美国现行土地制度

美国土地制度和土地金融的历史变迁发布时间：2023-02-15T07:28:51.184Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：卢园园 Salina Lu[导读] 得天独厚的资源赋和市场配置机制,卢园园 Salina Lu和顿国际集团上海市 200001摘要:得天独厚的资源赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近“理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场商度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。

土地资源通过全融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。

但是,美国全融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要索的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。

关键词:土地制度;土地金融;泡沫;一、土地制度关系到美国立国之本(一)美国具有得天独厚的土地资美国独立以来，联邦政府通过购买、割让等方式获得了大量公共土地。

包括最早由东部7州割让的西部土地，从法国购入的路易斯安那，墨西哥割让的得克萨斯、新墨西哥等北美自然条件最好的土地，从沙俄手中购买阿拉斯加和阿留申群岛。

这些公共土地共计18.4亿英亩(287.6万平方英里或744.9万平方公里)，占到美国国土面积的75.6%。

(二)建国之初即确定了最自由的土地制度国美国的开国精英们在设计土地制度时，约束条件极为宽松一人少地多，特别是无主地多，且没有什么制度包袱，可以大胆地实现其自由民主立国的理想。

当时，为解决政府财政窘境，并推进移民开发西部，美国邦联国会在1785年5月20日通过的《西部土地出售法令》，这一法令是作为美国土地制度的起点，是充分自由土地制度的典范，对土地所有者没有任何权利上的限制和外加的义务，如封建、现代土地所有制上的人身限制、纳贡、效忠、劳役、地租、土地税、居住要求、用途要求、转让限制、继承限制等最自由的土地所有权也依赖于公共权力的深度介入。

国外土地制度国外土地制度是指不同国家对土地利用、权益保护、土地流转等方面的一系列规定和制度。

不同国家拥有不同的土地制度，这种差异主要来源于国家的法律、文化和经济背景。

以下是关于一些国外土地制度的简要介绍。

首先是美国的土地制度。

美国是一个以市场为导向的国家，土地制度体现了市场经济的原则。

土地所有权归个人或企业，可以自由买卖和流转。

土地租赁制度很发达，农民可以租赁土地来种植农作物。

此外，美国政府通过税收政策和土地用途规划来对土地进行管理和保护。

接下来是欧洲国家的土地制度。

欧洲大部分国家采用农地承包制度，农民租赁土地并支付租金。

在法国和德国等国家，政府对土地所有权进行严格控制，确保土地的合理利用和保护。

农民可以通过合同与地主签署租赁协议，租赁农地来种植农作物。

澳大利亚是以土地拥有权益的资本主义国家，土地所有权归个人或企业，并可以进行自由买卖和流转。

澳大利亚政府通过土地拍卖和租赁来管理土地。

此外，澳大利亚通过土地规划和管理来保护资源，确保土地的可持续利用。

亚洲国家的土地制度也有不同的特点。

中国的土地制度以集体所有制为主，土地归农民集体所有。

农民可以根据合同自由流转土地使用权。

日本的土地制度以私有制为主，土地所有权可以自由流转和交易。

韩国的土地制度也以私有制为主，土地使用权可以通过租赁方式流转。

需要指出的是，这些国家的土地制度并非完全一致，也存在一些差异。

不同国家的土地制度是基于各自的国情和实际情况制定的，旨在保障土地资源的合理利用和保护。

总之，国外的土地制度是根据不同国家的经济、法律和文化背景制定的，体现了市场经济、社会主义或混合经济的特点。

这些制度的目的是保护土地所有权和利益，并确保土地资源的可持续利用。

不同国家的土地制度各有特点，但都致力于平衡土地的利益与保护，以促进经济和社会发展。

主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。

本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。

以期能正确认识土地流转问题。

[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。

科斯开创了对土地产权制度研究的先河。

科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。

产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。

阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。

亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。

土地流转，就是上地的流动、转变。

从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。

土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。

土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。

二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。

即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。

而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。

美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。

德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。

而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。

虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。

这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。

美国土地制度文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。

从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。

这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。

1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。

本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。

1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。

1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。

到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。

（二）土地政策的目标邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。

杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。

他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。

”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。

而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。

他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。

这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

第17卷第3期2004年7月烟台大学学报(哲学社会科学版)Journal of Y antai University(Philos ophy and S ocial S cience)Vol.17　No.3J ul.,2004简论美国土地处理制度中免费分配土地的问题孔庆山(广东外语外贸大学法学院外交学系,广东广州510420) [摘　要]免费分配土地问题在美国土地处理制度史上占有重要的地位。

免费土地成为殖民地时期以及美国建国之后土地开发的一个重要手段。

美国有着悠久的免费分配土地的传统,这一传统可以追溯到英属北美殖民地建立的初期。

拓荒者争取免费土地的斗争贯穿美国早期土地制度史的始终。

迄止1862年《宅地农场法》的颁布,免费分配土地问题才最终以国家法律的形式获得解决。

[关键词]土地制度;人头权利制;免费分配土地;宅地农场法[中图分类号]K712　[文献标识码]A　[文章编号]100223194(2004)0320347206 美国19世纪中叶声势浩大的争取免费分配土地的运动与1862年《宅地农场法》的通过有其深远的历史背景。

