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中国保险监督管理委员会关于印发《保险公司所属非保险子公司管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】中国保险监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2014.09.28•【文号】保监发[2014]78号•【施行日期】2014.09.28•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】保险正文中国保险监督管理委员会关于印发《保险公司所属非保险子公司管理暂行办法》的通知（保监发〔2014〕78号）各保险集团（控股）公司、保险公司：为加强对保险公司所属非保险子公司的监督管理，防范风险传递，保护保险消费者利益，促进保险业健康发展，我会制定了《保险公司所属非保险子公司管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
中国保监会2014年9月28日保险公司所属非保险子公司管理暂行办法第一章总则第一条为加强对保险公司所属非保险子公司的监督管理，防范风险传递，保护保险消费者利益，促进保险业健康发展，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规及监管规定制定本办法。
第二条本办法所称保险公司所属非保险子公司，是指保险公司对其实施直接或间接控制的不属于保险类企业的境内、外公司，不包括保险公司、保险资产管理机构以及保险专业代理机构、保险经纪机构、保险公估机构。
本办法所称保险公司包括保险集团（控股）公司。
第三条保险公司所属非保险子公司不得从事法律、行政法规及监管规定要求必须由保险公司或其他保险组织经营的保险业务。
拟经营保险业务的单位或个人，应当依法报保险监管机构核准，取得保险业务经营许可。
第四条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）根据法律、行政法规、监管规定以及本办法的规定，对保险公司投资和管理非保险子公司的行为实施监督管理。
中国保监会采取间接监管方式，依法通过保险公司采取监管措施，全面监测保险公司所属非保险子公司的风险。
第五条保险公司所属非保险子公司为上市公司或者有其他行业监管机构的，应当同时遵守相关证券监管法律法规或者其他行业监管要求。
我国保险资金投资不动产的发展历程与现状【摘要】我国保险资金投资不动产在经历了起步阶段和发展阶段后，目前正面临着挑战与机遇。
资金规模不断扩大，但监管政策的不确定性也增加了风险。
市场竞争激烈，投资标的选择和风险控制是当前关注的焦点。
影响因素方面，包括市场环境、法律法规和投资者意识等。
展望未来，我国保险资金投资不动产有望持续稳步增长，建议加强监管力度，优化投资结构，提高资金使用效率。
未来发展方向则需要进一步探索多元化投资方式，拓宽投资渠道，提升综合投资能力，实现长期稳健发展。
.【关键词】关键词：保险资金、投资、不动产、发展历程、现状、挑战、机遇、影响因素、展望、建议、未来发展方向1. 引言1.1 我国保险资金投资不动产的重要性保险资金投资不动产可以有效分散投资风险。
不动产市场相对稳定，长期回报稳定可预期，可以为保险资金提供稳健的投资收益。
在经济不景气或金融市场波动时，不动产的价值波动相对较小，可以有效稳定保险资金的投资收益。
保险资金投资不动产有助于支持国家房地产市场稳定发展和经济结构调整。
通过投资不动产，保险资金可以有效支持房地产市场的发展，促进城市建设和基础设施建设，同时也可以引导保险资金向长期资产配置，有利于我国经济结构的优化和转型升级。
我国保险资金投资不动产的重要性不容忽视。
只有合理把握投资机会，充分发挥保险资金在不动产领域的作用，才能推动我国保险业的健康发展，实现保险资金的增值和保值。
1.2 我国保险资金投资不动产的背景随着我国经济的不断发展，保险市场也逐渐壮大起来。
保险公司作为金融机构的重要组成部分，其资金规模不断扩大，投资渠道也得到了拓展。
在这种背景下，保险资金投资不动产成为一种较为稳健的投资方式，得到了越来越多的关注。
保险资金投资不动产的背景可以追溯到我国改革开放以后。
随着房地产市场的快速发展，不动产成为了备受投资者追捧的资产，而保险资金由于其长期性、稳定性等特点，逐渐被引入到不动产投资领域。
中国保监会关于保险资金投资创业投资基金有关事项的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中国保监会关于保险资金投资创业投资基金有关事项的通知保监发〔2014〕101号各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为贯彻落实《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（国发〔2014〕29号）精神，规范保险资金投资创业投资基金行为，支持科技型企业、小微企业、战略性新兴产业发展，防范投资风险，根据《保险资金运用管理暂行办法》等监管规定，现将有关事项通知如下：一、本通知所称创业投资基金，是指依法设立并由符合条件的基金管理机构管理，主要投资创业企业普通股或者依法可转换为普通股的优先股、可转换债券等权益的股权投资基金。
本通知所称创业企业，是指处于初创期至成长初期，或者所处产业已进入成长初期但尚不具备成熟发展模式的未上市企业。
二、保险资金可以投资创业投资基金。
保险资金投资创业投资基金的基金管理机构应当符合下列条件：（一）依法设立，公司治理、内控机制和管理制度健全有效，具有5年以上创业投资管理经验，历史业绩优秀，累计管理创业投资资产规模不低于10亿元；（二）为创业投资基金配备专属且稳定的管理团队，拥有不少于5名专业投资人员，成功退出的创业投资项目合计不少于10个，至少3名专业投资人员共同工作满5年；投资决策人员具备5年以上创业投资管理经验，其中至少2人具有3年以上企业管理运营经验；（三）建立激励约束机制、跟进投资机制、资产托管机制和风险隔离机制，管理的不同资产之间不存在利益冲突；（四）接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况；（五）最近三年不存在重大违法违规行为。
浅谈保险资金投资REITs作者：王磊磊李静来源：《中国房地产·学术版》2014年第02期摘要：2009年10月1日，新修订的《保险法》允许保险资金可以投资于不动产，房地产作为不动产内容之一，可以成为保险资金投资渠道之一。
REITs作为房地产市场股权投资的一种方式，具有非关联性、高流动性和高回报率的特点，这与保险经营具有的强外部性、成本滞后性、资金运转周期长等特点相吻合，为保险资金投资房地产搭建了难得的操作平台。
