购物中心招商的四种思路以及10大类主力店选址要求

品牌超市商业选址标准一，大型仓储式超市的基本场地要求建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上须由物业场地使用方工程部门向物业承建方设计院做技术交流之后，按商业需求设计全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收，标准大致如下：A 面积要求1.占地面积:约20000平方米.2.卖场面积:单层约10000平方米,如达不到需求面积,要求每个楼层面积不低于8000平方米,总经营面积约为10000-15000平方米均可.3.停车场面积:提供约10000平方米或200个地上专用免费车位,地下300个车位.4.房屋:主体由钢结构或混疑土框架结构建设均可.5.卖场:卖场临街面与进深(即长宽的)标准比例为7:4,柱距10-12米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,以使经营营业面积最大化.6.层高:净高不低于5.5—6米.7.地面:铺设象牙白或浅色工业超市专用砖.8.内墙:白墙刷乳胶漆.9.照明:配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸).10.坡梯:卖场多于一层的每层需配置两部自动坡梯(不超过12度的).11.货梯和卸货区:两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平方米的专用卸货区,本商业周边需有环形车道,以方便购物车及货车进出.12.店标及招牌:提供本商业正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌.B 房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件:1.按乙方设计方案要求和乙方确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程..各类电力照明、供热。

2.房屋建筑主体结构坚实、防水、保证中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准,环境保护法规的规定和设计要求,施工质量达到优良.(备注:中央空调:要求如商业在大厦的一、二层要求做中央空调节能系统.)3.照明系统等安装,卫生间的建造等.4.房屋已建好变配电室并配备双路电力电压供应1400—1600千伏安(不含空调用电)5.房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施.6.配置消防系统及设施,包括:防水分区设施、喷淋、监控报警、控制室等.7.房屋场地室内设计温度:夏季27摄氏度,冬季16-18摄氏度,完成可独立控制的中央空调系统及设施,自控系统等.8.房屋已配备独立的水、电、天然气计量表等.9.房屋中已配备了不少于40条电话直线.10.完成符合设计要求的各类储水池,隔油池,化粪池等.11.去得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修,改造工程验收合格证书.12.按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用.13.完成各类室外管线工程.14.完成路灯和绿化等室外工程.15.取得室外工程验收合格证书.二.仓储式超市建筑要求1.建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少6米,柱距8.7米左右.2.地面载荷:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面.3.用电载荷:2*800KVA,双回路用电,加EPS.4.照明:照度不小于600Lux,加UPS不间断电源5.用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日。

购物中心统一招商管理十大原则购物中心是商业综合体的一种形式，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的现代化商业设施。

对于购物中心来说，招商管理是其发展壮大的重要环节。

为了实现购物中心的长期稳定经营，以下是购物中心统一招商管理十大原则。

一、定位准确购物中心的定位决定了其招商策略和经营方向，要确定适合当地市场和消费者需求的定位。

要根据地理位置、消费能力、消费习惯等因素，明确购物中心的定位，如高端消费、中高端消费、低端消费等，以便针对不同消费群体进行招商。

二、品牌策略购物中心要注重引进品牌，并制定适合的品牌策略。

要根据购物中心的定位，选择适合的品牌，确保品牌的形象和定位与购物中心相匹配。

可以通过引进国内外知名品牌、特色品牌等方式，提升购物中心的品牌价值。

三、招商策略购物中心要制定合理的招商策略，根据市场需求和管理目标，确定适当的租金政策、合作方式等。

可以采用免租金期、租金激励、合作共赢等方式吸引优质商户入驻，同时要保持租金的相对稳定性，以确保购物中心的稳定经营。

四、租户结构购物中心的租户结构要多元化且具有互补性。

要根据消费者需求和市场趋势，引进不同类型的商户，如服装鞋包、餐饮娱乐、生活服务等。

同时要注重租户之间的互补性，避免同质化竞争，提供消费者更多的选择。

五、合同管理购物中心要建立健全的合同管理制度，确保合同的合法性和执行力。

要明确商户的权利和义务，规范商户的经营行为，有针对性地约定租金调整机制、违约责任等内容。

同时，要确保购物中心对合同的履行情况进行有效监督和管理。

六、市场营销购物中心要注重市场营销，提升知名度和影响力。

可以通过举办促销活动、打造特色主题、进行广告推广等方式，吸引消费者到购物中心消费。

要与商户合作，共同制定市场营销方案，提升整体业绩和品牌形象。

七、租金管理八、服务管理购物中心的服务质量直接影响消费者的购物体验和满意度。

要建立完善的服务管理制度，提供优质的购物环境和多样化的服务，如停车、安保、消费指导等。

购物中心主力店：4大招商秘诀10大步骤高效招商一、什么是主力店?1、主力店：是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

2、租赁户在购物中心存在哪六种功能角色：人流贡献型租户、品牌引领型租户、租金贡献型租户、面积消化型租户、综合功能型租户、配套功能性租户3、核心租户，是对购物中心影响最大的，面积也是最大的。

4、核心租户定义：在项目既定定位和组合要求下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比方面的一个或多个方面起到核心影响作用的品牌租户。

5、核心租户有几个特征：前提特征、内在特征、规模贡献度、租金贡献度、大船效应、核心租户主要占比。

二、主力店与次主力店的区别主力店：吸引客流的核心主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。

主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用;同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。

在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。

尤其是区域性购物中心，百货和超市都是当然的主力店。

另外，除了这种传统的主力店之外，就是符合它功能之下的这种品牌店我们也称之为主力店。

次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，它的区别在哪里，就是在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。

