青岛房地产市场分析

城阳区楼市分析城阳区本周(2011.5.23—2011.5.29)楼市共成交267套，连续三周登上周成交冠军地位，城阳区成交居高不源于多个项目的推动。

城阳区历来都是青岛楼市中的供应大户，5月进入尾声，城阳区的新盘“活动频繁”。

5月29日正商红河谷一期二批开盘，阳光公园一号5月28日加推，茵悦小城于5月22日开盘入市；大鳄龙湖和中冶圣乔维斯开放了样板间。

》》楼市周交易分析(2011.5.23—2011.5.29)青岛住宅区域成交走势随着调控政策的深入，青岛房地产市场已难见投资成分大幅缩水，刚需主导着大局，置业需求转向城阳区已显苗头。

业内人士张百忍称，2011年是大青岛发展史上的转折点，青岛将迎来巨变。

青岛市加大北部城区发展力度，随着四方、李沧、城阳西部、流亭一带的热点地块的逐渐成熟，居民北上定居已经成为一股潮流，而这重要的引子就是重庆快速路的建设。

作为一条空中的快速走廊，从山东路上桥，到流亭的车程不过15分钟。

此次重庆路快速路的兴建为城阳区的大交通网络再填一根大动脉，青岛的发展重心一路向北，城阳楼市充分具备升值潜力。

从最初备受刚需购房者热捧的李沧区到如今的城阳区，青岛购房区域一路向北。

李沧区价格一路飙升，李沧九水东路山河城达到最低价8500元/平方米，重庆中路均价8700元/平方米，价值洼地正在被逐渐填补。

城阳区有1000万平方米级别开发量，城阳区平地崛起一座新城，已经成为青岛房地产市场最大的蓄水池，万科、龙湖、中铁、卓越等国内房地产大鳄的纷纷进驻，加上作为“环湾保护，拥湾发展”的核心区域，异军突起的城阳房地产，仿佛一夜之间成为青岛楼市的一大焦点，价值提升“箭在弦上”。

在市区承载能力逐渐饱和的背景下，城阳还可以提供大量的商品房用地，再加上便利的交通、完善的基础配套设施以及良好的城市景观追逐渐完善，置业北移成为必然趋势。

》》专题大城阳新交通城阳正阳路商圈商住两相宜正阳路商圈，以正阳路为轴线，分别在东南西北四个方向形成了四个商圈聚集区。

青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。

第一部分项目区域宏观市场研究分析一、一、胶州房地产市场发展概况1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。

胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。

新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。

2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。

新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。

同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。

■文/克而瑞（中国）研究中心2009年3月，全国整体市场成交量出现“井喷”，大部分城市3月市场成交量同比环比均有大幅增长，其中约半数城市成交量创下了2008年以来的新高。

连续多月成交量的持续回升，推动市场存量不断去化，多数城市可售面积近几个月来呈现持续下滑的态势。

总体来看，一季度在政策救市、刚性需求集中释放的推动下，市场成交明显回升。

在刚性需求集中释放阶段过后，特别是部分城市后续供应量不足，将阻碍市场成交量的进一步快速增长，预计市场仍将保持平稳。

全国房地产市场3月数据分析——市场表现好于预期，存量快速去化月度数据M ONTHLY DATA政策——国内政策环境相对稳定地方救市政策仍积极3月份宏观政策面相对平稳，政策环境依然保持了较为宽松的态势。

由于房地产行业小阳春的出现，各地成交量大幅反弹，使得房地产救市政策方面进入静默期，短期内不会出台全国层面的较大力度的救市政策。

但房地产行业仍为重点扶持的对象，央行对房地产企业和住房消费的信贷支持力度的加大，从侧面反映出政府对房地产行业的扶持倾向。

虽然全国性救市政策未出，但地方政府却从未放松救市，仍不失时机的采取积极措施加大救市力度。

4月初天津、武汉等城市相继出台了力度颇大的扶持政策，有望促使房地产市场进一步回升。

投资——房地产行业部分指标出现止跌回升迹象从国家统计局的数据来看，房地产景气指数连续15个月下行，但已初显企稳迹象。

土地购置面积、完成土地开发面积、房屋新开工面积等房地产建设指标也不断走低，但是商品住宅开发投资额则表现为持续增长。

市场——全国市场表现好于预期，存量快速去化风险得到释放整体表现：市场成交显著回升，房价整体表现平稳３月全国市场出现了明显回暖的态势，绝大部分城市当月成交量环比同比均呈现上扬，且都超过去年成交量月均值。

同时在本报告监控的城市中，北京、上海、杭州、深圳、南京等13个城市本月成交量创出08年以来的新高，约占监控城市的一半。

*供应：从2009年3月，在市场回暖的带动下，多数城市开发商供应放量，从而使得新增供应有较大幅度增加。

青岛李沧区永清路51号地块项目简析第一、项目概况一、李沧区情况介绍李沧区地处青岛市区北端，东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。

