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浅析保险公司不动产投资的现状及对策保险公司在资产配置中不动产投资早已成为了一种重要的方式，由于不动产市场的复杂性和风险，保险公司在这一领域的投资也面临着诸多挑战。
本文旨在对保险公司不动产投资的现状进行浅析，并提出相应的对策。
我们来看一下保险公司不动产投资的现状。
根据国家统计局最新数据显示，我国不动产市场总体呈现出增长态势。
保险公司作为金融机构，积极参与不动产投资已成为一种趋势。
一方面，保险公司投资不动产可以获得更高的投资收益，也有助于稳定不动产市场。
保险公司在不动产投资过程中也面临着许多挑战。
利润空间小，不动产的价值增长速度和保险公司的投资预期会存在较大差距。
不动产市场价格波动大，存在一定的市场风险。
不动产的实际管理难度相对较大，管理不善将会带来潜在的风险。
那么，对于保险公司来说，如何应对这些挑战呢？我们认为，首先需要加强风险管理能力。
保险公司在进行不动产投资时，应充分认识到市场波动所带来的风险，并制定相应的风险管理措施，例如通过风险分散等方式降低投资风险。
需要加强投资研究与分析。
保险公司在进行不动产投资前，应进行充分的市场研究和投资分析，从而降低投资风险。
需要加强不动产管理水平。
保险公司在进行不动产投资后，需要建立完善的管理体系，加强对不动产的实际管理，以降低投资风险。
需要加强政策研究。
保险公司在进行不动产投资前，需要对相关政策进行深入研究，了解市场政策的发展趋势，及时调整投资策略，以降低投资风险。
保险公司在不动产投资过程中面临着种种挑战，但是只要加强风险管理能力，加强投资研究与分析，加强不动产管理水平，加强政策研究，就能够有效地规避这些风险，使得不动产投资更加安全可靠。
希望未来能够看到更多保险公司在不动产投资方面有所突破，为整个行业发展带来更多的活力。
中国科技经济新闻数据库 经济2015年6期 149保险资金不动产投资模式的应用研究葛 侠合众资产管理股份有限公司，北京 100195摘要：随着经济全球化的逐步发展，，市场竞争逐渐加剧，保险供给随之加大，承保出现亏损，保险经营需靠投资收益来进行弥补。
目前，国家己出台了一系列应对政策，拓宽了保险资金运用渠道。
不动产作为保险资金的重要组成部分，具有规模大、期限长、收益相对稳定等特性，符合保险资金要求长期价值、稳健投资、平滑收益的特点，己逐渐发展成了保险资产配置的重要组成部分。
关键词：保险资金不动产；投资模型；策略研究 中图分类号：F842.3 文献标识码：A 文章编号：1671-5853(2015)6-0149-02引言随着我国保险业的迅速发展，保费收入激增，保险资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要提高保险资金运用的效率，构建更多元化的投资渠道来规避市场风险。
进一步拓展保险资金运用渠道，为我国保险资金直接投资不动产提供了法律保障。
1 保险资金的来源与性质 1.1 保险资金的来源在我国的保险法中一直并未提及“保险资金”这一概念。
本文的保险资金是指保险企业以本外币计价的资本金、公积金、公益金、未分配利润，以及各项准备金、存入保证金和其它资金，即权益资本、准备金、其它资金，是归属于保险公司的一种财力资源，这是保险资金的一种主流观点。
1.2 保险资金的基本属性保险资金的属性可以按来源与投向来进行划分。
投资特性取决于来源特性。
根据来源与结构它具有“负债性、长期性、稳定性”三个特点。
负债性是保险资金的首要特性；长期性是由于保险公司的保费收入中寿险是构成保险资金的主体，而寿险保单的合同期限通常都较长，一般在15年以上；稳定性是基于大量寿险保单的约定期限又长，期缴保费使得保险资金的流入相对比较平稳。
保险资金运用需要遵循三大原则。
安全性是保险资金运用的一个基本属性；收益性原则要求保险人在资金运用项目上力求收益的最大化，确保资产保值增值，增强保险偿付能力；流动性是基于保险事故的发生有一定的随机性，保险人要考虑到有一部分资产能够在任何时期和合理价格条件下变现，保证支付保险赔款和给付保险金的需要。
