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喻小艳与重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】重庆市第五中级人民法院【审理法院】重庆市第五中级人民法院【审结日期】2020.05.18【案件字号】(2020)渝05民终1056号【审理程序】二审【审理法官】芦明玉苏致礼陈华【审理法官】芦明玉苏致礼陈华【文书类型】判决书【当事人】喻小艳;重庆裕城美每天物业管理有限公司【当事人】喻小艳重庆裕城美每天物业管理有限公司【当事人-个人】喻小艳【当事人-公司】重庆裕城美每天物业管理有限公司【代理律师/律所】杜后利重庆君策律师事务所【代理律师/律所】杜后利重庆君策律师事务所【代理律师】杜后利【代理律所】重庆君策律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】喻小艳【被告】重庆裕城美每天物业管理有限公司【本院观点】《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
"《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
"裕城美物业公司未举示证据证明其系经过招投标方式选聘为喻小艳所在的重庆市江津区鼎山街道鼎山大道738号建宇雍山郡小区的物业服务企业，亦未举示证据证明案涉小区系可以通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。
重庆市人民政府关于废止《重庆市物业管理办法》等政府规章的决定【发文字号】渝府令第173号【发布部门】重庆市政府【公布日期】2004.06.29【实施日期】2004.07.01【时效性】现行有效【效力级别】地方政府规章重庆市人民政府令（第173号）《重庆市人民政府关于废止〈重庆市物业管理办法〉等政府规章的决定》已经2004年6月22日市人民政府第33次常务会议审议通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。
市长王鸿举二00四年六月二十九日重庆市人民政府关于废止《重庆市物业管理办法》等政府规章的决定为规范和改善政务管理，创建服务型政府，创造优良发展环境，促进全市经济社会全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国立法法》和国务院《规章制定程序条例》等法律、法规的规定，市人民政府决定，废止《重庆市物业管理办法》等政府规章，共5件（见目录），现予以公布。
序号政府规章名称文号备注实施部门1《重庆市物业管理办法》重庆市人民政府令第51号已被《重庆市物业管理条例》所代替，按照《重庆市物业管理条例》执行市国土房管局2《重庆市城市房屋拆迁管理办法》重庆市人民政府令第113号已被《重庆市房屋拆迁管理条例》所代替，按照《重庆市房屋拆迁管理条例》执行3《重庆市人民政府关于进一步整治主城区非法营运车辆规范出租客运市场秩序的通告》重庆市人民政府令第64号主要内容已纳入《重庆市道路运输管理条例》，按照《重庆市道路运输管理条例》执行市交委4《重庆市公共场所禁止吸烟的规定》重庆市人民政府令第18号主要内容已纳入《重庆市爱国卫生条例》，按照《重庆市爱国卫生条例》执行市卫生局5《重庆市农业综合开发项目管理办法》重庆市人民政府令第47号按照《国家农业综合开发县管理暂行办法》执行市农综办重庆市物业管理办法物业管理条例重庆市爱国卫生条例lar_53924北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。
重庆市人民政府关于印发《重庆市解决办理国有土地使用证和房屋所有权证遗留问题的实施意见》的通知文章属性•【制定机关】重庆市人民政府•【公布日期】2002.11.04•【字号】渝府发[2002]82号•【施行日期】2002.11.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管,民法商法总类正文重庆市人民政府关于印发《重庆市解决办理国有土地使用证和房屋所有权证遗留问题的实施意见》的通知（渝府发[2002]82号）各区县（自治县、市）人民政府，市政府有关部门：市政府同意市国土房管局拟定的《重庆市解决办理＜国有土地使用证＞＜房屋所有权证＞遗留问题的实施意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
一、提高认识，加强领导重庆市仅主城区就有320万平方米已售房屋未办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》（以下简称“两证”），涉及到几万户家庭50—60亿元的住房产权，房屋产权人的财产权利得不到保障，已经成为影响社会稳定的一大因素。
造成这些问题的主要原因：一是房地产因开发商涉诉被司法查封；二是房地产开发公司倒闭，无人申报办理“两证”的有关手续；三是建设单位拖欠工程款，互相扯皮，影响竣工验收；四是房产开发商欠缴税费，无法完善建设项目验收手续。
认真解决办理“两证”历史遗留问题，是实践“三个代表”、维护社会稳定、为民办实事的具体行动。
各级人民政府和有关部门务必要按照“三个代表”要求抓好此项工作，分管领导要亲自挂帅，主要领导要亲自督促过问，从讲政治、讲大局、讲稳定的高度，采取切实措施，在今年底全部解决办理“两证”的遗留问题。
二、实行规费征缴与办证分离的原则对开发建设单位拖欠规费的，有关规费征收部门要督促开发建设单位限期缴清规费，逾期不缴的，按相关规定处理。
同时实行规费征缴与办证分离的原则，对目前确实无能力缴纳欠缴的规费和土地出让金的，可采取挂账的方式，在保留债权追缴权的同时，相关部门应立即完善相应建设手续，国土房管部门要为房屋买受人办理权属证书。
