国土资发〔2011〕178号

自然资源部办公厅关于印发《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》的函各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门：为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，部组织编制了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》，现予印发。

附件：宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答自然资源部办公厅2020年7月22日附件宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答第一部分工作组织1.党中央、国务院对宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作提出过哪些明确要求？党中央、国务院高度重视宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。

党的十七届三中全会明确提出，“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。

2010年以来，中央1号文件多次对宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作作出部署和要求。

2010年提出，“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作”；2012年要求，“2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作”；2013年要求，“加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。

农村土地确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政予以补助”； 2014年提出，“加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作”；2016年要求，“加快推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，所需工作经费纳入地方财政预算”；2017年强调，“全面加快房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作”；2018年提出，“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，加快推进宅基地‘三权分置’改革”；2019年要求，“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成”；2020年强调，“扎实推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证”。

农村集体土地“房地一体”确权登记发证权属调查方法探索摘要：宅基地使用权和集体建设地使用权确权和地上房屋所有权登记发证外业调查工作，权属调查是核心，通过一段时间的工作，摸索出了一些方法。

关键词：宅基地使用权和集体建设地使用权确权和地上房屋所有权登记发证外业权属调查一、前言按照《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发（2011）60号）和《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）以及湖北省国土资源厅要求，今年要完成农村宅基地和集体建设用地使用权和地上房屋所有权确权登记发证工作外业调查工作。

恩施市位于湖北省西南部，清江中上游，地理坐标位于东经109°4′48″~109°58′42″、北纬29°50′33″~30°39′30″之间。

东西宽约86.5千米，南北长约90.2千米，国土总面积3967.29平方公里，其中集体土地3793.06平方公里，国有土地174.21平方公里；全市辖3个街道办事处，3个建制镇，10个乡，209个村（居）民委员会，全市总人口82万人，其中农村总人口约62.5万人约18万户。

集体土地所有权权属单位197个，宅基地使用权约19.8万宗，集体土地建设用地使用权约1100宗。

本次应调查的总宗地数约为19.91万宗地。

图1恩施市行政区位图二、试点区域概述为给全市的确权登记发证工作提供经验，在2012年恩施市三岔乡宅基地使用权、集体建设用地使用权为试点的基础上，于2016年又分别在四个调查子区内开展了房地一体“两权”确权登记外业调查试点工作。

四个调查子区平均海拔在800～1100米左右，山高路陡，交通多以碎石路为主,区域内房屋分布较为散，多依山沿坡而建，建筑特色各异，对权属调查和房屋测量工作带来一定难度，通过二个月的试点工作，完成了试点工作四个调查子共计4140宗外业调查工作任务。

农村房屋权籍调查确权登记问题处理研究黄平（钦州市不动产登记中心，广西钦州535000）【摘要】:为解决农村房屋权籍调查确权登记问题处理,本文以某县自然资源局的做法为例,结合调查与确权登记实践,展开具体的论述,围绕遇到的问题进行分析,总结调查确权登记工作的经验与方法,共享给相关人员参考借鉴。

提出要依法调查确权,结合现实、尊重事实等解决措施,以期为相关人员提供参考。

经过确权登记工作实践检验,上述方法的应用效果较好,能够促使权籍调查确权登记工作高质量开展与落实,具有推广应用的价值。

【关键词】农村房屋;权籍;调查;确权登记【中图分类号】F301【文献标识码】A【文章编号】2095-2066（2021）03-0242-02广西结合第三次国土调查，充分利用全区农村宅基地和集体建设用地确权登记发证已有成果，全面开展全区农村不动产确权登记工作。

到2020年底，完成全区农村不动产权籍调查，农村宅基地和集体建设用地登记颁证率90%以上，基本实现“应登尽登”，各级农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。

