房价与地价关系的国际比较研究

地价与房价关系的经济学解析地价是指为了获得土地使用权所需支付的代价。

房价则是指购买或租赁住房所需支付的代价。

这两个概念密不可分，因为土地是住房的基础，土地价值的提升也会促进房价的上涨。

本文将从经济学角度探讨地价与房价的关系。

1. 地价的决定因素地价受到供求关系的影响，其决定因素包括土地稀缺性、土地流通性、用途和欠发达地区发展潜力等。

土地稀缺性：由于土地供给有限，土地的稀缺性是影响地价的主要因素。

在经济发展较好的城市，土地供给相对较少，土地稀缺性较高，地价也会相应上涨。

土地流通性：土地流通性也是影响地价的因素之一。

土地的流通性越高，市场作用就越充分，供求价格相对更容易形成。

用途：土地的用途决定了其开发价值。

不同城市规划结构和用地政策的不同，造成了不同城市土地的用途差异，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。

这也导致了不同用途土地的地价迥然不同。

欠发达地区发展潜力：欠发达地区土地基础设施建设不足，土地的开发和利用价值相对较低。

但是如果所处地区有较好的经济发展潜力，地价也就容易上涨。

房价是受到多个因素影响的，主要包括城市经济发展、收入水平、资金条件、政策规定等。

城市经济发展：经济发展水平的高低直接决定了城市吸引人才的能力和人口流动性，从而也会对房价产生影响。

收入水平：住房需求是人们消费需求体系中的基本需求，而人民的收入水平则极大地影响住房需求的强度和能力。

在同等条件下，收入水平高的人们更容易购买高价房产。

资金条件：购房者的资金条件同样会影响房价。

银行贷款的利率和数额，对购房者的借贷成本和购房能力都会产生影响，进而影响房价。

政策规定：政府的相关房屋政策和利率政策对房价也有重要影响。

例如，房屋限购、卖方代持、楼市调控等政策，都会对房价产生直接或间接的影响。

3. 地价和房价的关系地价和房价是直接关联的，两者之间存在联动性。

一方面，房价高地价就会高，房价低地价也会降低；另一方面，地价上涨或下跌，同样会对房价产生影响。

地价与房价的关系研究述评城市地价与房价是房地产价格体系的主体，它们具有截然不同的特点，因此二者之间的关系十分复杂。

同时，地价与房价作为反映房地产市场信息的重要指标，它们的关系是否协调不仅对城市土地利用效率和房地产业运行影响重大，而且对于政府进行宏观调控、规范房地产市场也有着十分重要的现实意义。

笔者旨在系统梳理中国关于地价与房价关系的理论研究与经验研究，以期理顺地价与房价的关系，并拓展此问题的研究空间。

一、地价与房价关系的研究背景伴随着中国住房制度的改革，20世纪90年代末中国的土地供应制度也实行了一系列重大变革。

1999年，国土资源部颁发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》拉开了土地出让制度变革的序幕。

2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，国有土地使用权招标拍卖制度从东南沿海到中西部地区逐步推开。

随后，国土资源部在2002年、2003年和2004年又分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权的规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，中国的土地市场在一定程度上得到了较好的调节和清理，土地出让制度的改革也进一步深化，地价随之持续上涨。

根据观察到的事实，自2003－2007年以来，中国土地交易价格指数与上年同期相比分别上涨％、％、％、％、％。

与此同时，房地产销售价格指数分别上涨％、％、％、％、％。

地价与房价趋于同步的上扬趋势引起人们对二者关系的极大争议，主流观点分为三类：（1）地价决定房价，理由是政府推行的经营性用地招标拍卖、挂牌出让方式是导致地价飚升从而引起房价快速上涨的主要原因[1－2]；（2）房价上涨是引起地价上涨的原因[3－5]，主要理由是房地产需求引致土地需求，房价上涨直接引领地价上涨；（3）地价与房价是相互影响的[6－8]，主要理由是房价与地价的关系是循环关联的，地价房价到底谁决定谁在不同的条件下有不同的结论。

