城中村改造方案
目录
第一篇总论 (1)
一、南芦村地块概况 (1)
二、改造的必要性和可行性 (1)
三、改造的主要目标 (2)
第二篇南芦村区域环境分析 (4)
第一章周边环境及市政配套分析 (4)
一、南芦村周边配套环境分析 (4)
二、地块市政配套分析 (5)
第二章区域房地产市场分析 (5)
一、市场供应 (5)
二、区域市场前景分析 (6)
第三篇南芦村开发改造方案 (6)
第一章改造模式及实施主体 (6)
一、改造模式 (6)
二、实施主体 (6)
第二章土地利用方案 (6)
一、地块的SWOT分析 (6)
二、地块核心竞争力 (7)
三、客户群分析及定位 (8)
四、项目定位 (9)
五、规划设计方案 (9)
六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18)
七、建设安排及实施计划 (19)
第三章改造中村民利益的保障 (20)
一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20)
二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20)
三、开拓了村民就业渠道 (20)
四、享受政府惠民政策 (20)
第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20)
二、项目投资估算 (21)
第五章经济效益及社会效益分析 (39)
一、经济效益分析 (39)
二、社会效益分析 (42)
第六章结论及建议 (43)
一、结论 (43)
二、建议 (44)
第一篇总论
一、南芦村地块概况
某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。
（一）地理位置
南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。
（二）用地现状
南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。
（三）人口结构
南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。
（四）村民经济来源
南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。
二、改造的必要性和可行性
南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
村民住宅房屋最初都是1-2层。随着周边一中、滨河西路及汾河生态公园的建设，周边环境及交通达到迅猛发展，村里房屋出租旺盛，村民违规加层、搭建，违规改造房屋现象普遍，造成楼层增高、楼群密集，危房不断增加。
由于某市一中的开学，学生家长纷纷给孩子租房，各县外来人口流量增大，村内外人口居住量增大，社会治安状况需要加强，环境卫生脏、乱、差。
村里村民居住不规则，加之村上经济能力有限，公用设施，社区配套设施、绿化建设等都无从谈起。
南芦村的现状与其他城中村一样，成为城市风景的疮疤，安全隐患的中心，与某市的城市建设极不相称，已经远远跟不上某市城市建设的步伐，不仅影响城市形象，而且也阻碍了投资环境的改善和区域经济的发展，村民也享受不到城市发展、社会发展所带来的好处。
目前，某市城中村改造开始进入快车道，南芦村已被纳入改造村。村上领导干部和村民改造热情高涨，积极响应市政府城中村改造的号召，愿意进行整体城市社区改造建设，通过改造大幅度提高集体及村民的经济收入，提高村民的生活品质，美化城市环境。
三、改造的主要目标
（一）抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会
南芦村改造总体目标：抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会。
南芦村发展的战略定位：通过改造，以妥善安置村民、提高村民收入为宗旨，积极开拓房地产市场和经营渠道，实施多元化经营战略，通过为社会提供综合服务，培育新的经济增长点，壮大发展集体经济，提高村民经济收入。
（二）改造后村民收入总体目标要求及展望
1、按照《某市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知》的规定，旧村全部拆除，村民搬入新居。人均可支配收入不低于某市平均水平。
2、改造后经济展望
（1）改造后村民和村集体经济来源。
改造完成后，村民收入主要来源分为三部分：一是村民拆迁安置所分配的房屋的出租收入；二是村集体收入。村集体的收入主要来自于我们为南芦村提供的小学、幼儿园等经营或出租收入，物业管理的收入，其它经营收入；三是劳动力转化后的就业收入。
（2）配合城市整体规划，通过改造建设彻底改变村民居住环境，提升村民的生活品质。
（3）通过改造建设，使南芦村成为为社会群体提供综合性服务的城市文明社区，全村实现城市化。
