房地产账务处理
一、会计的核算对象
我国所确定的企业会计要素有六大类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
1、资产
资产是由过去的交易和事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济效益的经济资源。房地产开发企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资料、长期投资等。
2、负债
负债是指由于过去的交易或事项所引起的企业需要在将来以转移资产或提供劳务加以清偿的现有义务。企业负债按其偿还期限的长短可以分为流动负债和长期负债。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付债券、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利和应缴税费等。长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款和长期应付款等。
3、所有者权益
所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权，是企业全部资产减去全部负债后的余额。它表明企业的产权关系，即企业归谁所有。所有者权益是企业取得资金的一个重要渠道。包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。其中，实收资本是指投资者投入企业的资本金；资本公积是指投资者投入或从其他渠道取得，不能构成实收资本，但由所有者享有的资本；盈余公积是指从企业实现的净利润中提取的公积金；未分配利润是指企业留待以后年度分配或弥补亏损的利润。
4、收入
活动中所形成的经济利益的流入。
5、费用
费用是指企业在开发、建设、销售商品性建设用地及商品房等日常活动中所发生的各种费用。费用按其与收入的关系，可以划分为成本和期间费用，如管理费用、财务费用、销售费用等。
6、利润
利润是企业在一定期间内开发经营活动的最终成果，是收入和费用配比相抵后的差额。
7、六要素之间的关系
（1）、会计等式
资产=负债+所有者权益。
利润分配之前为：资产+费用=所有者权益+负债+收入。
（2）、借贷记账法
含义：是以“借”、“贷”为记账符号，对每项经济业务都以相等的金额在两个或两个以上有关账户进行记录的一种复式记账法。借贷记账法是复式记账法的一种，通常又全称为借贷复式记账法。它是以“资产=负债+所有者权益”为理论依据，以“借”和“贷”为记账符号，以“有借必有贷，借贷必相等”为记账规则的一种复式记账法。
（3）、记账规则
第一，在运用借贷记账法记账时，对每项经济业务，既要记录一个（或几个）账户的借方，又必然要记录另一个（或几个）账户的贷方，即“有借必有贷”；账户借方记录的金额必然等于账户贷方的金额，即“借贷必相等”。
第二，所记录的账户可以是同类账户，也可以是不同类账户，但必须是两个记账方向，既不能都记入借方，也不能都记入贷方；
第三，记入借方的金额必须等于记入贷方的金额。
（4）、“借”和“贷”所表示的增减含义
“借”和“贷”作为记账符号，都具有增加和减少的双重含义。“借”和“贷”何时为增加、何时为减少，必须结合账户的具体性质才能准确说明。
资产类，费用类是“借”增“贷”减；
负债类，所有者权益类，收入类是“借”减“贷”增。
二、房地产开发企业会计科目的设置
1、资产类主要会计科目：
1001 库存现金1002 银行存款
1012 其他货币资金1101 交易性金额资产
1121 应收票据1122 应收账款
1123 预收账款1131 应收股利
1132 应收利息1221 其他应收款
1231 坏账准备1402 在途物资
1403 原材料1405 开发产品
1406 发出商品1408 委托加工物资
1411 周转材料1471 存货跌价准备
1501 持有至到期投资1502 持有至到期投资减值准备1503 可供出售金融资产1511 长期股权投资
1512 长期股权投资减值准备1521 投资性房地产
1531 长期应收款1532 未实现融资收益
1601 固定资产1602 累计折旧
1603 固定资产减值准备1604 在建工程
1606 固定资产清理1701 无形资产
1702 累计摊销1703 无形资产减值准备
1711 商誉1801 长期代摊费用
1811 递延所得税资产1901 代处理财产损益
2、负债类主要会计科目
2001 短期借款2101 交易性金融负债
2201 应付票据2202 应付账款
2203 预收账款2211 应付职工薪酬
2221 应交税费2231 应付利息
2232 应付股利2241 其他应付款
2314 代理业务负债2801 预计负债
2401 递延收益2501 长期借款
2502 应付债券2701 长期应付款
2702 未确认融资费用2711 专项应付款
2901 递延所得税负债
3、所有者权益类主要会计科目
4001 实收资本4002 资本公积
4101 盈余公积4103 本年利润
4104 利润分配
4、成本类主要会计科目
5001 开发成本5101 开发间接费用
5201 劳务成本5301 研发支出
5、损益类主要会计科目
6001 主营业务收入6051 其他业务收入
6101 公允价值变动损益6111 投资收益
6301 营业外支出6401 主营业务成本
6402 其他业务成本6403 营业税金及附加
6601 销售费用6602 管理费用
6603 财务费用6701 资产减值损失
6711 营业外支出6801 所得税费用
6901 以前年度损益调整
三、资产类部分科目核算解读
1、库存现金
含义：是指单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金。
（1）现金的会计处理
收到现金时，借记“库存现金”科目，贷记其他相关科目；
支付现金时，借记其他相关科目，贷记“库存现金”科目。
“库存现金”科目的借方余额，即为库存现金的实有数额。
2、银行存款
含义：是指企业存放在开户银行或其他金融机构的货币资金，包括人民币存款和外币存款。
（1）银行存款的会计处理
银行存款的会计处理和库存现金的会计处理相同。
3、应收账款
含义：是指企业因销售商品、产品或提供劳务而形成的债权。具体来说，房地产开发企业的应收账款是指因转让、销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
（1）应收账款的会计处理
应收账款增加时，借记“应收账款”科目，贷记其他有关科目；
应收账款减少时，贷记其他有关科目，借记“应收账款”科目。
应收账款的余额显示在借方，表示企业需要收回的账款数额。4、预付账款
含义：是指房地产开发企业按照合同规定预付给工程承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。预付账款是一项债权。
（1）预付账款的会计处理
支付账款时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目；
收到退回的预付账款时，借记“银行存款”科目，贷记“预付账
款”科目。