通过分析保险资金投资REITs存在风险，并给出相关建议，对我国保险资金投资REITs发展起到一定的指导作用。
关键词：保险资金，资金运用，房地产投资信托基金中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2014）02-0075-80 收稿日期：2014-01-031 引言保险公司的承保业务和资金运用业务作为保险公司利润的两个主要来源，在不同的经济发展阶段发挥着不同的作用。
随着保险公司相互竞争导致费率水平降低，以及投保人对保险保障作用期望值的提高，保险公司的承保业务利润空间越来越小，甚至可能出现承保业务亏损的局面，在这种局面下，保险公司通过资金运用业务寻求更高的利润来源变得尤为重要。
新《中华人民共和国保险法》已于2009年10月1日正式实施，其中第106条规定了保险公司资金的运用形式，在原《保险法》的基础上，进一步拓宽了保险资金的运用渠道，明确规定保险资金可以“投资不动产”。
房地产信托投资基金（REITs）作为房地产市场股权投资的一种方式，具有非关联性、高流动性和高回报率的特点，这与保险经营具有的强外部性、成本滞后性、资金运转周期长等特点相契合，为保险资金投资房地产搭建平台。
2 REITs基本运作模式房地产信托投资基金（REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
REITs从本质上说是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并且公司可从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。
实证分析保险公司投资不动产作者：李羽翔来源：《商情》2015年第39期【摘要】2009 年保险资金重新涉及不动产领域，不动产投资开始逐渐成为我国保险集团保险资金运用的重要方式。
保险资金投资不动产主要理论是源自资产负债管理理论（ALM），而对于保险集团公司而言，如何对各个保险子公司汇聚的不同期限的保险资金产生的各类型负债，进行资产匹配是比较现实的问题。
本文结合对我国保险集团的不动产投资的分析，发现了其不动产投资方面还存在的不足。
结合对并对我国保险行业的展望，对保险集团投资不动产提出了相应的建议。
【关键词】保险集团不动产投资投资物业类型一、不动产投资模式概述保险集团投资不动产可以描述为，保险集团公司通过其专业保险公司聚集保险资金，通过集中而专业对不动产类资产的投资，以期使保险资金保值增值、提高偿付能力、扩大经营利润的经营活动。
不动产投资模式：按照保监会将保险集团公司投资不动产主要模式分为：股权投资、债券投资和物权投资三类。
二、我国保险集团进行不动产投资动因分析（一）保险集团进行不动产投资的必要性和紧迫性在我国，一方面随着近几年持续低利率和保险主体的不断增多，我国保险业也面临着严峻的偿付能力不足问题。
并且我国的保险投资行为尚不成熟，尚未构建全面系统的保险资金投资模式，所以需要加强对保险资金投资的研究并促进其发展。
另一方面我国保险主体资产负债匹配缺口较严重，保险资金运用面临的突出问题，就是保险资金收益和结构不能有效支持负债，主要表现为：投资收益率低、资产负债期限错配、债券投资波动大。
（二）我国保险集团不动产投资的前景广阔近年我国保险行发展迅速。
根据2014年底的数据统计，我国保险公司资产总额超过10万亿元，按最新资金监管比例，保险公司可投资不动产的资金规模超过 2.49 万亿元，近三年政策的逐渐松动和保险行业的蓬勃发展为保险集团进行不动产投资创造了有利条件。
在国家金融转型的大趋势下，保险集团将获得前所未有的资金运用空间，其各类投资将以市场为导向，来满足保险集团的负债匹配需要，而不动产投资作为其中最重要的资产配置方式之一，被各保险集团大力推进。
中国保险监督管理委员会关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知文章属性•【制定机关】中国保险监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2012.07.16•【文号】保监发〔2012〕59号•【施行日期】2012.07.16•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】保险正文本篇法规中“明确事项”第1条第二款已被《中国银保监会关于优化保险机构投资管理能力监管有关事项的通知》（银保监发〔2020〕45号）自2020年9月30日起废止。
本篇法规中关于保险资金直接股权投资行业范围的条款已被《中国银保监会关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（银保监发〔2020〕54号）自2020年11月12日起停止执行。
中国保险监督管理委员会关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知保监发〔2012〕59号各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全，根据《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》（以下简称《股权办法》）和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《不动产办法》），现就有关事项通知如下：一、调整事项1.保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一会计年度盈利的规定；上一会计年度净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币；偿付能力充足率的基本要求，调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。
2.保险公司投资自用性不动产，其专业人员的基本要求，调整为资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员。
3.保险资金直接投资股权的范围，增加能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权，且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策，具有稳定的现金流和良好的经济效益。
保险资金运用管理暂行办法保监会令2014年第3号现发布《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》，自2014年5月1日起施行。