我国保险资金投资不动产问题研究作者：李莉苹来源：《北方经贸》2015年第03期摘要：自改革开放以来，我国经济增长不断攀升，保险作为金融经济的一部分也发展迅速，其保险企业保费收入的增加也使得保险公司能够拥有更多的支配资金，保险公司投资于不动产的资金也相应增加。
但是我国保险资金对不动产的投资现在还处于起步阶段，必然会面临一些现实性的问题和挑战，需要我们去努力探讨和解决。
本文首先阐述了我国保险资金投资不动产的现状，然后详细说明了其存在的问题，最后针对问题提出了一些相应的对策和建议。
关键词：保险资金;投资;不动产中图分类号：F840.32 ; ;文献标识码：A文章编号：1005-913X（2015）03-0136-02我国保险业发展迅速，保费收入持续增长，2013年原保费收入已经达到17222亿元。
保费收入是保险资金的重要来源，保费收入的快速增长给保险公司带来大量可用于投资的现金，但是目前我国保险投资的渠道主要集中于存款、债券、股票已经基金等金融工具，可以说投资渠道较为狭窄。
鉴于此，不动产作为一个新的投资渠道开始发展起来。
保险资金数额巨大，投资收益追求长期性和稳定性，不动产投资周期长、投资收益稳定，与保险资金的投资需求契合度高，因此不动产是一个很好的投资方向，做好不动产的投资工作对保险公司而言意义重大。
我国保险公司在不动产投资方面经验不足，需要加强对此领域的研究。
一、我国保险资金投资不动产现状我国保险资金在投资范围上一直受到限制。
但是随着保险行业的不断发展，保险资产规模不断扩大以及保险可投资金也不断增加，拓宽投资渠道已成为保险行业一致的呼声。
目前我国保险资金投资不动产的现状，主要可以概括为以下几个方面。
（一）保险公司有充足的资金进行投资保险企业想要投资不动产是由于其具有规模大、流动性差、期限长等特点，但是寿险保单的存续期可以长达二十年，因此需要与之相互匹配的长期投资。
然而，在很长时间内我国都缺少这种类型的投资项目。
【摘要】基于多种原因，我国保险公司投资不动产至今仍未开禁。
在保险业内外部环境已发生深刻变化的条件下，有必要借鉴国际经验，逐步放开不动产投资渠道，以便使保险公司更好地完善资产负债管理以及进一步发挥资金融通的功能。
结合目前我国保险公司不动产投资现状，可首先投资基础设施建设作为突破口。
在投资模式上以间接投资为主，直接投资为辅。
其中，间接模式包括：证券化模式、信托模式、委托贷款或银保联合贷款模式、抵押贷款模式；直接模式包括金融租赁模式和直接参与模式。
一、发达国家保险公司不动产投资概况一近年来不动产直接投资比例显著下降世纪年代以来，金融创新的蓬勃发展大大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。
欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。
此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资潮流以及美国保险业风险资本监管规则等也起到了一定的促进作用。
年恢复办理国内保险业务后几年，保险公司的资金基本上进入到了银行，形成银行存款，几乎没有进行不动产投资。
年至年，在外部经济增长过热、业内又无章可循的情况下，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。
年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。
目前，我国保险公司拥有的不动产比例不大，但基本上为自用或者是以往遗留下来的沉淀资产，很难藉此产生盈利。
中国人寿集团的情况就很具代表性见图。
底，中国人寿总资产亿元，不动产占比，为亿元。
这其中房屋建筑物又占据了绝大多数，达到亿元；以盈利为目的投资物业仅为亿元，占不动产投资的。
××年投资物业实现投资收益亿元，资产收益率仅为。