现结合农村房屋权籍调查确权登记工作实践，总结具体措施。

1案例概述从农村不动产确权登记实践分析，为重大惠民利民工程，涉及的内容包括权籍调查、测绘以及宅基地确权工作。

以某县自然资源局为例，强力推进此项工作，切实保障各项工作的有序开展。

实践中采取以下措施加以保障：①强化组织领导。

自从农村不动产确权工作开展以来，相关部门组建了领导小组，编制工作方案，细化分解各个部门与乡镇的工作职责，配置分管领导与专人负责全程跟踪办理，夯实了确权工作责任，投入充足的工作经费，公开招投标技术水平较高的作业单位，促使各项工作网格化管理，全面有序推进；②多项举措。

此次确权登记工作已经登记发证33488宗，已经登记发证面积为361.25hm2，登记发证率结果为98.80%，完成农房调查8.95万幢，调查率为89.23%。

农村不动产确权登记发证工作经费测算为贯彻落实《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等文件要求。

为更好的完成经开区农村宅基地和集体建设用地登记颁证率达90%以上的工作目标。

经排查整理后，将经开区农村不动产确权登记发证工作中涉及到的技术服务费测算如下：
一、基本情况
经开区管理总面积157平方公里，其中全托管区域131.39平方公里，包含麒麟区西城街道、翠峰街道及马龙大海哨社区，共10个社区66个居民小组，总户数14069户。

通过档案整理存量数据，存量档案共15413宗，2016年至今已拆除2863宗，2020年底前即将拆除的湛大屯社区1393户、1510宗和西山社区（关上、关下、上西山、下西山）870户、810宗，剩余档案总数10230宗，其中已发证9377宗，已调查未发证853宗。

未调查未发证的宗地初步估算为7000宗（含大海哨社区）。

二、费用测算情况表
根据财政部、国家测绘局印发的《测绘生产成本费用定额》（财建〔2009〕17号）、云南省财政厅2012年发布的《YCBZ02001-2012云南省农村集体土地确权登记发证项目预算定额标准》和云南省国土资源厅不动产登记局、云南省不动产登记中心于2017年编制的《云
南省不动产登记数据整合经费测算指导意见》，以宗地为单位开展的作业定额，结合需要完成的工作量，测算本项工作所需经费详见下表:。

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见国土资发〔2011〕178号各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局：为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见：一、明确农村集体土地确权登记发证的范围农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。

农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。

农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。

三、加快农村地籍调查工作各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用全国土地调查等已有成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。

天津市关于农村宅基地有哪些规定宅基地在中国农民的⽣活当中⼀直占据着⼀个相当重要的位置，关于宅基地的法律规定和常识是每⼀个农民都应当了解的。

天津市农村宅基地相关规定你了解多少呢?⼀、关于天津市农村宅基地⾯积标准的确定《天津市⼟地管理条例》第六⼗六条“本村⼈均耕地⾯积不⾜六百六⼗七平⽅⽶的，每户⽤地⾯积不得超过⼀百六⼗七平⽅⽶;本村⼈均耕地⾯积在六百六⼗七平⽅⽶以上的，每户⽤地⾯积不得超过⼆百平⽅⽶”规定了宅基地⽤地⾯积标准。

按上述规定主要把握以下两点：⼀是统⼀⼈均耕地⾯积的时点及统计⼝径。

由各区县政府根据实际情况确定：可统⼀到第⼀次全国⼟地详查数据公布的时点，⼈均耕地⾯积的统计⼝径可按照第⼀次全国⼟地详查公布耕地⾯积和公安部门统计的统⼀时点⼈⼝数计算，也可以各区县或乡镇所掌握的现有村⼈均耕地⾯积，确定各村的宅基地⾯积标准。

⼆是统⼀宅基地⾯积标准的⽂件依据。

天津市历史上出台过宅基地⾯积标准的相关⽂件，主要包括：1982年《天津市贯彻国务院;⼆、关于天津市宅基地使⽤权及地上房屋的登记程序按照《不动产登记暂⾏条例》《不动产登记暂⾏条例实施细则》《不动产登记操作规范(试⾏)》及《天津市⼈民政府关于印发天津市农村集体⼟地使⽤权及其地上房屋确权登记发证若⼲规定的通知》(津政发〔2014〕27号)(以下简称《规定》)第三条有关规定，我市农村宅基地使⽤权及地上房屋登记按下列程序办理：1、申请申请⼈申请房地登记，填写不动产登记申请书，提交申请⼈⾝份证明、房地权属来源材料等登记要件。