我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。

但在人流、收入、品牌引领上只是一个方面;而主力店是全方位的。

次主力店凸显品牌引领功能次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。

通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。

次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。

比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。

尽管有些面积比较大，也是次主力店。

主力店是“帅才”，而次主力店是“将才”综合我们前面讲的，形象地比喻主力店和次主力店。

购物中心招商的四种思路以及10大类主力店选址要求招商条件在主力店招商过程中起决定因素，我们应运用发展的思路，合理把握效益与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能地扩大购物中心的有效收益。

一、主力店招商之4种招商思路谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。

合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：第一：固定租金第二：基本租金+超额销售提成第三：基本租金+递增租金第四：低基本租金+高递增租金以上是购物中心主力店招商的基本方法和步骤，在招商执行时还应结合市场的变化及与主力店谈判的具体情况，与开发商一道对方案作及时的调整，以确保主力店招商工作的顺利进行。

二、10大类主力店选址要求1、百货选址要求商圈：城市核心商圈、交通便利、城市人口：40万以上。

物业要求：(1)建筑楼层：高度三层以上；(2)面积要求：18000-35000㎡；层高：首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距：8m*8m；(3)配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯；(4)楼板承重：450kg/㎡；停车场：100个/10000㎡；2、超市选址要求商圈要求：位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区旁边的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万。

物业要求：最好框架结构，期房、现房都可。

楼层不超过三层，层高净高3.2米，柱距以8米*8米为宜，物业纵深以30-50米为宜。

面积：便利店面积为80--120平米，标准超市面积在800-2000平米，社区店面积为2000-5000平米，大型卖场为5000-20000平米，购买用房面积一般为10000-20000平米。

合作方式：租赁、联建、购买3、电影院选址要求商圈：成熟商圈或有潜力的商圈；综合体、购物中心内。

MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。

其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。

主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。

其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

租金高低悬殊，租期长短不一。

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。

其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。

而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。

以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、主力店、中小店招商的切入时间。

时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。

1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。

由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。

2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。

而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。

大型购物中心招商的策略和政策一、市场调研和定位：购物中心招商的第一步是进行市场调研，了解消费者需求和竞争对手情况。

通过调研数据分析，确定购物中心的定位和目标人群，从而制定相应的招商策略。

二、租金政策：购物中心可以根据不同品牌的实际情况，提供不同的租金优惠政策。

例如，对于知名品牌可以提供一定的租金减免或期限延长；对于新兴品牌或创业品牌可以提供一定的租金折扣或分期付款等灵活的租金政策。

三、装修补贴和服务支持：为了吸引优质品牌入驻，购物中心可以给予一定的装修补贴，帮助品牌降低开店成本。

此外，购物中心还可以提供一系列的服务支持，包括物业管理、活动组织、市场推广等，进一步提升品牌的竞争力。

四、品牌合作和联动推广：购物中心可以与知名品牌开展战略合作，共同举办促销活动、推出联名产品等。

通过与品牌的联动推广，购物中心可以提升品牌的知名度和美誉度，吸引更多消费者前来购物。

五、区域营销和定向推广：购物中心可以结合地区特点和消费人群的需求，推出定向营销和推广活动。

例如，根据不同节假日推出相应的促销活动，或者根据不同消费者群体的喜好，定制相应的专属活动，吸引目标消费者。

六、地铁换乘站配套政策：对于位于地铁换乘站附近的购物中心，可以与地铁公司合作，提供优惠的地铁换乘票价、培训地铁员工，或者设置直达楼梯和标识等，方便消费者前来购物。

七、场地设计和运营管理：购物中心的场地设计和运营管理也是吸引品牌入驻的重要因素。

购物中心可以通过注重空间布局、舒适的购物环境、独特的设计风格等吸引品牌入驻。

同时，购物中心还要加强日常运营管理，提供优质的消费体验，以留住品牌和消费者。

总之，购物中心的招商策略和政策需要综合考虑品牌需求、消费者需求和市场竞争情况。

通过合理制定租金政策、提供装修补贴和服务支持、开展品牌合作和定向推广等手段，购物中心可以提升品牌吸引力，吸引更多的优质品牌入驻，进一步提升购物中心的竞争力和知名度。

大型主力店的选址要求及开店要求主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。

ANCHOR是什么意思呢？是船的锚。

一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。

如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位就做不出来。

主力店签约的租期一般时间很长，可能20年，也可能30年。

主力店其实有很多种，百货主力店：如；新世界百货、西武、连卡佛、等。

超市主力店：如；沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活家居、建材家居等等次主力店。

主力店有很多要求，它们对购物中心起着关键性的作用。

主力店提出的要求可能跟开发发商原来开发定位确实有很大的距离。

国内外有很多大型的购物中心和MALL工程，他们都有2——3家的主力店作为总的商场形象、定位。

第一种主力店是百货目前我国传统的百货店大多数已经演变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心逐年递增。

在一个购物中心里，百货是很有集客力的。

现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店〔深圳茂业〕，还有时尚百货〔0101〕、高端百货店〔香港恒隆广场〕，国外的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。

现在国际百货根本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。

大多数都在进军一线城市的成熟商业中心，丰富了消费空间，加大了商业容积率从而也会导致“商业竞争〞！政府应该将区域内的百货整合在一起来，形成差异化经营。

一般百货店选址面积都要3－4万以上〔建筑面积〕，这也是一个瓶颈。

现在开发商招商同时都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与MALL的招商相互抢资源是必免不了的。

第二个问题，百货店给的租金比拟低，签约租期时间长，百货店谈判难度是比拟高的。

在国内根本上一大半以上都是以综合百货为主。

像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。

还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们进入的并不多，招商的时候遇到很多的难题〔很多开展商的工程定位都是——国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争〕。