三、我国保险公司不动产投资前景及策略分析一不动产投资放开是必然趋势为进一步拓宽保险资金投资渠道，提高保险资金运用效率，完善保险公司资产负债管理，非常有必要放开保险公司对不动产的投资。
保险资金投资不动产研究保险资金投资不动产，是指保险公司将一部分资金投资于房地产等不动产领域，以获取稳定收益和增加投资回报。
在过去的几年中，随着保险业的快速发展，越来越多的保险公司开始将资金投资于不动产，以实现资金的保值和增值。
本文将重点研究保险资金投资不动产的背景、优势和挑战，并提出相应的建议。
一、保险资金投资不动产的背景保险公司作为金融机构，通过收取保费和投资保险资金的方式来获取收入。
然而，由于市场的波动和金融风险的存在，保险公司面临着对投资组合的要求，即要提供稳定的回报并确保资金的安全性。
在这种情况下，不动产投资成为了保险公司的一种选择。
不动产投资具有稳定的现金流量和相对较低的风险，有助于弥补保险公司投资组合的风险。
二、保险资金投资不动产的优势1.稳定的现金流量：不动产投资通常可以提供稳定的现金流量，这对于保险公司来说非常重要。
保险公司需要定期支付保险赔偿和退保金，稳定的现金流量可以确保保险公司能够按时履行这些义务。
2.资产保值增值：不动产投资的长期价值增长潜力较大，可以有效保值增值，为保险公司提供良好的回报。
相比于其他投资品种，不动产通常具有较低的风险，因此更适合保险公司长期投资。
3.防范通胀风险：保险资金投资于不动产可以作为一种抵制通胀的手段。
由于不动产通常具有固定的租金收入，并且随着时间的推移，租金收入会随着通胀的增长而增长，因此可以有效抵消通胀的影响。
三、保险资金投资不动产的挑战1.高资金需求：投资于不动产通常需要大量的资金，特别是在一线城市等热点地区的房地产市场。
保险公司需要调动大量的资金来进行投资，这对于保险公司的资金管理提出了挑战。
2.额外的管理成本：不动产投资需要额外的管理成本，包括租金收取、维修和维护等费用。
保险公司需要建立专门的团队来进行不动产的管理，这会增加保险公司的运营成本。
3.市场波动风险：房地产市场经常受到各种因素的影响，其中包括政策、经济和市场等。
保险公司需要时刻关注市场动态，并采取相应的风险控制措施，以应对市场波动风险。
保险资金投资不动产研究2012年度保险资金运用的年化收益率仅有3.39%,而同年银行一年期存款利率为3.0%,这就要求保险公司提高资金运用效率。
本文研究的意义在于系统梳理了现有的不动产投资方式,并结合中国保险业发展的现状提出了适合保险资金投资的新模式。
通过新模式的引入可以缓解长期以来保险资金投资渠道单一集中度高,收益相对较低,抵御通货膨胀能力不强等问题,为保险公司的健康稳定发展提供了新的动力和路径。
本文的研究分为七个部分,第一部分携领全文,提出问题；第二部分至第六部分分别从我国保险资金运用的现状、保险资金直接与间接投资不动产的方式、新商业模式探析以及新商业模式与保险公司的整体战略等五个方面进行探索性的阐述；最后一个部分总结全文,并对这种投资行为的战略价值和社会意义进行了归纳和强调,并分析了保险发展对于经济发展社会进步的影响作用。
本文站在保险公司发展战略的角度,从保险资金的属性与不动产证券化产品属性匹配度的视角,综合比较分析了各个资产证券化产品的风险与收益。
正是由于保险资金的长周期,强外部性,成本滞后以及幸射性的特点与REITS产品既具有流动性和长期性,又具有高分红的特征,加之在经济危机中常会出现逆周期的防御性特征相适应。
文中列举了现有的投资不动产的方式,并结合中国保险业发展现状提出了新的模式,并且对投资过程可能遇到的风险进行了定性研究,并在制度建立和企业内部控制两个层面加以探讨。
本文认为：保险资金先投资与主营业务相关联的物业企业,在持续经营获得稳定现金流之后,再通过REITs的形式证券化,获取资本溢价,并通过持有部分股权的形式继续控制原物业这种模式是更加适合保险资金投资的。
保险资金按照这种模式投资不仅有利于保险企业的长期健康发展,更有利于社会财富的合理分配,是利国利商利民的善资义举,亦是科学发展观在经济层面的集中体现。
我国保险资金投入不动产领域探析今年来，保险业迅猛发展，保险资金投资渠道日渐多元化。
