物业项目经理胜任素质模型

莲花物业各岗位能力素质模型分析PPT物业管理处总经理岗位能力素质模型定义序号能力素质名称定义备注1 教练能力通过自己的言行，教会他人，使其能力得到提升。

2 领导能力使大家能以自己为核心，以自己的设想为目标，团结在一起开展工作。

3 专业知识本公司产品的性能、质量、功能等掌握及运用的相关知识4 服务精神能做业主所需，想业主所想，并使其满意。

5 规划能力合理利用现有资源，达到预期目标。

6 协调能力能考虑多方面的因素做出较为合理的安排。

7 责任心能考虑多方面的因素做出较为合理的安排。

8 成本意识在获取效益最大化的同时尽量控制资源的利用。

定义有效教练他人工作改进的方法与技巧，促进他人提升的能力分级描述1 不善于通过语言和行为引导使其他人明白如何处理，并在处理中学会成长。

2 善于通过语言和行为引导使其他人明白如何做，但没有在其中学会成长。

3 善于通过语言开导和一定的行为引导使其他人很容易明白如何做，并在处理中学会成长。

4 语言表达丰富，行为表达干练，使其他人很容易明白如何做，而且很容易领悟并成长起来。

5 语言表达丰富，行为表达干练，并能够指导他人如何做。

典型案例去年10月，管理处有几位老员工因工作调动原因调离彩田，主任为使新来员工能尽快上手工作，在开始几周带领大家在小区周检的时候，主任详尽的将检查项目、标准、内容、如何处理等都在周检中体现出来。

通过实例形式让大家很容易领悟周检的重要，并牢记周检的项目、标准定义使大家能以自己为核心，以自己的设想为目标，团结在一起开展工作。

分级描述1 做出决策时有很大的随意性。

2 较少做出决策或犹豫不决，对做出决策的信息不了解。

3 利用现有资源信息作出常规决策。

4 面对有竞争性方案时果断做出决策。

5 在复杂的形式下，做出对公司有影响的长期决策。

典型案例9月份彩田村业主委员会讨论彩田村物管合同事宜时，在得知会议决议对我们不利时，主任立即作出策略，临危不乱。

一方面向公司领导汇报，同时管理处召集骨干人员安排接下来的需要紧急完成的事情：首先走访业委会中对管理处比较信任的委员，通过他们再互相沟通，听取对事件的看法，加强他们对管理处的肯定；同时安排另一部分人员走访对管理处不太信任的委员，听取他们的意见和建议，对可以落实的立即安排落实，使他们对管理处有一个更好的了解，争取在会议上能站在我们的立场上；最后再走访个别对管理处有意见的委员，尽量软化他们的一些立场和观点，通过这样的运作来分化业委会内部小集团，达到孤立个别人的目的，实现我们掌控的局面。

万科（全套）项目经理能力素质模型房地产经理能力素质（胜任力）是指能将某一工作中有卓越成就者与普通者区分开来的个人的深层次特征，它可以是动机、特质、自我形象、态度或价值观、某领域知识、认知或行为技能等任何可以被可靠测量或计数的并且能显著区分优秀与一般绩效的个体特征一.初识经理人能力素质模型①能力素质模型—冰山模型房地产经理人能力素质模型则是指担任某一特定的任务角色，所需要具备的能力素质的总和。

②能力素质模型—洋葱模型二.经理人能力素质模型构建房地产经理人从能力素质的适用范围，通常将其分为核心能力素质（Core）和专业能力素质（Specific）；三.项目经理能力素质模型解读①项目经理能力核心能力❶用户体验概述：能够贴近并理解用户，认同优质的细节对于用户体验的重要性，能够换位思考，以用户为中心的思考方式思考问题并且能深挖客户的需求，有意识的在客户体验中创建价值认同❷创新迭代概述：主动关注业务相关领域的新技术、新方法、新工具，能进行快速迭代，并善于总结分析经验，在不断迭代中完善产品、服务、技术、流程等，同时能够营造创新氛围，鼓励团队成员创新❸数据敏锐概述：在工作过程中，喜欢并能坚持收集及阅读数字化的信息，能够识别关键数据的差异，发现数据的规律并能够将数据运用到实际工作中，促进工作成效。

