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北京基准地价应用方法

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北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出[2002]1121号）各区县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构，各相关单位：根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）要求，现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。

其中，基准地价级别范围以文字说明为准。

《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及本通知公布的内容共同构成完整的北京市基准地价更新成果。

附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地地价格方法附件2：北京市基准地价容积率修正系数表附件3：北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）附件4：北京市基准地价级别示意图（略）二00二年十二月十七日附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法(一)宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

1．商业、综合、居住用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率<级别平均容积率时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率2．工业用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率<1时：宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(二)宗地价格测算中有关参数的选取1．宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。

根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

2．宗地地价区级别的确定根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定，确定宗地地价区级别。

位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。

3．宗地基准地价水平的确定基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。

基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。

高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

4．期日修正系数的确定11－[-----------](1＋r)n年期修正系数=----------------------11－[-----------](1＋r)m期日修正系数=宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数5．年期修正系数的确定其中，r：土地还原利率n：宗地剩余使用年限m：法定最高出让年限6．容积率修正系数的确定按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。

对楼面毛地价不进行容积率修正。

当R1<R<R2(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时，用下列公式计算容积率修正系数X：X=X1＋(X2－X1)×(R－R1)／(R2－R1)X1是R1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。

7．因素修正系数的确定因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。

参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：因素修正系数=1＋∑ki其中Ki：第i种因素的修正系数。

8．其他情况修正对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。

例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。

附件2北京市基准地价容积率修正系数表┌────────┬───────────────────────────┐│容积率│修正系数││├───────┬────────┬──────────┤││商业│综合│居住│├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．1 │1．500 │1．437 │1．418 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．2 │1．467 │1．406 │1．387 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．3 │1．435 │1．375 │1．358 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．4 │1．404 │1．346 │1．329 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．5 │1．374 │1．318 │1．301 ││0．6 │1．344 │1．290 │1．275 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．7 │1．315 │1．263 │1．249 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．8 │1．287 │1．238 │1．224 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│0．9 │1．259 │1．21 3 │1．200 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 1 │1．232 │1．189 │1．177 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．1 │1205 │1．1 66 │1．155 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．2 │1．180 │1．144 │1．1 34 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．3 │1．155 │1．123 │1．114 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．4 │1．131 │1．103 │1．095 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．5 │1．107 │1．083 │1．077 ││1．6 │1．084 │1．065 │1．060 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．7 │1．062 │1．047 │1．043 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．8 │1．041 │1．031 │1．028 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│1．9 │1．020 │1．015 │1．014 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 2 │1．000 │1．000 │1．000 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 2 1 │0．980 │0．986 │0．988 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 2 2 │0．962 │0．973 │0．976 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．3 │0．944 │0．961 │0．966 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．4 │0．926 │0．950 │0．956 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．5 │0．910 │0．940 │0．947 ││2．6 │0．894 │0．931 │0．940 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．7 │0．879 │0．922 │0．933 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．8 │0．864 │0．915 │0．927 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│2．9 │0850 │0．908 │0．922 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 3 │0．837 │0．903 │0．918 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．1 │0．825 │0．898 │0．915 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．2 │0．813 │0．894 │0．913 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．3 │0．802 │0．891 │0．912 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．4 │0．791 │0．889 │0．912 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．5 │0．782 │0．888 │0．912 ││3．6 │0．773 │0．888 │0．914 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．7 │0．764 │0．889 │0．917 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．8 │0．757 │0．890 │0．920 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│3．9 │0．750 │0．893 │0．925 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│ 4 │0．743 │0．896 │0．931 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│4．1 │0．739 │0．893 │0 928 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│4．2 │0．735 │0．890 │0．926 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│4．3 │0．732 │0．887 │0．924 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│4．4 │0．728 │0．885 │0．922 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│4．5 │0．724 │0．882 │0．91 9 ││4．6 │0．720 │0．879 │0．917 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│0．882 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．3 │0．657 │0．832 │0．880 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．4 │0．653 │0．829 │0．878 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．5 │0．650 │0．826 │0．876 ││6．6 │0．646 │0．824 │0．873 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．7 │0．642 │0．821 │0．871 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．8 │0．638 │0．818 │0．869 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│6．9 │0．635 │0．815 │0．867 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7 │0．631 │0．812 │0．865 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．1 │0．627 │0．810 │0．863 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．2 │0．623 │0．807 │0．860 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．3 │0．620 │0．804 │0．858 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．4 │0．616 │0．801 │0．856 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．5 │0．612 │0．799 │0．854 ││7．6 │0．609 │0．796 │0．852 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．7 │0．605 │0．793 │0．849 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．8 │0．601 │0．790 │0．847 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│7．9 │0．597 │0．787 │0．845 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8 │0．594 │0．785 │0．843 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．1 │0．590 │0．782 │0．841 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．2 │0．586 │0．779 │0．838 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．3 │0．582 │0．776 │0．836 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．4 │0．579 │0．773 │0．834 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．5 │0．575 │0．771 │0．832 ││8．6 │0．571 │0．768 │0．830 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．7 │0．567 │0．765 │0．827 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．8 │0．564 │0．762 │0．825 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│8．9 │0．560 │0．760 │0．823 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9 │0．556 │0．757 │0．821 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．1 │0．553 │0．754 │0．819 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．2 │0．549 │0．751 │0．817 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．3 │0．545 │0．748 │0．814 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．4 │0．541 │0．746 │0．812 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．5 │0．538 │0．743 │0．810 ││9．6 │0．534 │0．740 │0．808 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．7 │0．530 │0．737 │0．806 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．8 │0．526 │0．735 │0．803 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│9．9 │0．523 │0．732 │0．801 │├────────┼───────┼────────┼──────────┤│10 │0．519 │0．729 │0．799北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出[2002]1121号）各区县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构，各相关单位：根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）要求，现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。