介绍了我国保险资金投资不动产的必要性，并结合实际分析了当前我国保险资金投资不动产存在的几个问题，同时提出了对我国保险资金投资不动产相应的建议。
标签：保险资金；不动产；保险业；投资1我国保险资金适度介入不动产领域是必要而又可取的选择允许保险资金投资不动产是我国保险业发展的必然选择。
一方面，保险资金投资房地产有利于实现资产配置多元化。
根据海外的监管与实践，不动产投资是保险资金投资的重要组成部分。
就海外保险公司资产构成而言，各国或地区保险公司资产组合中大都包括了不动产投资，直接投资不动产比例在1％-5％，间接投资比例在1％-20％不等，以此来平衡风险，提高组合收益率。
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。
以2008年为例，保险资金配置情况为银行存款26.8％、债券57.1％、基金5.4％、股票8.4％，其余只有2％左右是直接投资品种，包括债权投资计划和直接股权投资等。
这造成了保险资金投资的收益率过多地依赖资本市场的涨跌，波动幅度较大。
另一方面，保险资金投资房地产有利于提高资产与负债的匹配度。
对应保险市场，尤其是寿险市场上的长期负债，保险公司需要有利润稳定的长期资产来对应，最终实现总量匹配、期限匹配和资产性质匹配。
2当前我国保险姿金投资不动产存在的问题保险负债的特性要求资金运用在期限、成本、规模上与其较好地匹配，以满足偿付要求。
目前，保险资金中约有80％以上为寿险资金，寿险资金中约48％是20年以上的长期资金，25％为5-20年的中期资金，27％为5年以下的短期资金。
保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。
因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个问题：2.1不动产投资专业人才匮乏作为与“承保业务”同样重要的投资行为。
浅析保险公司不动产投资的现状及对策保险公司在中国的不动产投资往往是一个重要的资产配置方案。
随着保险行业的快速发展和资金规模的不断扩大，保险公司不动产投资也逐渐成为非常重要的投资方向。
不过，在选择不动产投资时，保险公司需要面对一些风险和挑战，因此需要考虑一些对策。
首先，保险公司需正确识别不动产投资对象的类型。
在选择不动产投资时，保险公司应该充分考虑投资对象的性质和风险，以避免对公司的财务状况产生不良影响。
保险公司可以利用大数据分析技术等手段，对投资对象的市场价值进行精准评估，以便更好地制定投资策略和措施。
其次，保险公司需要加强对不动产投资的风险控制。
不动产投资的风险是很大的，因此保险公司需要采取有效的风险控制措施，以确保投资的安全性和可持续性。
保险公司应该加强对投资对象的风险评估和监测，并及时调整投资组合和投资策略，以应对市场变化和风险挑战。
第三，保险公司需要不断提升不动产投资的业务水平。
保险公司的不动产投资业务需要不断创新和发展，以保持市场竞争力和业务领先性。
保险公司可以积极与各方合作，共同推进不动产投资的开发和建设，提高业务水平和效率。
第四，保险公司应该加强对不动产投资的监管和透明度。
保险公司的不动产投资需要符合相关法律法规和道德规范，且需要透明公开，以便公众和业界了解情况。
保险公司应该加强对不动产投资的监管和风险评估，及时披露相关信息，提升透明度和公信力。
总之，保险公司在进行不动产投资时需要充分考虑投资对象的风险和市场价值，加强风险控制和业务发展，提高监管和透明度，以实现长期稳定的投资收益。
保险资金投资不动产的研究上海财经大学王贱人内容摘要：随着我国《保险法》新条例的出台，加上法律体系的不断完善，保险资金投资不动产已经成为一种全新的、稳定的投资方式。
本文通过研究保险资金投资不动产领域的法规演变过程、投资模式以及风险等方面，不断研究我国保险资金投资不动产产业可能会面临的各种机遇，以及以后的发展前景，探寻出保险资金日后的发展与前进之路。
