商品房纠纷五种情况适用双倍赔偿

乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司、刘翼展等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院【审结日期】2022.03.15【案件字号】(2022)新01民终449号【审理程序】二审【审理法官】王超杨鹏飞胡龙涛【审理法官】王超杨鹏飞胡龙涛【文书类型】判决书【当事人】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司;刘翼展;李婷【当事人】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司刘翼展李婷【当事人-个人】刘翼展李婷【当事人-公司】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】何敏新疆赛天律师事务所;周雅荣新疆赛天律师事务所【代理律师/律所】何敏新疆赛天律师事务所周雅荣新疆赛天律师事务所【代理律师】何敏周雅荣【代理律所】新疆赛天律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司【被告】刘翼展;李婷【本院观点】《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。

【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金诚实信用原则证据交换质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审判决所依据的证据予以确认。

【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。

受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。

有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。

本案中，上诉人华联房产公司作为合同提供方系要约人，被上诉人刘翼展、李婷作为受要约人对合同违约责任等内容提出变更是对要约人华联房产公司发出的一个新要约，上诉人华联房产公司未承诺。

商品房交易中消费者权益保护问题的研究尚维洪〔二〕商品房消费者权益遭侵害的原因1.立法上的缺陷在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如?民法通那么?、?建筑法?、?产品质量法?、?城市商品房预售管理方法?、?城市房地产管理法?、?商品房销售管理方法?、?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?等等。

但是，在面对现在社会中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些法律法规似乎还有缺陷：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。

二是在?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设书问题的解释?中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经营者提供了钻这些法律空子的时机。

2003年的?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?中仅列举了3种欺诈情形：成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

很明显，开发商的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装饰品质；成心隐瞒没有取得土地使用证明的事实、成心扩大或缩小面积等等。

?城市房地产管理法?及相关法规较多地调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，无视房地产消费者权益保护。

而且该法规虽有局部涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并未确立严格责任原那么和加倍赔偿原那么，对购房者的保护力度和对经营者的惩戒力度明显缺乏。

三、商品房消费者权益保护的完善〔一〕完善立法1.修改?消费者权益保护法?1994年制定在?消费者权益保护法?的时候，我国房屋商品化的道路才刚刚开场。

但现在从市场上购置商品房屋已经成为消费的主流。

篇一：房屋漏水纠纷案例（3397字）【基本案情】2005年春，一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年，便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房。

同年7月，杨某以自己的名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同，为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼（三楼以上为住宅，二楼以下为商铺）中一套三室两厅住宅（房号为307）。

双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5项约定：“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方（某房地产公司）”。

该房交付后，赵某又委托杨某对房屋进行了装修。

装修中，杨某对房内的自来水管线进行了改装，并附加了球阀。

2006年11月6日，杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证，产权确定日期为2005年6月30日。

因赵某的丈夫被摩托车撞伤，一直在原籍休养，该房无人入住。

2006年10月29日早晨，在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店里开门营业，当她走到门口时，发现店里向外流水，便急忙打开店门冲到店后的库房，顺着水声望去，只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱，就赶紧搭梯子去堵水，直到上午12点左右，杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀，才止住了水。

经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货物进行了清点，被损坏的货物价值达37740元。

为保全证据，刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证。

当日，杨某给刘某出具了受损货物数额价值确认书，并向当地公证处提出申请，要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状”予以证据保全。

2006年10月30日，某公证处为杨某出具了（2006）额公经证字第187号公证书，对307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照。

当日，该公证处也为刘某出具了（2006）额公经证字第188号公证书，对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照，清点被水浸泡的物品，确认了因浸泡损失的物品价值，并收取公正费300元。

漏水事故发生后，刘某多次找杨某协商赔偿事宜，均遭拒绝。

王笑寒、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审结日期】2021.11.30【案件字号】(2021)粤19民终11196号【审理程序】二审【审理法官】朱海晖王相东杨诚【审理法官】朱海晖王相东杨诚【文书类型】判决书【当事人】王笑寒;东莞市景宏名苑房地产开发有限公司;东莞市富盈房地产开发有限公司【当事人】王笑寒东莞市景宏名苑房地产开发有限公司东莞市富盈房地产开发有限公司【当事人-个人】王笑寒【当事人-公司】东莞市景宏名苑房地产开发有限公司东莞市富盈房地产开发有限公司【代理律师/律所】黄海滨广东深信律师事务所【代理律师/律所】黄海滨广东深信律师事务所【代理律师】黄海滨【代理律所】广东深信律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王笑寒;东莞市景宏名苑房地产开发有限公司;东莞市富盈房地产开发有限公司【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定证据不足新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。

本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，除另有规定外，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释的规定。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、王笑寒要求返还购房款的请求能否支持；二、景宏名苑公司应如何承担逾期办证损失，富盈公司是否需对此承担连带责任。

关于焦点一。

首先，王笑寒与景宏名苑公司签署的《商品房买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自身义务。

最高院房屋买卖合同司法解释全文最高院房屋买卖合同司法解释全文房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。

