资本分担，有利于降低前期风险。

“在当前创新城镇化投融资体制、着⼒化解地⽅融资平台债务风险、积极推动企业‘⾛出去’的背景下，推⼴使⽤PPP模式，不仅是⼀次微观层⾯的操作⽅式升级，更是⼀次宏观层⾯的体制机制变⾰。

”财政部部长楼继伟如此表述PPP模式对当前中国经济的意义。

（产业）地产企业介⼊新区开发。

（产业）地产企业通过ppp模式，介⼊新区开发，天津滨海新区天津⼤道项⽬开发中，天津滨海星城投资等企业介⼊；其中，天津滨海星投资发展有限公司承接交通与照明部分，⾼速集团公司承接⼯程建安等部分。

⼟地开发利⽤率怎么计算近⼏年以来随着国家对各地的基础设施建设以及推进农村城镇化, 显得越来越成为⼀种稀缺⽽宝贵的资源, ⽽现在许多⼟地开发商和国家也开始越来越重视每⼀块⼟地的⼟地开发利⽤率.,那么⼟地开发利⽤率怎么计算?店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有帮助。

⼟地开发利⽤率怎么进⾏计算⼟地开发利⽤率=(⼟地⾯积-未利⽤⼟地⾯积)/⼟地总⾯积×100%⼟地开发利⽤率是衡量⼟地利⽤程度的指标，表⽰已利⽤的⼟地占总⼟地⾯积的⽐例。

⽐例愈⼤，其⼟地利⽤率愈⾼。

有农业⼟地利⽤率、⾮农业⼟地利⽤率、垦殖指数和复种指数等指标。

什么是⼟地开发利⽤⼟地开发从⼴义上来讲，是指因⼈类⽣产建设和⽣活不断发展的需要，采⽤⼀定的现代科学技术的经济⼿段，扩⼤对⼟地的有效利⽤范围或提⾼对⼟地的利⽤深度所进⾏的活动，包括对尚未利⽤的⼟地进⾏开垦和利⽤，以扩⼤⼟地利⽤范围，也包括对已利⽤的⼟地进⾏整治，以提⾼⼟地利⽤率和集约经营程度。

⼟地开发⼀般分为⼀级开发和⼆级开发。

1、⼟地⼀级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照⼟地利⽤总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度⼟地⼀级开发计划，对确定的存量国有⼟地、拟征⽤和农转⽤⼟地，统⼀组织进⾏征地、农转⽤、拆迁和市政道路等基础设施建设的⾏为，包含⼟地整理、复垦和成⽚开发。

2、⼟地⼆级开发是指⼟地使⽤者从⼟地市场取得⼟地使⽤权后，直接对⼟地进⾏开发建设的⾏为。

本报告通过结合⼆级市场的需求现状，各主要经济区域⼟地开发市场发展现状与潜⼒及⼟地开发⾏业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明⼟地⼀级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。

总的来说，不同的⼟地资源开发⽅式对⽣态环境的影响是不同的，可能获取的⽣态和经济效益也是不⼀样的。

因此要进⾏科学规划、因地制宜、优化结构、适度开发、充分利⽤、合理建设，在充分发挥⼟地⽣产⼒的同时，避免⽣态破坏，保证⽣态系统的平衡，与⽣产的可持续发展。

交流与探讨2021年1月（下）/ 总第277期163随着我国片区开发政策的不断转变，要求地方政府积极引导社会资本加入到对开发区的建设中，并构建多元化的管理模式。

但是目前我国片区开发模式中还存在有比较多的问题，也就需要相关部门能够加强对这些问题的重视力度，积极探索多元化的开发区运营模式，促进地方的基础建设力度进一步增大，促进开发区的经济发展水平进一步提升。

1　运作模式探究1.1 PPP 模式PPP 模式作为近年来片区综合开发项目的一种重要运营模式，在该模式下政府与企业通过签订合同的方式开展合作，在此基础上进行捆绑运营以及利益共享工作。

在应用PPP 模式开展项目开发建设过程中，企业还可以获取到建设投资服务费与发展服务费两部分的收入内容，因此在一些公共性与运营型项目建设工作中得到良好的应用效果，而且PPP 模式还可以有效缓解政府部门在项目开咋还能过程中的财务压力。

1.2 ABO+区域综合开发模式在该开发模式中，能够直接将政府授权企业作为项目开发的主体单位，并且能够实现社会资本的筹集。

授权的单位担任投资方的代表，并与社会资金进行合并共同设立项目公司，在此基础上进行项目环节的管理。

为了保障ABO+项目模式的开展效果，政府部门还要出台相应的投资补助政策，随后实现项目建设成本以及投资效益的对冲并保障授权企业的正当经济效益。

1.3 片区债+土地收益补偿为了获得良好的片区综合性开发效果，当地政府部门还可以通过发行土地储备专项债券等方式，来进行项目启动资金的筹集，并吸引社会资金参与到片区建设之中，保障后续片区项目的开发需求。