重庆市国土房管局关于印发《重庆市区县投资土地开发整理项目管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】重庆市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2008.04.07•【字号】渝国土房管发[2008]221号•【施行日期】2008.04.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文重庆市国土房管局关于印发《重庆市区县投资土地开发整理项目管理暂行办法》的通知（渝国土房管发〔2008〕221号）各区县（自治县）国土房管局、国土资源局，国土资源管理分局，市土地整理中心，市土地勘测规划院，各有关单位：为严格落实耕地占补平衡制度，加强规范区县投资土地开发整理管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市土地管理规定》（渝府令第53号）、《国土资源部土地开发整理若干意见》（国土资发[2003]363号）等法律法规和政策规定，结合我市实际，我局研究制定了《重庆市区县投资土地开发整理项目管理暂行办法》，现印发你们，请遵照执行。
二○○八年四月七日重庆市区县投资土地开发整理项目管理暂行办法第一章总则第一条为严格落实耕地占补平衡制度，规范和促进区县投资土地开发整理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《重庆市土地管理规定》（渝府令第53号）、《国土资源部土地开发整理若干意见》（国土资发[2003]363号）等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内区县投资土地开发整理项目管理。
本办法所称区县投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）指区县（自治县）国土资源行政主管部门（以下简称“区县国土管理部门”）为实现耕地占补平衡，使用本级管理的土地开发整理专项资金或其它自筹资金实施的土地开发、土地整理、土地复垦项目。
第三条重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）是全市土地开发整理行业主管部门，负责研究制定项目政策规定、技术标准、行业规范和补充耕地年度计划，发布年度项目指南，实施入库项目核查和备案，确认项目新增耕地并颁发合格证，负责项目专业技术服务机构管理。
重庆市国土房管局关于印发《重庆市农村土地整治测绘单位考核细则(试行)》的通知文章属性•【制定机关】重庆市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2012.11.06•【字号】渝国土房管发[2012]162号•【施行日期】2012.11.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文重庆市国土房管局关于印发《重庆市农村土地整治测绘单位考核细则（试行）》的通知（渝国土房管发〔2012〕162号）各区县国土房管局，国土资源局，国土资源管理分局，市农村土地整治中心，有关单位：为进一步规范我市农村土地整治测绘单位管理，根据《重庆市农村土地整治从业单位管理办法（试行）》（渝国土房管发〔2012〕73号），我局制定了《重庆市农村土地整治测绘单位考核细则（试行）》，现予印发，请遵照执行。
执行中的有关问题，请及时与我局联系。
重庆市国土房管局2012年11月6日重庆市农村土地整治测绘单位考核细则（试行）第一条为进一步规范我市农村土地整治测绘单位从业行为，提高专业技术服务水平，根据相关法律法规和《重庆市农村土地整治从业单位管理办法（试行）》（渝国土房管发〔2012〕73号），结合我市实际，特制定本细则。
第二条本细则适用于经市国土房管局备案的农村土地整治测绘单位考核评价。
从2013年1月1日起，未经市国土房管局备案或无主要技术负责人的单位，不得承担农村土地整治测绘工作。
第三条市国土房管局是农村土地整治测绘单位考核评价行政主管部门，负责建立考核评价机制、认定考核评价结果；市农村土地整治中心负责考核评价具体工作；区县国土管理部门配合做好考核评价相关工作。
各级国土管理部门应确保考核评价客观、公开、公平、公正。
第四条我市对农村土地整治测绘单位分为单个项目考评和年度业绩综合考核。
单个项目考评和年度业绩综合考核情况定期在市国土房管局公众信息网上发布。
第五条通过市级入库备案、竣工验收或抽查确认项目应及时进行考评，并作为项目申报所需要件。
重庆市业主委员会成⽴最新流程（含流程说明⽂字）确定业主⾝份及⾸次投票权未达到⑩⑨⑥⑧⑦③④⑤①②达到开发商物业管理处区房管局物管科成⽴筹备组确定业主代表及业主委员侯选⼈产⽣程序确定⾸次业主⼤会召开内容拟订业主⼤会议事规则和管理规约第⼀次业主（代表）⼤会制订《业主⼤会议事规则》选举业主委员会委员审议通过管理规约发布业主委员会公告房管局申请登记法定份额停⽌召开报告全体业主及房管局物业管理其他重要事项刻章（⼀）物业管理⽤房（其中含业主委员会办公室）按（《重庆市国⼟房管局关于物业管理若⼲问题的指导意见》渝国⼟房管发〔2006〕548号）要求配置：建设单位按房屋总建筑⾯积3-5‰⽐例在物业管理区域内⽆偿配置物业管理企业⽤房和业主委员会⽤房（合称物业管理⽤房），具体⽐例参照指导意见。
（⼆）需准备的资料：1、⼩区建设各项批准⽂件（如⽴项、规划、施⼯等许可证、国⼟使⽤权证等）；2、竣⼯总平⾯图，单体建筑、结构、设备竣⼯图，配套设施、地下管⽹⼯程竣⼯图等竣⼯验收资料；3、设施设备的安装、使⽤和维护保养等技术资料；4、物业质量保修⽂件和物业使⽤说明⽂件；5、物业管理所必需的其他资料。
6、物业专项维修资⾦清册；7、该项⽬的房屋⾯积测绘报告。
（三）⼩区公共收益帐⽬。
（四）会所或泛会所、露天停车场的产权情况。
（⼀）物业已出售的建筑⾯积达到百分之五⼗以上；（⼆）物业⾃⾸次出售之⽇起已满⼆年的；（三）物业⼗分之⼀以上业主联名。
（⼀）当出现有第⼀项所列述条件之⼀时，开发商和管理处须将下述资料上报房管局物管处，并咨询其对成⽴业主委员会的指导意见，领取有关表格。
（流程图①②）3、业主花名册；4、各业主建筑⾯积。