现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人。

李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。

具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。

也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合服务等生活性配套弱的先天不足，生产总值虽然高于市南、市北、四方，居住适宜指数却不能相提并论。

李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市第二大购物中心。

李沧东部开发区（含中国民营企业家青岛创业园、山东省华侨华人青岛创业园）占地34平方公里,是青岛市市区内唯一一块可供大面积开发的投资宝地。

按青岛城市规划，自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城"中部副中心"，并建成市级商贸区，三大蔬菜集散中心之一。

在沧口城区内的振华路建设形成青岛15个分区级商业街区之一。

以现沧口体育场为基础建设李沧分区体育中心。

• 从李沧区和市政府规划看，未来李沧区中心仍在李村城区，本项目所在的沧口城区将会在一段时期内较多的保持老工业区和配套旧居住区的面貌，短时间内很难有比较大的改观，因而就限制了沧口城区内房产开发品次的提升，较大的突破需要项目自身竞争力的整合提高。

二、项目概况介绍地理位置永清路51号地块处于升平路和振华路，这两条平行路的中间位置，紧靠永清路右侧，是原海军第四干部修养所大院所在，地块面积是个长方形，其具体位置如图一所示：周边配套永清路51号地块处于李沧的老城区，人口密度相对适中，周边地块总的环境还较好，周边配套也较为完善，51号地块较近的有两所医院，对面是青岛31中，社区菜场、超市等一应俱全，虽永清路属次干道，但两条主干道平行相夹于51号地块；因项目临靠永清路街道150多米，左侧纵深临街也有80多米，可开发的商业面积比重不会太小。

【关键字】精品青岛十大房地产公司排行榜青岛知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。

青岛的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座（广告）就给大家介绍一下青岛的房地产公司，。

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以下排名不分先后。

1.青岛海信房地产股份有限公司海信地产已建成近50个精品住宅社区，拥有12万名业主，业务遍及青岛、济南、烟台、潍坊、东营等省内城市，年开发量逾百万平方米，近五年销售额年均增长率达到67%。

2009年纳税达4.4亿元，连续多年名列省房地产企业纳税前茅。

建设的多个项目获鲁班奖、广厦奖、詹天佑住宅金奖等国家荣誉。

2.青岛城市建设集团股份有限公司青岛城建集团有限公司目前拥有市政公用工程、公路工程、房屋建筑工程三个施工总承包壹级资质，公路路基工程、公路路面工程、桥梁工程三个专业承包壹级资质，城市轨道交通工程专业承包资质，爆破作业单位营业性许可证，并拥有开展国家对外经济合作经营和房地产开发经营证书，在国内同行业率先通过中质协确认的质量管理、环境管理、职业健康安全管理国际标准认证，是工程建设国有骨干施工企业。

3.青岛天泰房地产开发有限公司天泰是较早通过ISO9000和ISO14001体系认证的企业，并率先在房地产行业中推行房地产精细化管理模式。

天泰拥有国家一级房地产开发资质，2002-2003年连续两年被评为“青岛十佳开发企业”，2004-2008年连续五年被评为“青岛市房地产开发十强企业”。

4.青岛中房集团股份有限公司青岛中房集团股份有限公司是国家一级资质的房地产开发企业，属中国房地产开发集团的成员单位，是中房集团联合投资公司的股东之一。

中房集团集住宅建设和房地产开发、房屋销售、物业管理、建筑装修、建筑设计、基础施工、房地产咨询与中介、建筑产品制造和宾馆服务于一体的综合性集团，集团拥有多家开发企业、高新技术企业、国家一级物业管理企业以及甲级设计院等多个产业。

当前房地产形势分析及对策【摘要】自2009年以来，为整顿和规范房地产市场秩序，控制房价的过速增长，建设部相继出台了有关文件，加强市场监管，国内房地产市场由以投资为主导的市场改变成以消费为主导的市场，国家下大力气进行市场调控，投入巨资建设保障性住房，给房地产企业带来巨大的冲击，房地产企业只有积极的应对政策与市场的变化，项目建设要符合当前市场的需求，加强房地产销售代理和经纪监管，只有这样才能实现房地产市场软着陆。

【关键词】房地产市场；形势；投资市场；消费市场从国内宏观经济基本面看，2011年国内经济增速将放缓，通胀压力较大，资金面趋紧，宏观经济政策基本取向是积极稳健、审慎灵活。

宏观调控将体现在物价、房价、信贷、利率、汇率、税率等多方面。

稳定物价、稳定房价，抑制通胀将成为今年一项主要任务，其中对房地产实行“限贷、限购、保障、问责”。

中央政府对房价调控的决心很大，并将加强地方政府的问责制，要求地方政府对房价负主要责任。

2012年楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，今年下半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。