2、权属审核不动产登记机构进⾏权属审核。

3、公告对符合登记要求的⼟地、房屋权属情况予以公告，公告期为30天。

公告应当在所在村的政务公开栏等显要位置张贴，同时在不动产登记经办机构的门户⽹站发布。

4、登记发证对于公告期满⽆异议或虽有异议但异议不成⽴的，准予登记，并记载于不动产登记簿、核发不动产权证书。

三、关于天津宅基地及地上房屋合法性的确定按照国家及天津市有关规定，在宅基地确权登记中涉及⼟地、房屋合法性认定，按照是否具有合法的权属来源证明材料，分别采取以下⽅式：1、有权属来源证明⽂件的依据⽂件确定依据《规定》第四条，历史上由乡镇或乡镇以上⼈民政府以及⼟地、建设、房管、规划等职能部门合法的有关批准⽂件或者盖章确认的有关⽤地、建设的证明材料，均可作为宅基地及地上房屋确权登记的发证依据。

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。

农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。

农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。

三、加快农村地籍调查工作 各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）、《集体土地所有权调查技术规定》、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用全国土地调查等已有成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。

德城区农村集体土地确权登记发证工作实施方案依据国家有关法律、法规和政策规定，按照省、市开展农村集体土地确权登记发证的工作部署，制定本工作方案。

一、时间安排根据我区农村村庄个数、涉及农户数量、集体土地面积和主要工作内容等实际情况，要求4、5月份完成农村集体所有权调查；同时开展农村集体使用权调查，要在10月底前完成农村宅基地和农村建设用地调查。

测量、地籍信息系统建设工作由市局组织安排，证书发放工作陆续展开。

二、组织实施（一）成立领导机构。

区政府成立区农村集体土地确权登记发证工作领导小组（名单附后），负责全区农村集体土地确权登记发证的指导、协调等工作。

（二）组成工作小组，进行技术培训。

由各镇（街）政府牵头，抽调镇（街）要抽调专人具体负责，参与到调查、测量、发证工作的各个环节；各村要根据辖区内将集体土地、宅基地数量的多少，确定工作人数，组成权属调查小组，每村一般抽调2-4人参加调查。

开展调查前由国土部门要对参加登记发证的工作人员进行技术培训，使登记人员熟悉有关土地确权登记政策、法规和技术要求，掌握调查方法和调查要领，明确任务，增强责任，保证工作调查成果质量。

（三）工作经费。

按照工作量对上述抽调的工作人员发放补助费，该项费用由各镇（街）负责筹集并负责支付。

集体土地所有权、村民宅基地每宗地缴纳6元土地证书工本费；测量、数据库建设等费用由上级国土部门安排，不再单独收费。

其他集体建设用地使用权，依规定缴纳土地登记费和6元工本费；三、方法步骤（一）动员部署。

2012年3月30日前，区政府召开镇（街）政府（办事处）、村委会三级会议进行动员部署，采取多种方式，广泛宣传发动，营造浓厚氛围，抽调专门人员，开展业务培训。

（二）申请受理。

按照我区发证工作安排，从即日起到今年10月31日，受理集体土地所有权、使用权登记申请，逾期将不再按照本次土地总登记的规定办理。

申请由各镇（街）国土资源所受理。

（三）权属调查。

在调查过程中，各农村集体土地所有权法定代表人、使用权人和相邻土地的所有权法定代表人及使用权人，应按通知时间同时到场、共同指界。

国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局：为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见：一、明确农村集体土地确权登记发证的范围农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。

农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。

农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。

江西省国土资源厅关于农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的指导意见文章属性•【制定机关】江西省国土资源厅•【公布日期】2018.08.06•【字号】•【施行日期】2018.08.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源,财产所有权正文江西省国土资源厅关于农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的指导意见各市、县（区）人民政府，省政府有关部门:为规范农村宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权确权登记发证中的权属确认，根据《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）等文件精神，以及农村土地确权登记有关法规政策，经省政府同意，现就农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，提出如下指导意见。