（⼆）由房管局物管处协助完成筹备⼯作。
（流程图③）1、成⽴业主⼤会筹备组；2、业主⼤会筹备组成员组成：开发商、管理处、业主代表。
如有可能，可邀请驻区街道办事处及居委会相关负责⼈参加。
（选取业主代表应以熟悉物业法规，及愿意⽀持并配合管理处⼯作的业主为佳）3、通过⾃荐或推荐成⽴的筹备组，须在物业管理区域内公布7天，业主⽆异议后产⽣。
《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》渝国土房管发〔2004〕294号目录第一章总则第二章招标第三章投标第四章开标、评标和中标第五章附则附件一:重庆市物业管理项目招投标程序附件二:物业管理项目招标书(示范文本)附件三:项目标书及答辩要求物业管理投标书应具备的内容第一章总则第一条为了规范前期物业管理招标投标活动,促进物业管理市场的公平竞争,保护招标投标当事人的合法权益,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理条例》,结合本地实际,制定本办法。
第二条前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动适用本办法。
第三条本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑(纯商业物业除外)的,经物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正,诚实信用的原则。
第五条重庆市国土资源和房屋管理局负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。
各区、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的十万平方米以下的物业项目招标投标的监督管理。
第六条任何单位和个人不得违法限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第七条招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。
房地产行政主管部门依法监督和查处招标投标活动中的违法行为。
第二章招标第八条前期物业管理项目招标人(以下简称招标人)是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
重庆市国土房管局办公室关于《国土房管信息》改版的通知
【法规类别】机关工作综合规定
【发文字号】渝国土房管办发[2005]89号
【发布部门】重庆市国土资源和房屋管理局
【发布日期】2005.11.21
【实施日期】2005.11.21
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
重庆市国土房管局办公室关于《国土房管信息》改版的通知
（渝国土房管办发〔2005〕89号）
市住房公积金管理中心，各区县（自治县、市）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，局属各单位，机关各处室，局属行业学会、协会：
为进一步加强政务信息工作，《国土房管信息》围绕市委、市政府目标及国土房管中心工作，不断提高信息质量，拟在原有基础上分设相应栏目，为领导、为上级部门和系统内部提供更高效、更优质、更全面的信息服务。
现将改版有关情况通知如下：
一、《国土房管信息》目标定位
《国土房管信息》目标读者群定位于重庆国土房管系统的上级机关、上级主管部门领导、局领导、机关各处室、下属单位和市级相关部门，以及时反映国土房管工作最新信
息，使领导及国土房管系统工作人员能较快掌握国土房管工作信息，提供科学决策的有效渠道。
重庆市物业管理优秀示范住宅小区考评办法 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】重庆市物业管理优秀示范住宅小区考评办法第一条为加强本市住宅小区（大厦、工业园区）管理，提高全市物业管理水平，根据建设部有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条?本市辖区内实施物业管理一年以上的区级优秀住宅小区（大厦、工业园区）的考评，适用本《办法》。
住宅小区，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积8万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的小区内的组团。
大厦，是指按城市统一规划建设，市政、环卫、绿化设施设备齐全，建筑面积4万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达 60%以上的单幢高层住宅；或分期建设已建成并投入使用，入住率达60%以上的高层住宅小区内的组团；或单幢建筑面积3万平方米以上，使用率60%以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。
第三条?优秀住宅小区（大厦、工业园区）的考评工作由市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织实施。
第四条?考评工作采取听取汇报、查阅资料、现场查看、征询业主、使用人意见综合评议，以打分的形式进行。
第五条?市级考评工作每年进行一次。
90—95分的，评为物业管理优秀小区（大厦、工业园区）；96分以上（含96分）的，评为物业管理示范小区（大厦、工业园区），由市国土房管局授予荣誉称号并通报表彰。
第六条?获取市级物业管理优秀示范小区（大厦、工业园区）的项目，每隔三年进行抽查复验，复验不符合达标要求的小区（大厦、工业园区），应在三个月内进行整改，由国土房管局评审验收，复验整改后仍不符合达标要求的取消其荣誉称号。
第七条?已获区县（自治县、市）级物业管理优秀小区（大厦、工业园区）称号的，可申报市级优秀示范住宅小区（大厦、工业园区）的评选。