本文通过查阅相关资料和实地勘察的方式，发现并阐述了我国法律对于保险资金投入不动产持支持态度，而保险资金进入不动产领域虽然还面临各项风险，但如果保险公司能努力做好风险管理和风险的防范措施，保险资产投资不动产的前景还是十分辽阔的，我们可以肯定，保险公司在不动产方面的投资，为未来保险业的发展于进步提供了明确的方向，在法律支持、市场允许的前提下，保险公司要在坚持各项投资原则的前提下完善不动产投资。
关键词：保险资金，投资模式，投资风险，风险管理目录前言 (1)一、保险资金投资不动产的法规演变 (2)（一）禁止阶段 (2)（二）允许阶段 (2)（三）具体规范阶段 (2)二、保险投资不动产模式 (3)（一）直接投资模式 (3)（二）间接投资模式 (3)三、投资不动产对保险公司的意义 (4)（一）有助于拓宽资金投资渠道 (4)（二）有助于改善资产和负债的匹配 (4)（三）有助于提高保险资金的投资收益率 (5)（四）有助于延展保险公司的产业链 (5)四、不动产投资的风险 (5)（一）政治风险 (5)（二）通货膨胀风险 (5)（三）再投资风险 (6)（四）项目风险 (6)五、不动产投资的风险管理 (6)（一）完善不动产投资的程序 (6)（二）建立保险投资基金 (6)（三）完善投资的管理与监控制度 (7)小结 (7)参考文献 (8)前言近年来，随着我国经济不断发展，法律不断完善，我国保险业取得极大的发展，保监会对保险资金进入资本市场更一步放开，保险资金可以投入更多的领域，在社会各种领域发挥着越来越重要的作用，保险资金投入不动产领域的比例也越来越大。
专业导论大作业班级：学号：姓名：产业转移研究综述提要:随着产业转移成为经济学前沿理论问题以及实现区域经济协调发展的焦点问题，对产业转移模式的研究也引起了学术界的广泛关注。
本文致力于对已有产业转移模式理论研究现状进行梳理、归纳和评述，同时对典型的产业转移模式的实践形式进行探究，最后对理论研究的发展方向提出一些看法。
[20]国际产业转移从20世纪50年代就已出现，随着全球经济一体化进程的深入，国际产业转移也呈现出新的特点，本文对国际产业转移现象的研究成果进行梳理，并提出这一领域的研究方向。
[1]一、关于产业转移的定义苏华、杨三冠认为：所谓产业转移是由于资源供给或产品需求等因素发生变化后，产业从某一国家或地区转移到另一国家和地区的一种经济过程。
按照涉及的地域范围，产业转移包括国际产业转移和区际产业转移。
国际产业转移是指某些产业由某些国家或地区转移到另一个国家或地区，它是伴随着国际直接投资而产生的，突破了国界线的地域限制。
区际产业转移是指某些产业由一个地区转移到另一个地区，它完全发生在一国之内，没有突破国界线的地域限制。
[2]冯启文认为：产业转移是指产业由某些国家或地区转移到另一国家或地区，是一种产业空间上移动的现象。
是由于资源供给或产品需求条件的变化，引起产业在一国内部，以企业为主导的转移活动。
是一个具有时间和空间维度的动态过程。
是通过生产要素的流动从一个区域转移到另一个区域的解决行为和过程，是国家或地区产业结构调整和升级的主要途径。
[3]刘红光认为产业转移是指企业将部分或全部生产功能由原生产地转移到其他地区的现象，而更为宏观的产业转移则是指一定时期内由于区域间产业竞争优势消长转换而导致的产业区位重新选择的结果，是产业发展在空间上的重构。
也就是说宏观上的产业转移包含两方面，一是狭义上的直接转移，即两地间企业的搬迁或一个地区对另一地区的直接投资，二是间接转移，即一个地区投资或消费的增加引起另外一个地区产业生产规模的增加，或称隐形转移。
保险资金投资不动产研究
王思雨
【期刊名称】《市场论坛》
【年(卷),期】2017(000)011
【摘要】随着我国保险业的发展,我国保费规模逐渐扩大.2009年的《保险法》规定,保险资金可以用于不动产的投资.2014年8月,保险业"新国十条",明确提出了"鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构".这明确了我国保险资金投资不动产的方向.文章对保险资金投资不动产现状,可行性问题进行分析,并提出解决问题的对策.