一、实事求是处理农村宅基地登记历史遗留问题在依法依规前提下，对符合条件的农村集体成员宅基地应予以确权登记，以保障村民合理的住房需求，逐步消化历史遗留问题，扩大确权登记发证覆盖范围。

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

（二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按有关规定处理后，按处理后实际使用面积进行确权登记。

（三）1987年《土地管理法》实施后，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。

其面积超过规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

（四）农村集体成员建房虽未经批准，但建房者符合“一户一宅”等建房条件且所占宅基地面积在规定标准之内的，经本农村集体同意并公告30天无异议，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。

农村房地一体确权登记发证中存在的问题及应对策略摘要：和城市不动产统一登记相对比，农村不动产确权登记工作还存在很多问题，登记工作进度开展慢，导致城市和农村在不动产确权登记上存在一定的差异。

将农村不动产确权登记工作落实到实处，才能够进一步推动城乡一体化的发展，全面促进农村经济发展和社会秩序的稳定，同时保证农民住房的所有权。

当前农村不动产登记工作仍存在很多问题，所以需要进一步促进农村房地一体确权登记工作的开展，这就需要充分研究其中存在的问题并制定相应的解决对策。

关键词：农村房地一体；规范管理；策略1农村房地一体确权登记工作现状和不足1.1农房建设监督不够完善，缺乏长远规划根据《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理。

过去在农村住房建设中并没有进行长远的规划和设计。

据调查，很多农房建房场地和面积都存在较强的主观意愿，村集体相关负责人未树立良好的规划意识，致使农村房屋建设比较杂乱。

与此同时对于农村基地的使用上级部门也没有进行实时的监管，只是进行形式上的暂停审批，以至于有段时间很多建房没有审批文件。

政府相关部门的管理工作和责任不够明确，农村建房也在不停变化中，而且农村没有专业的技术人员和足够的资金，造成农村宅基地及房屋确权登记工作的开展缓慢，且基层政府缺乏良好的工作态度，在登记确权中没有完整的监管制度，限制了调查登记工作的开展进度。

1.2前期准备工作不到位，农户缺乏确权登记工作意识在开展登记和发证工作之前，相关管理部门没有积极开展有效的宣传工作，且很多村民文化程度较低，没有房屋确权登记的意识，在开展调查工作时村民无法配合工作。

过去用于登记审批的材料大多是纸质版，很多村民对其保管力度不够，导致证明材料全部丢失。

北海市人民政府办公室关于印发北海市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作方案的通知文章属性•【制定机关】北海市人民政府办公室•【公布日期】2020.07.22•【字号】北政办〔2020〕50号•【施行日期】2020.07.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文北海市人民政府办公室关于印发北海市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作方案的通知各县、区人民政府，涠洲岛旅游区管委会，市人民政府各部门，各园区管委会，各有关单位：《北海市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

2020年7月22日北海市房地一体农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作方案为全面贯彻落实中共中央和国务院有关坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的文件精神和国家“十三五”有关目标任务要求，进一步加强农村土地产权制度建设，加快我市农村不动产确权登记发证工作，根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《广西壮族自治区自然资源厅关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（桂自然资发〔2019〕57号）等文件要求，结合我市实际，制定本工作方案。

一、指导思想全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以维护农民和集体经济组织合法产权为出发点，本着自愿申请、尊重历史、符合事实、依法登记的原则，通过稳步开展农村不动产确权登记工作，建立健全“归属清晰、权责明确”的农村产权制度，切实维护农村集体和农户的合法权益。

二、基本原则（一）统筹兼顾，加快推进。

按照不动产登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，在已开展的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记地籍调查的基础上，根据实际情况，制订工作方案，调整工作计划，加快推进农房等集体建设用地地上建筑物、构筑物所有权确权登记发证工作。