因此土地储备中心要发挥出自身的作用，加强跟住建部门的沟通力度。

在基建工作开展过程中，可以通过联合招标的方式开展各项工作，当社会资本方中标之后，需要立即协同项目公司进行二级开发建设工作。

2　片区综合开发项目的应用优势近年来我国经济发展速度放缓，PPP 项目开展规模也已经迫近红线。

政府要想促进区域经济发展水平进一步提升，还需要积极探索新的发展模式。

三通一平五通一平七通一平的区别政府在出让土地时，会注明土地已达到的开发条件，如“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的等。

那么问题来了，什么是“三通一平”、“五通一平”或“七通一平？这些条件和后续的开发有什么关联性呢？今天我们就将它们一网打尽~01三通一平所谓“三通一平”，就是水通（给水）、电通、路通和场地平整哦，有水有电才能开动机器搞建设，有路才能把机器材料运进来，土地平整才能直接施工呀，各项都要求达到可以施工的条件，不同于一般的生活要求，毕竟施工现场费水费电还有大卡车天天压马路。

所以这似乎是最低要求，也是政府出让土地中最基本的条件！02五通一平“五通一平”在“三通一平”的基础上还增加了通气和通讯的条件，使得后期入住的市政配套设施更加完善，开发商不用自己花钱来完善配套了~03七通一平“七通一平”又在“五通一平”的基础上额外满足了通热力，通排水的条件，市政配套齐全，常见于开发比较成熟的区域。

那么详细来看一下各项都是些什么内容吧。

通给水核心指标是水管网的管道大小和管道服务水压。

一方面，通给水的现况要满足临时施工要求，另一方面也要考虑到建成后的生活工作需求，避免后期重铺管道带来的二次投入。

例如工厂和住宅的建筑对给水的要求会不同，一级开发需要综合考虑到施工要求和规划建筑需求。

实地踏勘时通过观察给水井或其他给水设施来进行确认。

通排水需要满足日常生活污水、雨水排放通畅，可以分流后进入城市综合排水系统。

与给水类似，同样要注意满足施工阶段和建成后的两方面需求。

排水系统通常分雨水管道和污水管道，实地踏勘时通过观察雨水井、污水井等排水设施来进行确认。

通路通电核心指标是变压器的容量，一方面能满足施工作业要求，另一方面还要看能否满足日后生活工作的需求。

如果前期容量不够的话，后期需要向供电部门申请电力增容。

实地踏勘时通过观察变压器的具体指标来进行确认。

通讯通燃气针对有需要天然气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量。

智慧农业的盈利模式与实践案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：一、智慧农业的盈利模式1. 农业生产优化模式智慧农业通过大数据分析、传感器监测等手段，实现对农作物生长过程中的温度、湿度、光照等环境因素进行监控和调控，帮助农民预测病虫害的发生，提高农作物的产量和品质。

农业生产优化模式可以使农业生产更加科学化、精准化，提高农产品的市场竞争力，从而实现农业企业的盈利。

2. 农产品溯源模式智慧农业利用物联网技术，将传感器应用于农田、农产品，实现对农产品生产过程的实时监测和数据记录，建立农产品生产的全程追溯体系。

消费者可以通过扫描产品上的二维码或者查询产品信息平台，了解产品的生产环境、生产过程等详细信息，确保产品的安全和品质。

农产品溯源模式可以提高产品的信誉度和市场竞争力，为农产品的销售增加附加值，进而实现盈利。

智慧农业借助互联网平台，为农户提供各种农业服务，如农业技术培训、市场信息推送、农业保险等服务。

通过收取一定的服务费用，为农户提供优质、专业的服务，提高农户的生产效率和收益。

农业服务化模式不仅能够帮助农户提升农业生产水平，还能为农业企业带来服务费用收入，实现盈利。

二、智慧农业的实践案例1. 精准农业精准农业是智慧农业的重要组成部分，能够实现对农业生产环节的精准监测和管理。

在黄土高原地区，一家农业科技公司利用无人机、传感器等技术，为当地农户提供土壤养分检测、精准施肥等服务，帮助农户提高小麦和玉米的产量和品质，同时减少农药和化肥的使用量，降低生产成本。

通过收取服务费用，农业科技公司实现盈利，并带动当地农业生产的发展。

在江苏苏州的一个农业园区，一家农业合作社引入物联网技术，建立起了一套完善的农产品溯源系统。

通过在农田和果园种植传感器，实时监测土壤湿度、温度等环境数据，并将数据上传至云端。

消费者购买产品时，可以扫描产品上的二维码，查询产品信息，了解产品的生产环境等情况。

农业合作社通过提供溯源服务，增加了产品的附加值，吸引了更多消费者购买产品，从而实现了盈利。

产业园区运营模式全解析「园区的五种不同的运营模式」1.政府运营模式这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。