地价与房价的关系研究摘要通过理论分析发现，土地价格和房地产价格存在显著的正相关关系。

在实证研究的基础上，提出土地价格是房地产价格的核心组成部分、土地价格是影响房地产价格的重要因素的论点。

国家对房地产市场进行宏观调控，可以从土地入手。

关键词地价；房价；调控；湖北武汉土地作为房地产业的一种核心投入要素，其价格对房地产价格的形成有重要的影响。

1土地与房地产业的关系1．1土地是一种生产要素西方经济学认为土地是一种要素，土地市场是一种要素市场。

土地作为生产的“三要素”之一，对国民经济的发展具有重要的、基础性的影响。

土地作为房地产业的一个重要的投入要素，是房地产业的基础，又因为土地的完全不可替代性，成了房地产业的核心。

1．2土地和房屋是互补品在经济学上，产品或生产要素之间的关系主要有3种：替代品、互补品和无关品。

无关品是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电视机与杯子。

替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如鸡肉与鸭肉。

如果鸡肉的价格上涨了，消费者可能放弃购买鸡肉转而去购买鸭肉，在经济分析中表现为价格同需求量呈反向变动的关系。

互补品是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。

这种关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者会减少对它的消费，同时也相应会减少对另一种产品的需求，反之亦然。

很明显，房子和土地是互补关系。

对于一宗房地产而言，地上附着物(房屋)与其依赖的土地，是不可分离的。

如果土地价格上涨，就会带来房屋价格的上升，房屋的价格和土地的价格存在着正相关关系。

2地价与房价的关系分析由于数据取得的原因，下面就从住宅类房地产价格的构成人手进行分析，探索土地价格对房地产价格的影响。

2．1地价和房价的数理关系房价主要是由地价(原土地使用者补偿费用、土地开发成本、土地出让金)、建安成本和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)构成的。

设P代表房价(元／m2建筑面积)，V代表地价(元／m2土地面积)，C代表建筑物的建安成本(元／m2建筑面积)，Y代表所有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(％)，F代表容积率(％)。

International Comparative Research on the Relationship Between Housing Price and Land Price 作者： 宋勃[1,2];高波[3,4]
作者机构： [1]南京大学经济学系博士研究生;[2]长沙理工大学经济学院讲师;[3]南京大学经济学系;[4]南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授博士生导师
出版物刊名： 亚太经济
页码： 73-77页
主题词： 房价;地价;国际比较
摘要：文章通过比较分析国内外地价占房价的比例发现，我国地价占房价的比重与土地资源相对富裕的欧美发达国家美国、瑞典比较接近，远低于土地资源相对稀缺的亚洲发达国家和地区。

