购物中心进行主力店招商的选择大多数生活休闲类购物中心都没有主力商店

购物中心主力店选择的战略分析据有关资料统计，我国40多个大中城市每年新增购物中心数量约100家。

如此众多的购物中心投入市场，但品牌主力店的数量却很有限，因此，不少商业地产购物中心项目不惜牺牲自身利益，甚至牺牲其他中小店铺的利益，来换取主力店进驻，将最好的黄金位置“无私奉献”给了这些主力店，这也为购物中心后期“去主力店化”埋下了隐患。

由于主力商店已经是市场的强势品牌，在多年的运营实践中已经形成了自己的标准化管理体系，它们也并没有把自己当成购物中心的一份子来经营。

因此，国内大多数主力店基本呈现出一种与购物中心完全没有关系的经营个体的业态。

作为购物中心最主要的承租商，主力店与开发商项目运营的矛盾越来越突出。

购物中心的开发商或运营商究竟该如何科学地选择符合自身差异化定位与经营特色的主力店，便愈加引人关注。

选择主力店先看定位选择主力店要注意项目所处的城市、区域、地区的市场因素，例如百货商店不适合定位于社区型购物中心的主力店，而区域性的购物中心一般应选择大卖场、百货店为主力店;一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品的主题来选择主力店的定位，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以家庭娱乐、和生活配套的主题来选择主力店的定位。

主力店的选择本身就是项目市场定位的直接表现，不同的主力店代表着完全不同的项目定位。

因此，在引进主力店前，首先必须要明确购物中心的定位主题，根据该定位确定需要什么类型和档次的主力店来支撑，是否需要组合几家主力店满足一站式消费，以及该主力店的客流是否能被其他店铺共享。

不同的主力店对物业设施都有着不同的软硬件要求，如荷载、高度、卸货、进深、面宽等。

比如：建材超市要求荷载4吨，普通超市和书店为1吨，普通百货荷载为500公斤;物业层方面，生活超市层高5米、仓储超市一般为9米，电影院则会要求为10米。

因此，只有先认真测评项目的定位和物业条件是否与选择的主力店匹配，以及进行技术对接，才能成功引进购物中心所需要的主力店。

浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。

于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。

本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。

主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。

提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。

但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。

同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。

为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。

由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。

一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。

需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。

第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。

主力店招商：好的开始是成功的一半1．主力店是购物中心的“双刃剑”对于购物中心而言，主力店的作用一般有这样几条：第一，有助于稳定整个项目的经营。

主力店不仅能消化较大的商业面积，而且签约时间长，是保证商业项目稳定经营的一个重要砝码。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

第二，集聚人流。

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

第三，头羊效应。

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；同时，也能影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

第四，提升形象。

拥有几家名号响亮的主力店，对提升项目品质、吸引市场关注度有着、极的作用。

核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败往往有着很大的影响，因此必须放在招商的首要位置。

招商遵循“主力店先行”的原则，已经是一条基本原则。

在充分认识主力店的重要意义的同时，也应该看到主力店的弊端所在。

首先，主力店的要求是最苛刻的。

据了解，主力店的租金常常是小店铺的三分之一甚至十分之一；沃尔玛租万达商业广场，租金每平方米每天仅1元左右，百盛则是1.5元左右。

不少开发商为吸引主力店，开出长达一两年的免租期。

同时，在其他诸如广告位、车位、通道等细节问题上，主力商家又会有一些很苛刻的要求，满足这些要求，发展商往往要牺牲巨大的盈利空间。

第二，主力店虽然有着强大的集客能力，但其客群往往目的性较强，对整个经营系统的贡献度小。

我们常常看见这样的情景。

沃尔玛、家乐福等熙熙攘攘，而同一商场其他楼层的店铺却门可罗雀。

专家认为，沃尔马这类大卖场客流专属性极强，难以与其他商户分享。

第三，主力店可能与购物中心其他商户“争客”。

沃尔玛、家乐福等低价卖场一来，周围经营同类商品的店铺几乎无法生存。

而一些大卖场往往习惯多要面积，然后以高价外租出去，减低自己的经营风险。

购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。

有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。

以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。

关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。

到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。

今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。

关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。

我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。

主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

所以主力店一般对大家来讲比较清晰。

但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。

这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。

我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。

由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。

今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。

第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。

购物中心招商的四种思路以及10大类主力店选址要求招商条件在主力店招商过程中起决定因素，我们应运用发展的思路，合理把握效益与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能地扩大购物中心的有效收益。

一、主力店招商之4种招商思路谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。

合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：第一：固定租金第二：基本租金+超额销售提成第三：基本租金+递增租金第四：低基本租金+高递增租金以上是购物中心主力店招商的基本方法和步骤，在招商执行时还应结合市场的变化及与主力店谈判的具体情况，与开发商一道对方案作及时的调整，以确保主力店招商工作的顺利进行。

二、10大类主力店选址要求1、百货选址要求商圈：城市核心商圈、交通便利、城市人口：40万以上。

物业要求：(1)建筑楼层：高度三层以上；(2)面积要求：18000-35000㎡；层高：首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距：8m*8m；(3)配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯；(4)楼板承重：450kg/㎡；停车场：100个/10000㎡；2、超市选址要求商圈要求：位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区旁边的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万。

