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商业地产新模式---豪布斯卡 搜索更多相关主题的帖子 : 豪布斯卡 商业地产 被过滤广告 一、 HOPSCA 的源起、国际领先性

自20世纪 70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实 践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆

辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉 德方斯的 HOPSCA 规划模式就是一个成功的例子。

拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼 247 万平方米、其中 商务区 215 万平方米、公园区 32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区 1.56万套，可容 纳3.93 万人；并建成了面积达 10.5 万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是 欧洲最大的公交换乘中心。建成 67 公顷的步行系统、集中管理的停车场设有 2.6万个停车位，交通设 施完善； 建成占地 25公顷的公园， 种植有 400余种植物， 建成由 60 个现代雕塑作品组成的露天博物馆， 环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带 给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。

从国际视野来看， 现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段， 通过综合性 的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效 益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。 HOPSCA 在这样 的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

二、什么是 HOPSCA ？

1． HOPSCA 的概念

HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能

复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 HOPSCA 包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功 能；它具备完整的街

区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发 展的结果； 同时 HOPSCA 通过街区作用， 实现了与外部城市空间的有机结合， 交通系统的有效联系， 成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

2 ． HOPSCA 的两种表现形式

A) 城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成 HOPSCA ；

B) 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业 设施等多种功能，

形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的 HOPSCA 。

3． HOPSCA 的特征

HOPSCA 通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城 市多样化生活，并

能够进行自我更新与调整。这些都与 HOPSCA 形成的特点密切相关。

高可达性 HOPSCA 通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市 CBD ，城市的副 中心或规划中的

城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

高密度，集约性 建筑高度和密度均很高， 形成高楼林立的景象， 成为城市的标志； 人口密度大， 人流密集， 白天、 工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能 不同而形成互补，功能全面、集中。 整体统一性

建筑风格统一， HOPSCA 中各个单体建筑相互配合、影响和联系； HOPSCA 中建筑群体与外部 空间整体环境统一、协调。 功能复合性 HOPSCA 自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、 居住（包括酒店、

住宅、居住公寓等） 、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成 HOPSCA 功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

土地使用均衡性 HOPSCA 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定 功能。

1、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；

2、 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时 段，会对商务、商

业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

空间连续性 1、 平面的连续：鉴于 HOPSCA 各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项 功能都会影响整体

效果；

2、 立面的连续：立面会影响 HOPSCA 的统一性，因此，要保持 HOPSCA 内建筑物的风格统

，就要使立面有连续性；

3、 空间的连续：由于 HOPSCA 优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下 和地面形成多层

次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

内部、外部联系完整性 HOPSCA 内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建

筑有机结合； HOPSCA 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的 使用效率和规模。

巨大的社会效应 因 HOPSCA 所处的城市位置和庞大的规模， 注定其必将成为城市的名片， 产生巨大的社会效应。 例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会 各界关注的焦点， 上海新天地因其成功的商业运营模式， 更成为上海文化、 建筑、 旅游的标志性项目， 成为上海市的文

化标签。 巨大的升值潜力 一个成功的 HOPSCA 项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大 的品牌价值，同时作为地产物业的 HOPSCA ，随着城市的不断

发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、 商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街 高价值成功销售获利； 商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利； 星级酒店作为资产 长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此 项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。

三、 HOPSCA 地产模式出现的必然性

长期以来， 受传统的功能分区规划思想的影响， 我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分 开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其 最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。 应该看到， 城市的每一个功能要素既有一定的独 立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅， 既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系

统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生 活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、 政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、 一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。 HOPSCA 是城市发展的必然产物。

可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的 HOPSCA ，绝不是人 为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是 一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型 HOPSCA 可视为城市大系统中的一个重要组成部分。 HOPSCA 概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、 生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式， 从社会发展的角度上来说， 这种模式必然成为未来 地产发展的主流方向。

四、 HOPSCA 与城市发展息息相关

1．现代城市发展特点

中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后， 其发展的轨迹愈来愈清晰， 其中一个最大的 变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化， 精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市 长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。

环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。 从某种意义上来讲， 21 世纪国际竞争 的基本单位，既其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况， 而在于在区域发展的情况， 以珠三角、 长三角、 不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与 区域的联动发展， 实现城市与区域的一体化， 进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要 努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：

a) 城市功能多样化

城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区 域化的现实环境中， 一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能， 而且要承担区域所赋予的专 业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。

b) 城市形象特色化

长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果 形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨 迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市 的文脉与特色， 弘扬地方文化， 极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最 重要的手段。

c) 城市环境生态化

未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色 GDP ”， 它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。 中国城市在经历西主城市“大发展、 大破

坏”的老路之后， 今天终于明白城市可持续发展的重要性， 城市生态环境保护与城市绿化建设成为城 市发展的重头戏。

d) 城市资源集约化

城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源， 资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发 与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化， 从关心量的扩大到关心质的提高， 从注重 政府政绩到注重城市经营的实效， 城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入 与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后 城市发展的主要特征。

取得资源集约经营的最佳效用。 城市