天津市国土房管局关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证试点工作程序的通知文章属性•【制定机关】天津市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2012.09.05•【字号】津国土房地权[2012]311号•【施行日期】2012.09.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】其他税种正文天津市国土房管局关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证试点工作程序的通知（津国土房地权〔2012〕311号）各涉农区县国土资源分局，滨海新区规划国土局：根据市政府办公厅《关于印发天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作实施方案的通知》（津政办发〔2012〕66号，以下简称《方案》）的有关要求，为做好有关试点工作，制定了《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证试点工作程序》，现印发你们，请认真贯彻落实。

2012年9月5日天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证试点工作程序根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）等有关规定制定本程序。

一、试点原则（一）合理选择试点村庄。

各试点区县选取1-3个典型村庄开展试点工作，试点村庄应选取群众基础好，乡镇、村委会领导班子稳定、工作得力，集体土地所有权登记发证已完成，宅基地、集体建设用地类型齐全，未列入近期小城镇挂钩试点、近期无征收拆迁计划。

除《方案》中确定的试点区县外，其余涉农区县也要各选取1个村庄开展试点工作。

（二）调查和登记相结合。

为确保地籍调查结果现势性，满足登记要求，本着地籍调查与土地登记相结合的原则，调查一个村登记一个村，避免登记不及时现状发生变化造成重复调查。

按总登记模式实现应发尽发，原则上先办理集体土地使用权登记，核发集体土地使用证。

（三）尊重历史、尊重事实。

对于历史上合法使用、无用地批准手续或手续不齐的，按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第六条、第八条的规定办理：对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权；对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审批，确权登记发证。

**市农村宅基地确权登记发证工作实施方案为贯彻落实中央1号文件精神，认真做好全市农村宅基地确权登记发证工作，推进农村土地制度改革，根据陕西省人民政府办公厅《关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知》（陕政办发[2011]57号）及国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）和陕西省国土资源厅《关于印发2013年度目标责任考核指标的通知》（陕国土资发[2013]10号）要求，结合我市实际，制定本工作方案。

一、背景情况党的十八大报告要求，“坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、…”省委、省政府今年已把**市确定为农村土地产权改革的试验区。

所以全市各县区要积极开展农村宅基地确权登记发证工作，为全面开展农村土地产权制度改革打下基础。

二、指导思想及原则（一）指导思想认真学习实践科学发展观，贯彻落实十八大和中央一号文件精神，深化农村改革，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，全面开展农村宅基地确权登记发证工作，完善农村土地产权制度，健全严格规范的农村土地管理制度，推进社会主义新农村建设。

（二）工作原则1、要把这项工作当作国土资源管理的一项重点工作来抓，按照“加强领导、统一部署、先易后难、稳步推进”的原则，有计划、有步骤地进行。

2、要发挥政治优势和组织优势，分级负责，条块结合，充分利用各部门和基层组织的力量，全面铺开，加快工作进度。

3、采取形式多样的工作模式，可以依靠自己组织的队伍，也可以委托专业技术队伍开展工作。

一切以按时、保质、保量完成任务为基准。

三、法律依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》3、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）4、国土资源部《土地登记办法》5、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》6、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）7、国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）8、三部委《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）9、四部委《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）10、陕西省人民政府办公厅《关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知》（陕政办发[2011]57号）11、陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法12、陕西省人民政府办公厅《关于认真做好土地权属争议处理工作的通知》（陕政办发[2011]120号）13、**市关于《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（*政办发[2012]60号）14、《**市土地权属争议处理暂行办法》15、《宗地代码编制规则》16、其他有关法律法规和政策性文件四、工作目标和时间要求全面开展农村宅基地确权登记发证工作的主要目标和成果是：（一）完成全市农村居民点的地籍调查工作。