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北京市土地出让金标准 -回复

北京市土地出让金标准 -回复

北京市土地出让金标准-回复北京市土地出让金标准是指在北京地区出让土地时，需要支付给政府的一定金额，以获取土地使用权的费用。

这是政府用来调控土地市场的一个重要手段，也是土地出让转让的重要收入来源之一。

本文将详细介绍北京市土地出让金的计算方法、使用范围以及对房地产市场的影响。

首先，我们来看一下北京市土地出让金的计算方法。

北京市土地出让金的计算主要由两部分组成，一部分是基准地价，另一部分是土地增值收益。

基准地价是指根据土地所在地段、用途等因素确定的一个固定价格，一般由相关市场主管部门发布。

土地增值收益是指土地使用权转让后，土地增值的部分。

土地增值收益可以通过调查核实、评估等方式进行确定。

其次，北京市土地出让金的使用范围包括多个方面。

首先，一部分出让金会用来填补政府的财政支出，例如用于城市基础设施建设、公共服务设施建设等。

其次，出让金还可以用来发展保障性住房，为低收入群体提供负担得起的住房。

此外，一部分出让金还会用于土地整理，进行城市土地重整和综合开发。

这样可以提高土地的利用效率，推动城市的可持续发展。

土地出让金的标准在不同的地段、用途和开发强度下有所不同。

一般来说，土地出让金标准会按照地段等级划分不同的区域，再根据地段等级和土地用途确定不同的价格标准。

例如，北京市将城市土地分为核心区、城市副中心区、城市发展边缘区等不同的区域。

不同区域的土地出让金标准会根据其地理位置、商业价值等因素有所差异。

此外，土地出让金标准还会根据土地用途的不同进行划分，例如商业用地、住宅用地、工业用地等。

土地出让金的标准不仅对政府具有重要意义，对房地产市场也有重要影响。

首先，土地出让金的高低直接影响了房地产开发商的成本。

如果土地出让金过高，开发商的成本增加，可能会导致房价上涨，影响购房者的购买意愿。

而如果土地出让金过低，则可能导致土地市场的不稳定，不利于土地资源的合理配置。

其次，土地出让金标准的调整也可以直接影响到房地产市场的供求关系。

(2020年编辑)北京市基准地价资料

(2020年编辑)北京市基准地价资料

60-100
20-60
基准地价使用说明
一、基本内容
（一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
居住
基准地价（楼面熟地价）
4740-7000
3800-5760
2730-4590
2090-3600
1500-2790
1060-1820
630-1080
330-650
180-370
140-260
楼面毛地价
1710-3000
900-2100
550-1300
400-930
300-680
190-430
150-350
120-280
100-220
90-50
工业
基准地价（楼面熟地价）
1200－1800
1000-1220
850-1050
600-900
420-680
310-510
220-330
150-240
100-170
楼面毛地价
420－850
430-530
340-440
270-360
195-300
135-225
100-160
4440－6000
3620－4940
2650－3900
1960－2790
1290－2080
880－1320
430-900
200-450
140-260
楼面毛地价
1640-4500
北京基准地价评估收费新标准

北京基准地价评估收费新标准

