中国房地产市场的泡沫研究

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中国房地产泡沫根源研究

作者：周小琴

来源：《商情》2015年第13期

【摘要】历史上几次著名的房地产泡沫破裂事件给相应的国家或地区乃至全世界带来了不可磨灭的影响，关于房地产泡沫问题的研究也因此引起了学者们的重视。关于中国房地产泡沫问题，学术界进行了大量的研究。在本文中，笔者在前人研究的基础上，针对中国房地产泡沫的根源及对策等问题给出自己的拙见。

【关键词】房地产泡沫 ;根源 ;对策

一、房地产泡沫的定义

著名经济学家金得尔伯格在《新伯尔格雷夫经济学大辞典》中指出的：房地产泡沫就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和生产赢利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。一般认为，当房地产价格短期内异常快速增长，严重背离其基础价值并大大超出消费者的承受能力时房地产泡沫就产生了。

从经济学角度来讲，笔者认为房地产市场的泡沫不是经济基本面的泡沫，而是脱离基本面之外的其他因素造成的价格远超价值的价格膨胀现象。

二、中国房地产泡沫根源分析

中国房地产泡沫产生不是单个因素引起的，而是一系列因素综合作用的结果。根据已有的研究，中国房地产泡沫主要原因包括银行信贷过度扩张，土地的稀缺性，土地财政，住房预售制度，消费者预期，房地产信息系统不健全，货币政策失误等。在下文中，笔者将针对近来引起广泛讨论的北京大学国家发展研究院副院长卢锋教授的货币信用过度扩张论发表看法，也将对中国房地产泡沫的根源问题给出自己倾向的观点。

卢锋教授认为，中国房价最基本的根源还是一个货币现象，即房地产泡沫的根源是货币信用的过度扩张，是没有管好货币。卢锋教授指出，管好了货币，不要过于放纵，也不用特别的去紧缩，就能使房价自然地、慢慢地调整，其关键在于管好货币总量。卢锋教授的观点与鞠方博士的房地产货币堆积假说（鞠方，2008）有异曲同工之妙。对此，笔者赞同货币因素对房地产泡沫的形成有很大影响，因为货币是非中性的，会通过利率等中介传导至实体经济，但不能因此定论货币信用的过度扩张是房地产泡沫的根源。如果按照管好货币就能让房地产泡沫自然慢慢消退的逻辑，那任何经济泡沫都能通过管好货币来消除了，政府宏观调控就不需要财政方面的手段而只需要调整货币政策，这无论从理论还是实践来说都是行不通的。 龙源期刊网

＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租

理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了

理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出

的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础

上，文章提出了综合治理措施。

关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期

一、目前房地产价格的基本走势与争论

中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房

消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中

国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００

亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均

建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０

亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是

５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，

随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。

中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改

革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收

中国房地产市场泡沫存在性分析

摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。

关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面

一、引言

我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。

二、房地产泡沫

泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。受到土地供应的约束，房地产供应缺乏弹性，在大城市待开发土地更加有限，短期内难以提高房地产供应，这样房价上涨的预期就会变强，相比于其他资产更容易滋生市场的投机行为，形成价格泡沫。通常可以利用房价收入比和房价租金比与其历史值相比来判断房地产市场是否存在价格泡沫。由于忽略了均衡的房价收入比和房价租金比会受到经济基本面变量（收入、利率、信贷规模等）变动的影响，这种识别泡沫的方法并不准确。为了解决这个问题，本文通过比较房屋市场价和基于房价与经济基本面变量之间的长期关系所确定的房地产均衡价格来识别泡沫的存在性。

２０１０年第１２期　

总第８６期　经济研究导刊　

ＥＣ０ＮＯＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　Ｎｏ．１２，２０１０　

Ｓｅｒｉａｌ　Ｎｏ．８６　

从上海房地产市场看中国房地产泡沫现象　

李　璐　

（黄河水利职业技术学院，河南开封４７５００４）　

摘要：近些年来，由于中国的房地产行业持续升温走高，房地产价格脱离市场导向，关于中国房地产是否存在泡　

沫现象的争论络绎不绝。从房地产市场现状出发，通过对上海房地产经济的特点及状况，在分析影响中国房地产业发　

展的主要因素的基础上，提出中国房地产市场的管理与政策建议。　

关键词：房地产泡沫；房价收入比；供给需求；上海　

中图分类号：Ｆ２９　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１０）１２—０１３７—０２　

一、上海市房地产市场发展状况及特点　

上海作为国际性的大都市，已成为亚太地区经济、金融、　

商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府　实施的对房地产业的一系列扶持政策，激活了房地产二三级　

市场。１９９６年降税费，１９９８年放开存量房市场，１９９９年内销　

商品房种类归并，２０００年停止住房实物分配，２００１年内外销　商品房并轨，经营性土地实行招标等，促使住房消费成为热　

点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患，表现为：房价高位运行、　

开发过热；金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大　量空置面积和高危险空置率等现实，房地产市场显现出一定　

程度的泡沫迹象。　

二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析　

（一）国民经济增长因素　

国民经济的增长支撑着房地产业的发展。房地产业是　

中国支柱产业之一，房地产市场是市场体系的重要组成部　分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整，　

要求对土地资源进行配置和再配置，必然要求形成发达的、　规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明，当经济增长　

时，房地产就发展和繁荣，房地产投资量和交易量随之增加，　

市场活跃；反之，当经济下降或低速增长时，对房地产的需求　大大减少，市场萎缩。近几年来，伴随着中国经济的高速增