土地稀缺程度、经济发展水平、政府政策和城市规划是影响房价与地价关系的主要因素。

我国城市地价与房价的关系研究随着城市化进程的加速，我国城市的地价和房价问题备受关注。

在不少人看来，房价的涨跌和城市的经济发展息息相关。

而城市地价的不断上涨也成为了不少人关注的热点话题。

本文将从城市地价与房价的关系出发，探讨这一问题的原因和影响。

一、城市地价的涨跌对房价有何影响？城市地价是指城市内土地的价格，而房价则是指建在这块土地上的房屋所对应的价格。

这两者之间存在一定的关系。

一般来说，当城市地价上涨时，房价也会跟着上涨，反之亦然。

城市地价的上涨，首先是由于城市发展带动了对土地的需求。

像商业中心、交通枢纽、医疗机构等都需要占地建设，而这些场所都需要地段优越的土地。

在土地资源紧缺的情况下，土地的供不应求会导致城市地价上升。

而城市地价的上涨，也会传导到房价上。

房屋所占用的土地是有限的，当土地价格上升时，建设新房屋的成本也会随之上涨，进而推高房价。

另外，在土地增值政策的推动下，一些地产商会将土地购买成本转嫁到房价上，进一步推高了房价。

二、影响城市地价和房价的因素有哪些？城市地价和房价受到多种因素的影响，包括经济因素、政策因素、社会因素等。

首先，经济因素是影响城市地价和房价的重要因素之一。

城市的发展、产业的发展、人口变化都可能对土地资源的需求和供给产生影响，从而影响城市地价和房价。

政策因素也是影响城市地价和房价的重要因素。

土地管理、房地产开发、城市规划等政策的制定和执行都会对城市地价和房价产生影响。

比如，土地增值税的改革、住房限购等政策都可以对城市地价和房价产生直接的影响。

最后，社会因素也会影响城市地价和房价。

城市居民的收入水平、消费观念、文化程度等都可能影响其对于房屋的需求和能力，从而进一步影响房价和地价。

三、城市地价和房价的上涨对经济社会的影响城市地价和房价的上涨，既对个人又对整个社会产生了许多影响。

首先，城市地价和房价上涨对人的生活影响较大。

对于购买住房的购房者来说，房价的上涨使得他们需要更多的资金来购买房屋，从而增加了个人和家庭的经济压力。

一、房价决定地价自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。

房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。

（一）国外研究动态李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。

这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。

这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。

Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。

（二）国内研究动态朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。

土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。

对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。

黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。

房价与地价互动关系的实证研究2003-2018年间房价畸高已经成为了社会的热点和难点问题，我国政府积极探索调控房价的解决方案，中国十九大报告明确指出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

如今正处于住房改革的关键时期，有必要对主要大城市进行房价和地价的互动性的研究，为调控房地产政策、建立长期有效的机制提供基础和依据。

标签：房价；地价；互动关系1、地价与房价1.1地价的内涵在马克思主义经济学和古典经济学中，土地价格被认为是地租的资本化。

我们将从以下几个方面来理解土地价格的涵义：（1）地价是土地资源价格和土地资产价格的有效统一土地本身没有价值，不是人们通过劳动创造的产品，但有价格。

土地是一个自然历史综合体，具备资源和资产两种特性。

土地既具备资源本身的价值，也蕴涵着后期人类社会劳动和科学技术的成果。

（2）地价实质上是土地的产权价格土地是特殊的商品，土地市场上交易的不是土地，而是土地使用权及其衍生出来的一系列权利。

（3）地价具有明显的上升趋势从成本构成上讲，随着土地开发利用程度的加深，人们对土地投入的改造成本也在增加，土地的价值不断增加，且土地是没有折旧的，地价随之不断上升；从收益方面讲，使用者在使用某地块时，能收获源源不断的现时和预期收益，所以地价有显著的上升趋势；从土地供求关系上讲，土地资源是有限的，需求处于不断增加的态势中，而供给几乎是没有弹性的，供需不平衡是的地价不断上涨。

1.1.1土地价格的组成本文研究的是地价与房价的互动性关系，因此本文中提到的土地均为熟地（是指已完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的土地。

）目前在我国经过开发后的熟地价格为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1.2房价的内涵房价由房产价格和地产价格组成，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。

我们将从三个方面来理解房价的涵义[1]：（1）房价体现了消费者、政府、开发商三者之间利益的博弈实际生活中，房地产的价格变动，是由有用性、稀缺性及有效需求三种特性的程度及其变化引起的。

N AND收稿日期:2014-02-10基金项目:中央高校基本科研业务费专项资金资助”(SWU1309470)作者简介:向丰(1988-),重庆丰都人,研究方向:经济学。

向丰(西南大学经济管理学院,重庆400715)摘要:多年以来学术界一直在争论地价与房价的关系,国内学者在此领域已经有了大量的研究,但目前仍然存在着较大的争议。

关键词:房价;地价;国内研究中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1005-913X(2014)05-0034-02从2002年7月起由于实行“招拍挂”制度我国的土地出让制度发生了巨大的改变,随后国内房价开始一路高涨,社会各界针对该问题展开了高房价和高地价孰因孰果的争论。