重庆市国土房管局关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知文章属性•【制定机关】重庆市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2006.01.16•【字号】渝国土房管发[2006]22号•【施行日期】2006.01.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文重庆市国土房管局关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知（渝国土房管发〔2006〕22号）各区县（自治县、市）国土房管局、房管局，高新区、经开区、北部新区高新园、经开园国土房管分局，市房地产交易所，主城区各房地产交易所：近一段时间以来，主城区个别房地产开发企业在销售商服用房类的商场、农贸市场时，违反国家及市有关政策规定，采取欺诈和蒙骗手段，以高额回报或各种包租、返租等手段诱骗购房人投资购买其擅自分零的摊位，扰乱了房地产市场秩序，增加了社会不稳定因素。
为加强对商服用房销售管理，统一分零销售的商服用房交易及权属登记政策，现将有关问题通知如下：一、清理辖区内分零销售商服用房的有关情况各单位应立即对辖区内已经或正在销售的商场、农贸市场的销售情况进行全面的清理。
包括销售单位名称、产权取得方式、地址、销售摊位个数、建筑面积、销售金额、是否具备销售资格以及是否办理交易权属登记、目前经营范围和经营模式等。
并针对清理出现的情况分门别类进行统计分析，对可能存在的隐患提出处理意见，并及时向当地政府有关部门汇报。
主城各单位清理情况应在2006年1月30日以前上报市局市场处。
二、加强对商服用房的销售管理各单位应严格按照《重庆市国土房管局关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（渝国土房管发[2004]344号）和《重庆市国土房管局关于进一步加强房地产市场行为监管的通知》（渝国土房管发[2005]390号）的规定，加强对商服用房的销售管理。
（一）严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售。
预售期间如需销售的，应整层、整体进行销售或按批准的建筑设计和预售许可进行销售。
重庆市物业服务合同 （示范文本）
（2005版）
甲 方（业主大会）： 乙方（物业管理企业）： 物 业 名 称：
重庆市国土资源和房屋管理局制定 重庆市工商行政管理局监制 重庆市物业服务合同 甲方（业主大会） 组织名称： 业主委员会代表人： 地 址： 联系电话：
乙方（物业管理企业） 企业名称： 法定代表人： 地 址： 联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标、议标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就 （物业名称）实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。 第一章 物业管理区域概况
第一条 物业基本情况 物业名称： 物业类型：__________ 座落位置： 占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米 四至： 东至： 南至： 西至： 北至： 其他： 。 第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。
第二章 委托服务事项 第三条 甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为： 1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、 。 2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、 。 3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯_ ______。 4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕、_____________。 6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。 7、交通秩序与车辆停放的管理。 8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 9、物业档案资料管理。 10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。 11、装修管理。 12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。 第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为： 1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）； 2、 3、
第三章 物业服务质量 第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。
