当前形势下的房地产开发面临风险及应对

２０２３年１０月房地产导刊地产与经济

５６　|REALESTATEGUIDE房地产企业投资风险及管控措施廖云华　(中铁二院(成都)置业开发有限责任公司　四川　成都　６１００００)

作者简介:廖云华(１９７５－)汉,四川省内江市人,学士学

位,高级工程师,中铁二院(成都)置业开发有限责任公司总经理.

[摘

　要]　

房地产开发风险研究在国内尚属起步阶段,了解投资风险等、分析与规避的方法仍有欠缺.理论违约使得房地

产企业在实践中对于规避方法理解与应用程度较低.所以房地产企业走上了盲目投资的道路、恶性发展之路,风险在不断增加,随之而来,对我国房地产发展也造成不小负面影响.企业在回避方面的软肋在于:市场研究不足,对供需形势及未来走势进行了大致的调研,无视房地产政策而盲目放贷等,对银行的过分依赖,融资渠道窄,管理混乱,高成本,劣质、品牌意识缺乏、法律法规研究不到位,销售难等问题.所以研究房地产投资风险十分必要和有意义.减少房地产投资风险,是项目投资能否取得成功的关键所在.[关键词]

房地产企业;投资风险;管控措施

[中图分类号]F２９９􀆰２３３􀆰４２ [文献标识码]A [文章编号]１００９－４５６３(２０２３)１９－０５６－０３

１　投资风险管控对房地产企业而言具有重要

意义

风险管控是现代企业不得不思考的问题.由于市场经

济条件下,风险无处不在,才能发挥最大效益,企业对利润必须充满信心,但还必须具备风险防控意识,否则,一切的付出都可能会被颠覆.对房地产企业而言,企业经营最主要的指标是利润,并追求利润的最大化,风险管控的强化势在必行.一旦风险管控意识不足,企业在投资上也许只是一味地追随,不切实际地扩大规模,但一旦风险显露,极易把企业逼上绝路.所以房地产企业想要保持稳定的发展,重视并强化投资风险管理势在必行,把各阶段风险管控措施落在实处、到位、合理投入,增加投资效益.在中国的城市建设与国民经济的发展过程中,房地产扮演着举足轻重的角色.站在产业发展高度,强化投资风向防控,以优质的产品为辅助,采取有效的管理措施,增加其利润,能够加快城市建设的速度,拉动了整个房地产行业的良性发展.在企业社会活动中,投资具有十分重要的意义,房地产投资具有正面的社会价值与意义,例如,房地产企业投资、经营与开发,不仅仅是金融,施工行业的事,更重要的是销售方面的事、设计行业之间存在着紧密的联系.以及房地产企业动数千万元投资工程等,将带动就业和经济的发展.因此,在社会经济的视野中,房地产企业在进行投资的时候,认真思考国家与城市政策的方向,综合考虑市场供求,从房价,成本和开发时间等方面进行分析、投资规模的科学预算等等,既能保证企业的稳步发展,也能给社会经济建设贡献自己的力量.因此,全方位地看,房地产企业投资风险管理均为不可忽视之重要事项.