浅谈农村房产的继承㊁转让和赠予在不动产登记中的问题刘祉祎摘㊀要:随着城镇化力度的加大ꎬ农村人口逐步落户城市ꎬ取得了城镇户口的农民能否享有继承农村房产和宅基地的权利成为社会热议问题ꎮ文章就农村不动产登记政策以及宅基地使用权相关规定ꎬ对农村房产的继承㊁转让和赠予在不动产登记中对农民关注重点问题进行论述ꎮ关键词:农村宅基地使用权ꎻ不动产登记ꎻ政策实施㊀㊀城镇户口能否继承农村老家房产ꎬ农村房产的继承㊁转让和赠予在不动产登记中相关规定和不动产登记实施具体登记操作ꎮ一㊁农村房产是否能继承我国农村宅基地使用权实行 一户一宅 原则ꎬ«土地管理法»第六十二条第一款规定: 农村村民一户只能拥有一处宅基地ꎬ其宅基地的面积不得超过省㊁自治区㊁直辖市规定的标准ꎮ 国务院办公厅１９９９年颁布的«关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知»(国办发 １９９９ ３９号)中规定ꎬ 农民的住宅不得向城市居民出售ꎬ也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅ꎬ有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证ꎮ ２００４年«国务院关于深化改革严格土地管理的决定»(国发 ２００４ ２８号)则指出ꎬ 禁止城镇居民在农村购置宅基地ꎮ ２００４年«国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见»(国土资发 ２００４ ２３４号)要求 严禁城镇居民在农村购置宅基地ꎬ严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证ꎮ２００７年«国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知»(国办发 ２００７ ７１号)又强调: 农村住宅用地只能分配给本村村民ꎬ城镇居民不得到农村购买宅基地㊁农民住宅或 小产权房 ꎮ单位和个人不得非法租用㊁占用农民集体所有土地搞房地产开发ꎮ 根据上述规定ꎬ我国在制度设计中明确宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利ꎬ只有基于本村村民的身份才有权取得宅基地使用权ꎬ非本村集体经济组织成员原则上不能取得农村宅基地使用权ꎮ我国继承法中关于可以继承的遗产范围ꎬ并不包括宅基地使用权ꎮ所以ꎬ宅基地使用权并不能被单独继承ꎮ那么农民落户城市后老家房屋是否就不能继承了呢?２０１１年印发的«国土资源部㊁中央农村工作领导小组办公室㊁财政部㊁农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见»(国土资发 ２０１１ １７８号)第六条 严格规范确认宅基地使用权主体 中明确ꎬ已拥有一处宅基地的本农民集体成员㊁非本农民集体成员的农村或城镇居民ꎬ因继承房屋占用农村宅基地的ꎬ可按规定登记发证ꎬ在«集体土地使用证»记事栏应注记 该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 ꎮ根据继承法规定ꎬ被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承ꎬ按照房地一体原则ꎬ继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权ꎬ农村宅基地不能被单独继承ꎮ«不动产登记操作规范(试行)»明确规定ꎬ非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)ꎬ因继承房屋占用宅基地的ꎬ可按相关规定办理确权登记ꎬ在不动产登记簿及证书附记栏注记 该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人 ꎮ由此可见宅基地虽然不能够被单独继承但宅基地使用权可以随同农村房屋一并被继承并依法办理不动产转移登记ꎮ民法总则第一百二十四条规定: 自然人依法享有继承权ꎮ自然人合法的私有财产ꎬ可以依法继承ꎮ 继承法第三条中规定ꎬ遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产ꎬ包括 公民的房屋㊁储蓄和生活用品 ꎮ所以农村宅基地上的房屋属于遗产范围ꎬ可以由继承人依法予以继承ꎮ在农村房屋继承时ꎬ并不区分继承人是否是本村村民ꎬ是否符合 一户一宅 的政策规定等ꎬ仅是按照遗产继承的相关法律规定确认继承人的权利ꎮ继承人继承农村房屋的ꎬ按照房地一体的原则ꎬ当然取得房屋所对应的宅基地的实际使用权利ꎬ所以在办理涉及继承农村房屋所有权转移登记时ꎬ根据不动产统一登记的规定ꎬ一并办理宅基地使用权转移登记ꎮ司法实践中也有判例明确上述原则ꎬ 宅基地使用权人可以将地上建筑物以出租㊁赠予㊁继承㊁遗赠的方式转移与他人ꎬ宅基地使用权也随之转移ꎬ但宅基地使用权本身不得单独转移且不能用于抵押ꎬ包括不能进行继承ꎮ二㊁农村房产能否转让在上述的法律政策不难看出ꎬ宅基地使用权可以随着房屋一并转移ꎬ但受让人的还是有一定的限制ꎬ即农村本村村民且符合 一户一宅 政策的农村村民才能成为合法受让人ꎬ这对于农村不动产转移造成很大的难度ꎬ随着我国由于计划生育政策的实施加之城镇化的不断推进ꎬ农村人口不断涌入大中型城市ꎬ受资源㊁教育㊁经济㊁文化等方面影响不少落户城市的农民大多选择留在城市ꎬ造成很多农村落户城市的农民有着 一户多宅 的情况ꎬ因为继承了双方父母的不动产ꎮ大量的房屋也无法转让ꎬ给亟须转让房屋的老龄人口养老也带来了困难ꎮ三㊁农村房产能否赠予农村也存在着无儿无女的孤寡老人ꎬ如果在城市中这样的情况可以将房屋抵押给养老机构以房养老ꎬ在农村这种情况是不行的ꎬ由于宅基地使用权的特殊性质宅基地使用权不能被抵押ꎬ宅基地使用权也无法单独进行赠予ꎬ但房屋属于私人财产可以宅基地使用权人可以将地上建筑物赠予的方式转移与他人ꎬ根据地随房走的原则农民可以将宅基地地上房屋赠予他人ꎬ但在这中间也存在着法律限制的不足ꎬ例如: 是不是真正的赠予ꎬ还是以赠予的名义进行的转让 在这中间尚有待需完善的法律空白ꎮ因为赠予形式可以不受 本村村民ꎬ一户一宅 的限制ꎬ而且难以界定是否是真正赠予还是转让ꎬ这给不动产登记以及不动产权利认定造成很大困难ꎮ如果放开了农民房产的赠予将会造成部分城镇人口到农村以赠予方式购买房屋ꎬ但如果完全限制了农村房产的赠予又不符合继承法的法律规定ꎮ这也将成为农村孤寡老人养老保障的一重限制ꎮ四㊁结语不动产登记实施在农村发展过程中起到了重要的作用ꎬ文章对该政策的发展㊁实际应用现状及存在问题进行了分析ꎬ希望能促进该政策的有效实行ꎮ作者简介:刘祉祎ꎬ阜新市自然资源事务服务中心ꎮ６１１。