我国学者从理论研究和经验研究两种方法出发均取得了一定成果。

一、理论研究成果(一)高房价是地价上涨的原因一部分学者主要是从需求的角度出发,认为地价的高涨是由于房地产市场的旺盛需求造成的。

朱道林、董玛力(2005)认为土地价格的变化只是一种结果而并非原因,土地需求是房价的一种引致需求。

刘润秋、蒋永穆(2005)认为需求拉动房价,继而房价上涨又推动地价上涨。

胥玲(2009)认为居民可支配收入的提高和城市化进程的加快增加了房地产的市场需求,继而推动了土地价格的上涨。

故旺盛的房地产需求是我国房地产价格持续上涨的根本原因。

(二)高地价是房价上涨的原因另一部学者则主要是从成本的角度出发。

高晓慧(2001)从萨缪尔森的地租和产品价格关系出发,引申到地价和房价关系,认为地价是房价的基础,房价是地价的表现,房价对地价有反作用,地价与房价呈正相关性。

徐艳(2002)从房价具体构成因素出发,发现土地费用过高是导致房价过高的主要原因。

包宗华(2004)认为地价的大幅上涨引起了房价的攀升,只有降低地价才能有效抑制房价。

(三)地价与房价两者相互影响还有部分学者认为一定范围内房价与地价应该是相互作用、相互影响的关系。

刘琳、刘洪玉(2003)从需求的角度得出房价上涨导致了地价的提高,同时从供给角度得出地价上涨是房价上涨的一个重要原因。

房地产市场的国际比较房地产市场是国民经济中重要的组成部分，与人们的生活息息相关。

随着全球化的推进，房地产市场的国际比较也越发引起人们的关注。

本文将从不同国家的房地产市场发展现状、政府监管、房价水平、投资回报等几个方面进行比较，以期为读者呈现一个全面的房地产市场国际比较。

一、房地产市场发展现状房地产市场的发展水平在不同国家存在差异。

以美国为例，其房地产市场发展成熟，拥有完善的产权保护和土地使用制度，市场运作规范，各种房地产金融产品也相对较为完善。

相较于美国，中国的房地产市场在改革开放后取得了快速发展，但在部分方面仍存在不少问题，例如土地使用权制度不够明晰、市场调控措施较多等。

二、政府监管房地产市场的稳定与健康发展离不开政府的监管。

各国政府在房地产市场的政策、法规制定和监管力度上存在差异。

以德国和加拿大为例，这两个国家的房地产市场相对稳定，政府对市场进行较强的宏观调控，例如加拿大对投资者的资金来源进行限制，德国则推出一系列保护租户的政策。

相比之下，印度的房地产市场监管相对较弱，市场波动较大。

三、房价水平房价是衡量一个国家房地产市场的重要指标。

不同国家的房价水平存在较大差异。

以新加坡为例，由于土地稀缺，房价居高不下。

澳大利亚的房价也相对较高，特别是一线城市的房价更是居高不下。

相对而言，印度和越南等发展中国家的房价较为低廉。

这些差异主要受到供需关系、土地资源、政府政策等因素的影响。

四、投资回报房地产市场对于投资者而言，其回报率是一个重要的考量因素。

以英国伦敦为例，房地产市场长期以来一直受到国内外投资者的追捧，其房地产投资回报率相对较高。

相比之下，巴西的房地产市场回报率较低，部分原因是该国存在较高的土地成本和建设成本。

综上所述，不同国家的房地产市场存在着各自的特点和差异。

随着全球经济的发展和国际交往的加深，各国之间房地产市场的国际比较越来越重要。

通过学习和借鉴其他国家的经验，可以帮助我们更好地规划和运作自己的房地产市场，实现市场的良性发展和投资者的合理回报。

房价和地价关系的国内研究现状【摘要】我国房价和地价的关系一直是学者讨论的热点话题，究竟是房价拉动地价，还是地价拉动房价，二者的关系一直处于争论之中。

目前，国内外学者对房价和地价关系并未形成统一的结论。

采取的分析视角不同，数据选取不同，区域选择有差异，这些都有可能得到不同的研究结论。

文章参考了近三年关于房价地价关系的相关文献，对该领域的研究进行了梳理。

【关键词】房价地价研究综述一、引言自2002年，我国在土地制度的改革上，采用“招拍挂”的方式，改善了土地资源的配置，同时导致的供给垄断和需求竞争又造成了地价的不断上涨，而国内房价也不断攀升。

社会各界对房价地价的因果关系一直争论不休，看法各异。

二者之间是否相互起作用，以及作用程度的大小也成为了热点话题。

本文余下部分将介绍目前国内外学者关于房价与地价关系持有的主要五种观点：一种观点是成本推动论，认为地价上涨推动房价上涨；第二种观点是需求带动论，认为房价上涨拉动地价上涨；第三种观点是认为两者相互影响；第四种观点认为，房价与地价不存在固定比例关系或先行性关系；第五种观点认为，房价和地价存在长短期关系的差异。

二、房价与地价关系的研究现状（一）成本推动论一些学者认为，地价是房价构成的一部分，是房价的依托。

地价上涨使得开发商投资成本的增加，为了保证攫取正常的或者更大的利润，实现利益的最大化，开发商势必会提高房价1。

在这种观点下，认为地价上涨推动了房价的上涨，房1赵红平，2011：《房价与地价关系的分析》，《价值工程》第10期。

价是由地价决定的。

在外国学者中，最具代表性的当是Alonso（1964）和Muth（1969），他们从空间经济学的角度出发，通过构建空间竞价函数，认为在土地供给缺乏弹性的情况下，高房价是由高地价引起的23；不过，政府对土地利用的控制也会间接影响土地成本，进而诱发房价的变化，Dowall和Landis（1982）利用美国旧金山地区的相关数据，发现土地利用的密度控制和土地的可获得性等对土地使用的调控政策引起土地价格的变动，从而影响了住房巿场新建住宅的价格和销售量4。