【总页数】3页(P61-63)
【作者】王思雨
【作者单位】河北经贸大学河北石家庄 050061
【正文语种】中文
【中图分类】F84
【相关文献】
1.我国保险资金投资不动产的策略 [J], 丁皓忱;
2.我国保险资金投资境外不动产风险防控探析 [J], 谭艳斌
3.我国保险资金投资不动产的策略 [J], 丁皓忱
4.我国保险资金投资不动产问题研究 [J], 李莉苹
5.我国保险资金投资海外不动产的风险及其控制——以寿险为例 [J], 许文;张国栋
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
保险资金投资不动产问题研究的开题报告一、研究背景及意义保险资金作为一种庞大的金融资产，其投资和运用与社会经济的发展密切相关，也是保险行业的核心业务之一。
在投资运用中，研究保险资金投资不动产的问题，具有重要的现实意义和理论价值。
不动产投资是保险资金长期投资的重要形式，具有稳定回报、保值增值、具有抵御通货膨胀的优势等特点，是保险资金运用中不可或缺的组成部分。
在当前经济形势下，保险资金投资不动产的问题也备受关注。
一方面，随着城市化的加速和人口的不断增长，不动产市场的潜力逐步被挖掘，提高了不动产投资的吸引力。
另一方面，经济下行趋势已经影响到市场需求，不动产市场也存在一定风险，需要保险公司加强风险管理，合理配置资金。
因此，对保险资金投资不动产的问题进行深入研究，有助于保险公司处理好资产负债风险平衡，优化投资组合结构，提高运用效益和社会效益。
二、研究内容1. 保险资金投资不动产的现状与趋势分析通过分析保险资金投资不动产的现状和趋势变化，了解市场需求与投资机会，对保险公司投资决策和资产配置提供参考。
2. 保险资金投资不动产的风险管理从市场风险、信用风险、流动性风险等角度，分析保险公司投资不动产的风险特点，探讨如何有效降低风险、提高投资收益。
3. 保险资金投资不动产的投资策略通过研究不同类型的不动产，提出针对性的投资策略，探讨不动产投资的合理配置与风险控制，为保险公司的投资决策提供科学依据。
4. 保险资金投资不动产的途径与范围结合现有的投资渠道和不动产开发市场，探讨保险公司投资不动产的途径和范围，为保险公司的资产配置提供参考。
三、研究方法本研究采用文献资料法、统计分析法以及案例分析法，针对保险资金投资不动产的现状和趋势进行深入探讨，提出相应的解决方案。
同时，通过定量分析和实证研究，分析保险资金投资不动产的风险和机遇。
四、研究进度安排本研究预计完成时间为半年，具体进度安排如下：第一阶段：研究背景和意义的概述，文献调研及学术研究现状分析，定出研究框架和目标。
保险研究2009年第10期公司经营I N S URANCE STUDIES N o.102009保险资金不动产投资模式研究陈成宋建明(人保投资控股有限公司,北京100140)[摘要]本文首先对国际上保险资金进行不动产直接投资和间接投资的情况进行了概述,然后对保险资金不动产投资模式进行了归纳总结和案例分析。
在此基础上,对我国目前保险资金不动产投资政策与模式进行了探讨。
最后,针对我国保险资金不动产投资业务的发展提出了相关建议。
[关键词]保险资金;不动产;证券化;投资模式[中图分类号]F840.32[文献标识码]A[文章编号]1004-3306(2009)10-0060-08随着金融全球化的逐步发展,保险资金的投资领域日趋广泛,而不动产则是保险资金资产配置的重要组成部分。
根据国际上的经验,保险资金进行不动产投资的模式主要可以分为两大类,一类是直接投资,即通过购置、开发等方式对不动产进行直接配置;另一类是间接投资,即通过资产证券化产品、基金等方式对不动产进行间接配置。
一、保险资金不动产直接投资国际概况虽然世界各国或地区对保险资金不动产投资的监管政策不尽一致,但对保险资金不动产直接投资的比例,大多都有着较为严格的限制(见表1)。
主要国家或地区保险资金不动产直接投资比例上限情况表1(单位:%)国家或地区英国美国德国韩国日本新加坡台湾直接投资比例上限无101015202019资料来源:根据刘国栋,韩冬芳5保险投资的国内外比较及发展前景展望6整理。
20世纪90年代以前,保险公司主要采取购置土地、购置物业、物业开发等方式进行不动产直接投资。
虽然近年来直接投资比例不断下降,但由于保险资金的总规模不断扩大,故直接投资的绝对金额依然很大。
另外,随着专业经验的不断积累,一些保险公司还围绕不动产购置与开发拓展了相关顾问服务业务。