①美国的土地处理制度经历了早期的免费授地(殖民地初期)、论价出售(几乎贯穿美国史的始终,迟至1930年代,仍有联邦土地在出售)和再次免费分配土地(《宅地农场法》)三次转变。

免费授地和出售两个阶段并非截然分开,在以免费为主的阶段亦有出售,在以出售为主的时候亦有免费授地。

由于美国所处的特殊历史背景,免费分配土地的思想在人们的头脑中根深蒂固。

不花任何代价获得土地乃是人们最向往的获得土地的方式。

在殖民地时期以及联邦初期普遍存在的占地现象,实际上就是拓荒者意欲得到免费土地的最直接表现,以致政府最后不得不颁布法令使占地合法化,并最终通过《宅地农场法》,使每一个拓荒者都能得到免费土地。

一、早期免费分配土地的先例 随着北美殖民地的建立,土地免费分配的实践也就开始了。

北美殖民地最早和正规的免费分配土地制度起源于弗吉尼亚的“人头权利制”。

第1篇一、引言美国是一个农业大国，拥有丰富的农业资源和先进的农业技术。

私人种地在美国农业中占有重要地位，不仅为美国提供了大量的农产品，也为农民提供了收入来源。

然而，私人种地活动并非无限制，美国法律规定了一系列关于私人种地的规定，以保障农业生产的有序进行。

本文将从美国私人种地法律规定出发，对美国私人种地法律制度进行梳理和分析。

二、美国私人种地法律制度概述1. 美国农业法体系美国农业法体系包括联邦、州和地方三个层次。

联邦层次的法律由国会制定，州和地方层次的法律由各州和地方政府制定。

在联邦层次上，美国农业法主要包括以下法律：（1）联邦农业法：如《农业调整法》（Agricultural Adjustment Act）、《农业市场营销法》（Agricultural Marketing Act）、《农业信贷法》（Agricultural Credit Act）等。

（2）联邦环境保护法：如《清洁水法》（Clean Water Act）、《清洁空气法》（Clean Air Act）等。

（3）联邦食品安全法：如《食品安全现代化法》（Food Safety Modernization Act）等。

2. 美国私人种地法律制度特点（1）注重农业生产秩序：美国私人种地法律规定了一系列关于土地、种子、农药、肥料等方面的规范，以确保农业生产的有序进行。

（2）强调环境保护：美国法律规定，私人种地活动必须符合环境保护要求，如防止水土流失、减少农药使用等。

（3）保障食品安全：美国法律规定，私人种地活动必须符合食品安全标准，确保消费者健康。

三、美国私人种地法律规定内容1. 土地使用权（1）土地使用权取得：美国私人种地法律规定，土地使用权可以通过购买、租赁、继承等方式取得。

（2）土地使用权期限：土地使用权期限一般较长，但可依法进行转让、抵押等。

2. 土地利用规划（1）土地利用规划编制：美国私人种地法律规定，土地利用规划由地方政府负责编制。

国外农村土地制度在现如今全球化不断发展的背景下，一直是一个备受关注的话题。

土地作为农村经济的基础资源，对于农民的生活和农村的发展起着至关重要的作用。

不同国家和地区的农村土地制度各有特点，其背后反映了不同的历史、文化和经济条件。

本文将对国外几个代表性的农村土地制度进行深入研究，探讨其特点、影响因素和发展趋势。

首先，我们来看一下中国的邻国日本的农村土地制度。

日本是一个拥有悠久农耕文化的国家，其农村土地制度有着独特的传统和发展历程。

在日本，土地所有权十分分散，农村土地多为小规模经营，家庭农场占据主导地位。

此外，日本实行的是耕作权和承包制度，农民可以通过租种土地来进行种植，同时享有耕作权的使用权。

这种制度保护了农民的合法权益，同时也促进了农村经济的发展。

另一个值得关注的国家是美国，美国的农村土地制度也有其独特之处。

在美国，土地所有权相对集中，大型农场和农业企业占据主导地位。

美国的农村土地制度注重市场机制的作用，鼓励农民进行土地流转和经营合作。

此外，美国还实行了土地承包制度和农业补贴，以保障农民的经济利益和农业生产的稳定。

这些举措使得美国的农村土地制度在市场经济条件下运作良好，为农业生产提供了有力支持。

除了日本和美国，欧洲国家的农村土地制度也有其独特之处。

欧洲在农业现代化和土地制度改革方面积累了丰富的经验，各国在农村土地制度上有着各自的特点和成就。

比如，法国实行的是土地所有权分散和小农经营为主的模式，注重保护农民的土地权益；德国则实行包括土地流转、土地承包和农业补贴在内的多种，以鼓励农业现代化和农民收入保障。