沈阳市房价与地价相互关系的实证研究沈阳市作为中国东北地区的重要城市，房地产市场一直备受关注。

房价与地价是房地产市场的两个重要指标，它们之间的相互关系对于市场的稳定和发展具有重要意义。

本文将对沈阳市房价与地价的相互关系进行实证研究，以期能够深入了解房地产市场的运行规律，并为相关政策的制定提供参考。

一、研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场日益成为重要的经济支柱之一。

房地产市场的发展不仅直接关系到国民经济的稳定发展，也对民生福祉和社会稳定产生重要影响。

而房价与地价作为房地产市场的核心指标，其相互关系直接影响到市场的供需关系、投资行为和市场价格的形成。

二、相关理论分析1. 房价与地价的定义与关系房价是指购房者需要支付的实际价格，包括房屋本身的成本、地价、房产税等其他相关费用。

而地价是指土地的成本，一般是指土地的成交价格，是房地产市场的重要指标之一。

房价与地价之间存在着密切的关系，地价的变动直接影响着房价的形成。

一般情况下，地价上升会带动房价上涨，而地价下降则会对房价产生负面影响。

2. 影响房价与地价的因素影响房价与地价的因素有很多，包括宏观经济政策、城市规划、土地供应量、购房需求、房地产市场供求关系等。

土地供应量的变化是影响地价变动的重要因素之一，而购房需求、政府政策等因素则是影响房价变动的重要因素。

过去的研究表明，房价与地价之间存在着密切的相互关系，地价的变动对房价有着直接的影响。

这一关系在不同地区、不同时期可能存在着差异，需要通过实证研究来深入探讨。

三、研究方法与数据来源1. 研究方法本文将采用实证分析的方法，通过收集沈阳市近几年的房价与地价数据，构建相关的数学模型，探究房价与地价之间的相互关系。

具体来说，我们将采用多元回归分析的方法，以地价作为自变量，以房价作为因变量，探究它们之间存在的关联性。

2. 数据来源本文的数据主要来源于沈阳市房地产交易中心、国家统计局等权威机构发布的相关数据，包括沈阳市的土地收购费用、商品房成交价、土地供应量等。

地价与房价关系的经济学解析地价与房价是密切关联的，它们之间存在着经济学上的一些解析。

本文将通过地价与房价的供需关系、产权制度、市场竞争等方面，对这一关系进行经济学解析。

供需关系是地价与房价关系的重要因素之一。

地价与房价的供需关系可以互相影响。

房价的上涨会导致土地投资回报率上升，从而拉高了地价。

而地价的上涨也会推动房价的上涨，因为土地成本的增加会转嫁到房价上。

土地供给的限制也是地价与房价上升的原因之一。

如果土地供给受到限制，而需求仍然存在，那么土地价格就会上升，从而推动房价上涨。

产权制度对地价与房价关系的影响也很重要。

产权制度的不完善或者不稳定会对地价与房价产生负面影响。

如果产权制度不明确，土地产权得不到保护，那么土地的价值就无法得到充分体现，从而抑制地价与房价的上涨。

产权制度的稳定也能够促进房地产市场的健康发展，从而推动地价与房价的上升。

市场竞争也会对地价与房价关系产生影响。

市场竞争的程度越高，房地产市场就越活跃，地价与房价的波动也就越大。

在竞争激烈的市场环境下，开发商为了争取购房者，往往会提供更加优惠的价格，从而推动房价下降。

而地价也会随着房价的下降而适度下降。

宏观经济因素也会对地价与房价产生影响。

货币政策的宽松或者紧缩会直接影响到房地产市场。

当货币政策收紧时，购房者的购买能力减弱，推动房价下降。

地价也会随之下降。

而当货币政策宽松时，购房者的购买能力增强，房价与地价也会相应上涨。

地价与房价是相互影响的，供需关系、产权制度、市场竞争、宏观经济因素等都会对它们之间的关系产生影响。

了解和分析这些因素对地价与房价的影响，可以帮助决策者制定合理的政策，促进房地产市场的稳定发展。

中国产经CHINESE INDUSTRY &ECONOMY中国产经Chinese Industry &Economy摘要：地价与房价之间存在一定的关系，其属于房地产市场研究的基础，也是促进房地产、地价市场协调发展的关键。