④适应变化坚韧执着概述：能够适应工作中的变化，在工作中遇到阻碍勇于迎难而上，寻找一切可能的方法达成目标，能够坚定立场，团结身边的人，坚定不移地为共同的目标努力⑤专业能力概述：能够主动花时间学习专业的相关知识，对专业领域保持关注，能够持续不断识别工作中有可能运用到的相关知识以及知识背后的思维模式，进行针对性学习，并将其运用到本职工作中。

②项目经理管理能力①能力单元：②能力元素：③执行标准：④证据类型：。

项目管理艺术: 项目经理的能力素质模型Kendall和Rollins注意到，“人位于任何组织和它的系统的核心”。

无论技术如何进步，这仍然是真理并将永远是真理。

是人在整合业务系统，是人在制定战略、组织结构和控制系统以及人力资源体系，是人提供清晰明了的思维、技能和允诺，从而得到业务的成功。

因此，选择合适的人管理项目是重要的。

公司应该重视对关键项目的项目经理的任命程序，就像公司十分重视对关键岗位人员的招聘过程一样。

然而，大多数组织没有选择项目经理的程序。

他们并不知道项目经理该具备何种技能和人格品质才能帮助组织取得成功。

企业依靠技术能力确认项目经理的理由在于项目经理能力模型的缺失，该模型用以确定成功项目经理所必需的技能。

波士顿大学企业教育中心（BUCEC）联合福克斯（Fox）咨询公司，基于他们在帮助组织提升绩效领域浸淫多年的经验，开发出了一个项目管理能力模型。

无论行业、企业文化或其它因素，成功的项目经理具有相同的特点。

该模型（见图1）将项目管理能力分成三大类—“技术技能”、“个人品质”和“商业领导力”。

这三大技能统合了项目管理的艺术性和科学性。

技术技能强调项目管理的科学性。

“个人品质”和“商业领导力”则强调项目管理的艺术性，将“管理”技能植入项目管理中。

即使那些遵守项目管理最佳实践和已经建立了项目管理办公室（PMO）的组织也经常失败，因为他们忽略了项目管理的艺术性。

设想项目管理是一座冰山，那么水上部分只是所需的技术技能。

技术技能易测算和展现，项目管理的艺术性则难以认知和衡量。

必须了解在完成项目中人与人之间是如何打交道的真谛，才能围绕他们的技能来建立一个能力模型。

为了实现这一目标，我们将三大技能分解成不同的集合体，进而描述成功的项目管理所要求的具体行为（见图2）。

集合体被分解成不同的单元，单元又被分解成不同的元素，最终得到它们相应的绩效标准。

当评估潜在的项目管理领导人时，相信没有人会完全满足模型中列出的所有标准。

一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法（大全五篇）第一篇：一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法一个合格的物业管理项目经理应具备的条件和素质提几点粗略看法：一．项目经理应具备最基础、最必要的道德素质。

项目经理因为具备高尚的品质，一定会衍生出许多有利于企业发展的举措和影响力。

比如任人唯贤、知人善用，企业因此的核心竞争力就会大大增强；为人师表、心胸开阔，团队的亲和力必然增强；忠于职守、兢兢业业，企业才能稳中求胜、蒸蒸日上等等。

有些项目经理为了单纯追求完成定额指标，将品质管理抛之脑后或对公司的监督管理持敌视态度。

对用户的承诺也不予兑现或者态度恶劣，导致业主的不信任甚至不满；也有的项目经理置相关法律法规和公司利益于不顾，行业中由于项目经理携款潜逃而给公司带来经济损失和负面影响的例子不胜枚举，更说明了项目经理职业道德的重要性。