这些国家的农村土地制度不仅影响着当地的农村经济和农民生活，也在一定程度上反映了其国家的发展水平和导向。

对比以上几个国家的农村土地制度，我们可以发现它们在制度设计、措施和实施效果上存在明显的差异。

一方面，不同国家的土地制度受到历史、文化、经济等多方面因素的影响，难以简单横向对比。

另一方面，各国都在不断改革和完善自己的农村土地制度，以适应社会发展和经济转型的需要。

世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。

土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。

例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。

而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。

国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。

永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。

这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。

另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。

租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。

所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。

在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。

也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。

美国环境保护地役权制度探析美国环境保护地役权制度探析随着环保理念的逐渐普及，越来越多的人开始关注土地利用和环境保护问题，而在美国，环保问题近年来成为了社会热点话题之一。

为保护环境，美国制定了一系列的政策和法规措施，并在土地利用方面实施了一项重要制度，那就是环境保护地役权制度。

本文将对该制度进行一探析。

一、环境保护地役权制度简介环保地役权制度是指在土地利用中，保护环境的法律措施，其主要原则是在没有破坏生态环境的前提下，使用土地进行开发和利用。

在美国，地役权制度主要采用了两种方式：一种是以法律形式制定相关规定，包括联邦法律、州法或地方政府的法规；另一种是以契约形式来规定土地用途时限和约束条件。

二、环境保护地役权制度应用范围环境保护地役权制度主要应用于以下几个方面：1.土地分区根据土地规划的需要，划分区域，确定各个区域的用途和利用方式。

为了保护生态环境，环保地役权制度通常会限制某些区域的开发和利用，比如湿地、水源保护地、自然保护区等。

2.土地开发在土地开发过程中，环保地役权制度可以对开发的方式、时间和范围进行限制，并对环境影响评估和相关资料的备案进行管理。

如果开发活动可能会对水质、大气和土地等方面造成污染，环保地役权制度则可以出动环保部门进行监督和管理，确保持续的环保监督。

3.土地保护在土地保护方面，环保地役权制度可以对土地进行长期的限制和管理，确保其不受到破坏。

例如：在对土地使用时，在契约中规定土地限定将要维持成自然状态，在未来发生任何变化时，土地限制将会一直存在。

三、环境保护地役权制度的意义1.环境保护环保地役权制度可以在使用土地和开发资源的同时，也可以保护生态环境，减少对环境的破坏，确保土地的长期可持续利用。

2.合法性保障开发商可以在开发前排除早期开发美国环境保护局的类案为基础上计算措施成本和可行性，同时也能够依法得到门槛更高的环境审批，将项目纳入该制度范围内进行开发，这样可以更符合法律法规的要求，让开发商和购房者更有信心，合法性得以保障。

土地整治政策的国际比较与启示土地作为人类生存和发展的基础，其合理利用和整治至关重要。

不同国家由于地理环境、经济发展水平和社会制度等方面的差异，在土地整治政策上也各具特色。

通过对这些国家土地整治政策的比较分析，我们可以从中获得有益的启示，为我国的土地整治工作提供参考。

一、德国的土地整治政策德国是土地整治领域的先行者之一，其土地整治政策具有较为成熟的经验。

德国的土地整治注重生态环境保护。

在整治过程中，充分考虑土地的生态功能，通过建立生态廊道、保护湿地等措施，维护生态平衡。

同时，德国强调公众参与。

在土地整治项目的规划和实施过程中，广泛征求当地居民和利益相关者的意见，确保项目符合当地的实际需求和利益。

此外，德国的土地整治还注重与乡村发展相结合。

通过改善农村基础设施、优化土地利用结构，促进农村经济的发展和乡村景观的提升。

二、美国的土地整治政策美国的土地整治政策侧重于土地资源的综合开发和利用。

美国政府大力推动土地复垦工作，对因采矿、工业建设等活动破坏的土地进行恢复和治理，使其重新具备生产能力。

在土地整治中，美国注重运用先进的技术手段，如地理信息系统（GIS）、全球定位系统（GPS）等，提高整治工作的效率和精度。

另外，美国还通过制定相关法律法规，保障土地整治工作的顺利进行。

例如，《土地政策和管理法》等法律为土地整治提供了明确的法律依据。

三、日本的土地整治政策日本由于土地资源稀缺，其土地整治政策重点在于提高土地利用效率。

日本通过制定严格的土地规划，对城市和农村的土地利用进行合理布局，避免土地的浪费和无序开发。

在农村地区，日本实施农地整理项目，通过合并小块农田、改善农田基础设施等措施，提高农业生产效率。

同时，日本也注重土地整治与防灾减灾相结合，加强对地震、海啸等自然灾害的防范和应对能力。

四、中国的土地整治政策及现状我国的土地整治工作在近年来取得了显著成效。

政府出台了一系列政策，旨在增加耕地面积、提高耕地质量、改善农村生态环境和促进城乡统筹发展。