近几年，我国房价上涨速度比较快，这与土地出让方式改革之间存在一定的关联，社会各界学者针对地价与房价之间关系的研究比较多，争论的声音也比较激烈。

本文针对地价与房价的内涵展开分析，研究了地价与房价的联系，并且以XX 市为例，结合前人研究结果，对地价与房价的相互关系的再检验展开研究。

关键词：地价变动；房价变动；相互关系我国改革开放至今已有四十余年，经济发展水平在不断增长，城镇人口数量也在不断上涨，由此能够看出我国城镇化水平不断提高，人们的生活水平也不断提高，在人口不断增加的背景下，家庭模式逐渐向小型化发展，因此人们对住宅数量、环境等也提出了新的需求。

面对日益增长的住房需求，仅凭借政府的调节，难以满足人们对市场的需求，因此我国对住房制度进行了市场化改革，通过市场手段进行调节。

地价与房价之间的关系能够反映出市场的具体情况，对两个关系的研究，有助于推动房地产事业良好发展。

一、地价与房价内涵地价是指土地价格，也就是购买土地所有权的价格，在出让土地所有权之后，能够获得相应的补偿，或者支付相应的代价等等[1]。

马克思在研究中曾经认为，土地本身并没有价值，但是可以通过生产产生收益，因此地租就是土地的价格，马克思在研究中给出地价计算公式如下：上述公式中，P 代表的是地价，R 代表的是地租，i 代表的是利息率。

土地在人们利用与改造之后，能够产生财富，因此土地也是一种资源，那么地价也可以看成购买土地的价格，土地价格主要由两个部分组成，其一是土地资源价格，其二是土地资本价格，其中土地资本价格是指投入物化劳动而形成的使用价值。

随着我国经济的发展以及人口城镇化的发展，城镇住宅需求越来越大，因此城市中地价水平不断增加，地租与利息率对土地价格产生了直接的影响[2]。

房价与地价关系研究摘要：选用2021年一季度到2021年四季度青岛市房地产价格指数中的房屋销售价格指数与土地交易价格指数，应用误差修正模型（ECM）研究房价与地价的关系。

研究结果表明：地价对房价影响显著，要想调控房地产市场就应该从土地财政方面着手。

关键词：房屋销售价格指数；土地交易价格指数；ECM 中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2021）11-0044-03 1 研究问题的提出房价关乎民生，地价关乎地方政府财政。

由图1显而易见，近几年房价的节节攀升是有根结的，那就是地价。

现在基于青岛市数据实证研究房价与地价的关系。

2 数据选取与预处理本文选用青岛市房地产价格指数中的房屋销售价格指数（亦即房地产销售价格指数、房价指数）与土地交易价格指数（亦即土地出让价格指数、地价指数），数据取自《中国国土资源公报》和《全国主要城市地价监测报告》。

原始资料是环比数据，取的是2021年一季度到2021年四季度总共40期的季度数据。

根据数据的迭代转换和定基指数与环比指数的关系进行数据预处理将基期统一，从而将环比指数转化为定基指数。

之后，为了消除特殊数据对模型估计精度的影响，对数据取自然对数，得到调整后的房价指数（LNDHP）与地价指数（LNDLP）。

3 实证分析 3.1 最优滞后阶数在进行平稳性检验之前，很必要的一项工作就是找出最优滞后阶数。

Eviews6.0给出了依据AIC和SC等多种选择标准下的自动选阶。

滞后期应该慎重选择。

确定最优滞后期的方法与准则有：LR、FPE、AIC准则、SC准则、HQ准则。

当运用这几个准则得出的各个滞后期下的数值同时为最小时，则该滞后期就是最优滞后期。

最优滞后阶数的检验结果如表1所示： 3.2 平稳性检验给出一个时间序列，如果其自回归模型AR模型的特征方程的一个特征根是1，那么这个序列就是非平稳时间序列，这样的序列通常表现出随时间而不断增大的特征，检验一个序列是否含有单位根，称为单位根检验。