（2）不单独设置“预付账款”账户，发生预付账款时的会计处理支付账款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”科目；
收到退回的预付账款时，借记“银行存款”科目，贷记“应付账
款”科目。
5、其他应收款
含义：是指企业因非购销活动产生的应收债权，包括应收的各种罚款、存出保证金、备用金以及应向职工收取的各种垫付款项等。
（1）其他应收款的会计处理
发生应收未收其他款项时，借记“其他应收款”账户，贷记有关
账户；
收回各种其他应收款项时，借记“库存现金”或“银行存款”账
户，贷记“其他应收款”账户。
6、存货
含义：是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。它们经
常处于不断被销售、被耗用和重置的过程中，属于企业流动资产的范畴。
对于自行开发并建设的房地产开发企业，其存货包括各种原材料、库存
设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完成开发产品、
出租开发产品和周转房等。
若不承担施工项目的房地产开发公司，其存货内容就比较简单，主要是
在建开发产品和开发产品
（1）开发产品
含义：是指房地产开发企业已经完成全部开发过程，并已验收合
格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者
可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、
配套设施和代建工程等。
会计处理：
已竣工验收入库的开发产品，借记“开发产品”科目，贷记“开
发成本”；
例：根据开发产品验收交接凭证，结转本期已完成的开发产品的
实际成本X元。
会计分录如下
借：开发产品X
贷：开发成本X
（2）在建开发产品
在建开发产品处理与开发产品的会计处理相同。
四、负债和所有者权益类部分科目解读
1、短期借款
含义：是指企业为了满足正常生产经营的需要而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。
短期借款利息属于筹资费用，应记入“财务费用”科目。
（1）短期借款的会计处理
取得借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。
归还贷款时，借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。
2、应付账款
含义：是指企业因购买材料、商品和接受劳务供应等应支付给供应商的款项。
（1）应付账款的会计处理
企业发生应付账款时，借记有关科目，贷记“应付账款”科目；
偿还应付账款时，借记“应付账款”科目，贷记有关科目。
3、预收账款
含义：是指房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房订金，以及代委托单位开发建设项目，按双方合同规定向委托单位预收的开发建设资金。
预收账款与应付账款不同，这一负债不是以货币偿付，而是要用以后的开发建设项目或劳务等偿付。
（1）预收账款的会计处理
当房地产开发企业预收购房单位或个人的购房订金时，根据收款
通知及有关凭证，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科
目。
当商品房竣工移交购房单位或个人时，应按商品房售价结算，借
记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时：将预
收购房订金，予以抵减冲销，借记“预收账款”科目，贷记“应
收账款”科目。
4、其他应付款
含义：是指企业在商品交易业务以外发生的应付和暂收款项。
（1）其他应付款会计处理
当发生各种应付、暂收款项时，借记“银行存款”、“管理费用”
等科目，贷记“其他应付款”科目；
当实际偿还、支付时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存
款”等科目。
5、长期借款
含义：长期借款属于长期负债的一种表现形式，而长期负债是指企业向
银行等金融机构借入的偿还期在一年以上的债务，一般用于固定资产的
构建、改扩建工程、大修理工程以及流动资产的正常需要等方面。它是
房地产开发企业的一项重要的资金来源。
（1）长期借款的会计处理
企业借入长期借款并将取得的款项存入银行时，借记“银行存款”
科目，贷记“长期借款”科目。
如果已经直接将借款购置了固定资产或用于在建工程项目，则借
记“固定资产”或“在建工程”科目，贷记“长期借款”科目。
五、开发产品的成本核算解读
1、开发成本项目构成
按用途可分为如下四类：
（1）、土地开发成本
（2）、房屋开发成本
（3）、配套设施开发成本
（4）、代建工程开发成本
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下七个成本项目：
（1）、土地征用及拆迁补偿费或批租地价
（2）、前期工程费
（3）、基础设施费
（4）、建筑安装工程费
（5）、配套设施费
（6）、开发间接费
（7）、其他开发费用
2、土地开发成本的核算
（1）、根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
①土地征用及拆迁补偿费或批租地价
②前期工程费
③基础设施费
④开发间接费
其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。
企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本或生产成本——房屋开发成本”科目核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本或生产成本——土地开发成本”科目进行核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本或生产成本——土地开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。
（2）已完土地开发成本结转
当土地开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本或生
产成本——土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商
品——土地”科目的借方。
例：某开发企业的土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支
出共计X元，应作如下分录入账：
借：开发产品或库存商品——土地
贷：开发成本或生产成本——土地开发成本
3、房屋开发成本的核算
房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。
（1）、房屋开发成本项目应包括以下六项：
①土地受让金，土地征用及拆迁补偿费；
②前期工程费；
③建筑安装工程费
④基础设施费
⑤配套设施费
⑥开发间接费