当前经济形势下房地产企业的运营思路当前的经济形势下，房地产企业的运营思路面临着诸多挑战和机遇。

经济下行压力、政策调控、市场竞争加剧等诸多因素都在影响着房地产企业的经营状况。

房地产企业需要不断调整和改进运营思路，以应对市场变化，创造更多的价值。

本文将分析当前经济形势下房地产企业的运营思路，并提出相关的建议。

一、精准定位，抓住市场机遇在当前经济下行的情况下，房地产企业需要更加精确地定位市场，找准自己的定位和发展方向。

可以通过市场调研，了解目标客户的需求和购房意向，制定针对性的销售策略，以满足市场需求。

抓住市场机遇，及时调整产品结构和开发策略，跟进市场变化，灵活应对市场需求，提高企业的竞争力。

二、精细化管理，提高效率在当前经济形势下，房地产企业需要加强精细化管理，提高运营效率。

可以通过信息化技术，建立全面的信息系统，实现生产、营销、财务等方面的一体化管理，提高工作效率，减少人力成本，降低企业运营风险。

建立完善的绩效考核制度，激励员工积极性，提高企业整体运营效率。

三、创新发展，拓展新业务领域在当前经济形势下，房地产企业需要积极拓展新的业务领域，以实现多元化发展。

可以通过多元化投资、跨界合作等方式，拓展新的业务领域，降低企业风险，实现资源优化配置。

提升企业的研发创新能力，不断推出新产品、新技术，满足市场需求，提高企业的市场竞争力。

四、品牌营销，提升企业形象在当前市场竞争激烈的情况下，房地产企业需要加强品牌营销，提升企业形象。

可以通过多种营销手段，包括线上线下广告、公关活动、社交媒体等方式，提升企业品牌知名度和美誉度，吸引更多客户。

加强客户服务，提高客户满意度，提升企业口碑，实现品牌效应，促进企业的良性发展。

五、风险防范，保障企业稳定发展在当前经济形势下，房地产企业需要加强风险防范，保障企业稳定发展。

可以通过建立完善的风险管理体系，提前识别和评估各类风险，制定相应的风险防范措施，降低企业经营风险。

积极应对市场变化，灵活调整企业战略，降低市场风险，实现企业的可持续发展。

新经济形势下房地产营销面临的问题及解决对策目录一、内容概览 (2)二、新经济形势下房地产市场概况 (2)1. 市场规模及增长趋势 (3)2. 竞争格局分析 (4)3. 政策环境及影响 (5)三、房地产营销面临的问题分析 (6)1. 市场分析及定位不准确 (8)2. 产品同质化与创新不足 (9)3. 营销策略单一，缺乏灵活性 (10)4. 客户关系管理不到位 (11)5. 线上线下融合营销挑战 (12)四、解决对策与建议 (13)1. 提高市场分析与定位准确性 (15)（1）加强市场调研，深入了解客户需求 (15)（2）精准定位，打造差异化竞争优势 (17)2. 加强产品创新，满足客户个性化需求 (18)（1）突破同质化竞争，加强特色产品设计 (19)（2）注重智能科技应用，提升居住体验 (20)3. 多元化营销策略，增强灵活性 (21)（1）结合线上线下，拓展营销渠道 (23)（2）运用新媒体平台，提高品牌知名度 (24)4. 加强客户关系管理，提升服务质量 (26)（1）完善客户服务体系，提高客户满意度 (27)（2）运用大数据技术，实现精准营销和服务升级 (28)5. 融合线上线下营销，打造全新营销模式 (29)（1）构建房地产电商平台，实现线上线下互动 (30)（2）优化线上线下融合模式，提高营销效果 (31)五、实施效果评估与风险防范 (33)1. 实施效果评估 (34)（1）评估指标设定 (35)（2）评估方法选择 (36)2. 风险防范措施 (38)（1）政策风险防范 (39)（2）市场风险防范 (40)六、结论与展望 (41)1. 研究结论总结 (42)2. 房地产市场发展趋势预测与展望 (44)一、内容概览随着全球经济的不断发展，新的经济形势对房地产市场产生了深远的影响。

在这样的大背景下，房地产营销面临着前所未有的挑战和机遇。

本文档旨在探讨新经济形势下房地产营销所面临的问题，并提出相应的解决对策。

金融危机背景下我国房地产行业的财务风险及防范措施摘要：中国式金融危机下，房地产行业是典型资金密集型的高风险行业，其与金融行业是共生共荣的，在国家政策法规的扶持下和国家一系列的宏观调控下，房地产行业想要获得发展，就必须要认识到本行业所特有的财务风险及识别方法和防范方法，加强自身在国际和国内市场持续经营和盈利的能力。

本文主要分析房地产行业所面临的财务风险，以及针对这些风险提出房地产企业风险防范的具体措施和建议。

关键词：房地产行业；财务风险；风险防范中国式金融危机就是在经济高速增长下的中国金融体系所面临的危机。

其主要原因是资本流动性过剩，而资本流动性过剩则导致了高房地产和股市，泡沫正在膨胀。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于”资金密集型”行业，和金融行业密不可分共生共荣。