北京基准地价评估收费新标准北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准：------------------------------------------------档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元）1 5以下（含5） 4－82 5－20（含20） 8－123 20－50（含50） 12－204 50以上 20－40------------------------------------------------北京房地产价格评估收费新标准以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------档次标的总额（万元）累计计费率‰1 100以下（含100） 52 101以上至1000 2.53 1001以上至2000 1.54 2001以上至5000 0.85 5001以上至8000 0.46 8001以上至10000 0.27 10000以上 0.1------------------------------------------------注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。

2、差额定率分档累进制收费方法举例说明：例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。

100万元×5‰＝0.5万元（1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元（1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元（5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元（8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元（10000－8000）万元×0.2‰＝0.4万元（40000－10000）万元×0.1‰＝3万元收费总金额为：0.5＋5.25＋1.5＋2.4＋1.2＋0.4＋3＝11.25万元[关闭窗口]。

大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地解析

大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地解析

所以有对于一个拟合得好的模型，总体平方和与回归平方和应该比较接近。

或者说，可以选择总体平方和与回归平方和的接近程度作为一个评判模型拟合优度的标准。

和 R 统计量根据上述关系，可以用 r2检验模型的拟合优度。

如果模型与样本观测值完全拟合，即（i=1,2,…n）此时模型与样本观测值完全拟合的情况是不可能发生的， r 2 不可能等于 1，但该统计量越接近于 1，模型的拟合优度越高。

在样本容量一定的情况下，增加解释变量虽然可以增加模型的解释功能，但必定使得自由度减少，所以用检验拟合优度的统计量必须能够防止这种倾向。

实际应用中，统计量是在对 r 2 进行调整后的 R 2 。

具体表达式为其中（n-k-1）为残差平方和的自由度，（n-1）为总体平方和的自由度。

R 越接近于 1，模型的拟合优度越高。

3.土地定级中街区的应用 3.1 土地级别划分的基本原理以往土地定级是在计算完成网格分值的基础上，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，以频率曲线分布突变处为级间分界，定级单元边界按照以下顺序优先采用：（1）定级图上依比例尺表示的自然线状地物；（2）铁路；（3）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 2 6（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。

以网格分值作为土地定级最基本的定级单元，在土地定级范围内划分5-12 个级别，网格是采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格，覆盖整个定级范围，在划分级别界限时虚拟网格一是不能自动识别上述阻隔物作为土地级别界限，二是会产生在一宗地块内被划分为两个或者多个土地级别的不合理现象，对于大中城市来说，以网格分值作为基本定级单元划分级别需要大量的人工识别阻隔物进行级别界限调整，以及数据量处理巨大，操作起来比较复杂。

3.2 街区的定义及划分标准“街区”一般被认为是一个舶来词汇，是从英文“block”直接翻译过来的，在中国的传统习惯里与之对应的词汇大约是“街坊” 。