解读《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中央政府门户网站2011年11月10日17时08分来源：国土资源部网站【字体：大中小】窗体顶端【E-mail推荐】窗体底端近日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）。

就相关政策要点，记者采访了国土资源部地籍管理司有关负责人。

定位：面上推进势在必行，点上难题留有余地2010年，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）提出，"加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。

力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。

"加快农村集体土地登记确权发证工作，是中央从夯实农业农村发展基础、促进城乡统筹发展和农村社会和谐稳定的高度，作出的重要决策。

这项工作涉及广大农民切身利益，对农村经济社会发展影响巨大而深远。

为加快部署工作，2011年5月，国土资源部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）文件。

与此同时，对推进工作急需的政策措施，抓紧研究、论证，争取早日形成《意见》。

在60号文件的基础上，《意见》集中解决推进农村集体土地确权登记发证工作急需的有关政策和技术措施等问题。

《意见》起草过程中，经反复商讨研究，吸收采纳了法学界及实践层面专家、学者的合理化建议，征求了财政部、农业部、中农办、国务院法制办等多部门意见，在充分修改完善基础上，最终形成《意见》。

部地籍司负责人指出，鉴于土地确权登记发证工作，全国各地情况千差万别，十分复杂，通过一个《意见》解决所有问题不现实，《意见》定位在"面上推进工作、点上留有余地"。

《意见》主要就全国普遍存在的问题明确政策措施，把一些更具体的局部地区的问题留给地方解决，允许地方细化政策。