欢迎阅读下文关于最高院对房屋买卖合同的司法解释。

最高院房屋买卖合同司法解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

从定金乱象谈定金的性质与适用[摘要]违约金、定金、损害赔偿金（简称“三金”）在司法实践中起着惩罚违约、最终解决纠纷的关键作用。

除当事人之间的特殊约定，目前我国《合同法》对于违约金和损害赔偿金明确为补偿性质。

但对定金的性质，法律尚未界定，学者的研究也十分匮乏。

而定金性质不清导致了司法适用的不统一，影响了当事人的合法权益，难以保障司法公正。

文章通过分析实践中的案例；并回顾定金的特征；对比违约金、损害赔偿金，从而明确定金的惩罚性质以及它的实践价值。

[关键词]定金；惩罚性；补偿性；司法适用一、作为引言的两个案例王某与湖南某公司签订商品房认购合同，王某预付定金2万元。

2010年，公司以该房屋办理了在建工程抵押，不能签订商品房买卖合同为由，拒绝签订买卖合同。

王某遂诉至法院，要求双倍返还定金并支付损害赔偿。

一审二审法院认为湖南该公司已经构成违约，该认购协议应当具有合同效力。

公司不能履行合同，应当承担违约责任，支付王某损害赔偿金并双倍返还定金。

①李某将铜梁县某商品房租赁给姚某，在未经得该优先权人同意的情况下，又将房屋出卖给练某。

练某缴纳定金1万元。

租赁人姚某得知后，通过主张优先权购得了该房屋。

练某随即要求李某返还定金并赔偿损失。

一审二审法院均认为，李某应当赔偿约计损失一万元，定金则不必双倍返还，其利息也不应当支持。

遂判令李某赔偿该损失一万元并返还原定金。

②第一个案例审判中，定金属于惩罚性质，独立适用而从违约金中分离，第二个案例审判中定属于补偿性质，作为损害赔偿金而存在。

此类定金的案件发生频繁，由于定金性质的模糊性，导致司法实践的分歧。

所以将定金的性质进行明确，对保障司法审判的公正是十分重要的。

二、定金概述（一）定金的概念和特征定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。

[1]从概念中，我们可以分析出如下特性：1.定金的作用是为债的担保，即具有保证主合同有效履行的作用。

临桂龙仕房地产开发有限公司、崔霞商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院【审结日期】2021.11.19【案件字号】(2021)桂03民终3434号【审理程序】二审【审理法官】蒋子秀秦桂珍张芳【文书类型】判决书【当事人】临桂龙仕房地产开发有限公司;崔霞【当事人】临桂龙仕房地产开发有限公司崔霞【当事人-个人】崔霞【当事人-公司】临桂龙仕房地产开发有限公司【代理律师/律所】黄里瑞广西君健律师事务所;廖琼杰广西君健律师事务所;山永国北京市惠诚(东莞)律师事务所;杨锦华北京市惠诚(东莞)律师事务所【代理律师/律所】黄里瑞广西君健律师事务所廖琼杰广西君健律师事务所山永国北京市惠诚(东莞)律师事务所杨锦华北京市惠诚(东莞)律师事务所【代理律师】黄里瑞廖琼杰山永国杨锦华【代理律所】广西君健律师事务所北京市惠诚(东莞)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】临桂龙仕房地产开发有限公司【被告】崔霞【本院观点】本案二审的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人未能签订商品房买卖合同的本约应归责于哪一方；二、上诉人是否应当向被上诉人双倍返还定金、赔偿损失及具体数额。

【权责关键词】撤销违约金合同约定诚实信用原则第三人证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，就算本案不能签订本约的责任可归责于上诉人，上诉人也仅是应当双倍返还定金，本案只能在定金罚则和违约金中择一适用，而不能并用。

因此，一审判决上诉人双倍返还定金后，还判决上诉人承担赔偿损失的责任，于法无据。

2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，在预订商品房买卖合同中，因一方原因未能订立正式商品房买卖合同的，也只是按照法律关于定金的规定处理，并无在适用定金罚则后还有应赔偿损失的规定。

编号：YB-HT-003406南京市商品房买卖契约Nanjing commercial housing甲方：乙方：签订日期：年月日精品文档/ Word文档/ 文字可改编订：YunBo Network南京市商品房买卖契约（适用商品房内销、外销、预售、销售）卖方（下称甲方）：_________________________ 买方（下称乙方）：_________________________甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得南京市_________区_________地块_________平方米国有土地使用权，土地使用权年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日止，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称_________坐落________。

项目总平面见附件1。

甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订阅本契约注意1．如房屋为共有，共同购买人的名字要写全。

2．看清土地使用权的年限以避免权益受损。

3．此条为买卖契约标的的详细状况，应尽量详尽、明确，以便交付、验收时对照。

第一条标的第一款乙方向甲方购买上述商品房中_________幢_________单元_________室房屋；该房屋使用功能为住宅（住宅/办公/商业）该房屋主体建筑总层数_________层，其中_________米以下_________层，_________米以上_________层；属框架框架/框剪/砖混）结构，层高_________米。

该房屋建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公用分摊面积_________平方米。

与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施及其标准见附件2，该房屋的套型及分层平面位置见附件3，装修装饰及设备标准见附件4。

第二款本契约所称“该房屋”，包括其占用土地范围内国有土地使用权，该房屋的土地面积在乙方办理国有土地使用权登记时由政府主管部门核定。