此外，由于被中央钦点为微调突破口，刚需还可得到更多扶持与优惠，而且，这种扶持与优惠不仅来自中央，地方政府的各种微调要想得以过关也会以保刚需为由，加大对刚需支持力度。

而开发商在高库存、高负债压力下，也不得不绞尽脑汁讨好刚需。

这意味着，刚需至少还能享受被中央、地方、开发商以及银行等多方争相取悦的为期近半年的“蜜月期”。

目前的形势：一、货币政策对房地产市场影响今年以来，央行已连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，并连续加息，意在回收货币流动性和抑制物价上涨，但同时货币政策也会给楼市带来一定影响。

（一）楼市需求受抑。

由于房地产行业对银行信贷依赖度非常高，货币政策从紧将直接提高投资者购房的成本，在一定程度减弱房产市场需求，影响到房地产市场的供需关系和房价走势。

首付比例和贷款利率上调，一方面会提高购房人还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入。

房价下跌最惨10大城市一览房价下跌最惨10大城市1、温州：跌幅36.7%;2、石家庄：跌幅29.3%;3、郑州：跌幅27%;4、青岛：跌幅23.3%;5、天津：跌幅22.6%;6、贵阳：跌幅21.7%;7、太原：跌幅21.5%;8、中山：跌幅19.4%;9、济南：跌幅17.9%;10、深圳：跌幅17.7%;开发商可以随意调整房价吗商品房最终成交金额和房管局备案销售价的区别1、不同的性质。

房管局备案的销售价是网签价，即一开始房子打算销售时的评估价。

商品房最终成交金额是成交价，就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

2、影响因素不同。

商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议(认购书等)样本等内容在内的商品住房预售方案。

商品房最终成交金额与房地产商的促销、打折或者与消费者最后签订的购房合同的细节有关。

3、价格波动。

商品房住宅销售价格备案预售价格变动幅度原则上不超过5%，具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。

很多的商品房销售价一定是高于备案价格的。

商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。

为什么要调整房价?1. 遏制投资投机需求：高房价和投机性购房可能导致房地产市场泡沫的形成，增加了经济风险。

政府希望通过调控措施，抑制投资投机需求，维持房地产市场的健康发展。

2. 改善居民住房条件：高房价会给居民的居住条件带来压力，尤其是年轻人和低收入群体。

政府希望通过控制房价，使房屋更加负担得起，提高居民的生活品质。

3. 社会稳定和防范风险：高房价可能导致社会不平等和社会矛盾的加剧。

政府希望通过降低房价，缓解社会压力，维护社会的稳定和和谐。

非法降低房价的后果可能是：1. 违法行为：非法降低房价可能涉及欺诈、虚报房产信息、贿赂等违法行为，涉及者可能面临法律制裁和惩罚。

青岛市住宅地产指数报告LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】08年4月青岛市住宅地产指数报告4月的温度越来越高，按照以往的规律，正是楼市大热的季节，很多楼盘都会开盘，自然成交也是随风而上。

但08年的4月的全国大部分城市的商品房市场，却仍然是持币待购的局面。

买卖双方的博弈更加深化。

本月最受关注的地产华南地产巨头恒大和富力依然受到关注，两巨头四月降价回笼资金，尤其是回归A股失败的富力开始出售其原来持有的商业物业，做出不惜一切代价回笼资金以解资金链紧张的局面。

另外地产龙头老大万科本月销售总额出现较大回落也受到很大关注。

从这两个例子可以看出上月潘石屹抛出的“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言并非虚言。

本月最受注目的言论是另一大腕任志强的“银行先死论”，把矛头指向金融领域，更让人感觉到一阵阵凉意。

在青岛本地，最受关注的莫过于中旬举行的春季房展会了，其中最大的亮点是有一批新盘的亮相，尤其是市区项目明显多了。

但是从整体来看，更多人的似乎对房子失去了兴趣，与当下的地产形势恰成一致。

但本地开发商似乎对未来楼市信心很大，本月土地出让又出地王。

在本地，青岛楼市究竟又是如何表现的呢，搜房网认为，4月的数据及分析是判断当前形势的重要资料，希望能够为业内人士和购房者提供一些参考。

4月份青岛全市住宅成交量出现了市区和郊区严重分化的局面，市区占总量的比例首次超过6成，而市区政策房的推出又是这种局面形成的最重要原因。

虽然比3月销售量有较大提高，但从具体项目来看，商品房大部分依然是冷清的局面，成交量普遍不高。

很多项目继续推迟开盘，以等待局势明朗化。

本月青岛全市网上共成交住宅3670套，较2月份增加1406套，环比增长%；总成交面积为352697平方米，比2月增长平米，环比增长%。

这个数字突破两千套大关，是最近几年来青岛市内四区成交最大的一个数字了，比起过去最高的07年4月的1676套，也增长了%。