第四章 物业服务费用 第六条 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第 种方式： 1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润） 根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）： （1）住 宅：________元/月·平方米 （2）写 字 楼：________元/月·平方米 （3）商业物业：________元/月·平方米 （4）其他物业：________元/月·平方米 业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金） 本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）： （1）住 宅：________元/月·平方米 （2）写 字 楼：________元/月·平方米 （3）商业物业：________元/月·平方米 （4）其他物业：________元/月·平方米 乙方选择以下第 种方式对物业服务资金提取酬金： （1）乙方每月/每年按________元的标准从物业服务资金中提取； （2）乙方每月/每年按预收物业服务资金数额________%的比例提取。 预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、________________________________。 预收的物业服务支出应当全额用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。 第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取____________方式向业主分摊计收。 第八条 业主应于 之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。 已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。 物业服务费用或者物业服务资金按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前 日内履行交纳义务。 第九条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。 对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由 承担。 第十条 停车收费分别采取以下方式： 1、停车场属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理； 2、停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位________元/个·月、车库车位________元/个·月标准提取停车管理服务费； 3、车位权属系业主的，应按露天车位________元/个·月、车库车位________元/个·月标准或按占地面积（包括公摊面积）________元/m2的标准，向乙方交纳停车管理服务费。 第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。 第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主或开发建设单位所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费： 1、 2、 3、 第十三条 乙方经营管理会所，可按 标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按 标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按 标准提取管理服务费。 第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息归全体业主所有，可根据业主公约的规定纳入物业专项维修资金进行管理。 第十五条 乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。 第十六条 其他约定 ________。
第五章 双方的权利义务 第十七条 甲方的权利义务 甲方享有以下权利： 1、监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理制度； 2、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告和大中修方案的财务预算和决算，监督检查乙方各项方案计划的实施； 3、制订物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度； 4、审批物业维修资金的使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造的竣工验收； 5、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况的报告，并定期向业主公布报告； 6、代表本业主参加因物业管理活动发生的诉讼； 7、对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理； 8、监督乙方实施物业服务的其他行为； 9、实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托双方认可的专业审计机构对年度财务收支状况进行审计； 10、依据法律、法规规定享有的其他权利。 甲方应履行的义务： 1、甲方应向乙方移交下列资料： （1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料； （2）规划设计资料； （3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （5）物业管理所必需的其他资料。 2、协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费； 3、协助乙方因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，配合做好相关业主的工作，并协助乙方在约定的期限内恢复原状； 4、听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系； 5、负责本物业区域内的物业专项维修资金的归集和续筹；