下面以美国和英国为例对保险资金不动产直接投资的国际情况进行介绍。
(一)美国美国对保险资金不动产直接投资的监管较为严格,对投资方式和投资比例都有着明确的规定(见表2)。
按照用途区分,美国保险资金不动产直接投资主要可以分为自用、出租和出售三种类型(见图1)。
(二)英国英国对保险资金不动产直接投资的监管较为宽松,对投资领域及投资比例没有明确的限定,只要保险公司符合规定的偿付能力并能够按期公布业绩,就可以自行决定投资结构和投资比例(见表3)。
[作者简介]陈成,管理学博士,现供职于人保投资控股有限公司战略发展部;宋建明,经济学博士,武汉大学研究员,现任人保投资控股有限公司副总裁。
美国2003年~2007年保险资金不动产直接投资情况表2(单位:百万美元;%)年份200320062007保险资金总额251660028797002957900其中:不动产直接投资金额199001880019600不动产直接投资比例0.790.650.66资料来源:http://www.m /.图1美国2007年保险资金不动产直接投资用途情况资料来源:http://www.m /.英国2003年~2007年保险资金不动产直接投资情况表3(单位:百万英镑)年份20032004200520062007保险资金总额11373581209150138178914795091598927其中:不动产直接投资金额83538898595201105248105520不动产直接投资比例7.36.96.97.16.6资料来源:http://www.ab.i /.二、保险资金不动产间接投资国际概况随着20世纪90年代资产证券化的兴起,各类不动产证券化产品不断出现。
保险公司开始逐渐减少不动产直接投资的比例,转向/间接投资为主、直接投资为辅0的投资模式。
例如在1992年~2000年期间,美国保险资金不动产直接投资比例就从2.5%下降到1%,欧洲保险资金不动产直接投资比例则从9%下降到5%。
目前,国际上保险资金进行不动产间接投资的形式主要可以分为证券化产品和投资基金两类。
(一)不动产证券化产品1.MBS抵押支持债券(M ortgage-Backed Security,简称M BS)是由住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来形成一个抵押贷款集合体,利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行的一种证券,并由政府或政府背景的金融机构对其进行担保。
M BS可以分为住房抵押贷款证券(RM BS)和商用物业抵押贷款证券(C MBS)两类。
美国的MBS主要由房利美、房地美和吉利美等机构发行,2007年市场规模达6万亿美元。
2.CDO担保债权凭证(Co llateralized Debt Obligation,简称CDO)是一种在MBS基础上,将各种债务集中到一起作为抵押而发行的票据。
发行者将一组固定收益债权加以重组证券化包装后,依不同信用品质来区分各系列证券销售给投资人,债权产生的现金流量按照证券发行条件付息给投资人。
通过上述一系列复杂的模型架构,CDO可以将基础资产中的低信用置换成高信用。
CDO可以分为贷款担保债务证券(CLO)与债券担保债务证券(CBO)两类。
美国的CDO主要由美林等大型投资银行发行,2007年市场规模达9万亿美元。
3.CDS信用违约掉期(C reditD efau lt Sw ap,简称CDS)是为对冲CDO风险而设计的金融衍生产品。
CDS买方通过向卖方定期支付一定的保险费用,以获得对资产(CDO)面值损失的赔付。
虽然CDS属于衍生证券,但实质上是一种保险产品。
美国的CDS主要由A I G、M B I A等大型保险商发行,2007年市场规模达62万亿美元。
图2不动产证券化产品分类这里需要特别说明的是,2008年下半年国际金融危机的导火索和根源是2007年爆发的美国次贷危机,而M BS、CDO和CDS则在次贷危机中扮演了重要的角色。
在不动产价格上升周期,M BS和CDO的价值都在上升,违约率极小。
而随着利率的连续上调和住宅市场的下滑,从2006年起美国浮动利率次级抵押贷款的违约率迅速攀升,导致以此为基础资产支持的M BS和CDO的信用评级显著下降,并通过CDS这一对冲工具将风险迅速传递并放大。
由于衍生产品的资产规模都是通过杠杆进行放大操作的,这就给实施市值定价策略的金融机构带来了大规模的资产减计,并进而引发一系列的骨牌效应直至全球性金融危机最终爆发。