主席项俊波2014年4月4日中国保险监督管理委员会关于修改《保险资金运用管理暂行办法》的决定中国保险监督管理委员会决定对《保险资金运用管理暂行办法》作如下修改：将第十六条修改为：“保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用应当符合中国保监会相关比例要求，具体规定由中国保监会另行制定。
中国保监会可以根据情况调整保险资金运用的投资比例”。
本决定自2014年5月1日起施行。
《保险资金运用管理暂行办法》根据本决定作相应的修订，重新发布。
保险资金运用管理暂行办法（2010年7月30日中国保险监督管理委员会令2010年第9号发布根据2014年4月4日中国保险监督管理委员会令2014年第3号《中国保险监督管理委员会关于修改〈保险资金运用管理暂行办法〉的决定》修订）第一章总则第一条为了规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，维护保险当事人合法权益，促进保险业持续、健康发展，根据《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）等法律、行政法规，制定本办法。
第二条在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。
第三条本办法所称保险资金，是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金。
第四条保险资金运用必须稳健，遵循安全性原则，符合偿付能力监管要求，根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理，实现集约化、专业化、规范化和市场化。
第五条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对保险资金运用活动进行监督管理。
第二章资金运用形式第一节资金运用范围第六条保险资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。
保险资金投资不动产概况一.发展历程（1）2009年10月1日:新《保险法》正式生效实施，其中第一百零六条规定，保险公司资金可投资不动产。
第一百零六条【保险公司的资金运用】保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。
保险公司的资金运用限于下列形式：(一) 银行存款；(二) 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三) 投资不动产；(四) 国务院规定的其他资金运用形式。
保险公司资金运用的具体管理办法，由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。
（2）2010年9月5日:保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
保险资金将可以合法进入不动产领域，但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司投资总额的10%，无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。
办法明确：险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。
保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。
投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。
2010保险资金投资不动产暂行办法.docx（3）2012年7月25日:保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步规保险资金投不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防投资风险，保障资产安全。
2012关于保险资金投资股权和不动产有关（4）2014年6 月5 日:保监会下发《关于清理规保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。
清理围包括：（1）保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。
（2）保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。
对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一。
虽然采用公允价值计量是国际保险业的趋势，但在实际操作中，一些保险公司可能存在滥用公允价值计量方式，对其所投资的房地产进行再评估增值，最终实现偿付能力提升、粉饰报表的目的。
保监会将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。
保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，目前此项工作正处于公开征求意见阶段。
数据显示，2010年开始，保险资金正式开闸投资不动产。
今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期384.7亿元的投资规模，增幅达到96.22%，增长速度较快。
我们可以看到，随着当前房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的资金风险开始引起监管层关注。
2014关于清理规范保险公司投资性房地产二.法律法规结合《保险资金投资不动产暂行办法》及《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中调整事项和明确事项，保险资金投资不动产的最新的法律法规整理如下：(1) 投资围(2) 资格条件(3) 投资不动产要求其他规定要求：第十一条：保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
第十三条：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
保险资金投资医疗、汽车服务、养老不动产，购置自用性不动产，本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。
投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。
保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。
投资方式发生变化的，应当按照本办法规定调整管理方式。