二．项目经理应具备一定的文化素质和相当的专业素质。

这是项目经理通过长期艰辛的学习和反复实践的结晶。

是项目经理能够顺利执行企业决策，具备开拓进取精神的根本，有一定的文化涵养和相当的专业素质是合格项目经理应具备的重要硬件。

以下三方面的表现优劣能够体现项目经理在运作项目时专业素质的高低。

（一）及时有效地做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦的目的。

（二）精心组织、高标准全方位地做好业主入住和装修管理、营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入住、保障小区免遭二次装修的损坏。

（三）依法依约、规范运作，坚持日常工作扎扎实实、做细做深。

三．项目经理不可缺乏的个性化因素。

笔者认为项目经理取得成功，还必须具备个性化的素质。

因为企业文化、团队精神的形成都与项目经理的个人风格密切相关。

项目经理的个性并非一味固执，而是区别于他人的办事作风。

比如要强、特质、魄力、独具匠心、逆向思维等等。

项目经理的个性化因素，会影响到团队，从而为企业发展带来无穷的威力。

摘 要：基于扎根研究范式，对当前物业管理人员的胜任力结构与模型进行了本土化的探索。

通过对10名物业管理从业经验丰富的项目经理进行深度访谈，运用质性分析软件Nvivo对访谈录音转录的11.3万字文本中胜任力相关内容进行编码，得到胜任力相关节点303个（原始编码），824个参考点（编码的出处）和15个关联式编码，最终形成了物业管理人员胜任力的7个核心编码：心理品质、业务能力、管理能力、敬业精神、人际沟通能力、外在特征。

建构了物业管理人员胜任力模型，即在一定的外表形象和心理素质基础上，从业人员通过学习和敬业精神，不断提升实际的工作能力（业务能力、管理能力、人际沟通能力等）。

关键词：物业管理人员；胜任力；扎根理论Abstract：In view of the grounded theory，we made a localization research on competency structure and model of the current urban property management personnel. Through the in-depth interviews of 10 urban property project managers who are rich in experience , using Nvivo, a qualitative competency analysis software，to encode the 113000-word’s relevant content of competency on a tape recording of the transcribed interview, the research got the conclusion that there are 303 competency related nodes (the original encoding), 824 reference points (encoding source) and 15 associative encodings, eventually forming 7 core-competency encodes of the urban property management personnel: psychological quality, professional ability, management ability, professional ethics, interpersonal communication ability, the external characteristics. The construction of urban property management personnel, namely in certain appearance and psychological quality, through learning and having professionalism, employees constantly improve their actual work ability (business ability, management ability, interpersonal communication skills, etc.).Keywords： Urban Property Management Personnel；Competency；Grounded theory一、引言随着我国城镇化进程的发展，物业管理作为与现代城市生产、生活和经营相配套的管理与服务行业，已成为城市管理和社会良性发展中不可或缺的组成部分。

优秀项目经理五大模型79条评估标准02优秀项目经理必备9大能力一、良好的法律、法规和依法履约的意识物业项目经理作为项目管理第一负责人，必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。

只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。

做到有法可依。

二、良好的沟通和服务能力住宅物业管理面对社会方方面面的监督检查，如街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门。

所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。

即便是一方面关系的僵化，都会产生各种各样的后果，给物业管理处的正常运作带来麻烦，而物业项目经理与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处主任的威信，便于物业管理各项工作的顺利开展。

客户服务周全。

服务是永恒的主题，物业主任应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主（客户）的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。

三、优秀的品德、良好的敬业精神“满足广大业主服务需求”应视作一个管理处主任的最高目标。

就目前现状来说，物业项目经理应该是一个苦差事，不仅要具备良好的素质，而且还必须要有敬业奉献精神，要有吃苦在前、享受在后、“先天下之忧而忧”的精神。

要使物业日常管理能够正常运作，还需要考虑和预见本管理处所辖范围内的人和事，防患于未燃，这就需要一个物业项目经理全身心投入，例如手机必须保证24小时开机；遇到突发的紧急事件而下属不能处理时，物业项目经理不管风吹雨打，必须赶到现场亲自处理。