可以说，房地产行业随着我国经济的快速方法中，在财务方面承受了过多的风险，而作为一个典型的金融行业，自身的投资具有高风险的特征。

随着我国整体金融环境的紧缩，房地产行业的进一步发展受到了严重的限制。

一、房地产行业财务风险分析（一）外部环境房地产行业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约的,包括国民经济整体的形势、gdp的发展及整个房地产行业的景气度,国家信贷以及外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动、通货膨胀程度等等。

房地产企业财务环境的变化莫测是房地产企业产生财务风险的外部原因,因为这些因素存在于房地产企业之外,其变化对房地产企业来说,是难以预见和难以改变的,这必然影响到房地产企业的财务活动。

（二）内部管理1、资本结构不合理筹资方面：我国房地产行业内的大部分企业对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究,理论基础不扎实在实践中是很难发挥作用的。

在筹资时大部分房地产企业也较少考虑资本结构和财务风险等,具有一定的盲目性,资金结构中负债资金比例过高,导致房地产企业财务负担沉重,偿付能力严重不足。

投资方面,部分房地产企业投资决策随意性大。

房地产开发企业资金管理风险及防范措施作者：戴赟贤来源：《中国经贸》2014年第20期【摘要】房地产开发企业属于高风险行业，由于其融资量比较大、开发周期比较长，所以对资金周期的要求比较高，容易出现各种资金管理风险，影响房地产开发企业的正常运营，所以房地产企业的相关部门应该综合分析其资金管理中的主要风险，采用各种有效的防范措施，加强其资金管理，实现一定的社会经济效益。

【关键词】房地产开发企业；资金管理；风险；防范与其他行业相比，房地产开发企业具有较长的开发期限以及较大的资金投入，且土地取得比较困难，资金回收比较紧迫，所以更容易产生资金断裂等风险，因此为了保证其正常运营，相关部门应该在综合分析企业运营特点的基础上，结合国家相关政策以及房地产开发市场的各种变化特征，不断加强与优化企业的资金管理，促进企业的稳定运行以及健康发展。

一、房地产开发企业资金管理中的主要风险1.房地产项目开发前期的资金风险可行性研究是房地产项目开发前的重要步骤，因为房地产项目开发周期比较长，所以在其开发过程中，社会环境、市场环境以及政府相关经济政策都会引起实际结果与可行性研究的结果的出入，所以会在房地产项目开发前期产生一定的资金风险，主要包括房地产开发投资的回报率与可行性研究报告中的预计回报率之间的出入，还有房地产项目建设过程中资金动态平衡出现的偏差，这些因素都会导致无法按时偿还融资、引起企业资金链的断裂等危害。

2.房地产项目开发中的资金风险房地产项目开发过程中产生的资金风险多且复杂，由于较长的项目开发周期以及随着房地产行业的不断发展，其市场中出现了泡沫经济现象，国家加大了宏观调控经济的力度，但是其宏观金融市场的不确定与不稳定性因素不断增加，这也给房地产项目开发中资金成本的管理以及后续资金的及时跟进造成严重的影响，使房地产开发企业面临着越来越多的资金风险，阻碍了房地产项目开发的正常运行。

3.房地产销售过程中的资金风险房地产项目建成后的销售、出租以及相关物业服务对其投资效益有着重要的影响，在这个过程中也比较容易出现各种资金风险，特别是在目前这种政府宏观调整以及市场微观变化的形势下，实现资金回笼速度的提高以及项目计划的完成具有一定的难度，房地产开发企业不仅要按时偿还房地产项目开发之前的所借资金，还要确保企业未来发展、土地资源竞拍以及开发其他项目有充足的资金，所以要利用租金形式提高企业现金流的稳定性，取得较高的资金回收效益，不过这种形式无法一次性将大额现金流入带给公司，所以必须在房地产销售过程中保证企业资金流出与流入的相对平衡，促进资金的有效回收。