物业要求：最好框架结构，期房、现房都可。

楼层不超过三层，层高净高3.2米，柱距以8米*8米为宜，物业纵深以30-50米为宜。

面积：便利店面积为80--120平米，标准超市面积在800-2000平米，社区店面积为2000-5000平米，大型卖场为5000-20000平米，购买用房面积一般为10000-20000平米。

合作方式：租赁、联建、购买3、电影院选址要求商圈：成熟商圈或有潜力的商圈；综合体、购物中心内。

中国购物中心的主力店分布特点一、引言作为中国消费市场主要的商业载体之一，购物中心在过去几十年里在中国取得了飞速的发展，成为了中国城市商业发展的重要组成部分。

购物中心的主力店是其中最重要的租户，它们在购物中心的布局、规模和品牌力等方面都占据着重要的地位。

本文将从主力店的品牌、位置和特点等方面，详细分析中国购物中心的主力店分布特点。

二、品牌特点1.国际品牌主导中国购物中心的主力店主要由国际品牌占据。

这些国际品牌如Zara、H&M、Uniqlo等，具有较高的品牌知名度和市场影响力，能够吸引更多的消费者。

这些品牌通常采用租赁模式进驻购物中心，但也有一些国际品牌会选择自主经营。

2.本土品牌崛起随着中国消费市场的不断壮大，越来越多的本土品牌开始崭露头角，并成为购物中心主力店的重要组成部分。

例如，以服装行业为例，五羊、卡莱尔等本土品牌在中国购物中心中逐渐崭露头角，成为了消费者的首选品牌。

三、位置特点1.偏居城市中心在中国的大部分城市，购物中心的主力店通常位于城市中心的商业区域。

这些区域通常交通便利，商业氛围浓厚，并且聚集了大量的人流量。

主力店通过在这些区域的布局，能够更好地吸引消费者，并提高销售额。

2.进驻新兴城市随着中国中西部地区经济的飞速发展，越来越多的购物中心开始进驻这些新兴城市。

这些城市通常是经济发展快速的第二、三线城市，消费潜力巨大。

主力店的进驻，不仅能够满足当地居民的消费需求，还能够带动当地经济发展。

四、特点分析1.多种业态融合2.专业化管理购物中心的主力店通常由专业运营商负责管理，以确保商店的日常运营和管理。

这种专业化的管理能够确保主力店在商品陈列、销售策略等方面有所突出，提供更好的购物环境。

3.个性化服务五、总结购物中心的主力店是中国购物中心发展中的重要一环，其品牌特点、位置特点和特点分析等方面对于购物中心的发展具有重要意义。

通过对这些特点的深入了解，不仅能够帮助购物中心更好地吸引消费者，提高销售额，还能够为购物中心的未来发展提供参考和借鉴。

MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。

其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。

主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。

其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

租金高低悬殊，租期长短不一。

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。

其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。

而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。

以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、主力店、中小店招商的切入时间。

时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。

1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。

由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。

2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。

而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。

一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。

因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。

因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。

二、次主力店(一)、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。

次主力店,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大,比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛,次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。

因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌,如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。

次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。

次主力店,具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广,但含金量较高。

次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。

它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富;由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。

(二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌:1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲:SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容:玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品:家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。

主力店招商主力店的开店选址需求一、引言随着经济发展和消费需求不断增长，主力店招商成为商业地产领域中的重要环节。

主力店的开店选址是关键的一环，直接影响到商业运营的成败。

本文将重点探讨主力店开店选址的需求和要求。

二、选址需求分析1. 人流量主力店的开店选址需求首先要考虑的是人流量。

选择频繁的商业区、商场、步行街等地段可以吸引更多潜在顾客，提高店铺的曝光率和客流量。

2. 地理位置选址需求还要考虑地理位置，便于顾客到达并提高便利性。

距离交通枢纽、公共交通站点等便捷位置，能够拉近店铺与客户之间的距离，增加顾客的到访率。

3. 竞争格局主力店开店选址需求还要考虑竞争格局。

选择与同行竞争力量相对均衡的地理位置，能够更好地保持市场份额和竞争优势。

4. 区域规划选址需求还要考虑所在区域的规划，遵循当地政策和规定，避免可能的法律风险和经营障碍。

三、选址要求1. 交通便利主力店开店选址需求要求交通便利，方便顾客到达。

靠近地铁站、公交站等交通枢纽，或者有便捷的停车设施，能够提高客户的到访率。

2. 商业繁华选址需求也要求选择商业繁华的地段，有较高的人流量和购买力，有利于提高店铺的经营效益。

3. 地段品质主力店的开店选址需求还要求选址地段品质较高，环境宜人，能够吸引顾客停留和消费。

4. 商业综合体选择商业综合体内的主力店也是一种选址需求，商业综合体往往能够提供更好的人流、资源和服务，有利于店铺的运营。

四、结论主力店的开店选址需求是一个复杂的过程，需要综合考虑人流量、地理位置、竞争格局、区域规划等多方面因素。

只有选择适合的位置，才能更好地提升店铺的经营效益和竞争力。

以上是关于主力店招商主力店的开店选址需求的分析及要求，希望对您有所帮助。

如果相关问题，欢迎随时反馈。