其中建筑安装工程是指列入房屋开发项目建筑安装工程预算的土石方工程、砖石工程、钢筋混凝土工程、钢结构工程、木结构工程、电气照明工程、卫生工程、地面工程、屋面工程、装饰工程、电梯工程、采暖工程等发生的费用，含材料费、人工费和设备购置费等；配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本的不能有偿转让的锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、停车场、公厕等费用；开发间接费是指应由房屋开发成本负担的分公司发生的组织管理开发项目建设而发生的各项费用。
房屋开发发生的各种费用，应计入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”的借方和其他对应科目的贷方。
4、开发间接费用的核算
含义：是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
（1）开发费用的组成
①工资
②折旧费
③修理费
④办公费
⑤水电费
⑥劳动保护费
⑦周转房摊销
（2）开发间接费用的核算
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”科目进行。企业所
属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工
薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”、或“长期待摊费用”、“银行存款”、
“周转房——周转房摊销”等科目的贷方转入“开发间接费用”科目
的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用
贷：应付职工薪酬
累计折旧
递延资产或长期待摊费用
银行存款
周转房——周转房摊销
六、开发产品的收入核算
1、开发产品的销售和转让的核算
（1）主营业务收入的核算
①“主营业务收入”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发
产品等所取得的收入。企业实现的上述收入，应按实际价款记账，借
记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。
②“主营业务成本”科目。核算企业对外转让、销售、结算和出租开发
产品等应结转的经营成本。企业按月计提的出租产品摊销和发生的维
修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”科目。同时，月份终了，
企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，借记
本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
③“营业税金及附加”科目。核算应由当月主营业务收入负担的营业税
金及附加，包括按规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附
加和土地增值税等。月份终了，企业按规定计算出应由当月主营业务
收入负担的营业税金及附加，借记本科目，贷记“应交税费”科目。
期末，应将“主营业务收入”科目的余额全部转入“本年利润”贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加”科目的余额转入“本年利润”
借方，结转后，以上科目应无余额。
（2）土地转让核算
开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。
在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银
行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——土地转
让收入”科目的贷方，作如下分录入账：
借：银行存款XXX
贷：主营业务收入——土地转让收入XXX
月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品或库存商品
——商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本——土地转让成
本”科目的借方，作如下分录入账：
借：主营业务成本——土地转让成本XXX
贷：开发产品或库存商品——商品性土地XXX
七、财务会计纳税核算
1、房地产会计主要涉及的税种
①契税：按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用
权、房屋所有权），承受（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取
得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。
契税的会计处理
契税一般不通过“应交税金”账户进行核算，而是直接计入有关资产
的成本之中。对于房地产开发企业来说，若是为进行房地产开发而取
得的土地使用权，相应缴纳的契税，应当计入开发成本中；若是为建
造办公楼等自用而取得的土地使用权，相应缴纳的契税，应当计入固
定资产价值。同意，对于房地产开发企业承受房屋权属所应缴纳的契
税，也应当视用途确定是计入开发成本还是计入固定资产价值。
②耕地占用税：根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，
占用耕地建房或者从事其他非农业建设，占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。
会计处理
对于耕地占用税，由于是按照实际占用耕地面积计算，并一次性缴纳，因此可以不通过“应交税金”科目进行核算，而直接计入有关项目的成本费用之中。
③销售房地产的营业税：是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售
不动产向对方收取的全部价款和价外费用而征收的费用。
价外费用：包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
营业税应纳税额的计算公式：
应纳税额=营业额x税率
会计处理
房地产开发企业在计算销售房屋经营收入应纳的营业税时应当做如下会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
④土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简
称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。因此，房地产企业是土地增值税的纳税主体。
会计处理
对于房地产开发企业，按规定计算出应由当期营业收入负担的土地增值税时，作会计分录
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税
实际缴纳时，作分录
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款