中美贸易战对中国房地产市场的影响与风险随着中美贸易战的升级，全球经济秩序发生了重大的变化。

中国房地产市场作为国民经济的重要组成部分，受到了直接的影响与风险。

本文将探讨中美贸易战对中国房地产市场的具体影响和可能带来的风险。

首先，中美贸易战导致的经济不稳定使得国内房地产市场出现了一定程度的不确定性。

贸易战所引发的经济波动，使得消费者信心下降，购房者对未来经济走势持观望态度，从而导致房地产市场交易量减少。

这种不确定性也加剧了投资者的谨慎情绪，导致投资购房的风险加大。

其次，贸易战对中国的出口企业造成了一定的冲击，特别是制造业。

这使得一些企业面临关门倒闭，劳动力失业，从而使其无法购买房产或支付当前的房贷，导致房地产市场的供给过剩。

供需失衡会导致房地产价格的下跌，给已经购房的业主和房地产开发商带来重大的财务压力。

此外，中美贸易战导致了汇率波动，这对中国房地产市场的供需关系产生了影响。

如果人民币贬值，那么对海外资金进入中国市场形成了一定的吸引力，但同时也加大了出口企业的购置成本。

同时，汇率波动也使中国购房者面临更高的购置成本，降低了他们的购房能力和购房意愿。

受中美贸易战影响最大的行业之一是房地产建材业。

美国对中国的贸易限制措施导致建材企业的原材料进口成本上升，这不可避免地推高了房屋建设成本。

由此，房地产开发商的利润被压缩，进而减少了他们对新项目的投资。

这对整个房地产市场的规模和发展产生了负面影响。

此外，中美贸易战给中国房地产市场的监管带来了诸多挑战。

为了缓解中美贸易争端对房地产市场带来的不利影响，政府部门可能会采取一系列的监管措施，例如加强市场准入的条件，强化房地产市场的稳定监管等。

这对于原本已经面临调控政策的房地产市场而言，可能带来更加严峻的形势。

在中美贸易战的背景下，中国房地产市场也面临着诸多风险。

首先，房地产泡沫的风险进一步加剧。

由于经济不稳定，购房者和投资者的信心下降，房价的下跌可能引发房地产市场的恶性循环，进而引发泡沫破裂的危机。

房地产企业融资困境及应对引言房地产是一项高投入、高风险的行业。

房地产企业在发展过程中需要大量的资金支持，以购买土地、开展建设、推广销售等各个环节，但是在当前的经济形势下，房地产企业面临着融资困境。

这不仅给房地产企业的发展带来了风险，也对整个经济产生了影响。

本文将分析房地产企业融资困境的原因，并提出应对策略。

一、房地产企业融资困境的原因房地产企业融资困境主要有以下几个原因：1. 金融政策收紧随着国家金融政策的收紧，对房地产行业的融资政策也逐渐收紧。

银行对于房地产企业的贷款审查更加严格，增加了融资的难度。

同时，政府对于房地产市场的监管也加强，限制了房地产企业的融资行为。

2. 贷款成本上升由于金融政策收紧，房地产企业贷款的成本上升。

银行提高了对房地产企业的贷款利率，同时减少了贷款额度。

这使得房地产企业融资的成本增加，进一步加剧了融资困境。

3. 信用风险增加房地产市场的波动性较大，房地产企业的信用风险也相应增加。

银行对于房地产企业的信用评估更加谨慎，对于信用风险较高的企业减少贷款支持。

这对于那些信用较差的房地产企业来说，增加了融资的难度。

二、房地产企业应对融资困境的策略面对融资困境，房地产企业可以采取以下策略来应对：1. 多元化融资渠道房地产企业可以寻找其他的融资渠道，以减轻对银行贷款的依赖。

比如，可以通过发行公司债券、吸引房地产基金等方式来融资。

这样可以分散融资风险，提高融资的成功率。

2. 加强与金融机构的合作房地产企业可以加强与金融机构的合作，寻求更多的合作机会。

可以与银行建立长期的合作关系，提高自身的信用度。

同时，可以与其他金融机构合作，寻求更多的融资渠道，降低融资成本。

3. 转变发展模式房地产企业可以适当调整发展策略，转变发展模式，减少对市场的依赖。

可以通过扩大产业链、延伸价值链来增加收入来源，减少对销售的依赖，从而减少融资的压力。

4. 提高风控水平房地产企业可以加强自身的风控能力，降低信用风险。

房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。

本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。

关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。

目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。

1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。

在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。

1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。

1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。

房地产市场形势及政策解读主要内容☐对房地产市场风险的判断☐对经济形势的判断☐今年以来的房地产市场变化☐市场趋势预测一、我国房地产市场风险处于高位依据☐房价泡沫水平处于高位☐资金持续快速进入房地产业☐未来住房需求增长乏力1、什么是房地产市场风险☐房地产市场风险：房价持续较快上涨之后价格剧烈下降的风险，通常被表述为房地产泡沫破灭，是程度严重的房地产市场周期调整。

