2019年07月20日深圳宝安区勒竹角村商住项目策划方案

《深圳市某工业区改造项目》可行性研究报告一、工程概况（一）工程名称：某工业区改造工程（二）工程地点：位于深圳市（三）建设单位：某房地产开发股份有限公司（四）工程规模：本工程拟由五栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中1、2、5栋楼层高度均为15层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为16层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。

总建筑面积为67200平方米，其中：住宅64200平方米，商业1000平方米，公建配套2000平方米，地下室一层建筑面积为5000平方米，停车位580个。

二、项目总论（一）项目背景1.项目开发土地情况本项目位于深圳，背靠大自然山脉，既可分享两区的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从高速出口仅需5分钟车程即可到达，与XX集团、XX汽车城毗邻，距XX大街约5000米，周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。

本项目地块来源为工业区用地。

目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。

土地使用权人为XX实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。

该地块目前已列入到宝安区布巷口村“专项改造规划”的近期规划中。

本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入宝安区城中村改造计划的要求。

随着深圳国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不再适应这造城市的发展，要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。

散布于新村内的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。

深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法（2006年6月19日深府[2006]105号发布自发布之日起施行）为进一步加强我市原村民居住用地上非商品住宅建设管理，规范原村民非商品住宅建设行为和办事程序，建立全市查处违法建筑堵疏结合的长效工作机制，根据国家有关法律、法规，结合《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》有关规定，制定本暂行办法。

一、本市原村民在批准的居住用地上建设非商品住宅的活动，适用本暂行办法。

以上批准的居住用地是指已批准原农村宅基地和非农建设用地。

二、下列情形之一的，不予办理报建手续：（一）不符合城市规划的。

（二）原村民所在集体经济组织已集中统建的。

（三）原村民未申报的自建住宅中属一户多栋的多栋部分，或一户多处宅基地的多处部分。

（四）已列入城中村（旧村）改造计划范围内的。

（五）因城市规划需要，需整体搬迁、异地安置的城中村（旧村）范围内的。

（六）原农村宅基地被转让的。

（七）非农建设用地范围之外的。

三、建设原则（一）依法申报，依法管理。

（二）必须符合城市规划及土地利用总体规划要求。

（三）加强消防规划和消防基础设施建设，努力改善原村民住宅建设区域消防安全条件。

（四）与城市化转地工作、城中村改造工作相结合。

（五）已划定原农村宅基地或者在城市化过程中确定非农建设用地标准但至今尚未建设住宅的原村民，由各区政府负责组织集中建设公寓式多层建筑，解决尚未建设住宅的原村民居住问题；建成区零星地块内已划给原村民的宅基地，尊重历史事实，允许新建与周边协调统一的住宅。

有关建设程序按照本暂行办法办理。

2004年10月28日后停工待处理的原村民住宅，由所在区政府按照是否符合原农村宅基地或者非农建设用地标准和每户不超过480平方米建筑面积的容积率标准，甄别办理。

（六）2层以上（含2层）的建筑施工图必须由有相应设计资质的建筑设计单位进行设计，或采用经批准的设计图和施工图。

各区政府应当在建筑设计方面提供专业技术服务。

（七）建筑施工必须由有相应资质的建筑施工企业承担。

沙田整村统筹（一期）土地整备利益统筹项目实施方案已经坪山区区政府党组会议审议通过。

根据《市规划国土委关于印发土地整备项目审批工作规程的通知》（深规土〔2017〕720号）有关规定，现予以公告：
一、项目概况
沙田整村统筹（一期）土地整备利益统筹项目位于坪山区坑梓街道北部，紧邻惠阳中心区，是深圳与惠阳联系的重点地区。

土地整备实施范围面积为357,331.4平方米，实施方案资
金总额为1,019,465,157.20元（大写：拾亿壹仟玖佰肆拾陆万伍仟壹佰伍拾柒元贰角），留用土地选址位于沙田社区西南角，临地铁14号线沙田站，社区留用地面积为
120,432.6平方米。

二、公告地点
项目现场：深圳市坪山区沙田社区沙田南路
三、公告时间
为期30个自然日，自2019年1月25日至2019年2月23日。

特此公告。

坪山区土地整备局
2019年1月25日。

大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价（一）投资趋势及风险评价2018年8月2日，深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》，自此之后，深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。

一方面，工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间；另一方面，项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力，因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。

值得说明的是，虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度，但产业地产仍受主流市场的大力推崇，该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。

（二）核心法规梳理1.“1+6” 文件2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府【2013】1号）（1）2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办【2013】1号）（2）2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）备注：深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》（深府办〔2016〕3号），《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办〔2013〕2号）同时废止。

（3）2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办【2013】3号）；备注：2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知（深规土〔2013〕721号）；2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》（深规土〔2014〕120号）；2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号）。

（4）2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》（深府办【2013】4号）（5）2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土【2013】12号）（6）2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》（深规土【2013】22号）2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号，有效期2年，具体至2018年10月20日）；备注：市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>（修订稿）意见的通知》3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知（深规土规【2017】1号）4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知（深府规〔2018〕14号）二、工业用地分类及建筑用途、功能要求（一）工业用地分类2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》），2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）“2.1.6 城市用地分类和代码”：（二）建筑用途及功能要求2004年版“深标”（即《深圳市城市规划标准与准则》，2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订）2.2.2.2：三、工业用地项目与工改项目差异分析（一）净地招拍挂类（含已批未建类）工业用地项目1.分割转让问题：原则上整体转让并限制分割转让法规参考：《工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》的通知（深府〔2016〕80号）：第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。