图3不动产证券化产品与美国次贷危机因此,保险资金在进行不动产证券化产品配置时,需要高度关注其市场风险的分散化。
本次国际金融危机前,各国虽然普遍对保险资金不动产直接投资比例有着明确的限制,但却对间接投资比例没有特别的限定,仅将其视作一般债券类的资产,并未实施分类监管,这就容易导致不动产风险的过度集中。
在本次国际金融危机中,A I G、MB I A和Ambac等保险集团之所以遭受重创,就是与高比例配置不动产证券化产品所导致的不动产风险过度集中密切相关。
(二)不动产投资基金不动产投资基金有很多种形式,其中最具普遍意义且与保险资金联系最为紧密的是不动产投资信托基金(Rea lEstate I nvest m entTrus,t简称REI Ts)。
REI Ts是一种由专业投资机构发起设立,以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者资金,由专门投资机构进行不动产投资管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
RE I T s 主要分为三种类型:资产型(E quity),即投资并拥有不动产,主要收入来源于不动产租金;贷款型(M ortgage),即投资不动产抵押贷款或不动产贷款支持证券(M BS),收益主要来源于不动产贷款利息;混合型(H ybrid),即采取上述两类投资策略,既投资不动产本身也投资不动产贷款。
据统计,美国2007年各类RE I T s 的总规模已达5千亿美元,其中96%属资产型,在写字楼、商业地产、住宅、工业地产领域的投资约占总投资额的74%。
保险资金与以RE I Ts 为代表的不动产投资基金结合十分紧密。
首先,由于RE I T s 产品具有稳定性和长期性的特点,所以一直都是保险资金进行不动产间接投资的重要配置品种。
其次,保险公司可以通过发行RE I T s 产品的方式,将所持有的优质不动产资产打包证券化,这样不但提高了保险资产的流动性,还可以将不动产增值收益变现。
另外,对于具备条件的保险资产管理机构还可以发起设立多种形式的专业不动产投资基金,受托管理保险资金及其他社会资金,并通过服务取得佣金。
三、保险资金不动产投资模式及案例分析(一)投资模式分析通过前述介绍并总结国际成熟保险市场及企业的发展历程,这里可以归纳出一条/由简单向复杂、由直接向间接、由实体向虚拟0的保险资金不动产投资发展路线。
概括起来,主要可以分为六种模式(见表4)。
保险资金不动产投资六种模式表4类型模式主要特点直接投资直接购置模式购置不动产,获取出租和增值收益投资开发模式投资开发不动产项目,获取出租和出售收益顾问服务模式围绕不动产投资开展咨询服务,获取顾问收入间接投资产品配置模式配置不动产证券化产品,获取投资收益发行产品模式将优质不动产打包发行证券化产品,获取不动产增值收益基金管理模式设立募集并管理不动产投资基金,获取佣金收入与投资开发相比,直接购置不动产所要求的技术门坎相对较低,故也是保险资金最常采用的直接投资形式。
随着资金规模的扩大和专业经验的积累,保险资金开始逐渐向不动产开发领域介入,并自然延伸到建筑设计、工程顾问、环境咨询、物业管理等相关顾问领域。
而随着不动产证券化产品和投资基金的快速发展,保险资金不动产投资模式也开始向以配置不动产证券化产品为主的间接投资形式发展。
同时,具备条件的保险资产管理机构通过设立募集专业的不动产投资基金,拓展资金受托管理业务。
可以说,保险资金不动产投资模式的每一次演变,都伴随着资本市场深度和广度的发展和保险资金专业水平和业务层次的提升。
在前述分析的基础上,这里以台湾国泰人寿和美国国际集团为例进行保险资金不动产投资模式的案例研究。
(二)台湾国泰人寿作为台湾地区最大的寿险公司,国泰人寿自1962年成立以来就对不动产投资业务高度关注,并于1964年成立了国泰建设公司,正式进入房地产和建筑业领域。
国泰人寿始终坚持/只租不售,逢低承接0的策略,并遵守/不买变更中的土地,不碰政府的公共工程,不盖超高层的建筑0和/产权清晰、地块方正、可以动工0的项目选择原则,有效控制项目投资风险。
凭借寿险业务产生的大量稳定现金流和稳定稳健的投资策略,经过多年积累,国泰人寿在台湾地区拥有了大量的优质土地和成熟物业。
随着近年来经济的快速发展,这些土地和物业资产都产生了巨大的增值,国泰人寿赢得了/金融+地产0的市场龙头地位,并奠定了国泰金控架构的基础。