☐总结美国、日本和香港经历：●房地产泡沫破灭后房价持续下降时间在5年以上，房价降幅20%-60%；●同时引发系统性金融风险，大量银行倒闭；●拖累经济出现负增长，引发经济危机。

☐政策制定者关注的两点：●房价的大幅波动：房价调控政策●房地产与金融的关联：房地产金融调控政策如何度量房地产市场泡沫水平☐房价持续较快上涨伴随房地产泡沫水平上升。

☐由于各国国情不同，各国房价收入比、房价租金比反映了各国不同的消费支出结构，并没有国际统一的房价泡沫判断标准。

尝试规避掉不可直接比较的房价、收入等指标的绝对数值，采用房价变动率和收入变动率进行比较，构建房价泡沫指数：房价泡沫指数 = 房价变动率/收入变动率。

在泡沫生成时期，以累计房价变动率与累计收入变动率计算的指标数值，为累计房价泡沫指数。

☐OECD国家实证分析结果：累计房价泡沫指数连续3年以上超过2，预示后续房地产市场会出现深度调整，即市场调整时期超过5年、房价累计下降幅度多在20%以上（即房价泡沫破灭）。

美国房价没有大涨就不会有大降美国各州累计房价泡沫指数和房价变动2017-2018年房价泡沫水平处于高位房地产调控核心目标：稳地价稳房价稳预期☐2018年12月中央经济工作会议：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系☐2018年12月全国城乡建设会议：●坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

最新经济形势下的中国房地产市场中国经济发展迅速，房地产市场作为关键领域之一，也经历了风风雨雨。

最新的经济形势下，中国房地产市场面临着新的机遇和挑战。

一、市场总体趋势中国的房地产市场一直是重要的支柱产业，也是一种投资渠道。

然而，在过去的几年里，中国房地产市场遇到了挑战。

2011年起，中国政府采取限制房地产投资和银行贷款的措施，将房地产市场从高峰拉回。

此后，中国房地产市场已经稳定了一段时间。

但是，随着经济形势的变化，房地产市场正在逐渐回升。

当前，房地产市场的总体趋势是稳中有升。

受2020年疫情影响，房地产成为经济稳定的关键。

制定保障房等政策扶助市场回暖，在房企减租降价的情况下，市场整体回暖，销量和价格都在上升。

也因为疫情的影响，市民对自有住房的需求增加，因此需要更多住房供应。

和2020年初的情况相比，2021年房地产市场的成交量和价格都在逐步上涨。

二、政府政策政府政策对房地产市场的影响非常大，是市场走向的重要因素。

透过近年来一系列政策制定和调整，不难看出政府对房地产市场的态度。

一方面，政府提供了更多的土地资源和房产保障政策，增加了房地产市场的供给。

另一方面，为了控制住房价格过快上涨和房地产泡沫风险，政府也通过房地产调控等政策来限制房地产市场。

在当前的经济形势下，政府需要平衡稳定经济增长和控制金融风险之间的关系，因此在调控时需要考虑全面因素，制定更加具体的措施。

三、房企和房产市场机会在当前市场形势下，房地产市场出现了一些新机遇。

首先是住房市场，尤其是中低价位的市场。

中低价住宅市场容量大，由于政府对此类产品有更多支持，因此若渠道合适，这类住宅产品的发展仍有巨大潜力。

其次是城市更新市场。

2021年政府瞄准人口转移，大力发展“双城”、城市群经济等，城市更新市场正迎来重大的发展机遇。

再者，随着中国经济的逐步恢复，房地产市场的投资机会也正在增加。

近年来，中国政府一直在加强基础设施建设，实施旅游业发展计划和促进国际贸易，在产业转移和区域发展等各个方面投入巨资，为房地产市场提供了更多机会。