前期物业接管实施方案

第1篇

一、前言

随着我国城市化进程的加快，许多老旧小区逐渐暴露出物业管理问题，如设施老化、环境脏乱、安全隐患等。为了改善老小区居住环境，提高居民生活质量，我公司决定接管某老旧小区的物业管理。为确保接管工作顺利进行，特制定以下工作计划。

二、工作目标

1. 提升小区整体环境，改善居民生活环境。

2. 加强小区安全管理，保障居民生命财产安全。

3. 提高物业服务质量，增强居民满意度。

4. 建立健全小区管理制度，规范物业管理。

三、工作内容

1. 接管前期准备

（1）了解小区基本情况：包括小区面积、居民数量、建筑年代、配套设施等。

（2）收集小区居民意见：通过问卷调查、座谈会等形式，了解居民对物业管理的期望和需求。

（3）制定接管方案：根据小区实际情况，制定接管方案，包括接管时间、人员安排、工作流程等。

2. 接管实施

（1）清理小区环境：对小区内的垃圾、杂草、小广告等进行清理，确保小区环境整洁。

（2）维修公共设施：对小区内的路灯、楼道照明、公共厕所、电梯等设施进行检查维修，确保设施正常运行。

（3）安全隐患排查：对小区内的安全隐患进行排查，如消防通道、楼道、屋顶等，确保居民生命财产安全。

（4）物业服务人员培训：对物业管理人员进行培训，提高服务意识和专业技能。

3. 制度建设 （1）建立健全小区管理制度：制定小区管理制度，包括物业管理、环境卫生、安全保卫、公共设施管理等。

（2）设立小区业主委员会：成立小区业主委员会，代表业主参与小区管理工作。

（3）开展业主大会：定期召开业主大会，讨论小区重大事项，如维修基金使用、小区发展规划等。

4. 服务提升

（1）提高物业服务质量：优化物业服务流程，提高服务质量，如保洁、绿化、维修等。

（2）开展社区活动：定期举办各类社区活动，增进邻里关系，提高居民满意度。

（3）加强沟通协调：与政府部门、社区、业主保持良好沟通，及时解决居民反映的问题。

四、工作步骤

前期物业接管方案

第一部分： 前期介入工作小组及工作计划

一、成立前期介入工作小组

从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。

组长：公司副总经理

组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管

二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）

深圳市合隆物业管理有限公司

前期工作小组

客户服务类 安全管理类 工程维修类 三、项目接管工作推进计划

序号 介入

节点 工作内容 开始时间 完成时间 责任部门 责任人 完成情况

1

前期

介入 前期物业管理服务合同签订 2011年8月16日 2011年8月31日

2 办理管理处营业执照、税务登记、组织机构代码 2011年8月22日 2011年8月28日

3 要求停车场施工单位办理经营性停车场许可证 2011年9月1日 2011年9月30日

4 办理停车场营业执照、税务登记 2011年10月1日 2011年10月31日

5 管理处物业服务费收费备案 2011年9月1日 2011年9月31日

6 员工临时宿舍选址、租赁 2011年8月16日 2011年8月31日

7 邀请装修装饰单位对管理处办公场所、员工宿舍图纸设计及报价、审批 2011年8月16日 2011年8月31日

8 工程遗留问题统计、报开发商、跟进处理情况 2011年8月16日 2011年8月31日

9 秩序维护员、工程技术人员、客服人员招聘 2011年8月16日 2011年8月31日

10 VI标识数量统计 2011年8月16日 2011年8月20日

11 VI标识系统设计、报批、制作安装 2011年8月20日 2011年9月20日

12 选定清洁公司 2011年8月16日 2011年8月31日

1 接管验收手册

物业验收程序

一、目的

规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。

三、职责

1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4. 验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序

1. 验收的准备

验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2. 验收的实施

(1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

(2) 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

(3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

(4) 楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点：

1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

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深圳市德信诚经济咨询有限公司

物业接管前期工作流程图

No

Yes

签订《物业管理委托合同》

委任总经理，招聘高、中级管理人员

筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案

联系政府部门、相关单位，办理相关手续

对外委单位进行调研，签定外委合同 与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接

办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调

物业交竣验收，正式接管 开发商负责返修 中国3000万经理人首选培训网站

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物业前期接管工作流程

 签订《物业管理委托合同》

由开发商选聘物业公司，并签订《物业管理委托合同》。

 委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

1．由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2．招聘各部门经理、主管、员工

综 合 部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；

财 务 部：经理1名、会计1名、出纳1名；

管 业 部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、

前台接待2名；

保 卫 部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班1－2业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）

业主进行室内二装（见二装流程）

业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程） 中国3000万经理人首选培训网站

深圳市德信诚经济咨询有限公司 名）、保安员4名（含领班1－2名）；

工 程 部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／专业（约12人）；

建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。