政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。

对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。

广州天河软件园就属于这类运营模式。

广州天河软件园2.投资运营模式投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。

浦东软件园就属于这一模式。

浦东软件园3.服务运营模式随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。

在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。

服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。

杭州软件园就属于这一类运营模式。

杭州北部软件园4.土地盈利模式随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。

一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。

这方面做的比较好的是中关村软件园。

中关村软件园5.产业运营模式一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

一二级联动开发的盈利模式及风险一二级联动开发是指在软件开发过程中，由两个不同层级的开发者协同工作，以实现统一的目标。

一级开发者通常是核心开发团队，负责整体的开发工作，包括项目管理、架构设计、核心模块开发等；而二级开发者则是外部的扩展开发人员，负责定制化的插件或模块开发。

一二级联动开发模式能够提高开发效率、降低项目成本，但同时也存在一些盈利模式和风险。

盈利模式：1.项目代理商：一级开发者可以充当项目代理商的角色，将二级开发项目转包给其他开发者，并以一定的利润进行回报。

这种方式适用于一级开发者具备一定的项目管理和协调能力，并且有足够的信誉和资源来吸引二级开发者参与项目。

3.模块销售：一级开发者可以将二级开发的定制化模块进行销售，以获取利润。

这种方式可以通过在线市场或自建的销售平台进行销售，并提供技术支持和升级服务。

4.广告服务：一级开发者可以在开发的软件中嵌入广告，并以展示、点击或转化等方式获取广告费用。

通过优化广告投放和提供有效的广告展示效果，可以吸引更多广告主投放广告。

5.产品定制开发：一级开发者可以直接提供产品定制开发服务，根据客户需求进行软件开发，并收取一定的开发费用。

通过提供高质量的定制化开发服务，可以获取丰厚的利润。

风险：1.质量控制风险：二级开发者的技术实力和质量参差不齐，可能存在一些开发质量较低的插件或模块。

一级开发者需要严格把控二级开发者的质量，确保最终软件的整体质量。

2.安全风险：二级开发者可能在开发过程中存在一些安全漏洞或后门，给软件的使用者带来安全隐患。

一级开发者需要对二级开发者的代码进行严格审查，并采取相应的安全措施，确保软件的安全可靠性。

3.依赖风险：一级开发者对二级开发者存在一定程度的依赖，如果一些二级开发者无法按时交付工作或不符合要求，可能会对整体项目进度和质量造成影响。

4.市场竞争风险：一二级联动开发模式并不是独创的模式，市场上已经涌现了许多竞争对手。

一级开发者需要及时了解市场竞争态势，并及时调整策略以保持自己的竞争力。

小型国企在土地一级开发中的资源整合与利用摘要：在土地一级开发中，资源整合与利用对于小型国企至关重要。

为此，本文将阐述资源整合与利用在土地一级开发中的重要性，然后分析小型国企在此过程中面临的挑战，并提出相应的应对措施，同时通过案例分析，以便进一步分析这些措施的有效性，以期能够为相关从业者提供参考。

关键词：小型国企；土地一级开发；资源整合；资源利用引言近年来，我国城市土地市场快速发展，土地一级开发已成为地方政府最重要的收入来源之一。

根据国土资源部最新数据统计，土地一级开发主要包括招拍挂和协议出让两种方式，招拍挂的土地价格较高，但流程复杂；协议出让则相对简单，但往往需要提前支付土地出让金。

随着政府对城市建设和区域发展的要求越来越高，土地一级开发的重要性越来越突出，一些地方政府引入了小型国有企业参与土地一级开发的模式。

为提高土地一级开发中的资源整合与利用效率，人们需要对其进行深入的研究，以便采取更加有效的应对措施。

1 资源整合与利用在土地一级开发中的重要性资源整合与利用在土地一级开发中的重要性不言而喻。

首先，土地一级开发涉及众多利益相关者，包括政府、开发商、投资者和当地居民等，为了平衡各方利益，确保项目顺利进行，资源整合至关重要，而且通过有效整合各方资源，可以充分发挥各自优势，降低开发风险，提高项目成功率。

其次，土地一级开发需要大量的资金、技术和人力资源投入，合理利用资源可以提高开发效率，缩短开发周期，降低开发成本，而且资源整合与利用还有助于提高土地一级开发的市场化程度，推动行业健康发展。

最后，随着城市化进程的加速和经济发展水平的提高，土地一级开发面临着越来越多的挑战和机遇。

为了适应这一趋势，小型国企必须重视资源整合与利用，提升自身竞争力，为城市的可持续发展做出贡献。

2 小型国企在土地一级开发中面临的挑战2.1 资源整合与利用缺乏顶层设计在土地一级开发中，资源整合与利用对于小型国企来说是一项充满挑战的任务，目前由于缺乏顶层设计，这些企业在资源整合与利用方面常常表现出盲目性和短视行为，这不仅导致了资源的浪费，还使得效率低下。