保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本办法规定。
第十四条及调整事项九：投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的15％。
第十五条：保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。
以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年不得转让。
保险公司部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
(4) 投资不动产相关金融产品要求第十四条及修正项9：保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。
其中，投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。
保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。
保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划（产品）发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。
(5)禁止行为第十六条：保险公司投资不动产，不得有下列行为：（一）提供无担保债权融资；（二）以所投资的不动产提供抵押担保；（三）投资开发或者销售商业住宅；（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。
已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；（七）违反本办法规定的投资比例；（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。
(6) 监督管理第二十九条：保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日，向中国保监会报告。
保险资金投资养老项目，应当在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日，向中国保监会报告。
除本条第二款规定容之外，还应当说明经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。
三.相关案例：事实上，从2006年起，保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域，包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等等。
其中以自用物业的购买形式居多，因此各大保险公司的优质物业量大多远远超过了自身的办公需求。
近年来随着政策上对险资投资不动产呈放松态势，也使得越来越多的险资进入了不动产投资领域，而在不动产的产品类型方面主要是投资商业地产、养老地产及旅游地产等其中，对于险资投资商业地产，一方面除了险资和商业地产具有投资回报周期长的相似性外，更重要的是相对于住宅，商业地产的稳定收益更符合投资者的长远规划。
不过，政策受限仍然是险资进入商业地产的难题，因此，在完善的退出机制建立之前，保险企业不会把投资商业地产作为主要的投资渠道。
(1) 华侨城与新华人寿2013年6月6日，华侨城亚洲宣布拟配股融资9.558亿港元。
其中，新华人寿保险、中再资产管理公司及Integrated Asset认购华侨城亚洲4000万股可转换优先股、4000万股可转换优先股、1600万股可转换优先股及14000万股认购股份。
同时，优先股认购价为每股可转换优先股 4.05港元，并须由新华人寿保险、中再资产管理公司及Integrated Asset各自以现金支付。
普通股认购价为每股普通股4.05港元，并须由华侨城以现金支付。
上述可转换优先股及认购股份的认购总额分别为3.888亿港元及5.67亿港元，合共为9.558亿港元。
融资所得将用作未来营运资金用途、集团其他未来投资及偿还贷款。
华侨城亚洲表示，倘换股权获悉数行使，新华人寿保险、中再资产管理公司及Integrated Asset各自将分别于4000万股普通股、4000万股普通股及1600万股普通股中拥有权益；分别占华侨城(亚洲)已发行股本约7.85%、7.85%及3.14%，以及分别占可转换优先股获悉数兑换后，经配发及发行换股股份扩大后公司已发行股本约6.60%、6.60%及2.64%。
融资所得将用作未来营运资金用途、集团其他未来投资及偿还贷款。
(2) 万科与泰康人寿2013年11月18日在万科中心，泰康人寿与万科地产签署了战略合作协议。
对于这一合作，泰康人寿官方回应称具体合作细节暂不做披露。
不过，据新闻报道，泰康此次签署战略合作协议极有可能将与万科共建养老地产。
作为大型地产企业，万科在养老地产上介入较早。
早在2010年，万科地产就宣布在房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，采用租、售并举两种模式，为万科养老地产领域铺路。
但是养老地产对企业资金要求、专业要求极高，万科依然在探索成熟的养老运营模式。
险企发展养老地产项目依然处于初级阶段，未形成有序的规模，因此相关经验缺失险资与房地产商合作，对房地产企业来讲，保险机构融资渠道能够为其提供稳定的现金流。
对保险公司来讲，房地产投资期限长、收益稳定，是保险机构资金配置中的重要组成部分。
(3) 瑞安与人寿2013年 11月29日，瑞安房地产发布公告称，将天地的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层，连同815个地下停车位 (零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼及46楼除外) ，以24.12亿出售给寿险。
所得现金将用作偿还债务及公司其他项目发展相关开支等。
按照交易双方签订的框架协议，人寿从瑞安房地产手中买下项目后，将委任瑞安房地产的全资子公司——新天地商业管理(下称“新天地商管”)作为资产管理人，对该项目提供资产管理服务。
在瑞安房地产与人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款：新天地商管对项目进行管理期间，将按年分为六个结算期：如果在每个结算期，项目的净营业收入(net. . . .operating income)低于目标净营业收入，即项目每年的净营业收入低于瑞安房地产已收到款项的8%，新天地商管将以现金方式向人寿支付不足金额；反之，如果净营业收入超出目标净营业收入，新天地商管将收取超出金额的80%作为资产管理服务费。