深圳宝安xx项目简要分析报告一、项目基本资料◆位置：深圳市宝安区◆项目技术经济指标：（不详）◆配套设施：（不详）◆装修标准：（不详）◆物业管理公司及收费标准：（不详）◆按揭银行及成数；（不详）◆区域市场状况：宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。

从?2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。

除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。

同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。

宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在2800—3500元之间。

同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。

随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。

◆周边环境状况：宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。

◆交通状况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。

◆配套服务状况：●学校西乡第三小学 、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学 ●医院西乡医院、西乡人民医院 ●邮局 西乡邮电局●商业城新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、 ●银行交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社 ●其它西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部图 例 北广 深 公 路 铁 仔 路新城大道601、新村湾 路宝源幼儿园 邮电所 武警边防宝注：金威啤酒厂——宝源工业区 511银湖站——西乡码头 601宝城三区——碧海湾 320东湖总站——碧海湾往西乡码头 616二、项目半径范围内楼盘分析现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表：三、本项目SWOT分析：1、项目优势1）交通极为便利。

天福华府项目B区（2012-01T-0012地块）规划与建筑设计方案说明一、项目概述本项目地理位置优越，位于深圳市宝安新区西乡107国道黄田三围段，深圳机场东南方向。

所处区域周边区域没有大型成熟社区，生活配套尚不完善。

交通通达便捷，从项目驱车前往宝安中心区大约15分钟；地铁、城际轨道尤为便捷，距地铁1号线后瑞站仅500米距离，出行方便。

用地形状较规则，西南方向视野开阔，远眺深圳湾，凤凰山环绕在地块东北面。

总用地面积为19563.14m2, 计容总建筑面积为56729.20m2，其中住宅面积51099.20m2，规划配套商业4880.00m2，公共设施面积750.00m2，容积率2.9，总户数542户。

地下室面积12344.00 m2，总车位600个。

二、设计依据1、深圳市建设用地规划许可证〔深规土许BA-2012-0055号〕；2、深圳市宝安103-06号片区[机场东地区]法定图则；3、建筑物净空限高咨询复函（2012-73号）；4、泉堂实业西乡项目定位建议书；5、符合国家和广东省绿色住宅的有关标准；6、《深圳市规划标准与准则》（2004版）；7、《居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；8、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；9、《住宅设计规范》GB50096-2011；10、《商店建筑设计规范》JGJ48-88；11、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；12、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；13、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003；14、《深圳市居住建筑节能设计规范》SJG10-2003。

三、设计理念本项目设计理念源于对宝安飞速发展的城市新印象，源于对住宅的理解，源于对生活的遐思。

·宝安新印象：海陆空交织的立体交通网络，川流不息仿佛是对宝安新城的提炼和概括。

·住宅的理解：在城市生活的个人和城市之间达到和谐共荣的交汇点。

商业综合体策划方案【篇一：商业综合体策划全案】目录第一章项目定位剖析 (4)第一节、项目地块属性剖析 (4)1、项目地理地点 (5)2、项目地质、水文、天气状况 (5)3、项目地形、地貌 (5)4、项目的市政配套状况 (5)5、项目周边城市配套状况 (5)第二节、项目地块swot剖析 (6)1、优势 (6)2、劣势 (6)3、机遇 (6)4、威迫 (6)第三节、项目定位 (7)1、整体定位 (7)2、项目的形象定位 (8)3、产品定位 (8)4、建筑风格定位 (9)5、目标客户定位 (10)6、物业管理定位 (11)第二章项目规划设计 (11)第一节、项目规划设计条件 (11)第二节、项目技术指标 (12)第三节、项目规划设计 (13)1、规划设计理念 (13)2、规划设计指导思想 (13)3、总平规划设计布局重点 (14)4、建筑风格设计 (14)5、竖向空间设计 (14)6、户型设计 (14)7、景观设计 (15)8、总平交通设计 (15)9、供电设计 (15)10、消防设计 (16)11、防排烟 (16)12、构造设计 (16)13、给排水设计 (17)14、通风设计 (17)15、报警与联动 (18)16、煤气设计 (18)17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18)18、项目配套设备 (18)第三章项目价钱剖析 (19)第一节、住所市场订价剖析 (19)1、可类比住所项目及参数确立 (19)2、当地块比较价钱计算值 (20)第二节、商业市场订价剖析 (20)第四章项目投资估量与资本筹备 (21)1、建设成本估量 (21)2、静态总投资 (23)3、动向总投资 (23)4、资本金 (24)5、资本筹借 (24)第五章项目销售利润剖析 (25)1、初步产值利润剖析 (25)2、盈亏均衡剖析 (25)3、敏感剖析 (26)4、项目开发现金流量表 (27)5、财务评论结论 (28)第六章项目开发思路 (29)商业建筑的开发思路 (29)第一节、项目策划 (29)1、市场检查 (29)2、项目定位策划 (29)第三节、项目设计 (30)第六节、项目销售 (31)第七节、项目招商管理 (31)第八节、项目物业管理 (31)结论 (32)第一章项目定位剖析第一节、项目地块属性剖析1、项目地理地点项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临泊车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。